Les taux de déclenchement : un risque imminent pour le marché immobilier canadien

Le marché canadien de l’habitation s’est rapidement adapté à la hausse des taux d’intérêt qui a commencé en mars : les taux hypothécaires atteignent maintenant leur plus haut niveau depuis avant la Grande Récession. Par conséquent, malgré des prix inférieurs de 7 %¹ en moyenne en août par rapport au sommet historique atteint en février 2022, l’accessibilité au logement s’est détériorée en raison des taux plus élevés des tests de résistance auxquels sont soumis les nouveaux prêts. Le fournisseur de services hypothécaires Ratehub.ca a récemment estimé que « les gens devraient gagner entre 8 660 $ et 35 760 $ de plus par année pour acheter une maison en juin par rapport à mars ». Compte tenu de cette érosion de l’accessibilité, il n’est pas surprenant que l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) ait signalé une chute sur 12 mois de 25 % des ventes de maisons en août 2022. 

Les reventes ont certes chuté par rapport à l’année dernière, mais à notre avis, il s’agit simplement d’une normalisation à la baisse : les ventes mensuelles en juillet étaient légèrement inférieures à leur moyenne mobile sur 10 ans. Ainsi, le nombre et la part des prêts hypothécaires en souffrance au Canada ont continué à diminuer en 2022 malgré la hausse des taux hypothécaires. Le fait que les conditions du marché du travail soient restées extrêmement solides a, jusqu’à présent, empêché toute reprise des défaillances sur les prêts hypothécaires. À notre avis, si l’on peut éviter une augmentation importante et soutenue du taux de chômage, on évitera l’effondrement du marché de l’habitation.

Cela dit, au-delà des grands chocs macroéconomiques, il existe d’autres zones de vulnérabilité. Les taux de déclenchement intégrés dans les contrats hypothécaires à taux variables ont récemment attiré l’attention. La possibilité que les ménages soient tenus de faire des paiements mensuels plus élevés lorsque les taux variables dépasseront le point où plus de la totalité des paiements fixes d’un tel prêt sont consacrés aux intérêts est préoccupante.

La comparaison internationale des marchés l’habitation est essentielle

En 2019, environ deux tiers des ménages canadiens étaient propriétaires, une proportion similaire à la moyenne de 68 % pour les pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE)². Parmi ces ménages, une légère majorité (57 %) détenait un prêt hypothécaire en cours, proportion légèrement inférieure à celle des États-Unis (62 %), mais supérieure à la moyenne de l’OCDE (36 %). Par conséquent, 43 % des propriétaires canadiens (27 % des ménages) étaient propriétaires de leur maison (sans hypothèque).

Mais au-delà de l’évidence, une particularité remarquable caractérise le marché canadien de l’habitation : les ménages canadiens préfèrent généralement la stabilité et la prévisibilité des paiements d’intérêts fixes. Plus de 70 % des prêts hypothécaires canadiens, dont la majorité doit être renégociée tous les cinq ans, sont en effet à taux fixe.

Toutefois, cette tendance semble s’estomper : depuis mai 2021, les acheteurs de résidence choisissent de plus en plus des prêts hypothécaires à taux variable. Cela reflète potentiellement la hausse antérieure des taux d’intérêt fixes par rapport aux taux variables, qui rendait les premiers moins attrayants. Par conséquent, en juin 2022, les nouveaux prêts hypothécaires étaient répartis également entre prêts à taux fixes et prêts à taux variables.

Le rôle des taux de déclenchement

Comme nous nous attendons à ce que la Banque du Canada continue à augmenter les taux d’intérêt au moins jusqu’à la fin de l’année, une question de plus en plus importante est de savoir si la hausse des taux hypothécaires variables donnera lieu aux taux de déclenchement dans un avenir proche. Dans de telles circonstances, certains emprunteurs devraient augmenter leurs paiements hypothécaires mensuels, ce qui pourrait causer des difficultés financières et créer des tensions sur le marché canadien de l’habitation.

Sur les 10 % de prêts hypothécaires à taux variable en cours au Canada, 80 % sont assortis de paiements fixes : lorsque les taux d’intérêt évoluent et que les taux hypothécaires variables s’ajustent, le montant total payé chaque mois ne change pas. C’est plutôt la proportion du paiement versée à l’égard des intérêts et du capital qui change. Ainsi, lorsque les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie du versement hypothécaire est consacrée aux intérêts et une plus petite partie au capital. Par conséquent, la période d’amortissement du prêt hypothécaire s’allonge.

Il est important de noter que lorsque les taux d’intérêt augmentent de telle sorte que le paiement mensuel total ne suffit plus à payer les intérêts, le prêt hypothécaire atteint son seuil de déclenchement; le taux d’intérêt correspondant représente le taux de déclenchement. Cette disposition a pour but de permettre aux propriétaires de toujours augmenter la valeur nette de leur maison. On peut estimer le taux de déclenchement en calculant le rapport entre le paiement hypothécaire annualisé et le solde impayé de l’hypothèque.

Comme les taux d’intérêt ont surtout suivi une tendance à la baisse ces 30 dernières années, les événements de taux de déclenchement sont un phénomène nouveau au Canada. On ne sait donc pas exactement comment les prêteurs les traiteront, quelles conditions seront imposées aux acheteurs et comment celles-ci pourraient différer d’un prêteur à l’autre. Les options probables sont les suivantes :

• Hausse des paiements mensuels – Théoriquement, l’augmentation pourrait être marginale, pour prévenir simplement la diminution du capital remboursé, ou complète pour préserver la combinaison d’intérêts et de capital correspondant au montage initial du prêt hypothécaire. Pour la plupart des prêteurs, nous pensons que la hausse garantira la poursuite des paiements de capital sans nécessairement rétablir la combinaison initiale.
• Remboursement anticipé (somme forfaitaire) pour réduire le capital du prêt hypothécaire – Comme le taux de déclenchement est inversement proportionnel au solde impayé du prêt hypothécaire, la réduction du solde augmente le seuil de déclenchement, ce qui évite le problème.
• Passage à un prêt hypothécaire à taux fixe pour la durée restante du prêt – Il n’est peut-être pas optimal, du point de vue des finances personnelles, de bloquer un taux d’intérêt dans un contexte de taux élevés. Les taux ont sans doute plus de chances de baisser que d’augmenter au cours des prochaines années.

Les mensualités d’une grande partie des prêts hypothécaires à taux variables contractés en 2021 pourraient augmenter

Depuis 2016, première année de données disponibles, les taux d’intérêt sont généralement restés bas, de sorte que les taux hypothécaires variables – qui se sont pleinement rajustés au cycle de hausse des taux de 125 points de base de la Banque du Canada en 2017 et 2018 – n’ont jamais été près d’atteindre les taux de déclenchement théoriques intégrés dans les contrats hypothécaires signés au cours de cette période.

En juin 2022, le taux hypothécaire variable moyen déclaré par les institutions financières canadiennes s’élevait à 3,21 %, soit plus du double du niveau plancher de plusieurs décennies (1,50 %) atteint en 2021. Depuis, la Banque du Canada a augmenté son taux cible du financement à un jour de 175 points de base en deux hausses, et nous prévoyons que les taux hypothécaires variables refléteront pleinement ces hausses de taux au cours des prochains mois. Jusqu’à présent, nos calculs supposent que ces hausses amèneront les taux hypothécaires variables à un niveau près, mais pas considérablement au-dessus, de nos estimations des taux de déclenchement.

Mais il y a un hic : la Banque du Canada n’a probablement pas fini de resserrer ses taux. Nous prévoyons que la banque centrale portera son taux directeur à au moins 3,75 %, son niveau le plus élevé depuis 2008. Ces hausses porteraient le taux cible de financement à un jour à 3,75 %, son niveau le plus élevé depuis 2008.³ Chose plus importante, le rajustement des taux hypothécaires variables au début de 2023 porterait les taux hypothécaires variable moyennes à au moins 5,25 %, soit au-dessus du taux de déclenchement moyen estimé de janvier 2021 à mars 2022.

Un motif d’inquiétude?

De janvier 2021 à mars 2022, les institutions financières canadiennes ont souscrit pour 307 milliards de dollars de prêts hypothécaires à taux variable. Sur ces prêts, environ 246 milliards de dollars étaient assortis de paiements fixes (c’est-à-dire que les paiements eux-mêmes ne changent pas avec les taux, comme il est expliqué ci-dessus). Cela représente environ 36 % du total des prêts hypothécaires contractés pendant cette période. Pour une maison individuelle vendue pour 731 000 $ (prix moyen d’une maison calculé par l’ACI), un dépassement de 25 points de base du taux de déclenchement par rapport au taux hypothécaire se traduirait par une augmentation de 838 $ des paiements annuels, soit 64 $ par mois, si le propriétaire décide d’augmenter son paiement mensuel.⁴ Selon toute vraisemblance, cette augmentation serait gérable pour la plupart des ménages, bien qu’elle ait pour répercussion importante d’allonger considérablement la période d’amortissement, les paiements de capital restent proches de zéro dans ce scénario. Si la Banque du Canada augmente son taux directeur à 4,75 % (100 points de base de plus que notre hypothèse de base), les paiements mensuels augmenteront de 264 $ et pourraient causer des problèmes financiers à un nombre croissant de ménages. Dans ce grave scénario, il est également important de souligner que les taux de déclenchement antérieurs à janvier 2021 pourraient même être dépassés, ce qui augmenterait le nombre potentiel de prêts hypothécaires sous tension. 

Les risques systémiques restent faibles, mais les renouvellements de prêts hypothécaires vont faire mal

À première vue, le montant nominal des prêts hypothécaires susceptibles d’être déclenchés au début de 2023 semble important; toutefois, il existe certains facteurs d’atténuation qui, selon nous, réduisent le nombre, la durée et les répercussions systémiques des événements déclencheurs sur le marché canadien de l’habitation.

• Depuis 2018, les emprunteurs canadiens doivent être en mesure de payer un taux d’intérêt plus élevé que le taux hypothécaire réel offert par le prêteur. Les lignes directrices révisées du Bureau du surintendant des institutions financières rendent obligatoire un test de résistance, qui consiste à appliquer le taux le plus élevé entre le taux hypothécaire offert plus deux points de pourcentage ou le rendement des obligations d’État à cinq ans. De plus, les circonstances individuelles ont leur importance : la cote de crédit, la mise de fonds, le revenu et la valeur nette influent sur les taux hypothécaires. Les ménages qui ont contracté un prêt hypothécaire à un taux variable supérieur à la moyenne calculée sont moins susceptibles de subir un événement déclencheur selon nos prévisions et calculs de taux d’intérêt.
• En mai 2022, plus de 80 % des prêts hypothécaires à taux variable en cours n’étaient pas assurés. En vertu des règles de tarification canadiennes, une mise de fonds inférieure à 20 % oblige l’acheteur à contracter une police d’assurance pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.⁵ En général, les ménages n’ayant pas souscrit d’assurance sur leur prêt hypothécaire présentent une situation financière relativement meilleure, notamment en matière de liquidités et d’épargne, par rapport aux titulaires de prêts hypothécaires assurés; par conséquent, selon notre scénario de base pour les taux d’intérêt, le risque de défaut généralisé basé sur les taux de déclenchement au début de 2023 reste faible. En ce qui concerne les prêts hypothécaires assurés, en cas de défaut, l’assureur indemnise l’institution financière prêteuse, ce qui réduit les pertes potentielles dans le système. Il convient également de mentionner que le gouvernement du Canada soutient implicitement la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le plus grand assureur habitation du Canada, puisqu’il s’agit d’une société d’État (c’est-à-dire un organisme fédéral).

Enfin, si les risques liés aux taux de déclenchement semblent jusqu’à présent contenus, nous pensons que les ménages connaîtront des difficultés financières plus importantes au moment du renouvellement, surtout si le niveau des taux d’intérêt nécessaire pour calmer l’économie reste élevé plus longtemps que prévu. S’ils n’effectuent pas de remboursements anticipés, la plupart des ménages confrontés à des événements déclencheurs rembourseront probablement très peu de capital pour la durée restante de leur prêt hypothécaire; par conséquent, au moment de renégocier, les prêteurs devront amortir de nouveau leur capital restant dû, plus important que prévu, sur une période plus courte. Cette situation, combinée à des paiements d’intérêts plus élevés en raison d’un taux du marché plus élevé, pourrait entraîner des difficultés financières plus vastes et plus importantes pour les ménages canadiens.

Tous les montants sont indiqués en dollars canadiens. 1 Données désaisonnalisées. Non corrigés, les prix des maisons ont baissé de 12 % en août par rapport à mars 2022. 2 OCDE. 3 Un nombre croissant d'analystes prévoient que la Banque du Canada augmentera son taux directeur à 4,0 % et même au-dessus de ce niveau. 4 L’approximation est fondée sur un taux hypothécaire variable moyen de 1,62 % au départ, un taux de déclenchement de 4,9 %, une période d’amortissement de 25 ans avec un ratio prêt-valeur de 80 %, des paiements bimestriels et un taux variable atteignant 5,1 % en décembre 2022. 5 D’autres exigences en matière de mise de fonds existent; par exemple, toute maison achetée pour un million de dollars ou plus nécessite une mise de fonds de 20 %, car l’assurance habitation n’est pas disponible.