Chalet ou maison : quelle propriété devrait être désignée comme résidence principale?

Avec la montée des prix de l’immobilier, la vente d’une ou de plusieurs propriétés peut être un couteau à double tranchant pour les propriétaires canadiens. D’une part, ils profitent d’une excellente conjoncture, mais, d’autre part, ils ont une décision fiscale difficile à prendre. Chaque année, une seule résidence peut être exemptée sur le gain en capital réalisé. Quelle maison devriez-vous donc désigner comme résidence principale?

Définition d’une résidence principale

Aux fins de l’impôt, une résidence principale est une propriété que vous ou votre conjoint¹ possédez et où vous, votre conjoint, votre ancien conjoint ou votre enfant (mineur ou adulte)² habitez habituellement au cours d’une année. Elle peut appartenir seulement à vous ou à votre conjoint ou conjointe, vous appartenir conjointement ou être la propriété d’une fiducie admissible. Elle doit être désignée comme résidence principale. La résidence comprend généralement le terrain associé, d’un demi-hectare ou moins, bien qu’un plus grand terrain puisse être compris si vous pouvez prouver qu’il facilite l’usage du logement comme résidence. Enfin, les logements suivants sont admissibles comme résidence principale :

• une maison ou un chalet
• un appartement dans un immeuble d’habitation, un duplex ou un immeuble en copropriété
• une maison mobile, une roulotte ou une maison flottante
• une part du capital social d’une société coopérative d’habitation
• un droit de tenure à bail afférent à un logement

Plusieurs termes méritent d’être précisés :

• Habiter normalement – Le motif principal pour posséder la propriété ne peut pas être d’en tirer ou de lui faire produire un revenu. Il est possible de la louer à l’occasion. L’habiter durant de courtes périodes tout au long de l’année est acceptable aussi.
• Fiducie admissible – Certains types de fiducies peuvent désigner une propriété comme résidence principale, comme celles-ci :
  • la fiducie en faveur de soi-même, mixte au profit du conjoint, au profit du conjoint et autres fiducies de prestations à vie au profit exclusif du constituant
  • la fiducie admissible pour personne handicapée, pour laquelle le bénéficiaire optant est un résident du Canada, le bénéficiaire spécifié de la fiducie et le conjoint actuel, l’ancien conjoint ou l’enfant du constituant d’une fiducie
  • la fiducie pour un bénéficiaire spécifié âgé de moins de 18 ans et résident au Canada, créée en prévision du décès de la mère ou du père du bénéficiaire et dont le constituant est le parent décédé du bénéficiaire
• Désigner comme résidence principale – Ce geste est posé dans la déclaration de revenus du particulier ou de la fiducie pour l’année d’imposition durant laquelle il a ou elle a disposé de la propriété. Utilisez le formulaire T2091 pour les particuliers et T1079 pour les fiducies. Il est aussi possible de désigner une propriété située à l’extérieur du Canada comme résidence principale si les conditions ci-dessus sont remplies.

Exemption pour résidence principale

L’exemption pour résidence principale (ERP) permet de soustraire à l’impôt jusqu’à 100 % du gain en capital réalisé sur une résidence principale. Voici la formule servant à déterminer la partie du gain en capital qu’il serait possible d’exempter :

Le gain en capital total est la valeur de la propriété au moment de sa disposition, moins son coût de base rajusté (prix d’acquisition après 1981 + améliorations des immobilisations). Il faut conserver les reçus pour les améliorations apportées au cas où l’Agence du revenu du Canada les demanderait. L’ajout d’un an (« 1 + ») dans le numérateur est offert uniquement aux résidents canadiens et permet aux propriétaires de deux résidences principales de réclamer l’exemption dans l’année où l’une est vendue et une nouvelle est achetée par la suite. Enfin, le dénominateur correspond au nombre total d’années durant lesquelles le particulier est propriétaire de la résidence. Cela donne la possibilité d’utiliser une exemption pour résidence principale partielle, lorsque vous avez au moins deux propriétés admissibles simultanément.

Depuis 1982, une seule propriété peut être désignée comme résidence principale par année pour une unité familiale, laquelle comprend un conjoint ou une conjointe, tout enfant de moins de 18 ans et vous-même. Pour les enfants de moins de 18 ans, elle comprend les parents et tout membre de la fratrie non marié de moins de 18 ans.

Opération immobilière de vente-achat – mise en garde

Pour la plupart des Canadiens qui possèdent des biens immobiliers, il est important de comprendre que ces actifs sont considérés comme des biens en immobilisation. Cela signifie que les gains ou les pertes que vous réalisez lorsque vous vendez ces actifs sont considérés comme des gains ou des pertes en capital. En outre, si vous remplissez les conditions, vous pouvez recourir à l’exemption pour résidence principale pour réduire ou éliminer l’impôt qui y est associé.

Si vous vendez votre bien immobilier après en avoir été propriétaire pendant moins de 365 jours, y compris les droits d’achat d’un bien immobilier avant sa vente officielle, la Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels peut s’appliquer. Dans ce cas, votre gain sera considéré comme un revenu d’entreprise pleinement imposable et ne pourra pas faire l’objet de l’exemption pour résidence principale. Par ailleurs, si vous subissez une perte, vous ne pourrez pas l’utiliser pour compenser d’autres revenus ou gains. Il existe un certain nombre d’exceptions à cette règle qui, si elles sont respectées, permettent de considérer le gain ou la perte comme un gain ou une perte en capital. Le décès du propriétaire ou la rupture de son mariage ou de son union de fait en sont quelques exemples. Enfin, même si une exception s’applique ou si le bien a été détenu pendant 365 jours ou plus, il reste à savoir si le gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier résidentiel sera imposé en tant que revenu d’entreprise ou en tant que gain en capital.

Si vous n’êtes pas concerné par la Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels et que vous ne possédez qu’une seule résidence principale, vous pouvez facilement décider de recourir à l’exemption pour résidence principale pour économiser de l’impôt lors d’une cession. Mais si vous détenez plus d’une propriété qui puisse être désignée comme résidence principale et que vous songez à en vendre une ou plusieurs, à laquelle devriez-vous appliquer l’exemption pour résidence principale?

Étude de cas :

Parvin et Preeti ont 60 ans et prennent leur retraite. Ils ont vendu leur maison en ville et emménagent dans leur chalet. La vente de leur maison a généré un profit considérable et ils se demandent s’ils devraient utiliser l’exemption pour résidence principale pour soustraire le gain à l’impôt, ou bien la conserver pour leur chalet. Voici un survol des deux propriétés :

À première vue, on croirait qu’ils devraient utiliser l’exemption pour soustraire le gain découlant de la vente de la maison à l’impôt, car le gain total est plus élevé (870 000 $ plutôt que 625 000 $), mais il faut savoir à combien s’élève le gain en capital moyen par année. C’est là que cela devient intéressant. Il convient de noter que Parvin et Preeti n’ont été propriétaires que d’un seul bien, la maison, de 1990 à la fin de l’année 1998. Dans ce cas, en appliquant la formule d’exemption pour résidence principale, on peut protéger une partie du gain réalisé sur la maison, sans affecter l’exemption pour le chalet :

Ainsi, nous pouvons comparer l’appréciation totale des prix pour les deux propriétés, durant la période où elles ont été détenues simultanément. Nous remarquons alors que le gain en capital réalisé pour la maison est de 628 333 $ (870 000 $ - 241 667 $) et que celui du chalet est de 625 000 $. Autrement dit, les gains moyens par année s’élèvent à 23 272 $ et 23 148 $, respectivement. L’application de l’exemption à chacune des propriétés génère environ la même économie d’impôt.

Matière à réflexion

Parvin et Preeti ont fait le point avec leur conseiller et ont examiné certaines possibilités.

Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras : Songez à la croissance future du chalet. Anticipe-t-on que sa valeur augmentera à un taux qui augmentera son gain en capital moyen? Si c’est le cas, il pourrait être avantageux de conserver l’exemption pour le chalet. Sinon, il serait préférable de l’utiliser pour la maison afin de bénéficier des avantages fiscaux dès maintenant.

Cotisations au REER : Si Parvin et Preeti ont des droits de cotisation à un REER inutilisés, ils pourraient assujettir une partie du gain réalisé sur la vente de la maison à l’impôt et utiliser une cotisation à un REER et la déduction qui en découle pour différer cet impôt, conservant ainsi une partie de l’exemption pour le chalet. S’ils vendent le chalet après le 31 décembre de l’année où ils auront 71 ans, ils ne pourront pas cotiser à un REER, même s’ils ont des droits de cotisation inutilisés.

Dons de bienfaisance : S’ils ont des aspirations philanthropiques, ils pourraient envisager de faire un don du montant qui leur assurerait un crédit d’impôt suffisamment élevé pour compenser les impôts associés au gain en capital.

Assurance vie : L’assurance vie procure à la succession les fonds nécessaires pour payer l’impôt prévu sur le chalet durant les années où celui-ci n’est pas admissible à l’exemption pour résidence principale, car celle-ci a été utilisée pour la maison en ville. Un contrat d’assurance conjointe dernier décès versera le capital assuré lors du décès du premier conjoint. C’est à cette étape que l’obligation fiscale vient à échéance et que le transfert n’est pas affranchi d’impôt.

L’exemption pour résidence principale : une stratégie fiscale complexe, mais avantageuse

L’exemption pour résidence principale est une exonération d’impôt intéressante, mais complexe, particulièrement dans le marché immobilier actuel. Lorsque vous vendez une ou plusieurs propriétés admissibles que vous détenez simultanément, il peut être difficile de décider à laquelle appliquer l’exemption. Commencez par faire vos calculs pour déterminer où l’exemption vous permettra de réaliser les meilleures économies d’impôt. Ensuite, examinez votre situation financière dans son ensemble, pour voir si vous pouvez utiliser d’autres déductions et crédits pour réduire votre impôt à payer. L’assurance vie peut couvrir d’éventuelles obligations fiscales au décès pour les années où l’exemption n’était pas applicable. Toutes ces mesures peuvent vous aider à maximiser votre patrimoine aujourd’hui et demain.

1 Toutes les références à un conjoint ou une conjointe englobent les conjoints de fait tels que définis dans la Loi de l’impôt sur le revenu. 2 Aux fins de la règle de la propriété « normalement habitée », un enfant désigne à la fois les enfants mineurs et les enfants adultes. Cela signifie que le propriétaire d’une résidence principale peut toujours prétendre à l’exemption, même s’il n’a pas occupé la maison. Si son conjoint ou ses enfants (mineurs ou adultes) l’ont occupée, la règle de la propriété « normalement habitée » peut être appliquée. Il peut s’agir, par exemple, d’un parent qui reste propriétaire de sa résidence principale et qui déménage dans une maison de retraite alors que son enfant adulte occupe sa résidence principale.