FPI d’Asie-Pacifique : un retour aux données fondamentales

L’année 2022 a été difficile pour toutes les catégories d’actif, mais la résilience des données fondamentales des fiducies de placement immobilier (FPI) d’Asie-Pacifique s’est maintenue malgré une conjoncture défavorable à la prise de risque. Les bénéfices et les prévisions des FPI en témoignent. En outre, la valeur des actifs est demeurée soutenue, grâce à une bonne croissance des loyers et à la croissance de la distribution après l’arrêt des mesures d’aide au loyer.

Au cours de 2023, nous pensons que les investisseurs porteront leur attention sur les données fondamentales sous-jacentes des FPI d’Asie-Pacifique, car la période de volatilité des taux d’intérêt qui a nui au rendement global des FPI en 2022 touche à sa fin et les taux commencent à se stabiliser. Cela devrait ouvrir la voie à une conjoncture de marché plus normale.

Du point de vue de la catégorie d’actif, les investisseurs doivent se rappeler que les rendements en dividendes sont une caractéristique centrale de la catégorie d’actif des FPI. Lorsque les marchés baissent, les dividendes aident à compenser toute baisse des cours. Il est important de noter qu’en dépit de la conjoncture du marché des dix dernières années, le rendement des dividendes est demeuré positif. Ainsi, lorsque les marchés sont en hausse, les dividendes augmentent le rendement total.

2022 : des taux plus élevés dans un contexte de pressions inflationnistes

Des inquiétudes concernant l’incidence de la hausse des taux et des coûts de l’énergie sur la valeur des actifs et la rentabilité de la catégorie d’actif ont fait de 2022 une année plus ou moins difficile. Cela s’est traduit par de l’incertitude sur le marché quant à la capacité de ces gestionnaires d’actifs à maintenir leurs distributions aux investisseurs.

Vu la hausse des taux d’intérêt au cours de l’année, les investisseurs ont continué à s’inquiéter de la baisse potentielle de la valeur des actifs en raison de la hausse des taux de capitalisation. Cependant, nous avons estimé que le niveau de dépréciation des FPI d’Asie-Pacifique attribuable à la hausse des taux n’était pas représentatif de leurs résultats d’exploitation sous-jacents.

En outre, les conditions favorables dans le contexte du redémarrage en Asie ont procuré une certaine stabilité à la catégorie d’actif, mais ces conditions devraient s’estomper (sauf pour la région administrative spéciale de Hong Kong et la Chine continentale) en 2023

D’un point de vue géographique :

• Les FPI australiennes ont tendance à être plus sensibles aux variations des rendements obligataires sur 10 ans que d’autres grands marchés de FPI. Cette dynamique a été mise en évidence au cours du premier semestre de 2022 : les rendements des obligations d’État australiennes à 10 ans s’établissaient à 1,67 % en début d’année et ont atteint un pic de 4,20 % à la mi-juin. La hausse rapide et largement imprévue des taux, reflet de la politique monétaire vigoureuse de la Reserve Bank of Australia, a pesé sur le secteur des FPI, le plus faible de la région au cours du premier semestre de 2022.
• Les FPI de Hong Kong ont été touchées par le pessimisme des investisseurs à l’égard de la Chine continentale pendant la majeure partie de l’année. Malgré l’assouplissement continu des mesures liées à la COVID-19 à l’échelle locale, la détresse financière du secteur immobilier du pays et la fermeture de la frontière entre la Chine et Hong Kong se sont répercutées sur des secteurs connexes, notamment sur des FPI.
• Les FPI de Singapour ont enregistré des rendements relativement plus élevés en Asie-Pacifique, et ce, malgré des préoccupations générales suscitées par cette catégorie d’actif. Les FPI de Singapour ont bénéficié de la réouverture de l’économie, ce qui laisse présager une reprise dans les secteurs du commerce de détail et de l’hébergement, grâce à une multiplication des congrès et des expositions. Malgré le regain d’optimisme suscité par la reprise économique dans la foulée de l’après-COVID-19, des préoccupations macroéconomiques l’ont emporté sur les données opérationnelles positives.

La politique des banques centrales reste un facteur en 2023, mais les marchés en tiennent déjà compte en bonne partie

En 2023, la Réserve fédérale américaine devrait progressivement réduire le nombre de hausses de taux et faire une pause une fois que les pressions inflationnistes auront commencé à s’atténuer. Toutefois, le risque d’une inflation persistante et rigide ainsi que d’une croissance plus faible aux États-Unis (et ailleurs) est toujours présent, en particulier au cours du second semestre. Toute modération potentielle de l’inflation mondiale et des marchés du travail (c’est-à-dire la pression sur les salaires) pourrait offrir aux banques centrales une plus grande marge de manœuvre pour atteindre un équilibre entre leur objectif double de soutenir la croissance et de réduire l’inflation.

L’incidence de la hausse des taux et des coûts de l’énergie devrait encore se faire sentir en 2023, mais elle a été bien communiquée par les sociétés.

En effet, lorsque la volatilité des taux d’intérêt commencera à se normaliser, certains actifs à risque, dont des FPI, pourraient bénéficier d’un environnement plus favorable. Ainsi, nous pensons que l’incidence différentielle des taux plus élevés sur les frais d’intérêt devrait s’estomper et que les investisseurs peuvent se concentrer davantage sur les résultats d’exploitation et les données fondamentales sous-jacentes des FPI d’Asie-Pacifique.

Les données fondamentales de l’exploitation devraient stimuler le rendement en 2023

À l’heure actuelle, nous ne considérons pas les risques liés aux bilans ou aux liquidités comme de grands risques pour les FPI d’Asie-Pacifique étant donné que celles-ci présentent des niveaux d’endettement sains et, surtout, qu’elles ont la capacité de rembourser leurs dettes. Des données indiquent que les ratios de couverture des intérêts (RCI) des principales FPI de Singapour sont actuellement bien supérieurs au seuil minimal habituel (autrement dit, les bénéfices rajustés avant intérêts, impôts et amortissements sont au moins deux fois supérieurs aux paiements d’intérêts requis).

Même si nous devions tenir compte de la possibilité de taux d’intérêt plus élevés, les risques de refinancement sont échelonnés sur quelques années. L’augmentation des revenus immobiliers nets pourrait également contribuer à atténuer l’incidence globale de taux plus élevés sur le RCI¹.

En outre, en 2023, les réversions des loyers devraient être positives dans les secteurs industriel, de l’hébergement et du commerce de détail. Compte tenu du taux d’occupation élevé et de la demande soutenue dans les secteurs du commerce électronique et de l’entreposage logistique, nous pourrions assister à des réversions des loyers positives en continu, ce qui devrait contribuer à atténuer en partie l’effet de l’expansion des taux de capitalisation sur la valeur des actifs.

Enfin, nous prévoyons aussi que la croissance des dividendes se poursuivra. Malgré les récentes révisions à la baisse des prévisions des analystes dans la foulée de certains des défis mentionnés plus haut, on s’attend toujours à ce que la croissance des distributions par part (le montant qu’un investisseur reçoit en dividendes pour chaque part de FPI qu’il détient) soit maintenue jusqu’en 2024.

Perspectives sectorielles pour 2023 : les immeubles industriels et les commerces de détail seront favorisés par rapport aux immeubles de bureaux

En 2023, nos perspectives pour les immeubles industriels et à commerce de détail sont plus positives que celles pour les immeubles de bureaux.

• Pour ce qui est des locaux de commerces de détail à Hong Kong, ce sont les centres commerciaux de quartier qui ont généralement affiché des rendements supérieurs en période d’incertitude économique, étant donné leur nature non discrétionnaire. Le rajustement à la hausse du salaire minimum en 2023 devrait également aider. À Singapour, la reprise soutenue de l’activité touristique devrait continuer à entraîner une augmentation de l’achalandage et des recettes pour les centres commerciaux. La vigoureuse reprise des ventes des locataires a ramené les coûts d’occupation à des niveaux sains, ce qui laisse une plus grande marge de manœuvre pour une potentielle hausse des loyers.
• Le secteur des immeubles industriels devrait continuer à afficher de bons rendements. Les taux d’occupation élevés et la demande accrue de commerce électronique et d’entreposage logistique par des tiers devraient se poursuivre en 2023. L’allongement de la durée moyenne pondérée des baux devrait permettre d’amortir les flux de trésorerie par des revenus de location plus visibles.
• Nous sommes d’avis que l’année sera difficile pour les immeubles de bureaux dans l’ensemble de la région. En Australie, ce secteur souffre d’un retour plus lent que prévu dans les lieux de travail. Hong Kong devrait connaître une reprise modérée, vu l’apport d’une offre en ligne considérable en 2022-2023. Singapour pourrait connaître un ralentissement de la demande de location et un ralentissement du rythme de croissance des loyers.

Conclusion

Après une année 2022 difficile, les investisseurs dans les FPI d’Asie-Pacifique se pencheront probablement sur les solides données fondamentales sous-jacentes de cette catégorie d’actif au cours de la nouvelle année, soit les bénéfices tirés des activités de base et la robustesse des flux de trésorerie, une solide gestion des fonds propres ainsi qu’un portefeuille immobilier de qualité qui rend généralement plus résilients les taux de location en période d’incertitude économique. Ce sont tous des facteurs favorables à des distributions de dividendes constantes.

1 Analyse et rapports d’entreprise de Gestion de placements Manuvie