FPI d’Asie-Pacifique : résilience grâce à de solides données fondamentales
Les fiducies de placement immobilier d’Asie-Pacifique ont continué de faire preuve de résilience en 2021, les marchés régionaux rouvrant progressivement, quoiqu’à des rythmes différents, alors que les économies émergeaient d’une récession technique. Parallèlement au secteur de l’immobilier en Asie, le revenu de dividendes a continué de fortement augmenter. Dans les présentes perspectives pour 2022, nous exposons les raisons pour lesquelles les données fondamentales de cette catégorie d’actif demeurent solides et devraient se redresser en 2022, malgré l’incertitude persistante (surtout en raison de l’émergence du variant Omicron).
Les fiducies de placement immobilier (FPI) d’Asie-Pacifique ont rebondi en 2021 après une année 2020 difficile. Les économies régionales ont rouvert à des rythmes différents, à mesure que les restrictions en matière de mobilité et de déplacements étaient progressivement réduites. Grâce au maintien de politiques budgétaires et monétaires rigoureuses, toutes les économies régionales ont pu sortir de la récession.
La situation s’est améliorée à Hong Kong grâce aux contrôles stricts à la frontière, et les ventes des locataires ont affiché une forte reprise, stimulées par l’émission de bons à la consommation. À Singapour, le taux de vaccination élevé (88 %) a contribué à accroître la confiance des consommateurs.
Cependant, la situation reste imprécise, l’émergence du variant Omicron ayant incité Singapour et la Thaïlande à restreindre les voyages sans quarantaine. Ailleurs, certains territoires ont rétabli les restrictions en matière de mobilité.
Examinons plus attentivement les différentes dynamiques des FPI d’Asie-Pacifique.
Du point de vue du secteur de l’immobilier, les mesures de soutien au loyer et l’allégement des loyers sont demeurés bien circonscrits par rapport à 2020.
Les propriétaires de commerces de détail se dirigent vers une stabilisation des tendances d’inversion des loyers, et d’autres améliorations sont prévues en 2022.
Le secteur mondial industriel et de l’entreposage se distingue par ses faibles taux d’inoccupation et la résilience de ses flux de trésorerie. La valeur du capital a continué d’augmenter au cours des six derniers mois en raison de la forte demande pour la catégorie d’actif.
Malgré la fermeture des frontières et la hausse des taux d’intérêt, les taux de capitalisation (taux de rendement prévu) des actifs logistiques australiens se sont aussi comprimés en raison de transactions actives. Compte tenu de la faiblesse des taux d’inoccupation en Australie, les taux de location s’améliorent, ce qui renforce les critères du marché en matière de répartition du capital.
Du point de vue des catégories d’actif, les investisseurs doivent se rappeler que le revenu de dividendes demeure une caractéristique essentielle des FPI et que ce revenu est resté positif indépendamment de la conjoncture. En période de repli des marchés, les dividendes aident à compenser les pertes; lorsque les marchés remontent, les dividendes augmentent le rendement total. Au cours des 10 dernières années, le rendement en dividendes a représenté plus de la moitié du rendement total des FPI d’Asie-Pacifique¹.
Même en 2020, lorsque les répercussions de la COVID-19 ont été jugées les plus importantes, le revenu de dividendes des FPI a été positif, soutenu par les FPI industrielles et de bureaux qui ont bénéficié de taux de perception des loyers élevés.
En 2021, les FPI d’Asie (hors Japon) ont surclassé l’ensemble du marché et les titres du secteur immobilier grâce à une volatilité plus faible (base de référence = 100)
Source : Bloomberg, au 29 décembre 2021. Les FPI d’Asie sont représentées par l’indice plafonné FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REITs, les actions asiatiques sont représentées par l’indice MSCI Asie (hors Japon) et les titres du secteur de l’immobilier en Asie sont représentés par l’indice MSCI Asia ex-Japan Real Estate.
La reprise des dividendes des FPI d’Asie (hors Japon) devrait se poursuivre en 2022 (valeur des dividendes de l’indice)
Source : Bloomberg, au 29 décembre 2021. Les FPI d’Asie sont représentées par l’indice plafonné FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REITs, les actions asiatiques sont représentées par l’indice MSCI Asie (hors Japon) et les titres du secteur de l’immobilier en Asie sont représentés par l’indice MSCI Asia ex-Japan Real Estate.
Dans l’ensemble, 2021 nous a semblé être une année de remontée des dividendes. Cette tendance devrait se poursuivre en 2022 avec la fin des congés de loyer et l’amélioration des taux d’occupation, auxquelles s’ajoute l’apport des nouvelles acquisitions réalisées au cours de la dernière année au dividende pour l’ensemble de l’exercice. Entre-temps, les prévisions de dividendes pour 2021 se sont redressées de 24 % par rapport au creux atteint en octobre 2020, tandis que les prévisions pour 2022 se sont redressées de 17 % à 18 %. Plus particulièrement, les estimations sont supérieures aux sommets atteints au début de 2020.
2022 : une reprise dans une situation incertaine
À l’approche de 2022, il y a plusieurs raisons d’être optimiste à l’égard de la reprise mondiale.
Compte tenu de la hausse des taux de vaccination à l’échelle mondiale, le risque économique lié à la pandémie devrait diminuer, mais cela dépendra de la trajectoire du variant Omicron. Comparativement à l’année dernière, les gouvernements disposent maintenant de plus de solutions pour lutter contre la pandémie, comme le déploiement de doses de rappel et des médicaments antiviraux efficaces.
Des marchés importants comme Singapour et l’Australie ont atteint des taux de vaccination élevés et ont commencé à rouvrir leurs frontières au quatrième trimestre de 2021. Pourtant, le taux de vaccination à Hong Kong reste relativement faible (surtout chez les personnes âgées), et la ville ne devrait pas assouplir ses contrôles à la frontière avant 2022.
Comme de plus en plus de territoires considèrent la COVID-19 comme étant de nature endémique, on devrait assister à la fin des mesures de confinement ou de resserrement. Par conséquent, le soutien au loyer et l’allégement des loyers pourraient diminuer considérablement par rapport à l’année dernière.
Les transactions favorisent la valeur du capital
Malgré les perturbations liées à la COVID-19 en 2021, nous continuons d’observer de saines transactions sur le marché immobilier commercial en Asie qui soutiendront la valeur du capital. Nous pourrions assister à une réouverture des frontières plus synchronisée à l’échelle mondiale alors que la Chine, pays le plus étroitement contrôlé, envisage une réouverture éventuelle des frontières en 2022. Nous croyons qu’il y aura une plus grande confiance à l’égard des voyages et de la reprise des activités commerciales transfrontalières, comme la négociation de baux et le contrôle préalable des acquisitions d’actifs.
Bien sûr, cela suppose que la situation entourant la COVID-19 ne se détériorera pas davantage.
Le segment industriel et les sociétés qui profitent de la réouverture pourraient être avantagés en 2022
La forte demande dans le secteur industriel et de l’entreposage devrait se poursuivre. Celle-ci a déjà réduit à de faibles niveaux les taux d’inoccupation dans les principaux marchés. Nous pensons que la forte croissance des loyers pourrait également être favorable au rendement.
Les sociétés qui profitent de la réouverture demeurent intéressantes, car nous prévoyons un relâchement synchronisé du contrôle aux frontières à l’échelle mondiale. En particulier, les centres commerciaux urbains et gérés de façon discrétionnaire ont enregistré des résultats inférieurs aux niveaux d’avant la COVID-19 en raison de la transition vers le télétravail et des restrictions liées aux voyages d’agrément. Par conséquent, ils peuvent offrir davantage de possibilités de reprise en 2022.
L’inflation demeure préoccupante, mais les fondamentaux sont sains
Au milieu de l’année 2021, les pressions inflationnistes mondiales ont commencé à s’accentuer. Par conséquent, la volatilité des cours des FPI s’est intensifiée en raison des craintes de stagflation. Les données inflationnistes récentes ont été robustes du fait de la hausse des prix du pétrole, des perturbations de la chaîne d’approvisionnement et d’une forte reprise de la demande. Cependant, au cours des dernières semaines, certaines banques centrales comme la Banque d’Angleterre ont relevé les taux d’intérêt, et la Réserve fédérale américaine (« Fed ») a indiqué qu’elle pourrait relever les taux d’intérêt jusqu’à trois fois en 2022. Nos prévisions demeurent conciliantes, même si nous avons devancé nos attentes quant aux hausses de taux; deux hausses de taux sont prévues pour la deuxième moitié de 2022.
À long terme, nos perspectives macroéconomiques n’ont pas changé : Nous pensons que les taux d’intérêt devraient rester bas plus longtemps. Les taux d’intérêt peu élevés ont favorisé l’immobilier, compte tenu de la protection offerte par la hausse des revenus par rapport au coût des emprunts. Ils ont également aidé les FPI à réaliser des acquisitions rentables, car les titres de créance sont demeurés abordables.
Nous pensons que chaque réduction des mesures de relance est différente, et que la réaction du marché cette fois-ci ne sera pas la même qu’auparavant. Pour mettre les choses en perspective, la Fed a réduit les taux à zéro et a considérablement augmenté son bilan en réaction à la pandémie de COVID-19. L’économie américaine se redresse fortement à mesure que le pays se déconfine; par conséquent, il est logique que la Fed retire ses politiques d’assouplissement quantitatif. Au cours de ce cycle, les messages de la Fed ont été plus transparents que lors de la crise causée par la réduction des mesures en 2013, et il semble que le marché a tenu compte en grande partie de la politique ferme de la Fed jusqu’en 2022.
Nous continuons de mettre l’accent sur les données fondamentales des FPI, comme la résilience du résultat tiré des activités de base et des flux de trésorerie, la solide gestion des fonds propres et la qualité des biens immobiliers, afin d’obtenir de meilleurs taux de location en période de reprise économique.
Conclusion
Les FPI d’Asie-Pacifique devraient se redresser en 2022, grâce à la réouverture progressive de l’économie et à la reprise des dividendes. Bien que l’émergence récente du variant Omicron puisse accroître l’incertitude, la solidité des fondamentaux de la catégorie d’actif devrait continuer de soutenir le rendement au cours de la nouvelle année.
1 Bloomberg, au 30 novembre 2021. Les FPI d’Asie hors Japon sont représentées par l’indice FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REITs (en dollars américains).
Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement des fonds. Par exemple, le nouveau coronavirus (COVID-19) a considérablement perturbé les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire ainsi que d’autres épidémies et pandémies qui pourraient survenir à l’avenir pourraient avoir des répercussions sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
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