FPI de l’Asie-Pacifique : les fondamentaux à long terme ne devraient pas être éclipsés par les fluctuations à court terme
La propagation de la COVID-19 dans le monde, combinée à une décélération notable de l’activité économique, est problématique pour les fiducies de placement immobilier (FPI) de l’Asie-Pacifique. Nous croyons que la recherche fondamentale active ascendante est plus importante que jamais, d’autant plus que les politiques gouvernementales en constante évolution font fluctuer les cours à court terme. De plus, les propriétés défensives de cette catégorie d’actif pourraient la rendre plus résiliente advenant un ralentissement économique.
Avant de discuter de la situation difficile qui prévaut actuellement sur les marchés, il est important de se rappeler pourquoi les gens investissent dans les FPI. Les FPI sont des titres hybrides. Ainsi, même si les FPI se négocient comme des actions et comportent, elles aussi, un risque de dépréciation (perte), elles offrent également aux investisseurs un revenu régulier. Comme l’illustre le graphique 1, les propriétés défensives des FPI résident dans le volet revenu, qui procure une protection lorsque les marchés sont à la baisse et améliore le rendement total lorsqu’ils sont en hausse.
Examen des fondamentaux
D’un point de vue économique, l’éclosion initiale de la COVID-19 a entraîné un ralentissement notable de l’activité économique en Asie, principalement en Chine. Au fil du temps, la propagation du virus dans le monde a fait planer le spectre d’un repli économique à plus long terme, voire d’une récession potentielle.
En plus des diverses directives visant à alléger le fardeau des entreprises, les gouvernements de la région ont mis en place une variété de mesures de relance budgétaire et de politiques monétaires. Ces politiques sont constamment mises à jour en fonction des efforts déployés pour contenir la propagation du virus. Ce contexte a créé de l’incertitude à court terme et forcé les gestionnaires de FPI à composer avec une pression accrue sur le cours des actions.
Pendant une période comme celle que nous traversons actuellement, nous croyons que les fondamentaux sont plus importants que jamais. Nous continuons de mettre l’accent sur la solidité du capital et les antécédents du promoteur, en plus d’examiner minutieusement la durée et la structure des baux.
Nous pensons également que les FPI d’Asie-Pacifique sont mieux positionnées pour faire face au ralentissement économique actuel qu’elles ne l’étaient après la crise financière mondiale. Les bilans étant plus sains, le risque de non-respect des clauses restrictives par les FPI est plus faible, ce qui porte à croire que la nécessité de réunir des capitaux propres dilutifs sera réduite au minimum.
Nous croyons que les FPI d’Asie-Pacifique sont plus robustes dans trois secteurs principaux :
- Une décennie de faibles taux d’intérêt a réduit le coût de l’endettement des grandes FPI régionales.
- Les FPI d’Asie-Pacifique permettent généralement de bloquer les coûts de financement pendant une longue période, ce qui réduit les risques associés au refinancement à court terme – un problème qui a nui aux FPI pendant la crise financière mondiale.
- La baisse des ratios de financement global et la diversification des sources de financement ont également contribué à réduire le risque de non-respect des clauses restrictives.
La baisse des taux d’intérêt, le principal élément moteur
Bien que cette conjoncture économique sera inévitablement problématique pour les FPI d’Asie-Pacifique, particulièrement dans les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de détail, ainsi que pour les FPI fortement exposées aux petites et moyennes entreprises (PME), nous croyons que cette catégorie d’actif demeure en meilleure position que pendant la crise financière mondiale.
Les FPI d’Asie-Pacifique ont toujours surclassé les actions en période de faiblesse des taux d’intérêt (voir le graphique 2); or, une telle période vient justement de débuter, après les chocs simultanés de l’offre et de la demande provoqués par la propagation de la COVID-19 à l’échelle mondiale.
L’un des principaux facteurs sous-jacents à ce rendement supérieur est l’élargissement des écarts de taux.L’écart de taux correspond à la différence entre, par exemple, le rendement d’un instrument sans risque (comme les obligations du Trésor américain) et le rendement offert par d’autres titres. Lorsque les taux d’intérêt sans risque baissent – ils ont été fortement réduits au cours du dernier mois –, les investisseurs obtiennent une plus grande compensation pour le risque qu’ils acceptent de prendre.
Le graphique 3 montre les écarts de taux des principaux marchés des FPI de l’Asie-Pacifique – Australie, Hong Kong et Singapour – du début de 2020 au début de mars : les écarts de taux se sont élargis dans ces trois marchés et le taux d’intérêt sans risque a diminué.
Nous croyons que la baisse des taux d’intérêt et la quête de rendement par les investisseurs du monde entier continueront de favoriser cette catégorie d’actif.
Des points forts émergent dans les FPI d’Asie-Pacifique
Bien que les FPI comportent des propriétés défensives, nous croyons qu’aucun segment de l’univers des FPI ne devrait être considéré comme « à l’abri d’une récession ».
Compte tenu de la conjoncture économique actuelle et des récentes directives gouvernementales, il y aura des perturbations temporaires, particulièrement dans les secteurs de la consommation et du tourisme. C’est pourquoi les estimations de la distribution par part pour 2020 ont été revues à la baisse. Cependant, nous croyons que cette révision a été entièrement intégrée dans le cours des actions, car les écarts de taux se situent bien au-dessus de leurs moyennes sur 10 ans4.
Les investisseurs peuvent trouver des occasions dans les segments suivants :
Singapour
Commerce de détail
Des perturbations à court terme devraient avoir une incidence sur le secteur du commerce de détail à Singapour en raison des mesures gouvernementales. Bien que cette situation puisse entraîner une certaine baisse à court terme, les fondamentaux à long terme de ce segment restent solides pour les raisons suivantes :
- À Singapour, l’espace commercial par habitant est plus faible que dans plusieurs marchés développés, ce qui indique que le marché n’est pas encore saturé5.
- Le gouvernement réglemente rigoureusement l’offre et l’utilisation des terrains. La faible augmentation de l’espace commercial permet d’empêcher la saturation du marché.
- Étant donné la densité de la population et la commodité des centres commerciaux, la présence des commerces de détail physiques devrait demeurer très pertinente à Singapour.
Hong Kong
Commerce de détail
Le secteur du commerce de détail de Hong Kong a dû surmonter de nombreuses difficultés au cours de la dernière année, ce qui a entraîné une chute brutale des ventes au détail. Nous sommes d’avis que le marché a pris en compte une bonne partie des mauvaises nouvelles et que les centres commerciaux qui fournissent des biens nécessaires aux consommateurs devraient demeurer résilients dans le contexte économique difficile que l’on connaît actuellement.
Australie
Locaux à bureaux
Nous sommes optimistes à l’égard des locaux à bureaux de première qualité dans le quartier des affaires de Sydney, car la demande ne devrait pas diminuer considérablement, tandis que l’offre nouvelle devrait être limitée au cours des deux prochaines années.
Bâtiments industriels
Dans l’ensemble, nous croyons que les fournisseurs externes de services logistiques et de commerce électronique devraient mettre la main sur l’offre locale existante. L’utilisation accrue du magasinage en ligne pendant l’éclosion de COVID-19 devrait être un catalyseur dans ce segment.
Conclusion
Les FPI d’Asie-Pacifique ne sont pas à l’abri des répercussions que la propagation de la COVID-19 aura sur l’économie. Cependant, en raison des propriétés défensives de cette catégorie d’actif, les investisseurs devraient profiter de sa nature hybride. Parallèlement, les fondamentaux des FPI d’Asie-Pacifique, dont les rendements relativement robustes dans un contexte de faibles taux d’intérêt et l’amélioration de la situation financière, portent à croire qu’ils seront plus résilients que les autres placements.
1 Source : Bloomberg, 31 mars 2020. 2 Bloomberg, au 30 novembre 2019. Rendements totaux bruts en dollars américains. Les rendements passés ne sont pas indicatifs des rendements futurs. FPI d’Australie : indice S&P/ASX 200 A-REIT; FPI de Hong Kong : indice Hang Seng REIT; FPI de Singapour : indice FTSE ST Real Estate Investment Trusts; FPI d’Asie hors Japon : indice FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REIT; actions de Singapour : indice Straits Times Index STI Total Return; actions de Hong Kong : indice Hang Seng; actions d’Australie : indice S&P/ASX 200; actions d’Asie hors Japon : indice MSCI Tous pays Asie hors Japon (rendement total). 3 Source : Bloomberg, 31 mars 2020. 4 Source : Bloomberg, 31 mars 2020. FPI de Singapour : indice FSTREI, obligations du gouvernement de Singapour à 10 ans. FPI d’Australie : indice AS51PROP, obligations du gouvernement de l’Australie à 10 ans. FPI de Hong Kong : indice HSREIT, obligations du gouvernement de Hong Kong à 10 ans (données en date de mai 2012). 5 Journée des investisseurs de CapitaLand 2019, 29 novembre 2019.
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Renseignements importants
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