Regard sur les FPI d’Asie-Pacifique

Cet article, le premier de trois, vise à dresser un portrait complet de cette catégorie d’actif émergente. Nous commençons par examiner la structure de base et les avantages que procurent les FPI, leur utilité dans un portefeuille et les données fondamentales des FPI d’Asie-Pacifique, y compris les principaux sous-secteurs et leur rendement passé. Dans le deuxième article, nous présenterons une analyse approfondie du rendement des FPI d’Asie-Pacifique dans différents contextes de marché, en nous concentrant sur les fluctuations des taux d’intérêt et de l’inflation. Enfin, dans le troisième article, nous examinerons comment la catégorie d’actif est positionnée pour dégager un rendement en 2021 et au-delà. 

Structure de base des FPI et avantages de ces placements

Les investisseurs connaissent peut-être déjà la structure unique des FPI d’Asie-Pacifique. Même si cette section traite de façon générale de la structure et des avantages des FPI, elle s’applique également aux FPI d’Asie-Pacifique. 

Les fiducies sont tenues de verser aux investisseurs un certain pourcentage de leur bénéfice d’exploitation sous forme de dividendes¹. Lorsque les investisseurs investissent dans un portefeuille de FPI, ils achètent un portefeuille d’actifs immobiliers au moyen d’actions. Les FPI utilisent le capital ainsi mobilisé pour faire des acquisitions et gérer des propriétés. Elles visent à verser aux investisseurs le produit des revenus de location reçus sous forme de flux de dividendes stable. 

Comment fonctionne un portefeuille de FPI?

 À titre indicatif seulement

Dans cette optique, la détention de FPI d’Asie-Pacifique procure de nombreux avantages aux investisseurs, dont les suivants : 

• Source potentielle de revenus : Traditionnellement, les FPI ont procuré aux investisseurs une source de revenus à long terme sous forme de versements périodiques de dividendes. Bien qu’il existe des occasions possibles d’appréciation des cours, les dividendes représentent une grande partie du rendement total de cette catégorie d’actif et peuvent amortir l’effet des baisses pour les investisseurs.
• Occasion de diversification du portefeuille : Les FPI offrent aussi un potentiel de diversification du portefeuille. Au fil du temps, les FPI ont démontré une faible corrélation avec les actifs traditionnels, comme les actions et obligations mondiales, et elles peuvent offrir une protection dans un marché mondial de plus en plus turbulent.
• Placement minimum moins élevé, liquidité et traitement fiscal préférentiel :
  Les investisseurs s’interrogent souvent sur les avantages potentiels d’investir dans des FPI plutôt que directement dans des actifs immobiliers privés plus traditionnels (comme l’habitation ou l’immobilier commercial). Par rapport aux actifs immobiliers privés, les FPI sont peut-être plus intéressantes pour trois raisons : 
  • Placement minimum moins élevé : Les FPI d’Asie-Pacifique exigent un placement minimum moins élevé par rapport aux sommes importantes nécessaires pour effectuer des achats directs dans l’immobilier. Par conséquent, les investisseurs peuvent avoir accès au secteur et souvent, à un éventail plus diversifié de placements.
  • Liquidité : Les FPI d’Asie-Pacifique sont négociées quotidiennement sur les marchés boursiers de toute la région. La liquidité est suffisante pour permettre aux investisseurs d’acheter et de vendre leurs placements et d’avoir une idée claire du cours du marché auquel ils auront droit. En revanche, les placements directs dans des actifs immobiliers privés prennent habituellement beaucoup de temps à réaliser, le prix final faisant normalement l’objet de négociations.
  • Traitement fiscal : Enfin, les FPI d’Asie-Pacifique jouissent d’un traitement fiscal préférentiel, ce qui les rend encore plus intéressantes. En raison de la structure
    de fiducie décrite ci-dessus, elles ne sont pas assujetties à l’impôt des sociétés. Par conséquent, les investisseurs doivent payer de l’impôt seulement sur le revenu reçu.

Les FPI d’Asie-Pacifique : une panoplie d’occasions pour les investisseurs

Même si la première FPI d’Asie-Pacifique (hors Japon) a été inscrite à une bourse en Australie en 1971, le concept demeure relativement nouveau dans la région. Depuis, Singapour est devenue la principale plaque tournante des FPI², tandis que les marchés moins développés de l’Asie du Sud-Est ont fortement progressé durant les cinq dernières années.

Nous estimons que la nouveauté relative de la catégorie d’actif, combinée à un éventail diversifié d’occasions, se révèle particulièrement attrayante pour les investisseurs. En effet, l’univers en expansion des FPI permet aux investisseurs d’investir non seulement dans l’immobilier d’économies plus développées comme l’Australie et Singapour, mais aussi dans les marchés émergents, dont l’Inde et les Philippines (ce dernier marché ayant lancé sa première FPI en 2020³). L’Indonésie travaille aussi actuellement à modifier ses lois sur les FPI qui devraient permettre les inscriptions en bourse.

Principaux sous-secteurs des FPI d’Asie-Pacifique

La diversité de cette catégorie d’actif s’étend aux segments de l’immobilier qui comprennent les secteurs établis et les nouveaux secteurs. Les FPI de bureaux et de commerces de détail représentent les placements immobiliers traditionnels de la région. Parallèlement, les FPI industrielles (intégrant les centres de données et de logistique) et les FPI de soins de santé constituent des innovations intéressantes dans la catégorie d’actif. Pour ajouter de la valeur,
les équipes de direction des FPI de ces sous-secteurs pourraient rénover des propriétés et réorganiser les contrats de location afin de générer un revenu de location continu.

FPI d’Asie-Pacifique : exposition sectorielle diversifiée

En plus des centres commerciaux traditionnels, des bureaux, des parcs industriels et des hôtels, les FPI d’Asie-Pacifique comprennent aussi de nouveaux secteurs, comme les entrepôts de données et de logistique. Nous croyons que l’émergence du commerce électronique et de l’infonuagique profitera à ces nouveaux secteurs.

À titre indicatif seulement

• FPI commerciales : Les FPI commerciales possèdent et gèrent des commerces de détail et des centres commerciaux. Malgré la popularité du magasinage en ligne, l’achalandage des centres commerciaux prospères continue d’augmenter, parce que ces centres contemporains offrent plus qu’un simple lieu de magasinage; ils créent une expérience client de consommation que le magasinage en ligne ne peut tout simplement pas égaler.
• FPI de bureaux : Les FPI de bureaux possèdent et exploitent des immeubles de bureaux dans des zones commerciales, des bureaux dans des zones industrielles ou de nouveaux parcs d’affaires à l’extérieur des centres commerciaux. Les immeubles de bureaux sont étroitement liés aux cycles économiques et d’affaires, les loyers étant influencés par l’offre et la demande.
• FPI industrielles : Les FPI industrielles possèdent et exploitent des immeubles industriels,
  des entrepôts ou des centres de logistique pour un large éventail de clients. Le segment industriel englobait habituellement des bâtiments à usage industriel léger ou des entrepôts traditionnels. Mais ces dernières années, le commerce électronique s’est rapidement développé, ce qui a entraîné une augmentation de la demande de centres de logistique et de centres de données. Certaines FPI industrielles mettent même l’accent sur les immeubles de haute technologie qui jouent un rôle important dans la croissance du commerce électronique.
• FPI d’hôtels et de centres de villégiature : Les FPI d’hôtels et de centres de villégiature possèdent et exploitent des hôtels et des centres de villégiature pour générer des flux de trésorerie et des bénéfices. Vu les changements dans la façon de voyager et la concurrence accrue en matière de prix et d’offre de valeur, les hôtels ne proposent plus seulement les services d’hébergement de base. Les exploitants ajoutent des services d’affaires et des activités de divertissement pour offrir une expérience client améliorée.
• FPI diversifiées : Les FPI diversifiées détiennent dans leur portefeuille et exploitent au moins deux types d’immeubles, notamment les bureaux, les commerces de détail, les hôtels et d’autres types d’immeubles. Grâce à cette diversification, les exploitants de FPI diversifiées ont accès à de multiples sources de revenus. Cela dit, le travail des équipes de direction se révèle très exigeant, compte tenu du large éventail de propriétés sous-jacentes.
• FPI de soins de santé : Les FPI de soins de santé possèdent et exploitent des propriétés associées à cet univers, comme des hôpitaux et des établissements de soins aux aînés.
  La demande de services de soins de santé augmente avec l’amélioration de la qualité de vie. Cette demande est généralement inélastique sur le plan des prix, restant stable malgré
  la hausse des prix et l’évolution du contexte du marché. 

Rendement des FPI d’Asie-Pacifique durant la dernière décennie

Malgré le rendement tumultueux des marchés boursiers mondiaux au cours de la dernière décennie, les FPI d’Asie-Pacifique ont affiché un rendement total positif pour la période de 2009 (au 31 décembre) à 2021 (au 30 juin)⁴, grâce essentiellement aux versements de dividendes. Même si les cours des titres des FPI d’Asie-Pacifique ont connu de la volatilité, comme l’ensemble du marché, la composante revenus de ces placements a procuré une protection aux investisseurs. Leur nature défensive est l’une des principales raisons qui expliquent l’intérêt des investisseurs pour cette catégorie d’actif. Dans le prochain article, nous examinerons en détail l’incidence des fluctuations de l’inflation et des taux d’intérêt sur les FPI d’Asie-Pacifique. 

Rendements annuels totaux des FPI d’Asie hors Japon (de 2010 à 2021 DDA)

Source : Bloomberg, au 30 juin 2021. Les FPI d’Asie hors Japon sont représentées par l’indice plafonné FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REITs. Rendement en dollars américains.

1 Le pourcentage du versement obligatoire varie d’un territoire à l’autre, mais représente généralement une part importante des bénéfices de la fiducie. 2 Bloomberg, 22 février 2020. 3 « 1st REIT listing shows PHL market ready to resume business », Philippine News Agency, 13 août 2020. 4 Bloomberg, au 30 juin 2021. Les FPI d’Asie hors Japon sont représentées par l’indice plafonné FTSE EPRA NAREIT Asia ex Japan REITs. À titre indicatif seulement. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.