Immobilier commercial : le calme après la tempête
Bien que la pandémie ait considérablement perturbé l’immobilier commercial, de nombreux segments du secteur ont fait preuve d’une résilience surprenante. Nous examinons ci-dessous les dommages, la reprise et, surtout, les occasions.
Un printemps de changements spectaculaires et d’incertitude
Le marché de l’immobilier commercial a souffert pendant la pandémie. Les hôtels ont fermé, les centres commerciaux et les commerces de détail ont dû s’adapter rapidement au magasinage en ligne étant donné que les magasins traditionnels étaient fermés, les immeubles de bureaux se sont vidés, le télétravail devenant monnaie courante, le taux d’occupation des immeubles multirésidentiels urbains a diminué en raison de l’exode vers la banlieue, et la demande pour les immeubles industriels a explosé, car le magasinage en ligne a surchargé les réseaux d’expédition. L’incertitude est montée en flèche au début du printemps 2020, les médias faisant allusion à la Grande Dépression. Les propriétaires d’immeuble se demandaient comment ils rembourseraient leurs dettes avec un revenu réduit. Une détérioration des prix comparable ou supérieure aux récessions précédentes semblait probable, puisque l’économie s’est effondrée d’une façon qui n’avait pas été observée depuis la Grande Dépression de 1929.
Or, cette fois, la crainte d’une implosion immobilière n’était pas fondée sur un nombre de constructions ou un endettement excessifs. La confiance s’est maintenue et les institutions financières étaient disposées à collaborer avec les emprunteurs pour éviter les défaillances et les saisies. Tous s’entendaient pour dire que la pandémie finirait par se dissiper, mais les investisseurs se demandaient quelle serait l’ampleur des dégâts qu’elle laisserait sur son passage. Heureusement, la plupart des pires craintes ne semblent pas s’être concrétisées.
Les prix ont-ils baissé, oui ou non?
Les prix de l’immobilier ont bel et bien chuté, mais moins que prévu. La réalité a été très différente d’un sous-secteur à l’autre. Les prix des immeubles industriels et multirésidentiels sont demeurés relativement stables et ont recommencé à grimper vers de nouveaux sommets. Les hôtels et les commerces de détail ont été les plus durement touchés, les prix chutant de 10 % à 50 % selon l’immeuble et l’emplacement. Ces deux types de propriétés seront peut-être transformées à jamais, en raison du changement dans les habitudes de voyage et l’adoption du magasinage en ligne par les consommateurs. Le déclin du commerce de détail s’opère depuis des années et s’est accéléré pendant la pandémie.
Le segment des immeubles de bureaux demeure imprévisible. Le succès du télétravail a probablement été l’une des plus grandes surprises de la pandémie. Même lorsque cette dernière sera bien maîtrisée, il est peu probable que le modèle à distance disparaisse. Le pourcentage de personnes qui travaillent à domicile reste à déterminer. La demande pour des espaces de bureaux diminuera vraisemblablement à l’avenir, car les entreprises cherchent à réduire leurs dépenses immobilières élevées.
Les ventes forcées d’actifs en difficulté sont demeurées faibles pendant la pandémie, contrairement à ce qui s’est produit lors de la crise financière mondiale
La dette immobilière était le vrai problème, mais la situation s’est améliorée
Alors que les prix des propriétés sont demeurés essentiellement stables, la dette immobilière a présenté une volatilité accrue et des tendances typiques de récession. Les défaillances de prêts ont fini par grimper en flèche, principalement dans le cas des hôtels et des commerces de détail, car la plupart d’entre eux ont été contraints de fermer leurs portes ou de réduire considérablement leurs activités. Comme les hôtels ne tiraient pratiquement aucun revenu des voyageurs et que les locataires commerciaux ne payaient pas leur loyer, ce n’était qu’une question de temps avant que les prêts ne fassent l’objet d’une défaillance. Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (TACHC) a connu une hausse marquée des arriérés, comparable à celle de la Grande Dépression, et même les prêts prudents souscrits dans le cadre d’une assurance vie ont connu une détérioration semblable.
Les arriérés (%) ont bondi au début de la pandémie, mais diminuent constamment depuis
Bien que le nombre de défaillances annoncé semble élevé, les véritables défaillances permanentes pourraient se révéler moins importantes, à mesure que la pandémie se résorbe et que l’économie reprend son cours. Cela pourrait se refléter dans le nombre de prêts en difficulté en vente. Compte tenu de l’ampleur des répercussions sur l’économie, nombreux sont ceux qui s’attendaient à ce que les retombées sur les prix des actifs soient plus importantes et durent plus longtemps. Or, ce n’est pas ce qui s’est produit. Les banques sont mieux capitalisées que lors de la dernière crise financière mondiale, et le gouvernement a adopté des mesures de relance apparemment sans fin, soutenant un large éventail de prêts d’urgence. Le nombre de prêts en difficulté à la suite d’une récession est habituellement élevé, mais les ventes forcées d’actifs en difficulté n’ont jamais été aussi faibles dans les dix dernières années. Cette récession n’avait rien de typique et les banques ne se sont pas retrouvées avec des prêts mal garantis à liquider comme lors de la Grande Dépression. La souscription dans le domaine de l’immobilier est beaucoup plus prudente aujourd’hui. Des milliards de dollars en capital restent sur la touche, prêts à être investis dans l’immobilier commercial.
D’importants actifs sont disponibles pour des placements dans des créances titrisées
La suite des choses
Le printemps est arrivé, et l’immobilier commercial bourgeonne. En général, ceux qui investissent dans les créances titrisées abordent généralement le secteur différemment des investisseurs boursiers : ils se concentrent moins sur les prévisions des prix des propriétés et misent davantage sur la couverture contre la dette et la protection du capital. Bien que de grandes occasions se soient présentées l’an dernier, les investisseurs doivent encore une fois composer avec la faiblesse des taux de rendement et chercher des occasions de valeur relative. Parmi les éléments dignes d’intérêt, on compte les TACHC, les opérations touchant des actifs individuels et des immeubles multirésidentiels, et une variété d’obligations structurées aux caractéristiques uniques. Investir dans des biens immobiliers commerciaux structurés constitue une approche diversifiée pour accroître l’exposition à de nombreux immeubles situés dans divers emplacements et peut donner l’occasion d’obtenir des rendements corrigés du risque intéressants.
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Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement du portefeuille. Le nouveau coronavirus (COVID-19) perturbe ainsi considérablement les activités commerciales à l’échelle mondiale. Une crise sanitaire ainsi que des épidémies et pandémies futures pourraient avoir, sur l’économie mondiale, des répercussions qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques préexistants, qu’ils soient politiques, sociaux ou économiques. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
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