Immobilier commercial au Canada

Il est encore trop tôt pour déterminer la durée de la crise du coronavirus, mais des indicateurs précoces révèlent que l’économie canadienne fait l’objet d’une intense contractionselon une estimation éclair, au mois de mars, le PIB a reculé de 9 %¹, la baisse mensuelle la plus importante depuis 1961, année à partir de laquelle Statistique Canada a commencé à faire le suivi de cette donnée. L’ampleur de cette crise est grandement tributaire du succès des initiatives de confinement et du temps qu’il faudra avant que le gouvernement soit suffisamment rassuré pour assouplir les mesures de distanciation sociale. Les répercussions économiques à court terme sont déjà bien réelles, et la crise pourrait accélérer la mise en œuvre des changements structurels dans l’économie mondiale, y compris la démondialisation graduelle et la domination de l’économie numérique.

Marché du travail et dépenses des ménages

Ces segments de l’économie ont connu un recul marqué de l’emploi, déclenché par les mesures de distanciation sociale et la fermeture forcée des services non essentiels. Selon des estimations préliminaires, un peu plus d’un million d’emplois ont été perdus en mars.Même s’il s’agit du recul mensuel le plus important jamais enregistré, le nombre des pertes d’emplois pour le mois de mars pourrait être encore plus élevé, étant donné que les données recueillies dans le cadre de l’Enquête sur la population active le sont avant la fin du mois.² À l’heure actuelle, le taux de chômage pour le mois de mars est estimé à 7,8 % et devrait augmenter pour se fixer à 11 % cette année.³ Ce recul marqué du marché du travail met à rude épreuve la confiance des consommateurs. Bien que la faiblesse des taux d’intérêt puisse contribuer à atténuer le fardeau du service de la dette, le niveau élevé de la dette des consommateurs continue de poser un risque et pourrait peser sur la reprise des dépenses des ménages.

Commerce et investissements des entreprises

Après une année marquée par des tensions commerciales élevées et une croissance mondiale au ralenti, il était permis d’espérer que le secteur commercial du Canada pourrait s’améliorer en 2020.Toutefois, les contraintes de transport à court terme liées à l’éclosion du coronavirus et le ralentissement économique qui a suivi laissent présager une autre année difficile sur le plan du commerce. L’an dernier, les investissements des entreprises ont également été faibles, les dépenses d’investissement n’ayant augmenté que de 0,4 % en termes réels en 2019⁴, et il est prévu qu’elles diminueront cette année. La dégringolade récente des prix de l’énergie pèsera également lourd sur les investissementsdans le secteur de l’énergie.

Mesures extraordinaires du gouvernement pour atténuer la crise économique

En vue decontrebalancer les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus, le gouvernement du Canada a pris des mesures particulièrement vigoureuses pour alléger le fardeau des ménages et des entreprises et tenter de préserver la santé des marchés des capitaux. Parmi ces mesures, mentionnons une réduction de 150 points de base du taux de financement à un jour pour le fixer à 0,25 %, une augmentation de la subvention salariale à l’intention des petites et moyennes entreprises, qui a été portée à 75 %, l’établissement du Compte d’urgence pour les entreprises, qui offre aux petites entreprises des facilités de prêts pouvant atteindre 40 000 $ et un vaste programme d’achat d’actifs ciblant les obligations des gouvernements fédéral et provinciaux et les obligations de sociétés.

Marché de l’investissement

À la suite de l’éclosion du coronavirus, les marchés ont réagi en se tournant vers les valeurs refuges et en réévaluant un vaste éventail d’actifs, les immeubles commerciaux n’y ayant pas échappé. Or, étant donné que les marchés de l’investissement ne fonctionnent pas normalement et que de flux de transactions sont pratiquement interrompus, rien ne permet de présumer de façon fiable une réévaluation dans le secteur de l’immobilier privé.

Selon la gravité et la durée de la prochaine phase du cycle économique, l’incidence globale sur les investissements dans le secteur de l’immobilier commercial pourrait être relativement faible, et ce, pour diverses raisons.Premièrement, les taux d’occupation historiquement élevés dans la plupart des marchés immobiliers canadiens fournissent un coussin permettant d’absorber une partie de la baisse de la demande avant qu’un déséquilibre plus important entre l’offre et la demande se matérialise. Deuxièmement, la nature à long terme des contrats de location d’immeubles commerciaux protège naturellement les revenus locatifs contre les fluctuations à court et à moyen terme du marché. Et troisièmement, les rendements et les évaluations de l’immobilier peuvent demeurer relativement stables, car les baisses récentes des taux d’intérêt, et nos attentes quant à la possibilité qu’ils demeurent bas, pourraient contrebalancer un élargissement des écarts de rendement. Avant tout ajustement des prix, le taux de capitalisation de l’indice immobilier de base MSCI était de 3,7 % supérieur au rendement des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans à la fin du T1 2020.

Nous croyons que l’incidence globale sur les évaluations pourrait grandement varier selon les types d’immeubles. Les sous-secteurs des immeubles résidentiels à logements multiples et des locaux industriels, qui sont favorisés par la solidité exceptionnelle de ses facteurs fondamentaux et la vigueur des inducteurs de la demande à long terme, devraient continuer d’être mieux protégés, tandis que les sous-secteurs des commerces de détail et des hôtels et certains segments du marché des locaux de bureaux pourraient subir des effets plus marqués.

Marché des locaux de bureaux

La plupart des marchés des locaux de bureaux du Canada amorcent la prochaine phase du cycle en affichant des facteurs fondamentaux sur l’occupation exceptionnellement solides.Le taux d’inoccupation moyen sur le marché national des locaux de bureaux, à l’exclusion de l’Alberta, a diminué au cours des sept derniers trimestres consécutifs, pour atteindre un creux presque historique de 6,9 % au T1 2020. Le renforcement des facteurs fondamentaux sur l’occupation s’explique par la demande grandissante de la part des entreprises de services technologiques et de services professionnels, et par la réduction de l’offre de locaux susceptibles de satisfaire à la demande grandissante. Au T1 2020, les marchés des locaux de bureaux du centre-ville de Toronto et de celui de Vancouver, les deux principaux carrefours technologiques du Canada, affichaient des taux d’inoccupation exceptionnellement bas respectivement de 2,0 % et 2,2 %.⁵

Les marchés des locaux de bureaux de l’Alberta se trouvent dans une situation particulièrement difficile, laquelle pourrait encore s’aggraver. Après la dégringolade du prix du pétrole en 2015, les taux d’inoccupation des locaux de bureaux à Calgary et à Edmonton ont fortement augmenté pour atteindre respectivement 24 % et 19 %, soit des locaux de bureaux vacants totalisant 22 millions de pieds carrés dans ces deux marchés5. Ces marchés devraient se stabiliser cette année; toutefois, compte tenu de la chute récente des prix du pet de la détérioration de la perspective de la demande mondiale de pétrole, l’investissement des entreprises et, conséquemment, la demande de locaux de bureaux dans ces marchés devraient encore diminuer d’ici un an à deux ans.

À l’échelle nationale, le resserrement des conditions du marché a été bénéfique pour les activités de construction : la superficie totale de locaux de bureaux en construction à l’échelle nationale, à l’exclusion de l’Alberta, s’est établie à 17 millions de pieds carrés, soit 4,9 % de l’ensemble des locaux de bureaux existants. Même si, dans l’ensemble, il s’agit d’une augmentation importante de l’offre de locaux de bureaux sur le marché alors que le cycle est en phase basse, les activités de construction sont hautement concentrées dans les marchés les plus solides du centre-ville de Toronto et du centre-ville de Vancouver, qui représentent 13 millions de pieds carrés des activités de construction en cours.

Marché des locaux industriels

De tous les secteurs immobiliers, celui des locaux industriels est le mieux positionné pour traverser la prochaine récession, soutenu par des facteurs fondamentaux solides sur l’occupation. L’accélération de la pénétration du commerce électronique combinée à une offre relativement lente de locaux industriels répondant particulièrement aux besoins de la logistique moderne se sont traduites par de faibles taux d’inoccupation et une forte augmentation des loyers dans de nombreux marchés. Au T1 2020, le taux d’inoccupation moyen des locaux industriels à l’échelle nationale s’est établi à un creux presque historique de 3,1 % et les loyers nets moyens ont progressé de 12 % sur douze mois. La solidité des facteurs fondamentaux du marché a favorisé les nouveaux projets d’aménagement : les activités de construction sont en hausse constante et totalisent actuellement 25 millions de pieds carrés. Bien que, en termes absolus, cette superficie soit historiquement élevée, les locaux en construction ne représentent que 1,3 % de la superficie totale louable, ce qui est bien peu en regard de la taille du marché5.

Bien qu’à court terme la demande de locaux industriels puisse être freinée par le ralentissement de l’économie, nous croyons qu’il est probable que les événements actuels auront un effet contraire sur les inducteurs de la demande à long terme pour deux raisons. Premièrement, le rythme de la pénétration du commerce électronique devrait s’accélérer, les exigences actuelles de distanciation sociale favorisant l’achat en ligne. Cette situation, bien que temporaire, pourrait avoir une incidence à plus long terme sur les préférences des consommateurs, plus d’acheteurs faisant l’expérience du magasinage en ligne et devenant plus à l’aise avec l’achat en ligne. Deuxièmement, les entreprises voudront se fier davantage aux fournisseurs locaux et accumuler plus de fournitures et de stocks, les événements actuels ayant révélé la vulnérabilité des chaînes d’approvisionnement mondiales et des systèmes de livraison juste‑à‑temps. Ces deux tendances exigent des installations d’entreposage et de logistique supplémentaires et peuvent accroître la demande de locaux industriels à long terme.

Marché du commerce de détail

La pandémie de coronavirus et les exigences de distanciation sociale ont eu des répercussions considérables sur le rendement du secteur des commerces de détail, répercussions qui pourraient durer encore davantage pour ce secteur dont la transformation à long terme attribuable au commerce électronique s’était amorcée depuis longtemps déjà.

Les dépenses des ménages devraient diminuer cette année, du fait de la hausse du taux de chômage et de l’effritement de la confiance des consommateurs. Bien que cette situation soit problématique pour l’ensemble des ventes au détail dans tous les canaux, les commerces de détail traditionnels pourraient être touchés plus fortement à court terme par les fermetures forcées et les heures d’ouverture limitées. À long terme, l’évolution du commerce électronique continuera d’exercer de la pression sur les commerces traditionnels, même si les problèmes de capacité des infrastructures logistiques, y compris la disponibilité d’espaces d’entreposage modernes à proximité des zones urbaines et les investissements requis pour moderniser les systèmes de gestion et de livraison des stocks, ralentiront le rythme de cette transformation. Cette situation pourrait inciter les détaillants à adopter une stratégie omnicanal au sein de laquelle le magasin traditionnel continue de faire partie intégrante des canaux de vente.

Les répercussions à long terme sur les commerces de détail traditionnels pourraient varier grandement. Bien que le commerce électronique occupe une place plus importante dans les marchés d’alimentation, les magasins traditionnels devraient continuer de faire partie intégrante des canaux de vente futurs. Ainsi, les magasins d’alimentation et les autres commerces de détail essentiels seront probablement ceux dont les ventes diminueront le moins pendant la récession, et il est probable qu’ils seront au premier rang au cours de la reprise. De plus, les préférences des consommateurs pour un service porteur d’expérience⁶ devraient se traduire par une reprise vigoureuse pour les commerces de détail qui sont des destinations privilégiées pour les expériences gastronomiques et les autres achats au détail expérientiels.

Marché des immeubles résidentiels à logements multiples

Les facteurs fondamentaux du marché canadien des immeubles résidentiels à logements multiples ont continué de s’améliorer au cours des dernières années, la plupart des principaux marchés affichant un taux d’inoccupation se situant entre 1,0 % et 2,0 %.⁷ La situation est particulièrement favorable dans les grands centres urbains, qui sont avantagés par des flux d’immigration disproportionnés et par une croissance économique exceptionnelle.

Le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande dans le secteur de l’immobilier résidentiel à logements multiples est surtout attribuable à la pénurie de logements des dernières années. Au cours des huit dernières années, le nombre de ménages canadiens s’est accru d’environ 234 000 par an, surpassant donc le nombre de mises en chantier qui, elles, se sont chiffrées en moyenne à 204 000 par an. Bien qu’il soit fort probable que le ralentissement de l’économie et peut-être même une réduction de l’immigration puissent entraîner une baisse du nombre de nouveaux ménages au cours des prochaines années, la demande latente d’habitations devrait contribuer à en atténuer l’effet sur le marché de l’habitation.

Les taux d’occupation des immeubles résidentiels à logements multiples sont également soutenus par une offre limitée, la plupart des marchés canadiens ayant à offrir un inventaire par habitant moindre que celui de leurs pairs d’ailleurs dans le monde.⁸ La faiblesse de l’offre de logements locatifs au cours des dernières années a été en partie imputable à la préférence des promoteurs immobiliers pour des projets d’immeubles en copropriété, qui ont toujours été plus rentables que les immeubles locatifs.

Les perspectives des marchés des immeubles résidentiels à logements multiples semblent s’équilibrer grâce à une offre se maintenant au niveau actuel et une demande qui devrait ralentir. Du point de vue de l’offre, on s’attend à ce que les projets de construction d’immeubles à logements locatifs et d’immeubles en copropriété soient considérablement retardés. Et comme les craintes liées à la pandémie ont pratiquement effacé la demande de logements locatifs à court terme, une partie de ce marché devrait se tourner de nouveau vers le marché des logements locatifs à long terme. Nous estimons donc que l’offre devrait maintenir son rythme actuel ou s’accélérer au cours des 12 à 24 prochains mois. Du point de vue de la demande, le ralentissement des nouveaux ménages, la réduction de l’immigration et la baisse des salaires devraient entraîner une diminution du bassin de locataires et freiner la hausse des loyers.

1 Statistiques Canada, au 15 avril 2020. 2 Les résultats de l’Enquête sur la population active de mars reflètent une partie des pertes d’emplois mensuelles, étant donné que l’enquête a été menée au cours de la semaine du 15 au 21 mars. 3 D’après la prévision médiane des six plus grandes banques canadiennes. 4 Le Conference Board du Canada, Note de conjoncture canadienne, printemps 2020. 5 CBRE Recherche, au premier trimestre 2020. 6 McKinsey & Co., « Cashing in on the Experience Economy », décembre 2017. 7 SCHL, octobre 2019 8 CBRE, « Canadian Multifamily Overview - Demand Drivers & Market Fundamentals, Mid-Year 2019 ».