Dans un monde de faibles taux, l’immobilier peut jouer un rôle clé

« Pendant combien de temps la faiblesse des taux peut-elle durer? »

Nous avons lieu de penser que cette question est au cœur des préoccupations des investisseurs à l’échelle mondiale. Bien que personne ne puisse y répondre avec certitude, les taux continuent de diminuer et le montant que représentent les obligations affichant un taux négatif est en hausse partout dans le monde. Et pour comble, l’inflation et les attentes en matière d’inflation augmentent également, ce qui érode davantage les rendements réels déjà faibles recherchés par ces investisseurs.

Les obligations assorties d’un taux négatif sont de nouveau en hausse

Valeur et pourcentage des obligations assorties d’un taux négatif à l’échelle mondiale

Cette réalité soulève une question semblable, mais plus importante encore : « Pendant combien de temps puis-je tenir le coup dans le contexte de faiblesse des taux? »

Les banques centrales ont pratiquement promis de maintenir les taux bas et une politique monétaire accommodante au cours des prochaines années. Cela n’est pas de bon augure pour qui recherche revenu et sécurité, surtout en tenant compte de l’inflation. Cela dit, nous, de l’équipe de solutions multiactifs, croyons que les investisseurs en quête de revenu ont intérêt à gérer leurs portefeuilles dans l’optique d’un environnement de faiblesse des taux à long terme caractérisé par la possibilité pour certaines catégories d’actif de produire ce revenu essentiel beaucoup mieux que d’autres.

C’est ici que l’immobilier entre en scène.

Revenu réel de l’immobilier

L’immobilier est généralement considéré comme une catégorie d’actif susceptible de procurer un revenu réel (c.-à-d. ajusté en fonction de l’inflation) constant dans de nombreux contextes de taux d’intérêt. Depuis le sommet des taux d’intérêt aux États-Unis en 1981, les rendements en revenu trimestriels réels des placements immobiliers dans ce pays se sont établis en moyenne à environ 3,84 % sur une base annualisée¹. Ils ont aussi notamment démontré une stabilité importante au fil du temps et n’ont presque jamais été négatifs. Il est vrai qu’au deuxième trimestre de 2021, nous avons été témoins d’un rendement en revenu réel négatif pour la première fois depuis 1981 en raison de l’inflation la plus forte enregistrée depuis cette époque, mais comme l’inflation devrait ralentir, nous nous attendons à un renversement de la situation. Malgré tout, on peut voir un net contraste avec les obligations gouvernementales de référence, qui ont généré un revenu ajusté en fonction de l’inflation respectable lorsque les taux étaient élevés, mais qui, pendant la dernière décennie et surtout au cours de la dernière année, ont souvent été en territoire négatif.

L’immobilier a historiquement généré un revenu réel stable

Taux nominal trimestriel à 10 ans aux États-Unis et rendement en revenu trimestriel des placements immobiliers (%)

Les taux réels de référence américains atteignent de nouveaux creux

Taux réels à 10 et 30 ans aux États-Unis

La capacité de l’immobilier à dégager des rendements constants ajustés en fonction de l’inflation provient, en grande partie, du fait que ce secteur peut servir de rempart contre les effets négatifs de l’inflation. Cependant, l’immobilier est une catégorie d’actif au large éventail, ses sous-secteurs n’étant pas forcément égaux en ce qui a trait à leur capacité à générer les rendements réels nécessaires. La constitution d’un portefeuille immobilier pouvant procurer un revenu ajusté en fonction de l’inflation constant à long terme, malgré un contexte de baisse des taux qui ne semble pas vouloir prendre fin bientôt, exige donc une approche prudente et méthodique.

Trouver les opportunités dans une catégorie d’actif diversifiée

En tant que placement, l’immobilier prend de nombreuses formes et, pour bien comprendre sa capacité à générer des rendements réels grâce à sa couverture intégrée contre l’inflation, nous devons donc tenir compte de chacun de ses sous-secteurs, qui regroupent généralement les appartements, les immeubles commerciaux, les bureaux et les bâtiments industriels. Selon l’équipe de placements immobiliers, la durée des baux, la possibilité ou non de transférer aux locataires les dépenses liées aux immeubles, les coûts de construction et les délais d’exécution sont les facteurs qui influent le plus sur la capacité des placements immobiliers à offrir une protection contre l’inflation.

• Durée du bail – Nous considérons la durée d’un bail comme l’élément listé dans cette section ayant le plus grand impact sur la couverture contre l’inflation et, par conséquent, sur la capacité à générer un revenu réel à long terme au moyen de la hausse des loyers. En général, plus la durée du bail est courte, plus la couverture est avantageuse, car l’augmentation des loyers à l’expiration ou au renouvellement des contrats constitue pour les gestionnaires d'immobilier la meilleure manière de composer avec l’inflation. À cet égard, les appartements représentent l’actif le plus attrayant étant donné que leurs baux sont généralement signés pour une période d’un an.

• Dépenses transférées aux locataires – Bien que le revenu tiré d’une propriété augmente habituellement pendant les périodes inflationnistes, la hausse des coûts d’entretien et du matériel peut s’avérer très néfaste pour les rendements globaux, et c’est ce qui s’est passé en 2021. Des clauses peuvent être ajoutées aux contrats dans le but d’aider les propriétaires d’actifs à transférer ces coûts aux locataires. Cela est essentiel pour garantir le revenu d’exploitation net, les marges et, par conséquent, la couverture contre l’inflation. Ces clauses sont courantes dans tous les secteurs de l’immobilier, à l’exception des appartements.

• Coûts de construction et délais d’exécution – Comme l’immobilier n’est pas seulement une question de revenu, il en va de même de sa capacité à protéger contre l’inflation; la valeur des propriétés joue également un rôle important. Un facteur important pour la valeur est l’offre et, en général, plus la construction d’immeubles est longue et coûteuse, plus l’offre reste restreinte. Étant donné que les prix des matériaux comme le bois d’œuvre, l’acier et le cuivre sont soumis à des pressions inflationnistes à l’échelle mondiale, une hausse de l’inflation se traduira par de nouveaux projets plus coûteux pour les promoteurs immobiliers, ce qui limitera l’offre et, par conséquent, fera augmenter la valeur des immeubles existants. Cette dynamique profite aux secteurs de l’immobilier composés d’actifs ayant de longs délais de construction puisque les nouveaux immeubles mettront plus de temps à arriver sur le marché une fois que le contexte des coûts sera devenu attrayant, créant ainsi un déséquilibre entre l’offre et la demande qui peut faire grimper les prix. Bref, la valeur des propriétés peut aussi fournir une protection contre l’inflation, mais il est important de tenir compte du processus de construction.

Tous les sous-secteurs de l'immobilier comportent des facteurs favorisant ou affaiblissant leur capacité à protéger contre l’inflation; ils ont donc tous le potentiel de générer un revenu réel. Par exemple, même si les immeubles de bureaux présentent de longs délais d’exécution, des coûts de construction élevés liés aux pressions inflationnistes mondiales et des dépenses généralement transférées aux locataires (facteurs qui améliorent la protection contre l’inflation), le fait que les baux soient habituellement de longue durée limite généralement leur capacité à protéger contre l’inflation. Il faut également préciser que ces critères ne sont pas immuables; ainsi, les coûts de construction et les délais d’exécution peuvent varier considérablement entre les zones urbaines et les banlieues. Par conséquent, le tableau ci-dessous devrait servir de sommaire général plutôt que de liste définitive.

Évitez la chasse au revenu réel – concentrez-vous sur la stratégie

Bien que l’inflation et les attentes en matière d’inflation puissent changer rapidement, il est important de noter que la capacité de l’immobilier à générer des rendements réels constants à long terme ne peut pas s’obtenir du jour au lendemain; il peut s’écouler des mois, voire des années, avant d’acheter ou de vendre une propriété au bon prix. Cela signifie que, lorsque le portefeuille aura finalement été remanié pour se positionner dans un contexte de faiblesse des taux d’intérêt et d’inflation élevée, par exemple, l’environnement dans lequel il était censé prospérer pourrait, en fait, ne plus exister.

En effet, l’équipe de solutions multiactifs estime qu’il n’est pas prudent d’être à la chasse des attentes en matière d’inflation. Elle préfère que les gestionnaires de placements élaborent une stratégie adaptée à toute conjoncture capable de générer un revenu réel, même en période de faiblesse des taux d’intérêt et de hausse de l’inflation, tout en veillant à ce que nos portefeuilles – tant nos stratégies multiactifs que les stratégies sous-jacentes – prospèrent dans tous les environnements. Autrement dit, à notre avis, les propriétaires immobiliers qui espèrent obtenir un bon revenu ajusté en fonction de l’inflation doivent maintenir une vision à long terme, même en période de ralentissement de l’inflation.

Selon l’expérience de l’équipe de placements immobiliers, trois éléments clés peuvent aider un portefeuille immobilier à composer avec l’inflation de façon à pouvoir générer le revenu réel nécessaire : une diversification sectorielle et géographique, une saine gestion de l’échéance des baux et des programmes de dépenses en immobilisations prudents et proactifs.

Diversification sectorielle et géographique

Pour être en mesure de bien composer avec l’inflation au moyen des hausses de loyer, les gestionnaires immobiliers doivent compter sur un contexte économique sous-jacent favorable ou qui, à tout le moins, ne nuit pas trop aux locataires d’un secteur ou d’une région en particulier. Dans une conjoncture plus difficile, la situation financière des locataires peut être compromise, ce qui risque d’entraîner une hausse des taux d’inoccupation ou une incapacité pour les propriétaires d’augmenter les loyers. Il peut en résulter un affaiblissement du marché immobilier local et une réduction des revenus tirés des propriétés, même si l’inflation est forte. Par conséquent, la diversification régionale et sectorielle s’impose pour éviter les répercussions négatives d’une conjoncture défavorable dans un secteur ou un territoire donné.

Les fluctuations structurelles de l’économie influent aussi sur différents secteurs de différentes façons. Par exemple, dans l’état actuel des choses, nous considérons que les bâtiments industriels et les immeubles multi-résidentiels sont mieux placés pour les hausses de loyer compte tenu de la croissance du commerce électronique et de la pénurie persistante de logements aux États-Unis. En revanche, les immeubles commerciaux sont défavorisés par l’essor du commerce électronique, tandis que les bureaux pourraient connaître une baisse de la demande attribuable aux modèles de travail hybrides et à domicile de l’après-COVID-19, ce qui limite la capacité des propriétaires à augmenter les loyers dans certains immeubles et marchés.

En bref, les disparités entre l’inflation mondiale ou nationale et la santé économique d’une région peuvent nuire à la capacité des gestionnaires immobiliers à composer avec l’inflation. Aux États-Unis, par exemple, on assiste à une bifurcation dans la croissance de l’emploi et de la population entre les marchés en croissance des régions du Sud-Est, du Sud-Ouest et des États situés dans les montagnes Rocheuses par rapport aux marchés côtiers et portes d’entrée (« gateway markets »). Au Canada, des différences similaires s’observent d’une province, d’une région et d’une ville porte d’entrée à l’autre. Une surexposition à l’une ou l’autre de ces régions est dangereuse et nous croyons que la seule façon de contrer ces risques est de pouvoir compter sur des gestionnaires de placements qui appliquent une bonne diversification dans l’ensemble des secteurs de l’immobilier et des régions.

Gestion des échéances des baux

Bien que la hausse de l’inflation et des attentes en matière d’inflation puisse permettre aux propriétaires d’immeubles de négocier des augmentations de loyer plus attrayantes pour les nouveaux contrats et les prolongations de contrat, les baux (à l’exception de ceux portant sur des appartements) sont généralement de longue durée, et les négociations pour un actif donné pourraient n’avoir lieu qu’une fois par décennie. Sur le plan stratégique, il est donc important d’adopter une approche de renouvellement des baux réparti dans le temps plutôt que d’avoir des dates d’échéance similaires dans l’ensemble du portefeuille. L’échelonnement des dates de fin des contrats fait ainsi en sorte que les échéances arrivent régulièrement plutôt qu’en même temps.

En d’autres termes, pour suivre le rythme des hausses et se protéger contre l’inflation, il est essentiel d’avoir des renouvellements de contrats plus fréquents pendant les périodes de poussée inflationniste. Il est à noter que, si nous jugeons que le taux d’inflation est trop bas au moment du renouvellement d’un contrat, nous essaierons habituellement de conclure un bail de plus courte durée pour éviter une exposition trop longue à de faibles attentes inflationnistes – et vice versa lorsque l’inflation est forte – tout en conservant une saine répartition des durées de bail en tout temps.

Dépenses en immobilisations

L’immobilier est un marché très concurrentiel, et les locataires actuels et potentiels peuvent généralement choisir parmi une grande variété de propriétés aux caractéristiques similaires. Il est donc essentiel que les immeubles faisant partie de la stratégie demeurent bien positionnés dans leur marché respectif et attrayants pour les locataires grâce à des programmes personnalisés de dépenses en immobilisations à long terme. Autrement, tous les efforts déployés pour gérer les baux de manière à se protéger le mieux possible contre la hausse de l’inflation et à procurer un revenu réel aux investisseurs seraient compromis par la tentation des locataires de partir au renouvellement des contrats, ce qui réduirait le taux d’occupation.

Voici des exemples de dépenses en immobilisations susceptibles de générer des rendements pour les propriétaires d’actif :

• Multi-résidentiel : Des projets de rénovation d’unités qui entraînent des loyers plus élevés après la modernisation des finitions et la mise à niveau des appareils.
• Bâtiments sains : Après la COVID-19, il est probable que l’accent sera mis sur des espaces intérieurs plus sains, y compris une meilleure qualité de l’air grâce à une filtration et une ventilation améliorées. Dans ce contexte, les immeubles présentant de meilleures caractéristiques sur le plan sanitaire pourraient justifier l’imposition de loyers plus élevés.
• ESG : Nous croyons que les immeubles plus résilients et adaptables aux répercussions potentielles des changements climatiques seront plus prisés, car les occupants voudront être perçus comme des adeptes des meilleures pratiques environnementales. Les propriétaires d’immeubles respectueux de l’environnement pourraient donc exiger des loyers plus élevés que ceux d’immeubles comparables.

Misez sur le long terme

Il est facile de se laisser emporter par l’engouement entourant l’inflation et l’érosion correspondante des rendements, surtout dans un contexte de taux extrêmement faibles. Un gestionnaire prudent ne peut certainement pas ignorer les réalités du marché à court terme, mais il doit absolument aussi surveiller la gestion à long terme de son portefeuille. Selon nous, la faiblesse des taux d’intérêt sera probablement la norme dans un avenir prévisible, et les portefeuilles doivent être constitués de manière à procurer un revenu réel pouvant continuellement répondre aux besoins des investisseurs dans les années à venir.

L'immobilier offre depuis longtemps des revenus constants ajustés en fonction de l’inflation, mais les stratégies immobilières ne se valent pas toutes. Nous croyons que les gestionnaires tournés vers l’avenir composent des portefeuilles adaptés à toute conjoncture pour générer un revenu, peu importe les réalités du marché. À notre avis, ces stratégies sont mieux positionnées pour réussir au fil du temps.

1 Selon la composante rendement en revenu de l’indice NCREIF Property et la variation trimestrielle de l’IPC de base aux États-Unis au deuxième trimestre de 2021.