Revue du marché immobilier commercial canadien au deuxième trimestre et perspectives
Nos perspectives de l’immobilier commercial au Canada font état des derniers développements sur les marchés des immeubles de bureaux, de commerces de détail, à vocation industrielle, ainsi que les immeubles à logements multiples.
Perspectives économiques du Canada – le brouillard soulevé par la pandémie commence-t-il à se dissiper?
Au début de l’année, l’incertitude entourant une imminente troisième vague d’infections au coronavirus a alimenté le pessimisme et exacerbé les craintes d’une possible récession à deux chiffres. Heureusement, les perspectives économiques du Canada ont considérablement évolué au cours des trois derniers mois. Le deuxième trimestre s’est terminé avec un taux de chômage de 7,8 %, après une perte de 275 000 emplois à l’échelle nationale en avril et en mai, mais un redressement de 231 000 emplois en juin,¹ ce qui témoigne de l’impulsion qui a suivi le confinement obligé de nombreuses régions du pays au début du printemps. Après une solide croissance du PIB au premier trimestre, qui a atteint 5,6 %², la croissance devrait s’établir à près de 3,5 % au deuxième trimestre, malgré la résurgence du virus en mars et en avril.³
Les prix du pétrole ont grimpé au cours du trimestre, à la faveur d’une croissance économique mondiale plus forte que prévu. Le Western Canadian Select a terminé le premier trimestre à 48,86 $ US et le deuxième à 59,52 $ US, soit un gain de 21,8 %. Par contre, les prix en apparence astronomiques du bois d’œuvre ont perdu un peu d’altitude, fluctuant considérablement au cours du trimestre, mais finissant par reculer de 26,9 % à la fin de juin. Bien que les prix du bois d’œuvre aient grimpé de 70,9 % sur 12 mois à la fin du deuxième trimestre, la plupart des prévisions misent sur une modération des prix au deuxième semestre de l’année, et ce, jusqu’en 2022. N’empêche, ils demeureront probablement supérieurs aux niveaux d’avant-pandémie. Le fléchissement des prix du bois d’œuvre est accueilli avec soulagement par les promoteurs immobiliers résidentiels qui ont dû composer avec une hausse du coût des intrants qui a freiné l’offre de nouveaux bâtiments à un moment où le Canada enregistre une montée en flèche des prix du logement. Sur le plan macroéconomique, les problèmes d’accession à la propriété constituent un risque pour les perspectives économiques dans leur ensemble, en raison de l’instabilité financière et de la faiblesse de la compétitivité des entreprises qu’ils engendrent, ce qui favorise l’inflation par les coûts et réduit peut-être aussi les flux migratoires.
La Banque du Canada (BdC), largement considérée comme l’une des banques centrales les plus bellicistes à l’échelle mondiale, commence à montrer des signes de vouloir mettre fin à certaines des mesures d’assouplissement quantitatif mises en place pour stimuler l’économie. En avril, la BdC a annoncé qu’elle réduirait progressivement ses achats d’obligations pour les faire passer de 4 milliards de dollars canadiens par semaine à 3 milliards de dollars canadiens, puis à 2 milliards de dollars canadiens en juillet. À ce moment, la BdC a réitéré son engagement à maintenir le taux directeur à un faible niveau jusqu’à ce qu’elle puisse atteindre durablement un taux d’inflation cible de 2 %. Comme nous en sommes encore aux premiers jours de la reprise, nous ne croyons pas que la Banque du Canada se sentira suffisamment justifiée de relever les taux d’intérêt dans un proche avenir. Il est plus probable que la hausse des taux soit reportée à 2022, voire à 2023.
Emploi au Canada
Source : Statistique Canada, juin 2021.
Examen du deuxième trimestre et perspectives du troisième trimestre
Marché des placements
Tout au long de la pandémie, les marchés des placements ont enregistré des rendements divergents dans les principaux types de propriétés. Le secteur des bâtiments industriels et de l’immobilier multirésidentiel a fait preuve de résilience et démontré dans une plus ou moins large mesure qu’il était à l’abri des pandémies. Les principaux facteurs de rendement ont été le passage à une économie davantage axée sur le commerce en ligne dans le cas des bâtiments industriels ainsi que la difficulté grandissante de se procurer à un prix abordable un logement dans un immeuble multirésidentiel. Par exemple, les données préliminaires du deuxième trimestre indiquent que Vancouver, Toronto et la grande région du Golden Horseshoe ont enregistré un volume de transactions record dans le secteur de l’immobilier industriel. Le secteur de l’immobilier multirésidentiel a également affiché un bon rendement, le prix de vente au pied carré (pi²) ayant atteint de nouveaux sommets dans la plupart des grands marchés, avec Vancouver en tête de peloton à 343,45 $ CA le pi². Cependant, les marchés des immeubles de bureaux ont enregistré une réduction de volume considérable au chapitre des ventes à valeur, qui sont demeurées stables. Les données préliminaires de CoStar sur le marché des immeubles de bureaux de Toronto pourraient indiquer un recul sous la barre des 200 millions de dollars canadiens pour la deuxième fois seulement depuis 2013, l’aspect positif étant que le prix de vente au pi² demeure stable.⁴
En ce qui concerne le rendement de l’immobilier par rapport au rendement des fonds immobiliers, il est intéressant de constater l’incidence du levier financier sur les indices de rendement total et total net. Après avoir progressé pendant 40 trimestres consécutifs, soit du premier trimestre de 2010 au quatrième trimestre de 2019, l’indice de rendement total des investissements directs dans l’immobilier a fléchi dans la foulée de la pandémie de COVID-19, sauf qu’il a montré des signes d’amélioration au premier trimestre de 2021. Le rendement total a reculé d’environ 3,8 % entre son sommet du quatrième trimestre de 2019 et le quatrième trimestre de 2020. Cependant, au premier trimestre de 2021, il a bondi de 1,1 %,⁵ signe encourageant que la reprise gagne les marchés immobiliers. Les fonds immobiliers ont dégagé un rendement un peu meilleur, grâce à la conjoncture de faiblesse des taux d’intérêt qui a permis de garder le bol de punch bien rempli. L’indice de rendement total net des placements avait atteint un sommet au premier trimestre de 2020, témoignant de la vigueur de l’immobilier à l’aube de la crise, mais il a concédé 3,2 % au deuxième trimestre de 2020. Depuis le deuxième trimestre de 2020, moment où l’incertitude concernant les rendements futurs était à un sommet, l’indice des fonds immobiliers a récupéré 3,8 % et rattrapé son sommet précédent, pour établir un nouveau record au premier trimestre de 2021.⁶ Cette différence marquée au chapitre du rythme de la reprise démontre que les fonds immobiliers pourraient être plus avantageux pour les investisseurs que les placements immobiliers directs.
Immobilier commercial – volume des ventes au Canada
Source : CoStar, deuxième trimestre 2021. Les données nationales représentent les données globales pour les marchés suivis par CoStar, qui comprennent Calgary, Edmonton, Ottawa, Toronto et Vancouver.
Marché des immeubles de bureaux
Depuis mars 2020, l’économie a connu une transformation sans précédent, après que des millions de Canadiens ont été appelés à travailler à domicile en raison de la pandémie. En juin 2021, Statistique Canada a indiqué que 4,7 millions de travailleurs canadiens s’acquittaient actuellement de la majorité de leurs heures de travail à partir de leur domicile, soit une baisse de 400 000 personnes par rapport au mois précédent. À l’échelle nationale, le taux d’absorption a continué de reculer, atteignant -0,6 % des stocks au deuxième trimestre de l’année. Bien qu’elle soit négative, cette donnée constitue en fait une amélioration par rapport au premier trimestre de 2021, lorsque le taux d’absorption avait fléchi de 0,8 % des stocks.⁷ Bien que les attentes pour le reste de 2021 demeurent pessimistes, il est encourageant de constater que la tendance évolue dans la bonne direction.
L’ouverture et l’accueil du Canada en matière d’immigration en font de plus en plus une destination de choix pour les travailleurs étrangers hautement qualifiés. Les sociétés technologiques, qui sont généralement des entreprises qui exercent leurs activités à partir de bureaux et qui doivent régulièrement livrer concurrence pour attirer les meilleurs talents, sont peut-être les plus grands bénéficiaires de la position progressive du Canada en matière d’immigration. Au cours des six premiers mois de 2021, le Canada a accueilli près de deux fois plus de résidents permanents que pendant les six premiers mois de 2019 dans le cadre du programme Entrée express.
Comme de nombreux employés de bureau sont restés à leur domicile en raison de la pandémie, la réaction initiale de nombreux locataires de bureaux de diverses tailles a été de tenter de sous-louer leurs locaux excédentaires. Bien que cette tendance ait touché la plupart des marchés des immeubles de bureaux au Canada, à Toronto et à Calgary, elle représente 71 % de la superficie totale cédée en sous-location à l’échelle nationale. Dans le cas de Calgary, cette situation n’est pas nouvelle, mais une hausse des prix de l’énergie pourrait donner un coup de fouet providentiel aux données fondamentales des immeubles de bureaux. En revanche, le marché des immeubles de bureaux de Toronto est entré dans le grand confinement dans une position historiquement solide, et les récentes manchettes concernant d’importants retraits du marché de la sous-location pourraient signaler les premières étapes d’une reprise.
Depuis mars 2020, les opinions concernant l’avenir des immeubles de bureaux ont couvert la totalité du spectre acceptation-rejet, mais elles semblent s’être graduellement posées au milieu, la majorité semblant pencher en faveur d’un modèle hybride. Dans le cas de nos voisins du Sud, les grands acteurs des secteurs de la technologie et des services financiers ont fait volte-face : bon nombre des voix les plus puissantes de la salle louent aujourd’hui l’importance des bureaux physiques. Bien que la productivité demeure au centre de la discussion – les employés s’estimant tout aussi productifs à domicile qu’au bureau – certains facteurs intangibles, comme la culture de l’entreprise et la résolution originale des problèmes, sont plus difficiles à mesurer, et les inefficacités apparentes rappellent aux dirigeants du secteur les raisons qui les ont motivés à investir dans des espaces de travail de grande qualité avant la crise mondiale.
Offre et demande de bureaux
Source : CBRE Recherche et Gestion de placements Manuvie, deuxième trimestre 2021.
Marché des bâtiments industriels
S’il y a une chose qui est demeurée inchangée sur le marché immobilier commercial tout au long de cette pandémie, c’est bien le fait que le secteur des bâtiments industriels est le veinard du groupe. Pour la toute première fois de l’histoire, le taux d’inoccupation est passé sous la barre des 2 % à l’échelle nationale, et ce, dans une large mesure – il a reculé à 1 5 %. Sans surprise, ce creux record du taux d’inoccupation a entraîné une absorption record de 16 millions de pieds carrés au deuxième trimestre. Pour mettre les choses en perspective, si nous cessions de calculer l’absorption pour le reste de l’année, 2021 demeurerait la deuxième année la plus solide au chapitre de l’absorption industrielle au Canada depuis le début du suivi de cette statistique en 2002.
La plupart des marchés industriels canadiens sont aux prises avec des problèmes d’approvisionnement causés par les contraintes foncières, surtout à Toronto et à Vancouver, où ce problème persiste depuis des années. Et pour ajouter au problème de la pénurie de terrains à bâtir : l’effervescence du marché du logement, soit le sujet de conversation préféré du Canada. Depuis de nombreuses années, mais encore plus depuis le début de la pandémie, la demande massive de logements permet aux projets résidentiels de dégager des rendements élevés dans les grands centres urbains et aux environs de ceux-ci, d’où une intensification de la concurrence pour les terrains à bâtir et une hausse de la valeur des terrains. Pour la première fois de l’histoire, le prix moyen des terrains industriels a dépassé le million de dollars canadiens l’acre à l’échelle nationale, soit 1,8 million de dollars canadiens à Toronto et 4 millions de dollars canadiens à Vancouver. Alors que les promoteurs ne cessent d’étoffer les stocks, le pourcentage des activités de construction en proportion des stocks, qui se situe actuellement à 1,4 %, n’a jamais dépassé les 1,5 % au cours d’un trimestre donné au Canada, tandis que les États-Unis sont généralement plus proactifs dans leur réponse en matière d’approvisionnement, avec une moyenne de 2,2 % des stocks.⁸
Les premiers signes indiquant que l’économie canadienne est sur le point d’amorcer une remontée au deuxième semestre de 2021 pourraient s’accompagner d’un autre facteur favorable pour l’immobilier industriel. Les données de l’indice Ivey des directeurs d’achats, une mesure largement considérée comme un indicateur avancé de l’activité économique au Canada, ont bondi de 64,7 à 71,9 entre mai et juin, soit un peu moins que le sommet de 10 ans de 72,9 atteint en mars 2021.⁹ Considérant qu’une mesure de 50 signifie que les achats sont restés inchangés d’un mois à l’autre (une mesure inférieure à 50 indique une diminution), une note de 71,9 suppose que les activités des entreprises augmentent dans les cinq principales catégories : achats, emploi, stocks, fournisseurs et prix. Un solide indice Ivey des directeurs d’achats est un excellent signe pour l’immobilier lié au secteur manufacturier et, jumelé à la croissance généralisée du commerce électronique, ainsi qu’au déséquilibre de l’offre et de la demande, il devrait renforcer les perspectives déjà positives pour l’immobilier industriel partout au Canada.
Offre et demande de bâtiments industriels
Source : CBRE Recherche, deuxième trimestre de 2021.
Marché du commerce de détail
Le secteur du commerce de détail a connu plus que sa juste part des malheurs causés par la pandémie, car de nombreuses régions du pays ont périodiquement été confinées, et ce sont dans une très large mesure les petits détaillants dont la composition de produits est moins diversifiée qui en ont fait les frais. L’aspect positif, c’est qu’après avoir enregistré des taux de vaccination inférieurs à ceux de la plupart des pays développés, le Canada a intensifié ses efforts au deuxième trimestre, si bien que 68 % environ des Canadiens avaient reçu une première dose au 30 juin; environ 36 % des Canadiens sont maintenant entièrement vaccinés.
L’une des tendances dominantes du secteur canadien des immeubles commerciaux est le passage d’une affectation commerciale pure à une affectation mixte. Bien que cette tendance ne soit pas attribuable à la pandémie, cette dernière semble avoir accéléré la transition. Par exemple, les mises en chantier de nouvelles constructions dédiées au commerce de détail ont atteint des creux quasi historiques au premier trimestre de 2021, avec seulement 338 000 pieds carrés.¹⁰
L’emploi dans le secteur du commerce de détail évolue en montagnes russes depuis mars 2020. À mesure que les restrictions se sont assouplies à l’approche de l’été 2021, le nombre de personnes travaillant dans le secteur du commerce de détail s’est redressé. Au total, 75 000 (3,4 %) emplois nets ont été créés en juin, après des reculs de 84 000 et de 29 000 en avril et mai, respectivement.
Les restrictions découlant de la troisième vague d’infections au coronavirus au Canada ont fait chuter les ventes au détail de 5,7 %, à 54,5 milliards de dollars canadiens en avril, soit la plus forte baisse mensuelle depuis le début de la pandémie.¹¹ Certaines estimations préliminaires indiquent qu’une nouvelle baisse de 3,2 % est probable en mai, mais il faudra attendre au milieu du troisième trimestre pour connaître les données officielles. Alors que le pays – en particulier l’Ontario, la province la plus peuplée du Canada – commence à se déconfiner, une relance se dessine à l’horizon, car le retour des services non essentiels et du magasinage en personne pourrait déclencher une vague de dépenses.
En raison des politiques de confinement qui empêchaient les clients éventuels de se rendre dans les commerces de détail pendant la pandémie, les habitudes de magasinage se sont déplacées vers le commerce en ligne. Depuis mars 2020, la part des ventes en ligne au pays, exprimée en pourcentage du total des ventes au détail, s’est établie en moyenne à 7,1 % par mois, contre 2,9 % avant la crise mondiale.¹² En réalité, le pourcentage des achats en ligne est probablement sous-estimé, car ce chiffre exclut les achats effectués par les consommateurs canadiens auprès de détaillants établis à l’étranger.
Taux d’inoccupation des immeubles à vocation commerciale à l’échelle nationale, par secteur
Source : CoStar, 31 juin 2021. Les données nationales représentent les données globales pour les marchés suivis par CoStar, qui comprennent Calgary, Edmonton, Ottawa, Toronto et Vancouver.
Marché de l’immobilier multirésidentiel
La pandémie a pesé sur de nombreux secteurs des marchés immobiliers, mais même une crise sanitaire mondiale – qui a d’abord poussé les locataires à fuir des appartements densément bondés du centre-ville – ne pourrait pas réprimer les attentes à long terme de la résiliente catégorie d’actif que représente le secteur de l’immobilier multirésidentiel. Avec l’augmentation des taux de vaccination, il semblerait que le prétendu exode urbain ait été exagéré. Les taux de location dans les grands centres de population semblent augmenter, car les entreprises constatent que leurs plans de retour au travail et leurs aspirations d’une permanence du travail à domicile semblent irréalistes pour la plupart, car de nombreuses sociétés influentes réitèrent l’importance des bureaux physiques. Il est plus que probable que les travailleurs continueront de préférer se loger près de leur lieu de travail, car même occasionnel, un long trajet peut sembler peu attrayant.
Le gouvernement fédéral a pris l’initiative de mettre en place des prestations accommodantes tout au long de la crise dans le but d’aider les Canadiens les plus touchés par la pandémie. Tout d’abord, il y a eu la Prestation canadienne d’urgence (PCU), qui a pris fin il y a six mois, puis il y a eu la Prestation canadienne de la relance économique (PCRE), qui prendra fin en septembre 2021. Est-ce que ce sera alors la fin des programmes d’aide gouvernementaux? Non, pas pour le moment du moins, car le gouvernement fédéral a récemment élargi le programme d’assurance-emploi, faisant passer la durée des prestations de 24 à 50 semaines et abaissant le seuil de rémunération dans le but d’accroître l’accessibilité. Ces mesures de redressement ont aidé les locataires à payer leur loyer, et grâce à la levée récente de l’interdiction des expulsions en Ontario, les propriétaires d’immeubles résidentiels sont mieux placés pour régler les problèmes liés à la perception des loyers.
Le gouvernement Trudeau reste déterminé à augmenter les cibles annuelles en matière d’immigration. Dans le but de combler le manque à gagner de 2020, il compte accueillir 1,2 million de nouveaux résidents permanents d’ici la fin de 2023. Comme la population moyenne en âge de travailler continue de diminuer au Canada, l’immigration est essentielle à la croissance de la population.
Tandis que les problèmes d’accessibilité à l’immobilier résidentiel au Canada continuent de faire les manchettes, l’effervescence du marché du logement suscite de plus en plus d’intérêt de la part des investisseurs institutionnels et à grande échelle. Cette situation engendre de plus en plus de réactions indésirables, car les investisseurs, en particulier les acheteurs d’une première maison, doivent débourser des sommes de plus en plus élevées pour atteindre le Saint-Graal qu’est l’accession à la propriété. Sur le plan microéconomique, l’incidence de la concurrence accrue que se livrent les acheteurs, combinée à la diminution de l’offre découlant de l’augmentation des coûts de construction, à la valeur élevée des terrains et aux longs processus de délivrance des permis, accentue le déséquilibre et perpétue les problèmes d’abordabilité. Dans un récent communiqué, Statistique Canada a indiqué que la dette hypothécaire des ménages n’avait jamais augmenté à un rythme aussi rapide depuis 2010, pour atteindre 1,7 billion de dollars canadiens en avril 2021. Outre que cette somme représente une augmentation de 17 milliards de dollars canadiens, il s’agit de la plus forte augmentation mensuelle jamais enregistrée. Étant donné que de nombreux Canadiens se sentent exclus de leur marché immobilier local en raison des prix exigés, une augmentation du nombre de locataires à long terme semble inévitable.
Offre et demande sur le marché de l’immobilier multirésidentiel
Source : CoStar, deuxième trimestre 2021. Les données nationales représentent les données globales pour les marchés suivis par CoStar, qui comprennent Calgary, Edmonton, Ottawa, Toronto et Vancouver.
1 « Enquête sur la population active », Statistique Canada, février 2021. 2 Banque du Canada, 9 juin 2021. 3 « Forward Guidance : Our weekly preview », Économique RBC, 9 juillet 2021. 4 CoStar, au 31 mai 2021. 5 Indice MSCI/REALPAC Canada Annual Property, au 31 mai 2021. 6 voir ci-dessus 7 CBRE Recherche au 31 mars 2021 8 CBRE Recherche au 31 mai 2021 9 Indice Ivey des directeurs d’achats, juin 2021 10 CoStar, 31 juin 2021. 12 Ventes du commerce en ligne, Statistique Canada, avril 2021.
Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement des fonds. Par exemple, le nouveau coronavirus (COVID-19) a considérablement perturbé les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire ainsi que d’autres épidémies et pandémies qui pourraient survenir à l’avenir pourraient avoir des répercussions sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
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