Le Point Sur Les Placements Immobiliers Commerciaux : La croissance ralentira en 2019, mais la reprise sera soutenue par les facteurs fondamentaux l’an prochain

L’économie canadienne ralentira encore vraisemblablement cette année, en affichant un taux de croissance de 1,4 %, après avoir progressé de 1,8 % en 2018 et de 3,0 % en 2017.¹ Cette réalité fait écho à la faiblesse dans quelques domaines clés.

En effet, les dépenses de consommation, le marché du logement et les investissements dans le secteur de l’énergie sont tous mis à mal par la hausse des taux d’intérêt, par les mesures gouvernementales qui compriment le marché du logement et par les capacités d’acheminement limitées du pétrole. Heureusement, cette tendance à la baisse pourrait en fait n’être que temporaire puisque nous nous attendons à ce que la croissance remonte à 2,0 % en 2020.¹

Le marché du logement subit des pressions, mais une correction brutale est improbable : La montée des taux d’intérêt et le « test de simulation de crise » prévu par le gouvernement fédéral, qui réduit le montant maximal des prêts hypothécaires auxquels les acheteurs sont admissibles, ont frappé de plein fouet les investissements dans l’immobilier résidentiel, lesquels ont chuté de 2,3 % en 2018.² La baisse du volume des ventes et le recul de la confiance sur le marché ne semblent toutefois pas avoir affecté les prix des logements, qui demeurent généralement stables et ont augmenté en moyenne de 2,3 % en 2018.³ Un autre facteur encourageant est que le test de simulation de crise paraît atteindre son objectif d’amélioration du degré de solvabilité des emprunteurs – la proportion des prêts hypothécaires dont le ratio prêt/revenu dépasse 450 %, qui avait atteint un point culminant à 20,8 % avant l’instauration du test, était tombée à 6,2 % au milieu de 2018.⁴ Ainsi, sur fond de stabilité des prix sur le marché et d’amélioration du degré de solvabilité des emprunteurs, le tout combiné à la vigueur des marchés du travail et à l’immigration continue, une brusque correction des marchés du logement paraît improbable.

Les consommateurs doivent faire face au fardeau de la dette et au ralentissement de la croissance du patrimoine, mais les augmentations de salaire pourraient en neutraliser l’incidence : Au deuxième semestre de 2018, les dépenses de consommation ont souffert de la hausse de la dette des ménages, de la croissance anémique du patrimoine et des augmentations de salaire plus faibles, de sorte que la croissance globale est tombée à son plus bas niveau depuis la crise financière.¹ L’affaiblissement du marché du logement devrait rester un frein en raison de l’effet sur le patrimoine, mais les augmentations de salaire s’accéléreront a priori cette année,³ ce qui devrait permettre à la courbe, qui a récemment fléchi, de repartir vers le haut.

Les investissements des entreprises hors du secteur de l’énergie devraient apporter une contribution plus musclée à la croissance : La croissance mondiale donne des signes de ralentissement, mais au Canada, il est prévu que les investissements des entreprises se redressent cette année. L’un des principaux facteurs de cette croissance plus dynamique sera l’incitatif à l’investissement accéléré annoncé l’an dernier dans l’Énoncé économique du gouvernement du Canada, qui permet aux entreprises de déduire l’intégralité de leurs investissements en machinerie et équipement.⁵ La ratification de l’accord États-Unis- Mexique-Canada (AEUMC), prévue pour cette année, devrait aussi atténuer l’incertitude rattachée au commerce avec les États- Unis et inciter les entreprises à investir dans leur capacité de production comme elles auraient dû le faire depuis longtemps.

La faiblesse de la croissance économique mondiale reste un obstacle : Qu’il s’agisse des tensions commerciales, de la hausse des droits de douane ou des incertitudes d’ordre géopolitique (comme le Brexit), tous ces facteurs continuent à peser sur la croissance économique mondiale, qui semble avoir atteint son point culminant à 3,0 % en 2018 et devrait tomber à 2,9 % cette année.⁶ Bien que les États-Unis, principal partenaire commercial du Canada, continuent d’enregistrer une croissance supérieure à la tendance, le ralentissement mondial pourrait nuire à l’économie canadienne.

Marché de l’investissement

Après trois années consécutives exceptionnelles, le volume des activités d’investissement au Canada a légèrement fléchi au premier trimestre de 2019. Les acquisitions devraient atteindre 8,5 milliards de dollars au premier trimestre, un chiffre qui correspondrait plus à la moyenne trimestrielle de 2016 qu’au volume de 2018. Malgré le net ralentissement des activités d’investissement au premier trimestre, la conjoncture reste favorable. Le taux de l’obligation du Canada à 10 ans qui fait figure de référence a considérablement reculé depuis qu’il a atteint un sommet de 2,60 % au début du mois d’octobre 2018, puisqu’il s’inscrivait à 1,70 % à la clôture du premier trimestre cette année. Parmi les autres facteurs positifs, la Banque du Canada semble avoir interrompu son cycle de hausse des taux d’intérêt pour le moment, la liquidité reste abondante et les prêts sont très accessibles, notamment dans le cadre d’opérations visant des biens industriels ou multirésidentiels. Tous les signes laissent augurer un rebond des volumes vers le milieu de 2019, d’autant que plusieurs opérations dignes de mention devraient se conclure au deuxième trimestre sur le marché des immeubles de bureaux.

Marché des immeubles de bureaux

Le marché canadien des immeubles de bureaux continue d’afficher de solides fondamentaux, le taux d’inoccupation ayant diminué de 40 points de base (pb) d’un trimestre sur l’autre, pour s’établir à 11,5 % au premier trimestre de 2019. Les taux d’inoccupation au centre-ville, relativement stables, n’ont baissé que de 20 pb à l’échelle nationale. Cependant, les marchés restent étroits, quatre des cinq principaux marchés des immeubles de bureaux du centre-ville affichant des taux d’inoccupation qui ont rarement été aussi bas. Sur fond de stabilité des marchés du centre-ville, les marchés de banlieue ont mené la marche au premier trimestre de 2019, avec une absorption nette de plus de 1,4 million de pi², principalement à Toronto, puis à Ottawa, Montréal et Vancouver. Cela marque le troisième trimestre consécutif de forte activité locative en banlieue, six des dix principaux marchés enregistrant une baisse du taux d’inoccupation de 60 pb ou plus. Une reprise est en cours en Alberta, où la surface des locaux offerts en sous-location sur le marché augmente considérablement et renoue avec les niveaux antérieurs à la récession du secteur pétrolier. Bien que le taux d’inoccupation général soit resté stable d’un trimestre à l’autre à Edmonton et Calgary, la surface des locaux offerts en sous-location sur le marché au premier trimestre de 2019 a diminué de respectivement 25,1 % et 8,6 %, ce qui témoigne d’une amélioration des perspectives du marché.

Marché des bâtiments industriels

Après 11 trimestres consécutifs de demande supérieure à l’offre, le taux national de disponibilité a affiché sa quatrième compression trimestrielle de suite au premier trimestre de 2019, en tombant à un creux record de 3,0 %. Compte tenu du recul de la disponibilité, les locataires paient une prime pour avoir accès à des sites d’entreposage de haute qualité, ce qui a fait grimper le loyer net moyen à l’échelle nationale de 12,4 % sur 12 mois, à un niveau record de 7,97 $ le pi² ce trimestre. Sous l’effet du besoin grandissant d’espaces de distribution, la demande de bâtiments industriels a explosé dans les centres urbains. À l’heure actuelle, les entreprises d’opérations logistiques, d’entreposage, de transport et de commerce en ligne qui cherchent à élargir leurs réseaux de distribution au Canada représentent 79,4 % des locataires sur le marché national. Sous l’effet de cette demande extraordinaire, 22,3 millions de pi² de nouveaux locaux devraient arriver sur le marché en 2019, soit une surface totale qui n’a jamais été aussi élevée depuis 2015. Malgré l’intensification des activités de construction, l’étroitesse des conditions sur le marché devrait perdurer. Considérant la vaste superficie qu’exigent leurs activités, les locataires doivent planifier leurs besoins immobiliers bien avant le renouvellement de leurs baux. Par conséquent, 69,4 % des locaux dont la construction devrait être achevée en 2019 sont loués d’avance; tant que l’offre ne sera pas à la hauteur de la demande, les conditions devraient rester étroites sur le marché jusqu’à nouvel ordre.total since 2015. Despite this rise in construction activity, tight market conditions are expected to remain in force. Large space requirements have put pressure on tenants to plan for their real estate needs well in advance of their lease rollovers. As a result, 69.4% of the space forecast to be completed in 2019 has already been preleased, so until supply meets demand, these tight market conditions are expected to continue for the foreseeable future.

Marché des commerces de détail

La croissance économique mondiale ralentit et il en va de même pour le marché canadien, même s’il demeure relativement ferme par rapport à ceux des autres pays. Les grandes banques canadiennes prévoient un ralentissement économique au Canada qui fera tomber la croissance des dépenses de consommation à son plus bas niveau depuis la crise financière mondiale d’ici la fin de 2019 – sous l’effet de l’essoufflement des marchés du logement, des pressions que les taux d’intérêt plus élevés exerceront sur le financement des emprunts et des faibles niveaux d’épargne des ménages. À l’issue d’une année de croissance défaillante des ventes au détail en 2018, d’à peine 2,8 %, le Conference Board of Canada prévoit un taux de croissance en très légère hausse, de 3,1 %, en 2019. Il faut s’attendre à encore plus d’incertitude dans ce segment au cours de l’année à venir compte tenu du cycle récent de perturbations du commerce de détail. Alors que les marques nationales et internationales continuent d’ouvrir de nouveaux magasins et poursuivent leur expansion à travers le pays, les fermetures de magasins enregistrées depuis le début de l’année dépassent déjà le chiffre de 2018. À la fin du mois de mars, cette année, cinq marques au Canada – dont Gymboree, Payless ShoeSource et Home Outfitters –, avaient fait part de leur intention de fermer boutique, ce qui signifie que plus de 2,0 millions de pi² d’espaces commerciaux seront remis sur le marché.

Marché des propriétés multirésidentielles

La demande de propriétés multirésidentielles augmente sous l’effet de deux grandes tendances nationales qui transforment le secteur en l’un des marchés des actifs commerciaux les plus prisés au Canada. Premièrement, la croissance dynamique de la population, favorisée par les politiques d’immigration du gouvernement fédéral. La croissance de la population a été nettement plus forte au Canada que dans les autres pays du G7 au cours des 10 dernières années et, selon le Fonds monétaire international, elle devrait le rester durant les cinq prochaines années, jusqu’à la fin de 2023. Deuxièmement, l’accessibilité à la propriété de plus en plus limitée dans de nombreux centres urbains du pays, qui pousse de nombreux Canadiens vers le marché locatif plus abordable. Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que les taux d’inoccupation des appartements aient chuté sous la barre des 2,0 % dans la plupart des centres urbains en 2018, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. L’augmentation de la demande et le nombre restreint de logements disponibles ont aussi entraîné une forte augmentation des loyers en 2018, à raison de 6,3 %, 5,6 % et 4,5 %, respectivement, pour les logements de deux chambres à coucher à Vancouver, à Ottawa et à Toronto. Le potentiel de croissance des loyers étant donc assez réel, certaines opérations visant des propriétés multirésidentielles ont été réalisées sur la base d’évaluations à des taux de capitalisation inférieurs à 3,0 %, les investisseurs spéculant sur la croissance future implicite des loyers.

L’immobilier a été l’un des rares secteurs à se démarquer au sein des portefeuilles institutionnels diversifiés en 2018, les cinq plus grandes caisses de retraite canadiennes tirant un rendement global de 8,5 % de leurs placements immobiliers.⁸ Les excellents résultats du secteur en 2018 ne font pas figure d’exception – ils témoignent d’une tendance qui gagne en puissance depuis un certain temps. Aussi n’est-il pas étonnant que l’immobilier commercial et son rôle au sein d’un portefeuille diversifié aient attiré l’attention des caisses de retraite canadiennes, qui accordent une place de plus en plus importante à cette catégorie d’actif depuis maintenant au moins une décennie. En fait, l’immobilier compte parmi les catégories d’actif qui ont le plus le vent en poupe dans les portefeuilles des caisses de retraite canadiennes, leur pondération ayant doublé depuis 2006 et s’établissant à 12 % en 2018.⁹

Plusieurs facteurs, dont les suivants, peuvent expliquer l’augmentation de la place de l’immobilier dans les portefeuilles des caisses de retraite canadiennes :

• Rendement global et profil risque-rendement solides : Au cours des 15 dernières années, l’immobilier commercial a affiché un taux de rendement moyen supérieur à celui des actions et des obligations canadiennes, moyennant une volatilité inférieure, produisant ainsi des rendements corrigés du risque (ratio de Sharpe) supérieurs.

• Écarts de rendement satisfaisants : La faiblesse actuelle des taux obligataires a mis à rude épreuve les caisses de retraite qui comptent traditionnellement fortement sur les obligations pour couvrir leurs engagements. Par opposition, l’immobilier commercial continue d’offrir des écarts satisfaisants qui pourraient aider les caisses de retraite à couvrir leurs engagements.
• Amélioration de la transparence et de la recherche : L’amélioration des données et analyses sur le rendement, combinée à la robustesse des données et de la recherche sur le marché, a inspiré confiance dans la catégorie d’actif et le rôle qu’elle peut jouer au sein du portefeuille diversifié d’une caisse de retraite.
• Caractéristiques sur le plan de l’actif et du passif : L’immobilier a une caractéristique commune importante avec les titres à revenu fixe – la possibilité de générer des revenus grâce aux revenus locatifs. Cela permet aux promoteurs de régime d’apparier leurs revenus prévus à leurs engagements sur une période donnée.
• Couverture contre l’inflation : L’immobilier peut assurer une protection contre l’inflation – un aspect important pour les caisses de retraite.

Pondération optimale

À la fin de 2018, les dix principales caisses de retraite canadiennes accordaient en moyenne une pondération de plus de 14 % aux actifs immobiliers, dans lesquels elles investissaient généralement directement par le biais de plateformes spécialisées dans l’immobilier.¹⁰ Cela semble indiquer que les régimes de petite à moyenne taille accordent une place beaucoup plus restreinte à cette catégorie d’actif. Bien que la pondération optimale de l’immobilier varie selon le régime, les résultats des travaux de recherche sont sans équivoque : l’immobilier peut donner un véritable coup de fouet au rendement d’un portefeuille et, lorsqu’on lui fait une place importante, il tend à améliorer le rendement corrigé du risque de la plupart des portefeuilles.¹¹

Les arguments en faveur de l’intégration d’actifs immobiliers ou de l’augmentation de la pondération de ces actifs dans le portefeuille des caisses de retraite sont donc assez convaincants. Pour les régimes de retraite de petite ou de moyenne taille qui veulent améliorer le rendement de leur portefeuille, il s’agit clairement d’une occasion à saisir pouvant être mise à exécution prudemment en investissant dans des fonds en gestion commune d’immeubles commerciaux de base à capital variable. Ce type de fonds offre de nombreux avantages aux régimes de petite ou de moyenne taille, à commencer par une gestion professionnelle et une diversification par région et par secteur.

L’immobilier commercial a été un investissement lucratif pour les caisses de retraite, qui ont tiré profit de la fermeté et de la stabilité des résultats de cette catégorie à long terme. De plus, la contribution que peut apporter l’immobilier aux portefeuilles diversifiés en termes de rendement corrigé du risque est de plus en plus évidente, notamment dans le contexte de la volatilité récente qui afflige les marchés publics. Vu la fermeté des fondamentaux du rapport entre l’offre et la demande dans le secteur canadien de l’immobilier commercial, nous pensons que l’immobilier est bien placé pour procurer, de manière durable, d’excellents résultats aux portefeuilles des caisses de retraite à l’avenir.