Perspectives du marché immobilier commercial canadien : Une croissance saine en 2018; des résultats solides et stables sur le marché des immeubles multirésidentiels alors que les vents contraires se renforcent en 2019

Depuis quelques années, les investisseurs institutionnels s’intéressent au marché des immeubles multirésidentiels et ils ont fait une plus grande place aux placements dans ce secteur. Les investisseurs institutionnels sont attirés par la capacité du secteur à procurer des revenus plus élevés et plus stables que les autres types de biens immobiliers.

En effet, dans le passé, les taux d’inoccupation à long terme (1 à 3 %) sont restés inférieurs à ceux des autres catégories de biens immobiliers commerciaux, qui connaissent des variations nettement plus importantes au fil des cycles économiques. De plus, la demande vigoureuse et l’offre limitée ont entraîné une croissance soutenue des loyers sur le marché.

De fait, au cours des 20 dernières années, les loyers sur le marché national des immeubles multirésidentiels ont systématiquement augmenté de 1 % à 5 % par an, l’augmentation annuelle moyenne étant de 3 %. Au cours de la même période, la croissance des loyers a été plus variable sur les autres marchés immobiliers, certains connaissant même des reculs en période de croissance négative.¹ Les données sont éloquentes : les actifs multirésidentiels génèrent des revenus d’exploitation plus stables à long terme, tout en procurant un revenu par unité de risque¹ plus élevé que les autres types de propriétés. 

Plusieurs facteurs liés au déséquilibre de l’offre et de la demande expliquent les résultats antérieurs de cette catégorie d’actif. Les préférences quant au mode de vie, le taux élevé de formation de ménages, l’augmentation de l’immigration et un besoin plus pressant de logements abordables soutiennent actuellement la demande. À l’opposé, le cadre réglementaire rigoureux et l’augmentation de la valeur des terrains et des coûts de construction exercent une influence négative. Nous pensons que ces grandes forces dynamiques du marché permettront à cette catégorie d’actif de continuer à dégager de bons résultats à moyen terme.

Le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande dont souffre le marché des immeubles multirésidentiels est en grande partie attribuable à la pénurie de logements ces dernières années. Comme l’illustre le graphique ci-dessous, de 2012 à 2018, le nombre de ménages canadiens a augmenté d’environ 250 000 par an, alors que les mises en chantier se sont inscrites en moyenne à 200 000 unités par an. Bien que les facteurs influant sur la pénurie de logements varient d’une région à l’autre, le processus d’approbation des projets est perçu comme un obstacle majeur à l’expansion de l’offre à travers le pays. Les obstacles réglementaires que doivent franchir les promoteurs immobiliers canadiens sont bien connus, la Banque mondiale plaçant le Canada à la 63^e place du palmarès mondial au chapitre de la facilité à obtenir un permis de construire. Les délais d’approbation sont essentiellement à l’origine de ce classement, l’approbation des projets le plus simples prenant 249 jours selon les estimations, contre 81 jours aux États-Unis.³ Les conclusions de l’institut Fraser vont dans le même sens, l’institut ayant établi que la pénurie de logements et la hausse des prix étaient principalement attribuables à la réglementation coûteuse et complexe sur l’utilisation des terres au Canada.⁴ Nous pensons que les municipalités resteront aux prises avec ce problème de logement et continueront à tenter de rectifier la situation, mais la nature du problème exige autre chose que des solutions à court terme et le déséquilibre persistera à moyen terme. 

Malgré ces difficultés liées à la réglementation, les mises en chantier d’immeubles multirésidentiels ont augmenté ces dernières années, le nombre d’unités en construction en 2018 dépassant 59 000 – un niveau près de trois fois supérieur à celui de 2011.⁵ Le faible taux d’inoccupation (de 1 % à 2 %) sur la plupart des grands marchés, la croissance soutenue des loyers et le vif intérêt manifesté par les investisseurs institutionnels sont des facteurs déterminants qui soutiennent la croissance de la construction d’immeubles à usage résidentiel locatif. Bien que les promoteurs immobiliers se soient montrés réticents à lancer des projets de construction d’immeubles à usage résidentiel locatif dans le passé compte tenu des écarts de valeur entre les immeubles locatifs et les appartements en copropriété, la hausse des loyers et les taux de capitalisation moins élevés comblent l’écart sur de nombreux marchés. Dans ce contexte, nous prévoyons une croissance constante des projets de construction d’immeubles à usage résidentiel locatif, même si nous n’attendons pas de montée en flèche de l’offre par rapport à ses niveaux actuels, car le secteur reste gêné par les contraintes liées au zonage, les délais d’approbation des projets et l’augmentation des droits perçus. D’autre part, les promoteurs immobiliers doivent composer avec une appréciation rapide des valeurs foncières et une augmentation des coûts de construction, qui rendent la mise en marché de nouveaux produits plus coûteuse. Les coûts de construction des immeubles d’appartements continuent de grimper plus rapidement que le taux d’inflation, l’augmentation étant la plus prononcée à Toronto, Vancouver et Ottawa, où elle atteint 7 %, selon l’indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) de Statistique Canada.⁶ De plus, les différentes mesures de contrôle des loyers appliquées par les provinces ajoutent un autre facteur de risque aux modèles pro forma sur les logements locatifs. Tous ces éléments laissent penser qu’il restera difficile pour les promoteurs immobiliers d’offrir de nouveaux immeubles à usage résidentiel locatif sur le marché à moyen terme. 

Le Canada enregistrant la croissance démographique la plus rapide des pays du G7,⁷ il ne freinera vraisemblablement pas cet essor salutaire de la population frôlant 1,0 % d’ici les cinq prochaines années.⁸ Ce dynamisme est en grande partie attribuable à l’immigration.⁷ 12De manière générale, la population immigrée est un moteur puissant du marché locatif et elle est particulièrement concentrée dans les grandes villes canadiennes comme Toronto, Montréal et Vancouver, qui accueillent collectivement 56 % de l’ensemble des personnes ayant immigré récemment.⁹ Par conséquent, il n’est pas surprenant que le marché des logements locatifs ait tiré profit de l’immigration dans la plupart des grandes villes.

L’augmentation des ménages d’une seule personne compte aussi parmi les tendances qui soutiennent la demande de logements locatifs. Au cours de 65 dernières années, le pourcentage de ménages ne comptant qu’une personne a bondi de 7 % à plus de 28 %,¹⁰ à tel point qu’il s’agit désormais du type de ménage le plus courant. Cette tendance est principalement attribuable au vieillissement de la population, à la formation plus tardive des couples, à la participation croissante des femmes au marché du travail et à une augmentation du taux de séparation.⁹ La situation économique et le mode de vie des ménages ne comptant qu’une personne favorisent la location plutôt que la propriété, de sorte que la croissance de ce segment démographique ne peut être que de bon augure pour la demande sur le marché des immeubles multirésidentiels locatifs. 

La société de veille stratégique Informa a mené récemment une enquête auprès des locataires, dont les résultats ont indiqué que les préférences liées au mode de vie exerçaient une influence fondamentale sur la demande de logements locatifs. Pour les personnes interrogées, le mode de vie sans tracas, la possibilité de déménager facilement et l’emplacement comptent parmi les principales raisons qui les ont incitées à opter pour la location. De plus, 34 % des personnes interrogées ont dit préférer les immeubles à usage résidentiel locatif, car ils offraient plus de services et une plus grande sécurité d’occupation.

Sur le marché du logement, l’achat et la location sont deux options en concurrence. L’accès à la propriété devenant de plus en plus difficile, la location s’impose naturellement. Selon un rapport récent de RBC, la capacité d’accès à la propriété est plus faible aujourd’hui qu’elle ne l’a jamais été depuis 1990.¹¹ L’indice d’accessibilité à la propriété de RBC mesure la part du revenu médian nécessaire pour acheter un logement et révèle que la moyenne nationale est à 43 % pour les appartements en copropriété au deuxième trimestre de 2018. L’accès à la propriété est particulièrement difficile à Vancouver et Toronto, où l’indice atteint respectivement 52 % et 46 %. La hausse des taux d’intérêt et le resserrement des lignes directrices sur les prêts hypothécaires qui risquent de se produire ne feront que réduire l’accessibilité à la propriété à l’avenir. 

Les tendances démographiques susmentionnées, combinées aux difficultés d’accès à la propriété, ont fait chuter le taux de propriété de 1,2 % de 2011 à 2016 (selon les deux derniers recensements). Il s’agit de son premier recul en 45 ans. Les personnes plus jeunes, qui éprouvent généralement plus de difficultés financières, sont frappées de plein fouet, les taux de propriété ayant chuté de respectivement 3,7 % et 2,2 % dans les tranches des 20 à 34 ans et des 35 à 54 ans.

Le marché des immeubles multirésidentiels est une catégorie d’actif attrayante qui a fait ses preuves compte tenu de sa capacité à améliorer les rendements corrigés du risque d’un portefeuille. Les perspectives de ce secteur nous semblent favorables, car les fondamentaux de l’offre et de la demande laissent augurer un maintien du déséquilibre. En résumé, nous pensons que l’immigration croissante et la formation des ménages, combinées à une évolution des préférences liées au mode de vie et au besoin croissant de logements abordables, dans le contexte du cadre réglementaire exigeant, de la pénurie de terrains et de l’augmentation des coûts de construction, entraveront l’équilibre du marché à moyen terme. La conjoncture est de bon augure pour les investisseurs sur le marché des immeubles multirésidentiels, car ces facteurs soutiennent les fondamentaux solides du marché et la stabilité des rendements futurs. Par conséquent, nous pensons que ce secteur de l’immobilier continuera à apporter une contribution importante à un portefeuille de placements immobiliers commerciaux diversifiés.

Malgré un ralentissement au quatrième trimestre, l’économie canadienne a terminé l’année avec un taux de croissance économique sain, l’augmentation du PIB s’inscrivant a priori entre 2,0 % et 2,1 % en 2018. Cependant, la décélération des dépenses des ménages, la faiblesse persistante des cours du pétrole, le malaise du commerce mondial et l’incertitude géopolitique ambiante assombrissent les perspectives de l’économie canadienne, dont la croissance prévue pour 2019 se situe entre 1,7 % et 1,9 %.¹³

Difficultés attendues du côté des dépenses des ménages – Alors que les dépenses des ménages ont exercé une influence démesurée sur la croissance économique ces dernières années, la combinaison de la faible augmentation des salaires, de la montée des taux d’intérêt, du lourd endettement des ménages et du ralentissement de la hausse des prix des logements devrait modérer la croissance en 2019. En 2018, 163 300 emplois ont été créés au Canada, soit nettement moins que l’année précédente, durant laquelle ce chiffre avait été de 427 300. La diminution des créations d’emploi est en grande partie attribuable à la réduction de la main-d’oeuvre disponible, le taux de chômage étant tombé à un niveau record de 5,6 %.14 Or, malgré l’étroitesse des marchés du travail, la croissance des salaires n’a pas augmenté et demeure inférieure au taux d’inflation. De plus, la montée des taux d’intérêt rongera le revenu et les dépenses discrétionnaires des ménages. L’effet, sur le patrimoine, d’un affaiblissement du marché du logement et de reculs sur les marchés boursiers, pèsera également sur les dépenses des ménages.

Les investissements et le commerce hors du secteur de l’énergie, moteurs de l’économie – Les investissements des entreprises canadiennes et le commerce hors du secteur de l’énergie devraient connaître une croissance plus dynamique. La conclusion de l’accord États-Unis-Mexique-Canada (« AEUMC ») a considérablement réduit l’incertitude pesant sur la plupart des entreprises. La vigueur persistante de l’économie américaine, notamment au chapitre de la production industrielle, favorise pleinement le raffermissement des exportations de biens non énergétiques, tout comme la faiblesse du dollar canadien. Le dollar restera vraisemblablement bas à court terme compte tenu des écarts entre les taux d’intérêt et des cours déprimés du pétrole.¹⁵ Bien que les données récentes sur les investissements des entreprises aient été quelque peu décevantes, la conjoncture reste propice à un regain d’activité. Les résultats de l’enquête de la Banque du Canada sur les perspectives des entreprises au quatrième trimestre laissent présager une augmentation nette des investissements, 46 % des entreprises prévoyant investir davantage et 21 % envisageant d’investir moins en 2019.¹⁶

Les risques externes se font plus marqués – Bien que la hausse des taux d’intérêt et l’affaiblissement des marchés du logement restent les principaux facteurs de risque de détérioration de la conjoncture économique au Canada, un ralentissement économique mondial à l’horizon suscite aussi des inquiétudes. Les tensions commerciales qui opposent les États-Unis et la Chine, le ralentissement de la croissance mondiale, les incertitudes d’ordre géopolitiques (p. ex., BBrexit et budget de l’Italie), le resserrement des marchés financiers, la régression de la confiance des entreprises et la possibilité d’un mur budgétaire en 2020 qui ferait dérailler la croissance américaine sont des facteurs de risque critiques à surveiller. 

Marché de l’investissement

Le volume des activités d’investissement au Canada en 2018 battra presque certainement un nouveau record, pour le troisième trimestre d’affilée : après un premier semestre exceptionnel, l’investissement sur le marché canadien de l’immobilier commercial a conservé son élan au troisième trimestre, le volume des acquisitions atteignant 11,9 milliards de dollars au total. La valeur totale des acquisitions s’est établie à 38,7 milliards de dollars sur les trois premiers trimestres et, à ce rythme, le volume des activités d’investissement dans l’immobilier commercial au Canada sur l’ensemble de l’année devrait frôler la barre des 50 milliards de dollars, pour la toute première fois. Voici un aperçu des grandes ventes conclues au quatrième trimestre : Queen’s Quay Terminal (bureaux) à Toronto, pour 261 millions de dollars; 1340-1360 Danforth Road (logements multiples) à Toronto, pour 155 millions de dollars; et Sun Life Plaza (bureaux) à Calgary, pour 225 millions de dollars. La soif d’actifs industriels et à logements multiples des investisseurs a propulsé les volumes d’investissement en 2018, chacune des catégories d’actif étant étayée par des fondamentaux solides et par les forces dynamiques favorables du marché dans son ensemble. Globalement, la fermeté de la demande, la santé des fondamentaux et les conditions économiques et politiques relativement stables laissent présager de belles perspectives d’investissement pour le secteur en 2019. 

Marché des immeubles de bureaux

Le marché des immeubles de bureaux a terminé l’année en beauté, le taux d’inoccupation global ayant reculé pour le troisième trimestre consécutif, baissant de 50 points de base (pb) à 11,9 %, soit le plus bas taux d’inoccupation national des 13 derniers trimestres. La demande des occupants reste alimentée par les anciennes et nouvelles entreprises du secteur technologique, qui représentent 22,7 % de l’ensemble des locataires sur le marché des immeubles de bureaux. La concentration des entreprises technologiques ciblant Toronto et Vancouver a été considérable ces derniers temps, les deux villes jouissant d’une réputation internationale pour leurs capacités dans le secteur technologique. Les deux villes offrent également un soutien communautaire bien établi, ainsi qu’un bon accès à du personnel technologique doué, de haute qualité. Les politiques d’immigration et les mesures incitatives aideront aussi le Canada à conserver sa position concurrentielle à l’échelle mondiale, ce qui raffermira encore les fondamentaux du marché. L’augmentation de la confiance des investisseurs, dopée par la demande soutenue des locataires comme en témoigne l’absorption nette de 7,1 millions de pieds carrés (pi²) en 2018, a fait gonfler de 27,1 % le volume des projets de promotion immobilière, à 14,2 millions de pi². À mesure que les exigences continuent d’évoluer en milieu de travail, les nouveaux biens arrivant sur le marché mettront l’accent sur la création d’expériences uniques pour attirer et garder des locataires de premier ordre.

Marché des bâtiments industriels

Les fondamentaux du marché des bâtiments industriels au Canada sont restés solides en 2018, le pays ayant terminé l’année avec un taux de disponibilité plus bas que jamais, de 3,2 %, et un loyer net moyen record à l’échelle nationale, de 7,72 $ le pied carré. Globalement, l’absorption totale de 31,6 millions de pieds carrés à la fin de l’année dépassait nettement la superficie de 15,4 millions de pieds carrés des nouveaux biens offerts. Il s’agit de la troisième année consécutive au cours de laquelle les nouvelles constructions ne sont pas à la hauteur de la demande à l’échelle nationale. Traditionnellement, la demande de locaux industriels est étroitement corrélée avec la situation macroéconomique globale du pays – l’évolution de l’économie élargie dicte celle du marché des bâtiments industriels. Or, au cours des dernières années, cette relation s’est altérée et la demande sur le marché des bâtiments industriels semble plus dynamique que l’économie élargie. La relation est complexe et les grands facteurs à l’origine de la rupture récente semblent être la montée du commerce électronique et l’évolution des chaînes d’approvisionnement. Le taux de pénétration du commerce électronique a certes fortement augmenté ces derniers temps, mais les possibilités de croissance du secteur industriel demeurent considérables, car le taux d’adoption du commerce électronique reste moins élevé au Canada que sur les autres grands marchés comme les États-Unis et le Royaume-Uni. À mesure que les préférences des consommateurs changent et que les détaillants et distributeurs élargissent leurs activités sur plusieurs fronts à travers le pays, le secteur des bâtiments industriels sera propulsé par la croissance de la demande de locaux pour les opérations logistiques, l’entreposage et le transport. Ces usages ont représenté en pratique 76,7 % de la demande de locaux industriels à l’échelle nationale et rien n’indique que cette tendance renouera avec les normes historiques dans un avenir prévisible.

Marché des commerces de détail

Après la fermeture des derniers magasins de Sears Canada au début du mois de janvier, le taux de roulement des commerces de détail est resté au coeur des discussions en 2018, sept détaillants annonçant qu’ils quittaient le marché canadien. Ces marques couvrent l’ensemble du secteur des ventes au détail et occupaient au total environ 880 900 pieds carrés de locaux commerciaux, principalement dans des centres commerciaux régionaux. Town Shoes et Fluid Brands (société mère des magasins d’ameublement Bowring et Bombay & Co.) figurent dans la liste. Miniso a également fait les manchettes en décembre lorsque sa société mère a fait faillite; elle a toutefois conclu une entente provisoire avec la franchise canadienne afin de rester en activité. Le distributeur asiatique à prix réduits a ouvert ses portes en 2017 et comptait alors exploiter 500 magasins au Canada; ses plans sont désormais nettement moins ambitieux. Une litanie semblable de fermetures a suivi le départ soudain de Target en 2015, avec un roulement dépassant 2,5 millions de pieds carrés, sans compter les locaux de Target. Dans l’ensemble, l’année 2018 a été moins favorable au secteur des ventes au détail, la confiance des consommateurs chutant à sept reprises en 12 mois et la croissance sur 12 mois des ventes au détail de base tombant à 2,5 % en octobre 2018 – contre 5,1 % un an plus tôt à la même période. D’un autre côté, le Canada a accueilli 43 marques internationales sur son marché en 2018, ce qui correspond à la moyenne sur cinq ans.

Marché des propriétés multirésidentielles

Le marché canadien des propriétés multirésidentielles est resté étroit en 2018, la demande demeurant supérieure à l’offre, de sorte que le taux d’inoccupation national a baissé de 50 points de base, à 2,4 %. La réduction du taux d’inoccupation national a notamment été attribuable aux compressions enregistrées à Calgary et Edmonton, où les taux ont commencé à redescendre vers leurs niveaux d’avant la récession du secteur de l’énergie. Vancouver et Toronto restent les marchés des immeubles résidentiels à usage locatif les plus étroits malgré la légère hausse récente du taux d’inoccupation, qui est passé à 1,0 % à Vancouver et à 1,1 % à Toronto. Le roulement a également ralenti à travers le pays, dans le contexte des conditions fortement concurrentielles du marché. Il a notamment connu une baisse spectaculaire en Ontario, probablement en raison du resserrement récent de la réglementation sur le contrôle des loyers. Tous ces facteurs ont fait grimper les loyers moyens d’une province à l’autre, le loyer moyen mensuel à l’échelle nationale ayant augmenté de 1,8 % en 2018, à 1 125 $. La question de l’accessibilité à la propriété étant de plus en plus préoccupante, d’autres projets de construction d’immeubles à usage locatif devront voir le jour pour atténuer la pression sur la demande actuelle. Or, la hausse des prix des terrains a poussé les promoteurs d’immeubles résidentiels hors du coeur de la plupart des grandes villes. Ces promoteurs cherchent toutefois maintenant à optimiser les immeubles déjà construits pour élargir l’offre sans avoir à acquérir de nouveaux terrains.

1 Selon les séries de loyers nets, à partir de 2 000. Source : CBRE, au T3 2018. 2 Le rendement par unité de risque est calculé en divisant le rendement annuel moyen par l’écart-type des rendements annuels. Source : Immobilier Manuvie. 3 La Banque mondiale, Indice de la facilité de faire des affaires, décembre 2018. 4 The Impact of Land-Use Regulation on Housing Supply in Canada, Institut Fraser, juillet 2016. 5 SCHL, au T3 2018. 6 Statistique Canada, au T3 2018. 7 Statistique Canada, Taux de croissance démographique annuel moyen des pays du G20 et du G7, 2011 à 2016. 8 Conference Board of Canada, hiver 2019. 9 Statistique Canada, Recensement de la population, 2016. 10 Statistique Canada, Recensement de la population, 1951 à 2016, et Enquête nationale auprès des ménages. 11 Services économiques RBC, « L’accessibilité à la propriété au Canada est à son pire niveau en près de 30 ans », septembre 2018. 12 L’indice d’accessibilité à la propriété de RBC indique la proportion de son revenu médian avant impôts qu’un ménage devrait affecter au paiement des mensualités hypothécaires (capital et intérêts), des impôts fonciers et des services publics d’après le prix médian sur le marché. 13 Fourchette du PIB prévu fondée sur les données publiées par RBC, CIBC, BMO, Banque TD, Banque Scotia et le Conference Board of Canada, en décembre 2018. 14 Source : Statistique Canada, au 4 janvier 2019. 15 Recherche économique RBC, au quatrième trimestre de 2018. 16 Enquête sur les perspectives des entreprises – Hiver 2018. 17 CBRE Recherche, T4 2018.