Le point sur les placements immobiliers commerciaux : La forte progression de l’emploi est un avantage important pour la croissance, mais la faiblesse des investissements des entreprises demeure un obstacle

Au premier semestre de l’année, l’économie canadienne a progressé, grâce à une croissance record de l’emploi et à une solide contribution du commerce. Le raffermissement du marché de l’emploi soutient la croissance des salaires, ce qui signifie qu’il y a moins d’obstacles à la progression des dépenses de consommation. Toutefois, la faiblesse des investissements des entreprises dans les secteurs de la fabrication et du pétrole et du gaz naturel demeure un obstacle à la croissance.

Selon les prévisions, la croissance de l’économie devrait se poursuivre à un rythme modéré de 1,4 % cette année, mais elle pourrait progresser davantage en 2020, car la croissance du PIB réel devrait reprendre et s’établir à 1,8 %.¹

Les solides gains en matière d’emploi et la faiblesse du chômage stimulent la croissance des salaires : Au premier semestre de 2019, l’économie canadienne a créé 247 000 emplois — marquant la plus forte progression semestrielle depuis 2002 — ce qui a fait chuter le taux de chômage à un creux quasi historique de 5,5 %.² Avec un marché de l’emploi si serré, la croissance des salaires prend de l’élan, le salaire horaire moyen ayant progressé de 3,8 % sur douze mois en juin.¹ La synergie des gains en matière d’emploi combinée à la croissance des salaires pourrait atténuer la pression financière provoquée par l’ampleur de l’endettement des ménages et maintenir la vigueur des dépenses des ménages qui, selon les prévisions, devraient augmenter de 2,0 % cette année.¹

L’Ontario et la Colombie-Britannique sont au premier rang pour la création d’emplois : Même si le marché du travail se porte bien dans la plupart des régions, deux provinces, l’Ontario et la Colombie-Britannique sont les principaux moteurs de la croissance générale de l’emploi. Ensemble, ces deux régions sont à l’origine de 69 % de tous les emplois créés sur la période de 12 mois terminée en juin 2019.² Comme Toronto et Vancouver sont des endroits attrayants dans lesquels il fait bon vivre, particulièrement pour les nouveaux immigrants, la croissance de la population active et de l’emploi dans ces régions est en voie de dépasser celui du reste du pays à moyen terme.

Les investissements des entreprises dans le secteur de la production de biens demeurent faibles, mais ceux dans le secteur de la production de services continuent de croître : L’incertitude entourant le commerce mondial a un effet néfaste sur la confiance des entreprises, comme le révèle l’indice du secteur manufacturier qui a baissé, enregistrant son plus faible niveau des trois dernières années.³ La volatilité des prix du pétrole et l’insuffisance des capacités de transport ne font que s’ajouter aux enjeux auxquels se heurtent les investissements dans les secteurs du pétrole et du gaz et, selon les prévisions, les investissements devraient continuer à baisser cette année.¹ Tandis que les investissements des entreprises dans le secteur de la production de biens demeurent faibles, ceux dans le secteur de la production de services — services aux particuliers, services de logistique et services professionnels — connaissent un essor. La vigueur des dépenses de consommation et les mesures de relance du gouvernement, permettant aux entreprises de radier immédiatement les dépenses en immobilisation, par exemple, stimulent les investissements des entreprises dans ces secteurs. 

La Banque du Canada n’interviendra probablement pas cette année : Alors que la plupart des banques centrales mondiales maintiennent un ton conciliant, la Banque du Canada se trouve dans une position unique : L’économie a bien progressé, l’inflation est sur la bonne voie, proche de sa cible de 2 %, et l’activité commerciale est soutenue. Avec le maintien de ces conditions, la Banque du Canada a indiqué être à l’aise avec les taux de référence actuels et n’interviendra probablement pas pendant le reste de l’année. Toutefois, si les perspectives économiques mondiales se détériorent davantage et que la Réserve fédérale américaine adopte une politique monétaire expansionniste, la Banque du Canada pourrait être contrainte de réagir par une baisse des taux, éventuellement l’année prochaine.

Marché de l’investissement

Les activités d’investissement ont repris de la vigueur au deuxième trimestre de 2019 après une fin d’année 2018 tumultueuse et un début d’année modeste pour le secteur immobilier commercial. Selon les prévisions, les activités d’investissement qui affichent de très bons volumes devraient s’établir à près de 11 milliards de dollars au deuxième trimestre de 2019, compte tenu de l’accélération de la vitesse des transactions et de la réalisation de plusieurs transactions d’envergure. Au nombre des actifs d’envergure visés par des transactions, citons le Bentall Centre, à Vancouver, l’Atrium, à Toronto, et le 1250 boul. RenéLévesque, à Montréal. D’après les prévisions et les activités connues au deuxième trimestre, les volumes totaux de transactions immobilières au deuxième semestre de 2019 devraient se situer entre 18 et 20 milliards de dollars. Même s’il se peut que le rythme en 2019 soit plus lent que celui des deux dernières années, les volumes au premier semestre devraient se situer bien au-dessus de ceux enregistrés au premier trimestre de toute année précédente 2017. Fait encourageant, les prix sont demeurés stables au deuxième trimestre malgré le ralentissement des transactions effectuées. Le taux de capitalisation national moyen est demeuré quasi inchangé au deuxième trimestre de 2019 pour s’établir à 5,65 % à la fin de la période. Seuls les actifs de moindre qualité au sein d’un sous-ensemble étroit de types de propriétés en difficulté ont connu un fléchissement du taux. L’adoption récente par la Banque du Canada d’une orientation plus expansionniste à l’égard des taux d’intérêt a aussi permis d’assurer une croissance constante des écarts de rendement du marché immobilier et des obligataires de référence à ce jour, cette année. La confiance des investisseurs est de retour, les prix ne montrent aucun signe de faiblesse et les taux d’intérêt suivent une tendance à la baisse — tout indique que le contexte des activités d’investissement devrait demeurer favorable dans un avenir prévisible.

Marché des immeubles de bureaux

Étant donné la forte demande et l’offre limitée, qui continuent de caractériser les grands marchés canadiens d’immeubles de bureaux, le taux d’inoccupation national des bureaux a reculé de 20 points de base (pb) d’un trimestre sur l’autre pour s’établir à 11,3 % au deuxième trimestre de 2019. Les activités de location ont été principalement concentrées dans les marchés du centre-ville, avec plus de 1,1 million de pieds carrés (pi2) d’absorption nette ce trimestre, principalement à Montréal et à Toronto. Parmi les 10 marchés suivis au Canada, la moitié d’entre eux affichent actuellement des taux d’inoccupation aux centresvilles inférieurs à ceux de leurs moyennes respectives sur cinq ans. La demande nette des nouveaux occupants partout au Canada reste alimentée par les entreprises du secteur technologique, qui représentent le plus important secteur d’activité à la recherche d’espace à louer et 19,4 % de l’ensemble des locataires sur le marché. Les données fondamentales du marché exceptionnel dominent à Vancouver et à Toronto, les deux plus importants carrefours technologiques du Canada. Les deux villes affichent des taux d’inoccupation des immeubles de bureaux au centre-ville les plus faibles en Amérique du Nord, s’établissant à 2,6 % au deuxième trimestre de 2019. Le marché des immeubles de bureaux de banlieue au Canada s’est également amélioré, le taux d’inoccupation national global se contractant pour un quatrième trimestre de suite pour s’établir à 13,1 % au deuxième trimestre de 2019, en baisse de 200 pb par rapport à l’année dernière. En raison d’un resserrement des conditions du marché, le volume des projets de promotion immobilière de bureaux à l’échelle nationale a gonflé pour s’établir à 17,2 millions de pi2 au cours du trimestre, soit le niveau le plus élevé depuis le troisième trimestre de 2015.

Marché des bâtiments industriels

Au deuxième trimestre de 2019, pour la première fois depuis trois ans, dans le secteur canadien des produits industriels, la superficie de nouveaux locaux offerts, soit 5,2 millions de pi2, a dépassé l’absorption nette positive de 4,6 millions de pi2. Par conséquent, le taux de disponibilité des bâtiments industriels à l’échelle nationale a augmenté de 10 pb au cours du trimestre pour s’établir à 3,1 %. L’augmentation de l’offre, car l’accès à un bassin de locaux de grande qualité disponibles est de plus en plus restreint. La forte concurrence pour avoir accès à des espaces d’entreposage de qualité dans les grands marchés a fait grimper le loyer net moyen à l’échelle nationale de 15,7 % sur 12 mois au deuxième trimestre de 2019, à 8,34 $ le pi2. Les entreprises pour lesquelles les locaux disponibles existants ne permettent pas de répondre à leurs besoins immobiliers ont commencé à se réserver de l’espace dans des entrepôts construits sur mesure plutôt que d’attendre le début des travaux de construction de projets spéculatifs; 58,2 % des 23,3 millions de pi2 de projets de locaux industriels en cours de réalisation au Canada portent sur des projets de conception-construction. Les parcs industriels et commerciaux qui à l’origine devaient être construits afin de contenir plusieurs bâtiments et configurés de multiples façons se transforment en entrepôts pour locataire unique, ce qui réduit les options pour les locataires de petite et moyenne envergure à la recherche de locaux de premier choix.

Marché des commerces de détail

Le taux d’inoccupation des commerces de détail est resté essentiellement stable au premier trimestre de 2019, même si le taux d’inoccupation du segment des centres commerciaux régionaux a connu une nette amélioration, affichant une baisse de 50 pb par rapport à la fin de 2018, pour s’établir à 5,9 %. Les propriétaires continuent de chercher une solution pour remplir les locaux inoccupés de Target et de Sears à l’échelle du pays, soit 17,5 % et 71,4 %, respectivement, en juillet. Comme un nombre croissant de propriétaires choisissent de subdiviser ou de rénover les derniers magasins de Sears afin de repositionner leurs actifs, la priorité donnée aux espaces occupés par des locataires clés destinés à un seul grand magasin a diminué, marquant le début d’une nouvelle étape dans la dynamique de la composition des locataires des centres commerciaux. Des nouvelles récentes laissent entrevoir que La Baie d’Hudson pourrait être le prochain à réduire la taille de ses magasins. La superficie de ses grands magasins du même nom étant de 14,2 millions de pi2 (excluant les points de vente et magasins de meubles ou de décoration), même quelques fermetures pourraient avoir une incidence défavorable sur le marché. Les centres commerciaux régionaux ont eu des difficultés ces dernières années — l’an dernier, la croissance de la productivité des ventes des magasins établis dans des centres commerciaux, qui était de 1,3 %, a été inférieure dans l’ensemble à celle des ventes au détail de base, qui était de 2,8 %.

Marché des immeubles à logements multiples

Les fondamentaux du marché des immeubles à logements multiples au Canada continuent de se resserrer en 2019. La croissance démographique, l’expansion économique et les changements démographiques ont entraîné une hausse de la demande pour les logements multifamiliaux dans les principaux centres urbains. Avec le resserrement des règles d’octroi des emprunts hypothécaires et la hausse du prix des maisons, ces éléments ont fortement augmenté le bassin de locataires potentiels de logements multifamiliaux relativement peu coûteux. L’offre de logements multifamiliaux de qualité dans les principaux marchés est demeurée limitée, l’une des principales raisons étant que les activités de construction d’immeubles d’appartements au Canada sont beaucoup plus orientées vers les projets d’immeubles en copropriété. En 2008, seulement 16 % de tous les appartements en construction étaient désignés à titre de logements locatifs. Depuis lors, toutefois, la part des logements construits spécialement pour la location a lentement changé avec 68 626 logements en construction au deuxième trimestre de 2019 — le plus haut niveau jamais atteint — ce qui représente 36 % de l’activité globale de construction d’immeubles à logements multiples. Étant donné que le taux d’occupation des logements existants s’élève à près de 100 %, que les loyers augmentent rapidement et que la demande ne montre aucun signe de ralentissement, ce changement tant attendu devrait assurer un certain équilibre au marché tant pour les locataires que pour les propriétaires.

Intégration accrue des facteurs ESG

Les investisseurs tiennent de plus en plus compte des considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) dans leurs pratiques de gestion des placements. À l’échelle mondiale, les détenteurs d’actifs et les gestionnaires de placements, qui représentent plus de 80 000 G$ US, se sont engagés à intégrer les facteurs ESG à leur processus de placement en tant que signataires des Principes pour l’investissement responsable (PRI).⁵ Au Canada, les investisseurs, qui représentent près de 50 % du secteur des placements, indiquent que les facteurs ESG font partie intégrante de leur approche de placement.⁶

Analyse de rentabilité — protéger et rehausser la valeur à long terme

L’intégration des facteurs ESG permet aux investisseurs de profiter des occasions de placement et de gérer les risques, ce qui contribue à protéger et à rehausser la valeur à long terme. Dans le cas des placements immobiliers, les occasions d’affaires liées aux facteurs ESG incluent la réduction des coûts d’exploitation grâce à l’efficacité des ressources, la satisfaction des exigences des clients pour des espaces de travail écologiques et sains, et la création de relations plus solides avec les locataires en mobilisant les locataires et en comprenant leurs besoins. La gestion des risques comprend le maintien d’une longueur d’avance sur la réglementation comme l’analyse comparative énergétique obligatoire des bâtiments ou la tarification du carbone, d’absence d’incidents liés à la santé, à la sécurité et à l’environnement, et la prise en compte des risques physiques liés aux changements climatiques.

L’intégration des facteurs ESG n’a rien de nouveau. Les investisseurs tiennent compte des facteurs ESG depuis un certain temps déjà, notamment l’aspect lié à la gouvernance comme la surveillance de la direction et la présence de mécanismes de conformité. Bon nombre des enjeux liés aux facteurs ESG prennent toutefois de plus en plus d’importance, en partie en raison des mégatendances mondiales comme les changements climatiques, des changements démographiques et de l’essor de la génération Y, des technologies et de la connectivité globale. De plus, les données et les meilleures pratiques en matière de facteurs ESG se sont enrichies au cours des dix dernières années et sont beaucoup plus répandues.

Normes ESG dans l’immobilier — codifier les meilleures pratiques

L’importance des facteurs ESG dans le cas de tout placement dépend du secteur et du marché. Par exemple, la question de la main-d’œuvre enfantine peut avoir de l’importance pour un fabricant de vêtements lorsque les pays en développement participent aux chaînes d’approvisionnement, mais non le cas pour le marché immobilier du Canada. Les facteurs ESG généralement acceptés ou les aspects liés au « développement durable » en immobilier, comprennent : 

• Environnement : consommation d’eau et d’énergie, émissions de gaz à effet de serre, déchets et recyclage, caractéristiques écologiques des matériaux de construction, et conformité environnementale 
• Social : mobilisation des locataires, de la collectivité et des fournisseurs, sécurité du bâtiment, santé des occupants et de la communauté, et bien-être, diversité et inclusion 
• Gouvernance : conformité et surveillance, politiques et procédures, pratiques de gestion du risque, divulgation et transparence 

Pour aider les investisseurs et les autres intervenants à comprendre la performance ESG dans l’immobilier, certaines normes communes décortiquent les aspects liés aux ESG en mesures comparables simples.

Au niveau de l’actif, la certification des bâtiments durables indique de solides pratiques environnementales et sociales. Parmi les normes de certification de durabilité courantes au Canada, citons LEED^MD, BOMA BEST^MD, et ENERGY STAR^MC. Fitwel et WELL^MC sont des certifications au niveau de l’actif exclusivement en matière de santé et de bien-être, et Wired Score est une norme qui valide l’infrastructure numérique d’un immeuble.

Pour les fonds et les portefeuilles, l’évaluation du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) représente la norme internationale. Lancé par des investisseurs qui voulaient connaître la performance ESG des fonds dans lesquels ils investissent, le GRESB est soutenu par des investisseurs représentant plus de 17 000 G$ US de capital institutionnel.⁹ Le GRESB évalue les pratiques de gestion des facteurs ESG des gestionnaires de fonds, les politiques, les systèmes et les pratiques d’interactions, et établit les critères de référence de la performance en matière de durabilité des actifs sous-jacents d’un fonds. L’évaluation, qui a vu le jour il y a maintenant 11 ans, inclut 903 sociétés et fonds et couvre 79 000 actifs, représentant 3 700 G$ US en valeur d’actifs bruts (VAB).¹⁰

Analyse de rentabilité — données empiriques

L’attention accrue accordée aux facteurs ESG s’explique en partie par des données empiriques qui soutiennent l’analyse de rentabilité. Au niveau de l’actif, les études démontrent que les certifications des bâtiments permettent d’accroître les rendements financiers. Une étude menée auprès de plus de 300 immeubles de bureaux en Amérique du Nord, sur une période de dix ans, a montré un lien entre les certifications ESG et l’augmentation des loyers nets réels, la réduction des concessions sur les loyers, la hausse des taux d’occupation, l’augmentation de la satisfaction des locataires, l’augmentation de renouvellement de baux et la diminution de la consommation d’énergie.¹² De plus, la demande pour les certifications ESG augmente. Dans les principaux marchés canadiens et américains, les espaces de bureaux certifiés verts ont augmenté pour atteindre plus de 50 % et de 23 %, respectivement, depuis 2006.¹³

Au niveau du fonds, les études se servent des résultats du GRESB pour démontrer qu’une gestion plus rigoureuse des facteurs ESG a tendance à donner lieu à un rendement financier supérieur. Une étude menée en 2017 sur les fonds immobiliers européens a révélé que l’augmentation de 10 points dans le résultat du GRESB correspondait à une hausse de 34 points de base du rendement du fonds. L’étude a montré que les facteurs ESG permettaient de prédire le rendement financier même lorsque la taille du fonds, la taille, l’effet de levier, le style et la construction sont pris en compte.¹⁴ Une autre étude portant sur les FPI mondiaux menée sur une période de trois ans a révélé qu’une augmentation de 1,0 % dans le résultat du GRESB correspondait à une hausse de 1,3 % du rendement des actifs et à une augmentation de 3,4 % du rendement des capitaux propres.

Bien que ces données empiriques soient concluantes, les études ne couvrent pas toutes les régions et les catégories d’actif. À l’heure actuelle, pour qu’une mise en œuvre des facteurs ESG soit réussie, le jugement et l’expertise du gestionnaire de placements sont requis pour profiter de gains supérieurs aux coûts.

Nouvelles tendances liées aux facteurs ESG

Les facteurs ESG changent constamment. De nouveaux enjeux prennent de l’importance avec l’évolution des tendances mondiales, régionales et sectorielles. En immobilier, plusieurs nouvelles tendances liées aux facteurs ESG voient le jour. 

• Changement climatique —les gestionnaires de placements immobiliers commencent à se préparer vers la transition à une économie à faible émission de carbone et à évaluer les possibles répercussions physiques du changement climatique sur leurs portefeuilles. 
• Santé et bien-être —des études menées par l’université Harvard ont validé le lien entre les certifications des bâtiments durables et une amélioration des résultats au niveau de la santé et de la productivité.¹⁵ De nouvelles normes de certification exclusivement en matière de santé et de bien-être sont adoptées partout en Amérique du Nord, car les gestionnaires immobiliers cherchent à mettre en valeur des pratiques d’exploitation favorable à la santé et au bien-être. 
• Performance en matière de consommation d’eau et d’énergie du bâtiment —Made nombreuses municipalités et régions en Amérique du Nord exigent maintenant des rapports en matière de consommation d’eau et d’énergie du bâtiment et certaines exigent la conformité avec les normes d’efficacité. À New York, par exemple, les bâtiments qui ne respectent pas les normes minimales doivent être modernisés. Le renforcement de la transparence et des exigences signifie que la performance en matière de consommation d’eau et d’énergie pourrait éventuellement avoir une incidence sur la location et l’évaluation des actifs. 

Manuvie a démontré ses compétences dans l’intégration des facteurs ESG à la gestion immobilière. Nous participons à l’évaluation du GRESB depuis 2015 et parvenons d’une année sur l’autre à améliorer le rendement et à obtenir l’« étoile verte » pour tous nos fonds. Nous avons également obtenu la note « A » en matière d’investissements immobiliers directs conformément aux PIR (Principes pour l’investissement responsable). De plus, plus de 80 % de notre portefeuille global par pieds carrés a obtenu une certification LEED, BOMA BEST ou ENERGY STAR. Pour en savoir plus sur nos pratiques en matière d’ESG et notre performance ESG, veuillez consulter notre rapport 2019 Real Estate Sustainability Report. 

1 Conference Board of Canada, juin 2019. 2 Statistique Canada, juin 2019. 3 Recherche économique RBC, juin 2019. 4 CBRE Recherche, T2 2019. 5 Principles for Responsible Investment, 2019. 6 Association pour l’investissement responsable, 2018. 7 Principles for Responsible Investment, 2019. 8 Association pour l’investissement responsable, 2018. 9 GRESB, 2019. 10 GRESB, 2018. 11 GRESB, 2018. 12 Avis Devine et Nils Kok, Journal of Portfolio Management, 2015. 13 CBRE, 2018. 14 Dirk Brounen et Maarten van der Speck, TIAS School for Business and Society, 2018. 15 Joseph G. Allen, et coll., Environmental Health Perspectives, 2019.