Immeubles sains : le prolongement d’une bonne gestion

Les immeubles sains constituent le nouveau protocole de gestion

Au moment où les locataires se préparent à retourner dans les bureaux, il est évident que la pandémie de COVID-19 a nourri les attentes à l’égard des environnements intérieurs sains. Presque du jour au lendemain, avoir un immeuble sain a cessé d’être une option : c’est devenu une attente — et pour de bonnes raisons. Exploités correctement, les immeubles peuvent influer positivement sur notre bien-être, améliorer les scores relatifs aux fonctions cognitives¹ et contribuer à l’atteinte des objectifs mondiaux de développement durable. Dans le secteur immobilier, prendre des décisions axées sur des immeubles au sein desquels les gens viennent au premier plan peut créer beaucoup de valeur pour les propriétaires, les locataires, les promoteurs et les investisseurs. 

Davantage d’air frais dans les espaces de travail peut améliorer les scores relatifs aux fonctions cognitives 

Prenez quelques instants pour vous rappeler les réunions de plusieurs heures qui étaient courantes avant la pandémie. Vous est-il arrivé de somnoler pendant ces réunions? Et que dire de la confusion mentale que vous avez probablement ressentie après une journée passée derrière un bureau? D’après des études, cela pourrait être le résultat de l’environnement du lieu de travail. Pourquoi? 

Le D^r Joseph G. Allen, professeur agrégé à la Harvard T.H. Chan School of Public Health, étudie l’incidence des environnements intérieurs sur notre santé, notre bien-être et notre productivité. Selon les résultats d’une de ses études, l’air vicié et recyclé d’un bureau pourrait avoir des conséquences sur nos fonctions cognitives. Cela s’explique par le fait que les endroits où s’entassent beaucoup de gens, comme les salles de réunion, sont souvent moins bien ventilés, ce qui peut entraîner l’accumulation de polluants atmosphériques². 

Cependant, tout comme on l’a fait pour l’environnement par l’adoption de normes de protection, il est possible d’améliorer les immeubles pour favoriser le bien-être de leurs occupants. Prenons l’exemple de l’air vicié des bureaux. L’étude du Dr Allen révèle que les immeubles dont la ventilation est améliorée et l’entrée d’air frais accrue obtiennent des scores plus élevés en matière de fonctions cognitives¹.

Les immeubles sains répondent aux critères des environnements intérieurs axés sur la santé et le bien-être personnels

L’Organisation mondiale de la santé définit les immeubles sains comme des « espaces qui favorisent la santé et le bien-être physiques, psychologiques et sociaux des gens »³. À la lumière d’un récent sondage indiquant que la majorité des employés (66 %) se disent préoccupés de leur santé et de leur sécurité en prévision de leur retour au bureau⁴, les immeubles sains offrent une solution globale qui prend en considération l’incidence de nos environnements intérieurs sur nous. 

Heureusement, le secteur immobilier est bien positionné pour répondre à la demande croissante d’immeubles sains. En fait, l’adoption de programmes de certification d’immeubles sains gagne en popularité, car on cherche davantage de conseils pour améliorer la santé et le bien-être dans les nouvelles constructions et l’aménagement des espaces existants. Par exemple, la norme de construction WELL est actuellement utilisée dans plus de 4 000 projets dans au moins 60 pays⁵. Fitwel, autre norme de certification très reconnue, est appliquée dans plus de 2 300 projets enregistrés dans au moins 40 pays⁶.

Les immeubles sains peuvent générer de la valeur pour les locataires, les propriétaires, les promoteurs et les investisseurs 

L’adoption généralisée des immeubles sains se heurte pour l’instant à l’incompréhension entourant la création de valeur pour toutes les parties prenantes. Voici nos réflexions à ce sujet :

Pour les propriétaires et les locataires

Pour les employeurs et les locataires, les avantages des immeubles sains sont clairs. Des études ont montré que les immeubles sains peuvent aider les entreprises à attirer et à fidéliser les meilleurs employés, et faire en sorte que ceux-ci conserveront leur emploi plus longtemps, seront plus mobilisés et s’absenteront moins souvent⁷. Dans une autre étude, on lit que « l’installation d’un système d’éclairage doté d’une minuterie qui ajustait la luminosité et la couleur de l’éclairage tout au long de la journée a fait dire à des employés que leur rendement était de 18 % meilleur et qu’ils se sentaient, dans une proportion de 71 %, plus énergisés, dans une proportion de 76 %, plus heureux, et, dans une proportion de 50 %, en meilleure santé »⁸.

Une étude réalisée avant la COVID-19 par le Massachusetts Institute of Technology a révélé que les immeubles certifiés sains génèrent des loyers de 4,4 % à 7,7 % par pied carré plus élevés que les immeubles non certifiés⁹.

Pour les propriétaires, les avantages qualitatifs d’avoir un immeuble sain comprennent le fait qu’il soit un facteur de différenciation sur le marché dans le contexte d’une tendance croissante et qu’il évite la désuétude future des espaces intérieurs à mesure que la demande pour des immeubles sains augmente. De plus, une étude réalisée avant la COVID-19 par le Massachusetts Institute of Technology a révélé que les immeubles certifiés sains génèrent des loyers de 4,4 % à 7,7 % par pied carré plus élevés que les immeubles non certifiés⁹. 

Pour les promoteurs

Un récent sondage mené auprès de gestionnaires et d’intervenants du secteur immobilier à l’échelle mondiale a révélé que 87 % des répondants ont constaté une hausse de la demande d’immeubles sains au cours des 12 à 24 derniers mois et que 92 % s’attendent à ce que cette demande augmente pendant les trois prochaines années¹⁰. Compte tenu de la forte demande provenant des secteurs de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier de bureaux, il est clair que les immeubles sains sont une priorité pour leurs occupants éventuels. La construction d’un immeuble sain offre aux promoteurs l’occasion de tirer profit tôt de la demande croissante à mesure que l’intérêt pour la qualité des environnements intérieurs grandit. En fait, nous croyons que l’intégration de facteurs de santé et de bien-être dans la conception d’un immeuble deviendra probablement une nécessité dans un proche avenir. 

Pour les investisseurs 

Les immeubles sains n’offrent pas seulement des environnements intérieurs de meilleure qualité. Ils sont en fait un prolongement des bâtiments écologiques. En plus de réduire les effets négatifs sur l’environnement grâce à une consommation moindre d’énergie, d’eau et de ressources naturelles, les investissements dans ces immeubles peuvent avoir des effets positifs, comme des gains de biodiversité et une amélioration de la qualité de l’air¹¹.

Les bâtiments écologiques et, par extension, les immeubles sains sont garants de bonnes pratiques de gestion.

Comme les immeubles sont responsables de près de 40 % des émissions de carbone à l’échelle mondiale¹², le secteur immobilier et ses investisseurs ont un rôle important à jouer dans la lutte contre les changements climatiques. Les bâtiments écologiques et, par extension, les immeubles sains sont garants de bonnes pratiques de gestion et peuvent jouer un rôle crucial dans la création d’un avenir durable. 

Les immeubles sains ne sont pas une mode

Bien que le mouvement en faveur des immeubles sains en soit à ses débuts, nous croyons qu’à mesure que notre compréhension de ces immeubles s’élargira et que leurs avantages deviendront de plus en plus quantifiables, ce mouvement prendra probablement de l’ampleur.

Nous pouvons peut-être considérer l’augmentation des placements durables comme une trajectoire possible pour le mouvement en faveur des immeubles sains. Bien que la pratique des investissements en fonction des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance ait commencé dans les années 1960, ce n’est qu’au cours des dernières années que les sociétés, les parties prenantes et les investisseurs ont commencé à se préoccuper autant de ces questions. En fait, 2020 a été l’année où les capitaux ont le plus afflué dans les stratégies de fonds durables aux États-Unis¹³. 

Afflux nets dans les fonds durables américains

Source : Morningstar using the Mstar Socially Responsible flag, pour les données entre le 1erjanvier 2010 et le 31 décembre 2020. Pour obtenir des précisions sur les afflux annuels dans les fonds durables, consultez la note de bas de page ci-dessous¹⁴.

L’évolution des placements durables dans les marchés publics nous rappelle que les changements prennent du temps. La COVID-19 a vraisemblablement servi de catalyseur pour changer fondamentalement notre façon d’envisager les espaces intérieurs. Il ne faudra pas nécessairement 60 ans pour voir l’aboutissement de ces changements, mais nous en sommes probablement aux premières étapes d’un mouvement que le secteur immobilier ne peut tout simplement pas ignorer. 

Les immeubles sains s’inscrivent dans le cadre d’une bonne gestion

Les endroits où nous travaillons et vivons peuvent être optimisés de manière à influer positivement sur notre santé, notre productivité et notre environnement. Le fait d’avoir des immeubles sains démontre non seulement que les promoteurs, les propriétaires et les gestionnaires d’actifs appliquent de meilleures pratiques, mais aussi qu’ils accordent la priorité aux bonnes méthodes de gestion immobilière tout en s’acquittant de leurs responsabilités quant à la promotion des retombées sociales positives. Les immeubles sains sont un instrument de placement qui, s’il est géré correctement, peut créer de la valeur pour toutes les parties prenantes tout en contribuant à assurer la durabilité de notre planète.

1,2 « Research:Stale Office Air Is Making You Less Productive », Harvard Business Review, 21 mars 2017. 3 « Buildings and Health », GSA Sustainable Facilities Tool, 2021. 4 « Envoy survey finds employees want companies to embrace hybrid work and mandate COVID vaccines », Envoy, 16 mars 2021. 5 WELL v2, International WELL Building Institute, 2021. 6 Fitwel, 2021. 7,8 « Business case for healthy buildings », Global Wellness Institute, décembre 2018. 9 « The Financial Impact of Healthy Buildings », MIT Real Estate Innovation Lab, 1^er décembre 2020. 10 « A New Investor Consensus: The Rising Demand for Healthy Buildings », BentallGreenOak, Center for Active Design, et Initiative financière du Programme des Nations unies pour l’environnement, 31 mars 2021. 11 « About Green Buildings », World Green Building Council, 2021. 12 « Why the Building Sector? » Architecture 2030, 2021. 13 « A Broken Record: Flows for U.S. Sustainable Funds Again Reach New Heights », Morningstar, 28 janvier 2021. 14 Morningstar définit l’univers des fonds durables comme englobant les fonds à capital variable et les fonds négociés en bourse à l’échelle mondiale qui, au moyen de prospectus, de feuillets d’information ou d’autres ressources disponibles, déclarent avoir un objectif de développement durable ou utiliser des critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance contraignants dans leur choix de placements. Le groupe des fonds durables ne comprend pas de fonds qui n’utilisent que des filtres d’exclusion limités, tels que les armes controversées, le tabac et le charbon thermique. N’en fait pas partie non plus le nombre croissant de fonds qui intègrent officiellement les facteurs ESG d’une manière non déterminante pour leur sélection de placements. Les fonds du marché monétaire, les fonds nourriciers et les fonds de fonds sont exclus.