Pendant que l’Europe et plusieurs principaux marchés émergents sont aux prises avec une flambée de cas de COVID-19, l’économie américaine montre des signes de reprise imminente. La première vague du coronavirus a peut-être suscité de l’inquiétude quant à la stabilité financière et créé une onde de choc avec la chute des cours boursiers, bien que brève, mais les conditions financières se sont sensiblement assouplies depuis. De manière inattendue, la croissance du marché boursier et la hausse des prix des maisons permettent à certains Américains d’accroître leur patrimoine. Après avoir réussi à nous sortir des eaux agitées de 2020, nous voyons de la lumière à l’horizon, et bien que nous ne soyons pas sortis de la tempête, nous avons l’impression qu’au deuxième semestre de 2021, les données économiques fondamentales reprendront pied à mesure que les vaccins continueront d’être déployés et que les tendances en matière d’emploi iront dans la bonne direction.

L’emploi non agricole montre les premiers signes d’une reprise, le taux de chômage commençant lentement à baisser à 6,0 %. Bien qu’il soit toujours 2,5 % plus élevé que le creux antérieur de février 2020, il représente une énorme amélioration par rapport à avril 2020, lorsqu’il a atteint un sommet de 14,7 %.¹ Les progrès réalisés dans les secteurs des loisirs, de l’hôtellerie et de la restauration ont mené la marche, un autre signe que le retour à la normale pourrait être plus proche que nous ne le pensions.

La politique monétaire devrait être très accommodante au cours de 2021, le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, ayant souligné que les taux resteront probablement près de zéro jusqu’en 2023, à moins d’une hausse de l’inflation, et que la banque centrale cessera d’acheter des obligations « bien avant » d’envisager de relever les taux d’intérêt.

Variation mensuelle de l’emploi et du taux de chômage

La crise mondiale n’a pas épargné les marchés des placements, mais, au lieu de la chute libre annoncée, on a plutôt assisté à une stagnation, le déploiement de vaccins dans tout le pays étant un signe que l’activité pourrait s’accélérer. La pandémie n’a fait qu’accélérer certaines tendances déjà présentes : La fréquentation des commerces de détail ralentissait déjà, l’accessibilité à la propriété résidentielle dans les centres-villes poussait déjà les gens à s’installer en banlieue, le télétravail devenait de plus en plus courant et l’immobilier industriel était déjà en pleine effervescence. L’une des tendances qui s’est imposée est l’investissement durable, et bien que les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) soient une idée familière depuis des années, l’accent mis sur les facteurs environnementaux tend maintenant à intégrer les aspects sociaux. En ce qui concerne l’immobilier, la politique monétaire accommodante et la disponibilité du capital ont contribué à stabiliser les prix de l’immobilier, et bien que le volume des transactions ait été touché et que de nombreux investisseurs demeurent à l’écart, la pompe est prête à fonctionner dès que la confiance des investisseurs reviendra. Pendant la grande crise financière, les propriétaires n’ont pas été en mesure de refinancer facilement leurs prêts, ce qui a entraîné des ventes forcées et une chute des prix. Cette fois-ci, le scénario est différent, car les propriétaires bien capitalisés ainsi que les marchés des titres de créance qui fonctionnent bien ont fait bouger les choses, même à un rythme plus lent.

Le secteur multifamilial continue d’attirer la majeure partie des investissements — les données préliminaires indiquent que 32 milliards de dollars américains se sont échangés au premier trimestre de l’année, soit une baisse de 47,1 % par rapport au quatrième trimestre, lorsque la demande excédentaire a été libérée, mais n’a enregistré qu’un recul de 20,9 % par rapport à la moyenne des 20 trimestres précédents. Dans l’ensemble, le volume des transactions a reculé de 31,6 % par rapport à la moyenne des 20 derniers trimestres, et bien que les opérations aient diminué pour tous les types de propriétés, il n’est pas surprenant que les immeubles de bureaux et les commerces de détail, avec peu de transactions, aient été les principaux responsables de cette situation.²

Au début de l’année, de nombreux investisseurs avaient des craintes, comme en témoignent les données préliminaires, mais les données fondamentales devraient s’améliorer. En règle générale, le volume des opérations est le plus faible au premier trimestre, ce qui signifie que les activités d’investissement pourraient se raffermir pendant le reste de l’année. Dans le secteur de l’immobilier commercial, la crainte de l’inflation et la demande de préservation du capital pourraient inciter un plus grand nombre d’investisseurs à augmenter leur pondération dans le secteur de l’immobilier, puisque cette catégorie d’actif est traditionnellement une bonne réserve de valeur.

Volumes des transactions trimestrielles dans l’immobilier commercial aux États-Unis

Source : Real Capital Analytics, au premier trimestre 2021, données préliminaires.

La demande de bureaux continue de baisser, la fermeture de certaines entreprises et la généralisation du télétravail depuis le début de la pandémie ayant amené les occupants à reporter leur décision concernant la location de bureaux. L’absorption nette de bureaux à l’échelle nationale a confirmé la tendance négative, les rapports faisant état de 45,4 millions de pieds carrés (pi²) au premier trimestre, tandis que les activités de construction continuent de progresser, les restrictions imposées par le gouvernement pour le travail n’ayant pas vraiment touché le secteur — un modeste 13,6 millions de pi² a été réalisé au premier trimestre, ce qui est conforme aux moyennes historiques. Le taux d’inoccupation continue de grimper, atteignant 11,9 % au premier trimestre, et avec des prévisions de 72,9 millions de pi² de nouvelles constructions d’ici la fin de l’année, le taux d’inoccupation augmentera probablement.³

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bureaux

La demande de location peu attrayante a stimulé la concurrence, les propriétaires offrant de plus en plus d’incitatifs pour attirer les locataires dans les espaces de bureaux vides. Les longues périodes de location gratuite et les généreuses allocations pour améliorations locatives deviennent la norme, même dans les marchés des bureaux les plus convoités. Les loyers des bureaux demeureront sous pression au cours des 12 prochains mois et au-delà, bien que les répercussions puissent varier en fonction de la catégorie d’immeuble et de la proximité des principaux marchés des quartiers d’affaires. Comme les contrats de location de bureaux sont généralement à long terme, la pandémie n’a pas précipité une baisse marquée des taux de location à la suite de la transition mondiale au télétravail. Il est donc raisonnable de s’attendre à ce que les taux n’aient pas atteint un creux et que d’autres contractions sont à prévoir.

Croissance des loyers des bureaux

Bien que les activités de construction trimestrielles aient été modérées, les régions métropolitaines secondaires sont en tête du peloton pour ce qui est des livraisons nettes, Charlotte, Austin et Phoenix en tête, avec 4,3 millions de pi² au premier trimestre. Ce n’est peut-être pas une surprise, car la fuite des immeubles denses du centre-ville a été bien documentée tout au long de la pandémie. En revanche, la ville de New York, qui est habituellement le chef de file des nouvelles offres de bureaux, a à peine atteint le top 10 au premier trimestre. Les marchés axés sur le transport en commun ont été plus durement frappés tout au long de la crise mondiale, mais la Grosse Pomme devrait revenir en force en 2022, alors que 6,8 millions de pi² devraient être livrés⁴

Bureaux en construction (% du parc immobilier)

À première vue, il semble que le marché des immeubles de bureaux se dirige vers une reprise difficile, mais il existe un degré élevé d’incertitude quant à ce à quoi le bureau pourrait ressembler dans un monde post-pandémie. Tout au long de la crise, de nombreux occupants ont fait des déclarations radicales au sujet de la mort du bureau et du télétravail permanent. Bien que nous envisagions des modalités de travail plus souples, certaines des voix les plus fortes ont atténué leurs déclarations antérieures, car il est devenu évident que le bureau physique joue toujours un rôle important dans l’ensemble de la stratégie et des activités de l’entreprise. Cela est particulièrement vrai pour les grandes sociétés technologiques — bon nombre des plus grandes sociétés ont loué plus d’espace de bureau pendant la pandémie. On s’attend à ce qu’une stratégie de milieu de travail souple réduise l’empreinte globale des bureaux à court terme, mais la réduction de la densification et la conception des bureaux plus collaboratifs pourraient entraîner une augmentation des besoins. Un autre facteur est que l’emploi dans les bureaux pourrait continuer de croître progressivement, ce qui pourrait finir par contrebalancer les effets d’une empreinte réduite.

L’immobilier industriel poursuit sa progression remarquable, car la pandémie a fait grimper la demande et entraîné des taux de capitalisation historiquement faibles. L’emploi dans les secteurs du transport et de l’entreposage, ainsi que dans le secteur manufacturier, a augmenté de 48 000 et 53 000 emplois en mars 2021, soulignant la demande accrue des utilisateurs d’immeubles industriels. La proximité de la main-d’œuvre et des agglomérations denses est au cœur des besoins des locataires, les fondamentaux du marché atteignant des niveaux records.

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bâtiments industriels

L’absorption nette a dépassé 100 millions de pi² au cours des trimestres consécutifs pour la première fois, la demande atteignant 100,2 millions de pi² à l’échelle nationale au début de l’année. Cette croissance plus forte que prévu de la demande a surpassé l’offre nouvelle, les achèvements ayant chuté à 57,4 millions de pi² au premier trimestre⁵ — un déséquilibre de l’offre et de la demande qui indique que 2021 se dirige probablement vers une autre année record pour l’immobilier industriel.

Surfaces industrielles en construction (% du parc immobilier)

Un facteur distinctif est que les coûts immobiliers représentent une fraction des dépenses par rapport au transport et à la main-d’œuvre pour la plupart des utilisateurs industriels. De plus, la nouvelle priorité d’être près des clients afin de réduire les délais de livraison et les répercussions environnementales laisse entendre qu’il y a encore de la place pour une croissance des loyers à l’avenir. La nature à long terme des baux dans cette catégorie entraîne généralement une croissance des loyers inférieure à celle de la demande, ce qui nous amène à prédire que les loyers augmenteront probablement légèrement en 2021 et fortement en 2022.

Croissance des loyers industriels (%)

Tous les signes indiquent que les taux d’intérêt actuels, qui sont faibles depuis longtemps, persistent, ce qui augure bien pour les investissements futurs. Même si les taux de capitalisation n’ont jamais été aussi bas, le capital devrait continuer d’être investi dans le secteur de l’immobilier industriel, car on s’attend à ce que la croissance des loyers se poursuive pendant des années. De nombreux marchés de taille importante sont dominés par des propriétaires institutionnels, de sorte que nous pourrions assister à un regain d’intérêt sur les marchés secondaires, les investisseurs privés tentant de s’emparer d’une partie de l’action.

Le rendement exceptionnel de l’immobilier industriel peut sembler insoutenable, mais la croissance future repose sur une dynamique de transformation. Tout d’abord, en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement pendant la pandémie, nous pourrions voir les empreintes s’élargir à mesure que les occupants augmentent leurs stocks et passent d’un modèle « juste-à-temps » classique à un modèle « juste-en-cas ». De plus, à mesure que la classe moyenne de la Chine poursuit son expansion, l’immobilier industriel passera progressivement d’une utilisation principalement destinée à l’exportation à une utilisation destinée à répondre aux besoins nationaux, ce qui pourrait mener à la délocalisation et à la relocalisation à mesure que les coûts de la chaîne d’approvisionnement augmenteront, ce qui profitera davantage aux marchés nord-américains.

L’une des conséquences les plus médiatisées de la pandémie a été l’exode urbain, les locataires fuyant les petits condos coûteux du centre-ville à la recherche de logements moins chers et plus spacieux dans les marchés de banlieue.

Fondamentaux de l’offre et de la demande d’immeubles multirésidentiels

Les données appuient cette tendance à l’échelle nationale : Les loyers et les taux d’inoccupation des banlieues sont restés relativement inchangés en 2020, tandis que les loyers urbains ont chuté de 12,1 % et les taux d’inoccupation ont bondi de 190 points de base pour s’établir à 6,1 %.⁶

Croissance des loyers multirésidentiels

Les immeubles multirésidentiels se distinguent des autres types de propriétés commerciales d’une certaine façon — peu importe la conjoncture économique, les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre. Bien que le gouvernement précédent ait tardé à réagir, le plan de relance de Biden affecte 45 milliards de dollars à l’aide à la location. Cette mesure s’ajoute à l’annonce récente de la prolongation du report des remboursements des prêts hypothécaires pour les propriétaires d’immeubles multirésidentiels incapables de percevoir le loyer, ce qui devrait soutenir les prix et empêcher les ventes forcées.

La pandémie a également fait ressortir une tendance à l’augmentation de l’appétit des investisseurs pour les lits et les remises depuis des années. En fait, le marché des immeubles multirésidentiels a dominé tous les types de propriétés avec 36,2 % du volume total des investissements en 2020, suivi par le marché industriel à 25,8 %.⁷ Et bien que les principaux marchés des placements aient enregistré des baisses sur 12 mois, les marchés secondaires comme Jacksonville, Sacramento et Salt Lake City ont affiché de solides gains, soutenus par la vigueur démographique. Il est également important de noter que la stabilité du revenu et la sécurité du capital font de l’immobilier multirésidentiel le type de propriété préféré des investisseurs étrangers. Ainsi, même si les investissements internationaux dans les immeubles multirésidentiels ont reculé dans une certaine mesure en 2020, ils devraient rebondir en 2021 à mesure que le choc de la pandémie se dissipera.

L’expérience mondiale du télétravail, largement présentée comme une réussite au début de la pandémie, a suscité une certaine résistance un an plus tard. Les sociétés technologiques, qui ont été les plus rapides à réagir et les mieux placées pour s’adapter, ont changé leur fusil d’épaule au cours des derniers mois, indiquant qu’un retour au bureau pourrait se produire plus tôt que prévu. Les employés qui ont abandonné leur appartement au centre-ville dans l’espoir de travailler de façon permanente ou partielle à distance peuvent constater que même les déplacements occasionnels peuvent contrebalancer les avantages de vivre en banlieue, ce qui raviverait les loyers urbains, surtout dans les grands marchés axés sur les bureaux.

Heureusement, le secteur de la construction résidentielle, jugé essentiel, a été en mesure de poursuivre ses activités, car de nombreux secteurs de l’économie ont été freinés par les blocages du gouvernement, ce qui a permis d’atteindre un sommet de plus de 450 000 unités en 2020. Cette productivité a eu un coût, car les mises en chantier ont chuté à 310 000 unités, ce qui a donné lieu à un pipeline relativement petit représentant 3,2 % de l’inventaire total.⁸ Cependant, les faibles attentes quant à l’offre future devraient stimuler les taux de location à long terme, car les marchés rajustent la demande aux niveaux actuels et postérieurs à la pandémie.

Immeubles multirésidentiels en construction (% du parc immobilier)

1 Bureau of Labor Statistics, mars 2021. 2 Real Capital Analytics, mars 2021. 3 CoStar, mars 2021. 4 CoStar, mars 2021. 5 CBRE Recherche, premier trimestre de 2021. 6 CBRE Recherche, premier trimestre de 2021. 7 CoStar, mars 2021. 8 CoStar, mars 2021.