Revue du marché immobilier commercial américain au deuxième trimestre et perspectives
Nos perspectives de l’immobilier commercial aux États-Unis font état des dernières nouvelles sur les marchés des immeubles de placement, de bureaux, industriels et multirésidentiels. En savoir plus.
Économie américaine – l’immobilier est bien positionné pour profiter de la vague post-pandémique
Au cours des six premiers mois de 2021, près de 350 millions de vaccins contre la COVID-19 ont été administrés aux États-Unis, ainsi que 3,5 milliards de doses à l’échelle mondiale. À l’heure actuelle, compte tenu de l’incertitude entourant le variant Delta, nous savons que ce n’est pas la fin de la crise, ni même le début de la fin, mais c’est peut-être la fin du début. Maintenant que la conjoncture macroéconomique mondiale en est à ses dernières étapes, que nous réserve l’avenir?
Jusqu’à maintenant, les banques centrales des pays développés ont signalé ou mis en œuvre un resserrement de leur politique monétaire, et, bien que les États-Unis n’aient pas encore pris de décision officielle, on s’attend à ce qu’ils emboîtent le pas au cours des prochains mois. En supposant que les données économiques sont positives, le resserrement prendra la forme de réductions des mesures d’assouplissement quantitatif ou, en termes concrets, d’une réduction des achats d’obligations gouvernementales. Parmi les signes qui pointent vers l’amélioration de l’économie, notons la baisse des pressions inflationnistes, la nette amélioration de l’emploi avant l’expiration des prestations de chômage bonifiées et le ralentissement de la production et de la consommation. Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a indiqué que ces événements devraient se produire « bien avant » d’envisager de relever les taux d’intérêt.
La pandémie a donné lieu à une vague de mesures de relance budgétaire en même temps que le gouvernement fédéral américain en transition tentait de limiter les répercussions d’une baisse importante de l’activité économique et des pertes d’emplois généralisées dans de nombreux secteurs de l’économie. La croissance économique devrait se poursuivre en 2021 et en 2022 à la faveur de la hausse des dépenses budgétaires, des taux d’épargne élevés des ménages et de la demande refoulée des consommateurs.
Variation mensuelle de l’emploi et du taux de chômage
Revue du marché au deuxième trimestre et perspectives pour le troisième trimestre
Marchés des placements
Les marchés des placements immobiliers commerciaux ont été gelés par la COVID-19 aux deuxième et troisième trimestres de 2020; ils ont toutefois entamé un redressement au quatrième trimestre pendant que s’amorçait la reprise de la demande pour les immeubles multirésidentiels et les bâtiments industriels. Maintenant que nous disposons de plus de douze mois de données depuis le début de la pandémie, nous observons des signes encourageants. Une mise en garde s’impose toutefois : les effets de l’année de base continuent de fausser la véritable nature du marché. Les données préliminaires de Real Capital Analytics (RCA) indiquent que la plupart des types de propriétés enregistrent une forte croissance sur 12 mois, ce qui est probablement attribuable au manque de demande d’il y a un an plutôt qu’à la forte demande actuelle. Entre 2015 et 2019, le volume général des transactions pour tous les types de propriétés au cours de chaque deuxième trimestre a atteint en moyenne 127,2 milliards de dollars américains. Les ventes ayant atteint 144,7 milliards de dollars au deuxième trimestre de 2021, nous dépassons les moyennes prépandémiques d’environ 14 %1.
Le volume des transactions dans les segments des immeubles de bureaux, du commerce de détail et de l’hôtellerie a reculé au début de la pandémie. Les inquiétudes fondamentales suscitées par la demande post-pandémique ont freiné les investisseurs, et même les secteurs des bâtiments industriels et des immeubles multirésidentiels ont stagné en raison des retards dans le traitement des transactions et de l’incapacité de visiter les propriétés en personne. L’indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI) de RCA vise à mesurer la composante de la plus-value du capital du rendement total afin de quantifier plus précisément les fluctuations des prix au moyen d’une méthodologie de vérification des ventes récurrentes, ce qui devrait réduire l’incidence des effets de l’année de base causés par la pandémie. Les données pour le deuxième trimestre de 2021 indiquent que les prix des immeubles multirésidentiels sont ceux qui se sont le plus améliorés, l’indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI) de RCA affichant une croissance sur 12 mois de 12,0 %, tandis que le prix des bâtiments industriels n’était pas loin derrière, s’établissant à 9,8 %. Étonnamment, les prix des immeubles de bureaux ont augmenté de 6,0 %, mais les résultats sont divisés : le prix des immeubles situés en banlieue a progressé de 7,7 %, tandis que celui des immeubles situés dans les quartiers d’affaires centraux a reculé de 2,4 %1.
De toute évidence, la pandémie a causé beaucoup d’incertitude chez les investisseurs, et des analyses malavisées pourraient amener certains d’entre eux à comparer à leur insu cette crise à la grande crise financière, notre plus récent bouleversement mondial. Dans les années qui ont suivi cette crise, les investisseurs bien nantis en capital en ont profité pour acheter des immeubles en difficulté surendettés et ils ont ainsi été en mesure de réaliser d’immenses gains. Cette fois-ci, les propriétaires d’immeubles disposaient de suffisamment de fonds à l’aube de la pandémie et c’est le choc de la demande qui a fait dérailler les marchés immobiliers commerciaux plutôt que le surendettement. Cette différence fondamentale dans les conditions du marché devrait contribuer à faire progresser les marchés immobiliers à mesure que nous émergeons du marasme provoqué par la pandémie. Comme les craintes inflationnistes ont commencé à augmenter, une augmentation de la pondération de l’immobilier commercial pourrait s’avérer précieuse pour les personnes les plus déterminées à préserver le capital.
Volumes des transactions trimestrielles
Marchés des immeubles de bureaux
Après s’être retrouvés déséquilibrés au début de la pandémie, les marchés des immeubles de bureaux commencent à se stabiliser. L’emploi dans les principaux secteurs tributaires des immeubles de bureaux s’améliore, les services professionnels et aux entreprises affichant une croissance de 72 000 emplois en juin, soit seulement 2,9 % de moins que le sommet atteint avant la pandémie2.
Fondamentaux de l’offre et de la demande de bureaux
La hausse du taux d’inoccupation se manifeste partout au pays, puisque 42 des 50 plus grands marchés d’immeubles de bureaux ont enregistré une telle hausse au deuxième trimestre, ce qui constitue néanmoins une légère amélioration par rapport au trimestre dernier, alors que la hausse s’était produite dans 48 des 50 marchés. Des baisses notables d’un trimestre à l’autre ont été enregistrées à Salt Lake City (– 81 points de base [pb]), dans l’Inland Empire (– 37 pb), dans le nord du New Jersey (– 9 pb) et à San Diego (– 7 pb). Charlotte et Denver, qui devraient profiter rapidement de l’évolution démographique positive liée à la pandémie, ont enregistré les plus fortes hausses trimestrielles, soit 125 pb et 91 pb, respectivement. San Jose et San Francisco, grands marchés axés sur la technologie, ont reculé de 91 pb et 85 pb, respectivement3.
Croissance des loyers des bureaux
Les activités de location commencent à procurer une lueur d’espoir, car de nombreux grands marchés ont connu une forte hausse de la demande. Parmi les principaux secteurs ayant connu une augmentation d’un trimestre à l’autre, notons New York (1,9 million de pieds carrés [pi2], en hausse de 27 %), Philadelphie (1,8 million de pi2, en hausse de 125 %), Boston (1,3 million de pi2, en hausse de 48 %) et Washington, D.C. (1,1 million de pi2, en hausse de 28 %)3. L’un des facteurs inattendus de cette hausse des activités est qu’une plus grande proportion des baux semblent être signés pour des locaux situés dans de plus petits immeubles de bureaux. Au deuxième trimestre, seulement 12,3 % des nouveaux baux visaient des bureaux de plus de 100 000 pi2. Par le passé, les baux de plus de 100 000 pi2 représentaient environ 22 % du volume total des baux, ce qui indique que de nombreuses grandes sociétés reportent leurs décisions immobilières et évaluent les options de retour au travail dans l’après-pandémie.
Bureaux en construction en % du parc immobilier
Les intentions des occupants concernant le retour au bureau ont été clarifiées dans un sondage mené auprès des décideurs du secteur immobilier qui figure dans un récent rapport de CBRE. Celui-ci souligne que 85 % des entreprises répondantes s’attendent à une division au moins égale entre le travail au bureau et le télétravail, les petites entreprises (moins de 100 employés) étant plus susceptibles de favoriser le travail au bureau. La plupart de ces dernières ont indiqué qu’elles augmenteraient le taux de présence des employés dans leurs bureaux ou le laisseraient inchangé, tandis que les grandes entreprises (plus de 10 000 employés) ont indiqué qu’elles réduiraient modérément leurs espaces de travail. Dans l’ensemble, la plupart des répondants ont affirmé qu’ils s’attendaient à ce que l’activité reprenne son niveau habituel au troisième ou au quatrième trimestre de 2021 et que leurs dépenses en immobilisations augmenteront probablement afin d’intégrer plus d’espaces de travail collaboratifs, de permettre plus de vidéoconférences et d’améliorer la ventilation et la qualité de l’air4.
Marchés des bâtiments industriels
La demande dans l’immobilier industriel a augmenté, tant de la part des investisseurs que des occupants, depuis que la pandémie a fait dérailler l’économie mondiale en mars 2020. Pourtant, même si le secteur est en plein essor, il a connu des difficultés. Il a été ardu de trouver suffisamment de main-d’œuvre qualifiée, car l’amélioration des prestations gouvernementales, les défis entourant la garde des enfants et la crainte de contracter le coronavirus ont empêché certains employés de retourner sur le marché du travail. Ces facteurs, jumelés à l’augmentation des emplois dans les secteurs des loisirs et de l’hôtellerie en raison de l’assouplissement des restrictions liées à la pandémie, ont entraîné la réduction de la disponibilité de la main-d’œuvre.
Les données préliminaires à l’échelle nationale indiquent que le taux d’inoccupation a diminué pour le troisième trimestre consécutif, chutant de 25 pb à 5,1 % entre le premier et le deuxième trimestre. Bien que la baisse du taux d’inoccupation ait été plus prononcée sur les marchés secondaires, les marchés primaires ont connu des baisses trimestrielles notables, notamment l’Inland Empire (– 53 pb), Atlanta (– 52 pb) et Chicago (– 45 pb). Sur 12 mois, les marchés primaires d’Atlanta (– 185 pb), de Phoenix (– 101 pb) et de San Diego (– 101 pb) ont connu les plus fortes baisses trimestrielles5.
Fondamentaux de l’offre et de la demande de bâtiments industriels
Du côté de la demande, l’absorption nette des bâtiments industriels a dépassé des sommets records sur une base absolue et en pourcentage, atteignant un total ahurissant de 108,8 millions de pi2, soit 0,63 % du total des stocks. La hausse se fait sentir dans presque tous les grands marchés, 46 des 50 plus importants marchés industriels ayant enregistré une absorption nette positive au cours du trimestre. Les marchés de l’Inland Empire (10,1 millions de pi2), de Chicago (9,5 millions de pi2) et de Dallas-Fort Worth (9,5 millions de pi2) ont enregistré les plus fortes hausses et comptent pour 26,6 % de l’absorption nette trimestrielle totale5. Même avec un niveau historiquement élevé de 2,3 % des stocks en construction, la demande dépasse largement l’offre, ce qui laisse entendre que ce déséquilibre continuera probablement de propulser la valeur des bâtiments industriels dans un avenir prévisible.
Surfaces industrielles en construction en % du parc immobilier
Plus récemment, des questions relatives à la durabilité du taux de croissance du rendement exceptionnel de l’immobilier industriel ont commencé à émerger. L’examen attentif des facteurs macroéconomiques et microéconomiques pertinents révèle un portrait rose, ce qui est de bon augure pour l’avenir. Tout d’abord, les taux d’intérêt extrêmement bas devraient rester faibles et ont alimenté la disponibilité de capitaux; ainsi, il y avait plus d’argent disponible que de propriétés à acheter sur le marché. Deuxièmement, les récentes perturbations de la chaîne d’approvisionnement combinées à un accent plus marqué sur l’impact environnemental de la gestion logistique à l’échelle mondiale ont amplifié l’intérêt pour la délocalisation et la relocalisation, ce qui représente une véritable bénédiction pour les marchés secondaires et génère une prime encore plus élevée pour les propriétés à proximité de grandes régions métropolitaines densément peuplées. Enfin, l’ensemble des coûts immobiliers ne représente qu’une fraction du total des frais d’exploitation pour la plupart des occupants des bâtiments industriels. Ainsi, même une légère augmentation de la part proportionnelle des coûts ne serait probablement pas contestée, car la plupart des locataires ont des préoccupations plus pressantes, comme la hausse des coûts de la main-d’œuvre et de l’énergie.
Croissance des loyers industriels
Marchés des immeubles multirésidentiels
Les marchés des immeubles multirésidentiels ont maintenu leur résilience tout au long de la pandémie, les locations dans les centres urbains ayant perdu un peu de leur popularité et l’évolution démographique ayant entraîné un afflux de locataires vers les marchés situés en banlieue. À l’avenir, la forte hausse de l’emploi devrait stimuler les locations dans tous les marchés à mesure que le gouvernement cesse d’offrir des mesures de soutien liées à la pandémie.
Bien qu’aucune date ferme n’ait été fixée, le président Biden a laissé entendre que l’augmentation temporaire des prestations de chômage prendrait probablement fin en septembre. De plus, le moratoire fédéral sur les expulsions de locataires devrait se terminer en octobre et, compte tenu des 35 milliards de dollars6 en loyers impayés, les États et les administrations locales devront agir rapidement pour distribuer les 47 milliards de dollars que l’administration Biden a débloqués pour l’allègement des loyers.
Fondamentaux de l’offre et de la demande d’immeubles multirésidentiels
Source : CoStar, en date du deuxième trimestre de 2021.
Les données du deuxième trimestre de 2021 de RCA indiquent que les prix des immeubles multirésidentiels ont enregistré un nouveau record pour deux indicateurs clés. À l’échelle nationale, le prix moyen par unité a atteint 190 000 $ et les taux plafonds ont chuté de 9 pb, pour atteindre un nouveau creux de 4,9 %7.
Croissance des loyers multirésidentiels
Les données sur les locations commencent à refléter le très médiatisé changement démographique qui s’est produit dans l’ensemble du pays pendant la pandémie. Les 10 marchés affichant la meilleure croissance sur 12 mois des loyers demandés se trouvent dans les États de la ceinture de soleil (« Sun Belt ») et 7 d’entre eux se trouvent en Floride. Pour ce qui est de l’avenir, les marchés les plus importants en matière de stocks continuent de dominer le secteur de la construction, ce qui permet aux promoteurs de croire qu’un intérêt à l’égard des grands marchés densément peuplés se manifestera à nouveau. En fait, l’exode urbain durable et l’anxiété qui en a découlé ont peut-être été exagérés dès le début. Un examen des taux d’inoccupation dans les 20 plus grands marchés par stock montre que 17 d’entre eux ont connu une baisse des taux d’inoccupation depuis le premier trimestre de 2020. Les tendances indiquent que la situation actuelle se décrirait mieux comme un remaniement urbain plutôt qu’un exode. Depuis le premier trimestre de 2020, deux des replis les plus marqués de l’inoccupation se sont produits dans le comté d’Orange (-309 pb) et à Baltimore (-271 pb), qui se trouvent à proximité des grands marchés locatifs de Los Angeles et de Washington, D.C., respectivement8. Les locataires indiquent qu’ils veulent continuer à vivre près des régions métropolitaines densément peuplées, mais qu’ils attachent moins d’importance à occuper des logements de taille moindre au cœur du centre-ville. Aussi, à mesure que les entreprises commenceront à dévoiler leurs plans de retour au travail, on s’attend à ce que de nombreux locataires retournent au cœur du centre-ville, car même les déplacements occasionnels peuvent contrebalancer les avantages de la vie en banlieue. Lorsque les locataires seront de retour, les grands marchés axés sur les immeubles de bureaux pourraient connaître une reprise soudaine de la demande, car les gens craignent de rater une bonne affaire.
Immeubles multirésidentiels en construction en % du parc immobilier
1 Real Capital Analytics, Capital Trends, deuxième trimestre de 2021. 2 U.S. Bureau of Labor Statistics, juin 2021. 3 CoStar, juin 2021. 4 CBRE, Occupier Sentiment Survey, deuxième trimestre de 2021. 5 CoStar, juin 2021. 6 Research Institute for Housing America, en date de mai 2021. 7 Real Capital Analytics, deuxième trimestre de 2021. 8 CoStar, en date de juin 2021.
Renseignements importants
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