L’immobilier américain peut offrir aux investisseurs une combinaison équilibrée d’avantages.
Dans un monde à la recherche d’occasions de rendement, nous pensons que de plus en plus d’investisseurs commencent à apprécier la combinaison équilibrée de caractéristiques favorables que l’immobilier aux États-Unis peut ajouter à un portefeuille de placements diversifié. Le plus grand marché immobilier commercial au monde¹ peut offrir aux investisseurs non seulement un revenu durable, mais aussi une combinaison attrayante de résilience et de valeur.
L’immobilier peut offrir un revenu stable et un potentiel d’appréciation du capital
Situé entre les obligations et les actions sur l’échelle risque-rendement, l’immobilier privé a toujours attiré les investisseurs pour sa combinaison de qualités qui bonifient le portefeuille. Aujourd’hui, les taux de rendement sur les principaux marchés d’actifs mondiaux sont près de leurs creux historiques, et les investisseurs s’ouvrent non seulement au potentiel de plus-value du capital de l’immobilier, mais aussi à ses antécédents de génération de revenus durables. En fait, au cours des dix dernières années, l’immobilier de base aux États-Unis a généré un rendement total annuel moyen de près de 10 %, le revenu représentant près de la moitié de ce rendement.²
L’immobilier de base aux États-Unis peut générer un revenu
| 1 an | 3 ans | 5 ans | 10 ans | |
Revenu |
3,89 % |
4,04 % |
4,16 % |
4,62 % |
Appréciation du capital |
4,01 % |
1,44 % |
2,33 % |
4,80 % |
Rendement total |
8,02 % |
5,52 % |
6,57 % |
9,60 % |
Les taux de capitalisation laissent présager une conjoncture favorable
Pour évaluer les conditions actuelles du marché immobilier, les investisseurs examinent habituellement l’écart entre le taux de capitalisation d’un immeuble, soit le taux de rendement prévu d’un placement en fonction du revenu qu’il devrait générer, et le taux d’une obligation du Trésor américain à 10 ans. Cet écart montre la prime que les investisseurs peuvent s’attendre à obtenir par rapport à un taux sans risque en contrepartie du risque d’investir dans l’immobilier commercial.
Il est également un indicateur du potentiel d’appréciation du marché immobilier. En général, un écart élevé indique qu’il y a de la place pour la compression des écarts et, par extension, pour la plus-value des propriétés. Lorsque les écarts de taux de capitalisation se resserrent, les prix des propriétés devraient augmenter, toutes choses étant égales par ailleurs. En revanche, de faibles écarts de taux peuvent laisser présager un élargissement des écarts et une baisse des prix des propriétés. Au moment où le marché se rapprochait de son sommet, avant la crise financière mondiale, l’écart des taux de capitalisation des immeubles commerciaux aux États-Unis est passé à un creux de 0,57 %, avant de s’élargir rapidement en 2008-2009 lorsque les prix des propriétés ont chuté.⁴
Écart entre le taux de capitalisation des immeubles commerciaux aux États-Unis et le taux des obligations du Trésor américain à 10 ans
Aujourd’hui, l’écart entre les taux de capitalisation des immeubles commerciaux aux États-Unis et les obligations du Trésor à 10 ans s’établit à 267 points de base et laisse entrevoir un contexte de rendement potentiel favorable.⁵
L’immobilier peut offrir d’autres avantages importants pour le portefeuille
En plus d’offrir un potentiel stable de génération de revenus et de plus-value, l’immobilier complète depuis longtemps, à notre avis, les actifs courants et ajoute des avantages en matière de diversification, une protection contre l’inflation et de la résilience aux portefeuilles des investisseurs.
1. Avantages potentiels en matière de diversification grâce à une faible corrélation avec d’autres catégories d’actif
En période de volatilité des marchés, nous estimons que l’immobilier privé peut contrebalancer les actifs financiers courants en proposant des avantages en matière de diversification. Grâce à sa faible corrélation avec les actions et les titres de créance, l’immobilier privé peut réduire le risque du portefeuille, ou la volatilité des prix, par rapport aux rendements prévus.⁶
L’immobilier a une faible corrélation avec les autres catégories d’actif
| Immobilier privé américain | Indice S&P 500 | Obligations américaines de catégorie investissement | Titres immobiliers cotés | |
| Immobilier privé américain | 1,00 | |||
| Indice S&P 500 | 0,15 | 1,00 | ||
| Obligations américaines de catégorie investissement | -0,08 | -0,31 | 1,00 | |
| Titres immobiliers cotés | 0,21 | 0,62 | 0,02 | 1,00 |
Tandis que les cours des marchés publics réagissent rapidement aux nouveaux renseignements, l’immobilier privé américain répond de façon plus tempérée aux variations de la confiance des investisseurs. Grâce à un horizon de placement à plus long terme, à des baux pluriannuels et à un processus d’évaluation périodique, cette catégorie d’actif a historiquement procuré un profil de rendement plus harmonieux assorti d’une moindre volatilité quotidienne des prix.
2. Protection potentielle contre l’inflation
L’immobilier privé se distingue aussi des autres catégories d’actif par la protection contre l’inflation qu’il peut offrir. Contrairement aux obligations nominales qui ne dédommagent les investisseurs que pour les attentes inflationnistes au moment de l’achat, les baux immobiliers et la valeur des propriétés augmentent généralement en même temps que l’inflation. En fait, au cours des 28 dernières années, le revenu de l’immobilier (2,7 %) a légèrement dépassé le taux d’inflation annuel moyen (2,2 %).⁷ Nous croyons que cette qualité peut atténuer le risque que l’inflation érode la valeur des placements – un risque souvent associé aux obligations.
La croissance des revenus immobiliers a suivi le rythme de l’inflation
3. Protection du portefeuille contre les baisses dans un contexte de volatilité des marchés publics
Face à l’incertitude, les données passées donnent à penser que d’importants replis du marché se produisent à intervalles réguliers. Tenter d’anticiper ces replis s’est souvent avéré futile, mais nous croyons que la répartition stratégique de l’actif peut contribuer à protéger les portefeuilles contre les événements imprévus du marché en réduisant le risque de baisse et en atténuant les conséquences des effets négatifs sur la création de richesse. Une analyse des replis maximums pendant les événements importants du marché au cours des 30 dernières années montre que l’immobilier privé a fait preuve d’une plus grande résilience que les actions au cours de la période.
Repli maximal au cours des événements importants survenus sur le marché
| Récession du début des années 1990 | Crise financière de 1998 | Bulle technologique | Crise financière mondiale | |
| Rendement total de l’indice S&P 500 | -13,70 % | -6,80 % | -26,10 % | -44,50 % |
| Rendement de l’indice NCREIF Property | -1,40 % | 3,46 % | 0,67 % | -23,90 % |
Quels sont les différents types de stratégies immobilières?
Comme les investisseurs envisagent de se tourner davantage vers cette catégorie d’actif alternatif pour profiter d’une combinaison équilibrée d’avantages, il est essentiel de faire la distinction entre les stratégies offertes sur le marché aujourd’hui. Bien que de nombreuses stratégies puissent procurer un revenu, l’échelle risque-rendement dépend fortement de l’exposition au marché et de l’utilisation de l’effet de levier dans chaque stratégie. Si le secteur catégorise habituellement l’immobilier en quatre stratégies principales, il n’existe pas de définition standard pour toutes les entreprises. Nous proposons une ligne directrice générale.
Quatre principales stratégies immobilières commerciales sur le marché
De base |
|
|
De base Plus |
|
|
Valeur ajoutée |
|
|
Opportuniste |
|
Profil risque-rendement potentiel des stratégies immobilières commerciales
Dans un monde qui manque cruellement de rendements, les stratégies génératrices de revenus stables attirent l’attention
Les investisseurs cherchant précisément à générer un revenu stable peuvent envisager de se tourner vers les stratégies immobilières privées de base et de base Plus aux États-Unis. Ces portefeuilles d’actifs, qui sont généralement composés de propriétés de catégorie A situés dans des marchés primaires bien diversifiés aux États-Unis, profitent généralement d’un taux d’occupation élevé et de baux à long terme. En mettant l’accent sur la présence de locataires solvables à même de mieux résister aux difficultés économiques, ces stratégies pourraient générer des flux de trésorerie solides provenant de la perception des loyers.
Les stratégies immobilières privées de base et de base Plus tirent parti des occasions de croissance du revenu en investissant dans des immeubles qui reflètent l’évolution des besoins des entreprises, des consommateurs et des occupants. Elles font appel à un levier financier moindre que celui des stratégies opportuniste et à valeur ajoutée, d’où un risque et une volatilité des rendements généralement moins élevés. Si leur potentiel de rendement total risque d’être plus faible, les stratégies de base et de base Plus peuvent créer plus d’occasions de générer un revenu stable, ce qui constitue un de leurs objectifs clés.
Tenez compte des risques
Bien que les placements immobiliers puissent offrir de nombreux avantages, les investisseurs devraient également tenir compte des risques qu’ils comportent. Même s’il n’est pas possible de prévoir tous les risques, la diversification, la gestion active et d’autres stratégies permettent de gérer ou de réduire au minimum ceux qui peuvent être détectés.
Risques |
Techniques d’atténuation potentielles |
|
Conjoncture commerciale |
La demande immobilière dépend de divers facteurs économiques : le PIB, les taux d’intérêt, l’inflation, l’emploi, etc. |
Diversification du portefeuille et gestion active. |
Démographie |
La demande immobilière dépend de divers autres facteurs : la taille et l’âge de la population locale, le taux de formation des ménages, etc. |
Diversification des marchés, des secteurs immobiliers et des locataires. |
Liquidité |
L’immobilier est considéré comme illiquide parce qu’on ne peut pas convertir rapidement des placements en liquidités sans que cela ait une incidence importante sur le prix.
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Gestion active et processus rigoureux de gestion des risques. |
Effet de levier |
L’effet de levier peut influer sur le rendement, car les fonds des projets sont souvent empruntés. Les variations des taux d’intérêt et la capacité à rembourser les prêts sont des éléments clés à considérer.
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Gestion active et processus rigoureux de gestion des risques. |
Facteurs environnementaux |
L’immobilier peut être touché par les conditions environnementales, comme les ouragans, les feux incontrôlés et les inondations.
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Diversification et souscription de contrats d’assurance.
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Gestion immobilière |
Le risque tient à la capacité d’un gestionnaire immobilier à superviser les activités quotidiennes, à offrir des services aux locataires, à réduire le roulement et à accroître l’efficience des opérations.
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Processus rigoureux de gestion des risques.
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L’immobilier peut offrir une combinaison intéressante d’avantages pour le portefeuille
Alors que l’économie mondiale continue de se redresser, les sondages donnent à penser que le capital devrait continuer d’affluer dans cette catégorie d’actif, car les investisseurs continuent d’y chercher des occasions.⁸ Comme l’attrait des stratégies d’immobilier privé axées sur le revenu aux États-Unis retient beaucoup l’attention, cette catégorie d’actif hybride combine les avantages potentiels des marchés obligataires et boursiers. L’immobilier privé peut offrir non seulement des avantages liés à la diversification du portefeuille, mais encore de la valeur et des revenus, deux caractéristiques que nous croyons de plus en plus difficiles à trouver de nos jours.
1 MSCI, Real Estate Market Size 2019/20, 2019. 2 Indice NFI-ODCE Fund, au deuxième trimestre de 2021. 3 Indice NFI-ODCE Fund, au deuxième trimestre de 2021. 4 Indice NCREIF Property, données économiques de la Réserve fédérale, au deuxième trimestre de 2021. 5 Bloomberg, données économiques de la Réserve fédérale, d’après les données trimestrielles du 1er janvier 1997 au 30 juin 2021. 6 Indice NCREIF Property, Bloomberg, d’après les données trimestrielles du 1er janvier 1997 au 30 juin 2021. 7 Indice NCREIF Property, Bureau of Labor Statistics des États-Unis, d’après les données trimestrielles du 1er octobre 1992 au 30 juin 2021. 8 Americas Investor Intentions Survey (Sondage sur les intentions des investisseurs – Amériques), CBRE, mars 2021.
Important disclosures
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement du portefeuille. Le nouveau coronavirus (COVID-19) perturbe ainsi considérablement les activités commerciales à l’échelle mondiale. Une crise sanitaire ainsi que des épidémies et pandémies futures pourraient avoir, sur l’économie mondiale, des répercussions qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques préexistants, qu’ils soient politiques, sociaux ou économiques. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
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