Pourquoi investir dans l’immobilier canadien maintenant?
Vu l’incertitude qui règne dans la plupart des pays du monde, le secteur immobilier canadien pourrait offrir un refuge où se mettre à l’abri. Outre le pouvoir d’attraction exercé par les rendements¹ corrigés du risque sur les marchés de l’immobilier commercial, la solidité des marchés financiers et les excellentes données économiques fondamentales du Canada continueront, à notre avis, de faire miroiter d’intéressantes possibilités aux investisseurs immobiliers.
Les investisseurs sont constamment à l’affût de nouvelles possibilités inédites. Le Canada étant le septième marché immobilier du monde, on ne peut pas dire qu’il est inexploré. Toutefois, les investisseurs mondiaux négligent souvent ce marché alors qu’en fait, il fourmille de possibilités. Si vous êtes à la recherche d’un portefeuille résilient et imperméable aux incertitudes et difficultés actuelles du marché, une stratégie de placement judicieuse pourrait inclure un marché immobilier caractérisé par la croissance économique, des marchés financiers stables et de bons rendements corrigés du risque.
Le Canada en quelques données
| Une grande économie diversifiée | Croissance la plus rapide parmi les économies avancées | Finances publiques solides et excellente stabilité politique |
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Sources : « Top Heavy: Countries By Share of the Global Economy », Visual Capitalist, 29 décembre 2022; « Aperçu de la situation économique », gouvernement du Canada, 28 mars 2023; « Le Canada premier de la croissance du G7 malgré la COVID », 9 février 2022; « Political stability country rankings », theglobaleconomy.com, 2021.
Une économie robuste et en croissance peut créer d’intéressantes occasions de placement pour les investisseurs mondiaux
La croissance économique stimule les marchés immobiliers. Depuis 2015, le gouvernement du Canada effectue d’importants investissements dans son économie. Le Canada a donc entamé l’année 2023 en meilleure posture que ses pairs du G7. Malgré les petits nuages qui viennent assombrir les perspectives économiques à court terme, nous pensons que l’actuel ralentissement sera bientôt chose du passé. En effet, les investisseurs comprendront mieux l’évolution de la conjoncture, le nombre de transactions augmentera et les investissements s’accéléreront. L’immobilier est un investissement à long terme, et nous sommes d’avis que les facteurs fondamentaux sont positifs à long terme. Le Canada présente les taux nets d’endettement et de déficit les plus faibles en pourcentage du PIB par rapport à ses pairs du G7, et il devrait être en tête de la croissance du PIB du G7 au cours des cinq prochaines années.
Croissance du PIB – Prévision sur 5 ans
%
La politique judicieuse adoptée par le Canada à l’égard de l’immigration est un facteur clé de sa croissance économique à long terme. De 2016 à 2021, la croissance démographique du Canada a été la plus élevée parmi les pays du G7, surpassant même celle de pays à croissance accélérée, tels que l’Inde et le Brésil. Au cours de cette période, le Canada a accueilli 1,8 million d’immigrants, et on prévoit l’arrivée de 1,45 million de personnes de plus au cours des trois prochaines années.
Voici pourquoi la politique d’immigration du Canada représente un avantage concurrentiel :
- Elle attire un riche bassin de talents et permet de résorber les pénuries de main-d’œuvre – La qualité de vie du Canada en fait une destination de choix pour les travailleurs qualifiés du monde, ce qui aide à combler les lacunes en main-d’œuvre dans des secteurs essentiels à la croissance économique.
- Elle contribue à la croissance de la main-d’œuvre – L’immigration est une source de main-d’œuvre qui aidera le Canada à conserver une population active solide et productive. Entre 2016 et 2021, environ 64 % des immigrants faisaient partie d’un important groupe d’âge, celui des 25 à 54 ans.
- Elle vient remédier au vieillissement de la population – Étant donné que l’âge médian du Canada est de 40,2 ans, alors qu’il est de 30,3 ans à l’échelle du globe, l’immigration revêt une importance capitale pour attirer une jeune génération susceptible de soutenir un nombre croissant de retraités.
L’immigration produit d’importantes retombées pour le secteur de l’immobilier commercial au Canada. En premier lieu, les nouveaux arrivants s’établissent surtout dans de grandes agglomérations telles que Toronto, Montréal ou Vancouver, des marchés de prédilection pour les acteurs immobiliers institutionnels. Ensuite, l’immigration stimule la consommation de biens et de services, touchant en particulier les propriétés multifamiliales, avec en général des hausses de loyer dans des marchés serrés. Enfin, une population active plus nombreuse et mieux qualifiée stimule la productivité et l’expansion de l’économie. En conséquence, les entreprises ont besoin de plus d’espace immobilier commercial, les propriétaires immobiliers répercutent les hausses de revenus locatifs sur les locataires et les prix de l’immobilier commercial augmentent.
Le niveau d'immigration au Canada
des milliers de personnes
Si les marchés des capitaux sont régis par un système stable, les marchés immobiliers fonctionnent bien
Malgré l’importance de la croissance économique, la stabilité du marché est un autre facteur essentiel à envisager dans la répartition des capitaux en période d’incertitude. Le marché de l’immobilier canadien repose sur plusieurs facteurs qui inspirent la confiance nécessaire pour investir à long terme sur les marchés des bureaux, des propriétés multifamiliales, du commerce de détail et de l’industrie.
1. Le cadre réglementaire maintient l’équilibre du système financier
Le Canada possède l’un des systèmes financiers les plus sûrs et solides du monde. En associant un robuste cadre réglementaire à la révision complète du modèle d’affaires des banques canadiennes, on a réussi à édifier un système financier fondé sur la résilience. À présent, les banques canadiennes sont dotées des avantages suivants :
- De solides ratios de fonds propres
- Une diversification des modèles d’affaires et des sources de financement
- Une gestion prudente des prêts et des risques
- Une surveillance étroite par le gouvernement fédéral et des normes rigoureuses en matière de liquidités
Et pourtant, au vu des récentes faillites de banques mondiales, on pourrait nourrir des doutes quant à la stabilité des banques canadiennes. Même si le dernier test de résistance de la Banque du Canada a montré que les grandes banques subiraient des pertes financières en cas de forte récession économique, il a également prouvé qu’elles resteraient résilientes et n’auraient pas besoin d’une intervention politique majeure. En fait, selon la plus récente Revue du système financier par la Banque du Canada, les participants des marchés ont confiance dans le système financier canadien.
2. Grande transparence du marché immobilier
La stabilité des marchés de l’immobilier du Canada est également favorisée par le fait que c’est l’un des marchés les plus transparents du monde. La transparence de la réglementation, des processus de transaction, des données de marché, du rendement des investissements et de la viabilité est essentielle au bon fonctionnement des marchés, en plus d’inspirer confiance en la stabilité du système financier. En période d’incertitude surtout, la transparence donne aux participants du secteur immobilier la confiance nécessaire pour continuer à prendre des décisions de placement à long terme.
Classement de l’indice Global Real Estate Transparency 2022
3. Solide participation institutionnelle
La stabilité de l’immobilier canadien est également favorisée par de solides investissements institutionnels dans l’ensemble du pays. Près de la moitié des biens immobiliers commerciaux canadiens appartiennent à des caisses de retraite, des sociétés d’assurance vie, des sociétés ouvertes et des fiducies de placement. Ce sont des investisseurs prudents par nature, qui ont un horizon de placement à long terme et préfèrent éviter les projets immobiliers spéculatifs. Combinés à de longues périodes de détention, ces facteurs aident à créer un contexte de relativement faible volatilité.
À qui appartiennent les biens immobiliers commerciaux au Canada
Source : Gestion de placements Manuvie, MSCI Real Capital Analytics, mai 2023. Le profil de propriété de MSCI Real Capital Analytics est établi à l’aide de données sur les opérations remontant à 2001, et il ne comprend donc pas tous les actifs immobiliers investissables.
Des antécédents intéressants de rendements corrigés du risque
En plus de perspectives de croissance économique à long terme et d’une stabilité sur le marché des capitaux, l’immobilier commercial canadien offre depuis toujours d’intéressants rendements corrigés du risque. Depuis 22 ans, le ratio Sharpe du Canada, qui décrit le rendement excédentaire qu’un investisseur reçoit en raison de la volatilité accrue d’un actif plus risqué, est de 1,2 – le plus élevé parmi les marchés comparables.
Le ratio Sharpe : rendements corrigés du risque sur des marchés comparables
Source : Gestion de placements Manuvie, Federal Reserve Bank of St Louis et MSCI, au T4 de 2022. Les rendements du marché immobilier du G7 ont été calculés de 2000 à 2022 à l’aide du ratio de Sharpe. Les calculs excluent l’Italie en raison de l’absence de données pour la période d’analyse. Les rendements passés ne sont pas garants des résultats futurs.
À envisager : une approche qui intègre l’analyse avancée dans la prise de décision
Bien que nos perspectives comportent des risques, parmi lesquels des défis liés au prix des logements, au niveau élevé d’endettement des ménages et au coût de la vie, nous croyons que les données fondamentales positives à long terme représentent une assise solide pour la stabilité et la solidité des marchés immobiliers commerciaux du Canada.
Toutefois, l’incertitude associée à une conjoncture macroéconomique moins favorable a propulsé l’évolution des marchés immobiliers. Aujourd’hui, plus qu’à tout autre moment au cours des dernières années, les investisseurs doivent mieux cerner les facteurs sous-jacents des rendements ainsi que les sources de risque. À notre avis, les investisseurs immobiliers doivent envisager une approche de placement plus pointue qui intègre des analyses avancées dans la prise de décision. Dans le contexte actuel, les investisseurs qui sont lents à évoluer risquent d’être désavantagés quand il s’agit de saisir des occasions d’alpha.
L’immobilier commercial canadien : stabilité et croissance
Même si les investisseurs canadiens sont connus pour avoir un parti pris envers leur propre pays, l’augmentation des investissements directs étrangers témoigne du fait qu’un nombre croissant d’investisseurs étrangers prennent conscience des avantages présentés par l’économie canadienne.
Investissements directs étrangers au Canada
En milliards de dollars
Les investisseurs soucieux de diversifier leurs portefeuilles immobiliers auraient avantage à se souvenir que par le passé, les périodes d’incertitude ont créé des possibilités d’achat. L’immobilier commercial canadien a certes toujours procuré la stabilité et des revenus aux investisseurs, mais nous pensons que le mot d’ordre pour l’avenir sera la croissance.
1. Les rendements passés ne sont pas garants des résultats futurs.
Renseignements importants
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements sur les marchés émergents. Le risque de change est le risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements en portefeuille.
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