Raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers ne peuvent plus ignorer le Canada
Nous croyons que, pour les investisseurs institutionnels qui accroissent leurs placements dans le secteur immobilier, les perspectives de croissance et la discipline de placement des marchés canadiens peuvent offrir une occasion de diversification ainsi que des rendements stables.
Le marché immobilier canadien : la diversification dans un monde volatil
Aux investisseurs qui recherchent le rendement et la stabilité dans la conjoncture incertaine d’aujourd’hui, le Canada, 7e marché immobilier commercial en importance dans le monde, pourrait présenter des occasions sous-estimées. Stimulé par un ensemble unique de caractéristiques, le marché canadien des immeubles privés est reconnu pour offrir un revenu stable et des rendements corrigés du risque attrayants, tout en complétant les portefeuilles immobiliers constitués de placements aux États-Unis, en Asie, en Europe et dans d’autres marchés.
Pourquoi investir au Canada?
Avant de parler du marché immobilier canadien, il est important de comprendre les caractéristiques changeantes du pays en tant que tel.
Une réputation croissante de chef de file mondial du secteur de la technologie
Le Canada regorge de vastes ressources naturelles, mais la faiblesse persistante des prix des produits de base au cours de la dernière décennie a mis en relief la nécessité d’une solide économie du savoir. À cette fin, le gouvernement du Canada a mis l’accent sur la mise en œuvre de politiques et de mesures visant à permettre la libre circulation des connaissances, à soutenir les investissements dans les technologies de l’information et des communications (TIC) et à encourager l’entrepreneuriat. En conséquence, depuis 2015, le secteur des TIC affiche un taux de croissance annuel composé de 4,2 %, contre 0,7 % pour l’ensemble de l’économie canadienne.
PIB du secteur des technologies de l'information
(dollars constants de 2012, en milliards)
Source : « Produit intérieur brut (PIB) aux prix de base, par industries, moyenne annuelle », Statistique Canada, 25 novembre 2021.
Le secteur des TIC est aujourd’hui devenu un moteur de la croissance économique, de la création d’emplois et de l’innovation. Le Canada attire les entreprises en démarrage et les sociétés de technologie qui cherchent à accroître leurs activités pour les raisons suivantes :
- Un riche bassin de talents – L’ensemble du Canada bénéficie d’un bassin de talents hautement qualifiés dans le domaine de la technologie. Parmi les principaux marchés technologiques en Amérique du Nord, cinq villes canadiennes figurent au palmarès des 50 principaux marchés : Toronto (3e), Montréal (10e), Ottawa (21e), Calgary (31e) et Edmonton (39e).
- Un bassin constant de diplômés locaux – Le Canada compte de nombreuses universités de renommée mondiale. Entre 2015 et 2019, Toronto (no 1), Montréal (no 3) et Vancouver (no 4) ont été les marchés qui ont enregistré la plus forte croissance en Amérique du Nord sur le plan de la formation de diplômés en technologie.
- Capacité à faire venir des travailleurs compétents de partout dans le monde – Grâce à ses politiques favorables en matière d’immigration et d’accueil des travailleurs étrangers, le Canada attire continuellement certains des meilleurs travailleurs du monde. Le gouvernement du Canada s’est engagé à accueillir 1,2 million d’immigrants au cours des trois prochaines années.
- Faible coût d’exploitation – À la fin de 2020, les six principaux marchés du Canada, soit Montréal, Vancouver, Toronto, Edmonton, Ottawa et Calgary, comptaient parmi les marchés technologiques les moins coûteux d’Amérique du Nord compte tenu des loyers des bureaux et des salaires des employés.
- Qualité de vie élevée – Le Canada s’est classé au premier rang du palmarès des meilleurs pays de 2021 publié par U.S. News établi en fonction des dix critères suivants : aventure, agilité, influence culturelle, entrepreneuriat, patrimoine, dynamisme, ouverture aux affaires, pouvoir, mesures sociales et qualité de vie – des facteurs qui attirent les immigrants hautement compétents et les investissements des entreprises.
En raison de la pandémie, nous prévoyons une adoption accélérée des solutions technologiques et une augmentation des investissements dans les infrastructures numériques partout dans le monde. Compte tenu de l’attrayant éventail de qualités qu’offre le Canada, nous pensons que ce pays est bien placé pour devenir un chef de file mondial du secteur des technologies.
Chef de file mondial de l’intégration des facteurs ESG
De plus, le Canada est également en voie de devenir un chef de file mondial sur le plan des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Au cours des deux dernières années, le Canada a enregistré une croissance de 48 % au chapitre des actifs de placement liés au développement durable, soit la plus forte progression dans le monde. En fait, le Canada affiche aujourd’hui la plus forte proportion d’actifs liés au développement durable comparativement à l’Europe, à l’Australasie, aux États-Unis et au Japon. Les moteurs de croissance du marché canadien des placements durables et responsables comprennent notamment la demande des consommateurs et des investisseurs, l’évolution de la réglementation et des politiques ainsi que la législation environnementale et sociale.
Part de l’actif investi de façon durable par rapport à l’actif géré total de 2014 à 2020
Source : « Global sustainable investment review 2020 », Global Sustainable Investment Alliance, 2021.
Quels sont les avantages potentiels du marché immobilier canadien?
Comme la croissance économique sous-tend la demande de biens immobiliers, il est important de comprendre les facteurs en constante évolution du marché canadien. Examinons maintenant les facteurs qui font du secteur canadien de l’immobilier commercial privé un marché exceptionnel.
Reconnu pour produire un revenu stable et offrir une plus-value du capital
À l’heure où les occasions de rendement stable corrigé du risque sont de plus en plus rares, le marché canadien de l’immobilier privé est réputé pour offrir une combinaison attrayante de production de revenu et de plus-value du capital. En fait, au cours des 10 dernières années, le marché canadien de l’immobilier a offert aux investisseurs un rendement annuel de 8,3 %, dont plus de la moitié en revenu1.
Canada |
1 an |
3 ans |
5 ans |
10 ans |
Rendement en revenu |
3,52 % |
3,75 % |
3,96 % |
4,39 % |
Rendement en capital |
7,52 % |
3,08 % |
3,56 % |
3,76 % |
Rendement total |
11,26 % |
6,93 % |
7,63 % |
8,29 % |
Reconnu pour offrir des avantages au chapitre de la diversification du portefeuille
De plus, les corrélations entre le Canada et les autres pays du G7 varient de -0,3 (Allemagne) à 0,8 (France)2. Cela laisse supposer qu’une pondération en titres immobiliers canadiens pourrait réduire la volatilité globale d’un portefeuille investi dans d’autres marchés immobiliers mondiaux.
Matrice de corrélation des rendements totaux
Source : Indice MSCI Annual Property (débloqué), au quatrième trimestre de 2020. L’indice MSCI/REALPAC Canada Annual Property (débloqué) est la source pour le Canada. L’indice MSCI France Annual Property (débloqué) est la source pour la France. L’indice MSCI Germany Annual Property (débloqué) est la source pour l’Allemagne. L’indice MSCI Japan Annual Property (débloqué) est la source pour le Japon. L’indice MSCI U.S. Annual Property (débloqué) est la source pour les États-Unis. L’indice MSCI UK Annual Property (débloqué) est la source pour le Royaume-Uni. L’indice MSCI Global Annual Property (débloqué) est la source pour le monde. Les données de l’Italie s’appuient sur un historique de 18 ans. Les corrélations sont fondées sur les rendements en monnaie locale et représentent donc des rendements couverts contre le risque de change.
Un environnement de placement discipliné
Le marché canadien de l’immobilier privé est dominé par de grands acteurs institutionnels hautement respectés, comme des caisses de retraite bien capitalisées, des sociétés d’assurance vie, des sociétés ouvertes et des fiducies de placement qui exercent leurs activités avec discipline et ont un horizon de placement à long terme. Historiquement, la présence de ces investisseurs institutionnels a été une force stabilisatrice pendant les périodes d’incertitude du marché, en raison de leur capacité à mieux résister aux replis, à maintenir leurs positions tout au long des cycles du marché et à éviter les spéculations. En fait, depuis 2001, la volatilité des rendements de l’immobilier privé canadien est demeurée relativement faible, à 5,6 % par année3.
| Rendement total annuel sur 16 ans (du T3 2001 au T3 2021) | Moyenne | Volatilité | Le plus bas | Le plus élevé |
| Investissements immobiliers directs | 9,0 % | 5,6 % | -3,7 % | 18,3 % |
| Obligations de sociétés | 5,7 % | 3,9 % | -1,1 % | 15,3 % |
| Titres immobiliers cotés | 13,9 % | 19,4 % | -38,3 % | 55,3 % |
| Actions cotées | 8,5 % | 16,5 % | -33,0 % | 35,1 % |
Un marché offrant des atouts sur les plans de la taille et des liquidités
Enfin, le marché immobilier canadien, géré par des professionnels, est évalué à environ 364 milliards de dollars. Avec un volume de transactions de 35 à 50 milliards de dollars, au cours des trois dernières années4, le marché offre des avantages sur les plans de la taille et des liquidités, de sorte que les investisseurs peuvent réaliser des opérations à prix efficient et à faible contrainte.
Le Canada suit le rythme des plus grands marchés immobiliers du monde
Excluant les États-Unis, en milliards d'USD
Source : « Real Estate Market Size Report 20/21 », MSCI, 2021.
De plus, l’excellent classement du Canada au chapitre de la transparence, soit le 5e rang à l’échelle mondiale, rehausse l’attrait du marché. La transparence est essentielle au fonctionnement efficace des marchés et contribue à stimuler les investissements et les activités commerciales.
Classement des indices Global Real Estate Transparency 2020
L’indice note les marchés sur une échelle de 1,00 à 5,00 (1,00 étant la note la plus élevée possible).
Source : JLL, 2020. Cet indice s’appuie sur les données quantitatives du marché ainsi que sur les résultats de sondages réalisés dans 99 pays et territoires. Les 210 mesures individuelles sont divisées en 14 thèmes, puis regroupées et pondérées dans les six sous-indices ci-dessus. L’indice note les marchés sur une échelle de 1,00 à 5,00. Selon le classement global, les marchés se voient attribuer l’un des niveaux de transparence suivants : très transparent, transparent, semi-transparent, peu transparent, opaque.
Pourquoi investir aujourd’hui dans le marché immobilier canadien?
L’écart de taux de capitalisation actuel pointe vers un point d’entrée favorable
L’écart entre les taux de capitalisation des immeubles commerciaux canadiens est actuellement élevé par rapport aux écarts historiques – une occasion potentiellement favorable pour ceux qui sont à la recherche de rendements dans un contexte de titres à revenu fixe calme. À la fin du troisième trimestre de 2021, l’écart était de 408 points de base (pb), soit supérieur à l’écart moyen à long terme de 397 pb (un écart de taux élevé indique généralement qu’il y a place à une compression des écarts et, conséquemment, à l’appréciation des valeurs immobilières)5.
Écart de taux de capitalisation national moyen
Taux de capitalisation national moyen de toutes les propriétés du secteur canadien de l’immobilier commercial par rapport au taux de rendement des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans
Sources : CBRE EA, Gestion de placements Manuvie, au troisième trimestre de 2021.
Compte tenu des perspectives à long terme de l’économie conjuguées aux caractéristiques favorables du marché, le marché canadien de l’immobilier commercial privé pourrait offrir aux investisseurs une attrayante combinaison de facteurs de croissance, de stabilité, de diversification du portefeuille et de revenu.
1 Indice MSCI/REALPAC Canada Quarterly Property Fund (débloqué), avant déduction des frais, au troisième trimestre de 2021. 2 Indice MSCI Annual Property (débloqué), au quatrième trimestre de 2020. 3 MSCI/IPD, Bloomberg et Gestion de placements Manuvie, au troisième trimestre de 2021. 4 « National Real Estate Investment Summary », CBRE, au deuxième trimestre de 2021. 5 CBRE EA, Gestion de placements Manuvie, au troisième trimestre de 2021.
Renseignements importants
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement du portefeuille. Le nouveau coronavirus (COVID-19), par exemple, perturbe considérablement les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire, ainsi que d’autres épidémies et pandémies susceptibles de survenir à l’avenir, pourraient avoir des conséquences sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
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