Immobilier commercial canadien: perspectives trimestrielles

Après le repli le plus spectaculaire de l’histoire, l’économie canadienne semble se redresser. Comme le nombre de nouveaux cas de COVID-19 a ralenti, les autorités ont assoupli, quoique progressivement, les exigences en matière de distanciation sociale et ont permis la réouverture d’une partie de l’économie. Cela a permis au marché du travail de reprendre des couleurs avec la création de 290 000 emplois en mai et 953 000 en juin.  Bien que ces chiffres soient encourageants, ils révèlent que l’économie est loin d’avoir retrouvé sa forme du début de l’année. Les créations d’emplois enregistrées en mai et en juin n’ont permis de récupérer que 40 % des emplois perdus en mars et en avril.

Même si, selon la plupart des indicateurs, la reprise de l’économie a été amorcée, le retour à la situation d’avant la crise engendrée par la COVID-19 est difficile, car les consommateurs et les entreprises vont probablement continuer de subir des pressions, même après la levée des restrictions imposées en raison de la pandémie. Le choc subi au cours des derniers mois et le taux de chômage élevé, qui persistera probablement au deuxième semestre de l’année, devraient freiner la croissance du revenu des ménages. Compte tenu du fardeau supplémentaire que représentent l’endettement élevé des ménages et le fait qu’ils vont devoir assumer les paiements reportés, les dépenses de consommation resteront probablement modestes pendant le reste de l’année. Les investissements des entreprises devraient également rester faibles, du moins à court terme, car le manque de vigueur de la demande mondiale et l’incertitude entourant la reprise conduiront probablement les entreprises à adopter une attitude attentiste. À long terme, la faiblesse persistante des taux d’intérêt, l’accessibilité du crédit et le soutien de l’État seront essentiels pour soutenir la croissance économique.

L’éclosion de COVID-19 a entraîné une fuite vers les placements refuges ainsi que la révision rapide du cours d’un large éventail d’actifs. Au premier semestre, les difficultés économiques ont pesé sur la valeur des actifs immobiliers, les activités d’investissement tombant bien en deçà de la normale. Le taux d’occupation continuellement élevé dans la plupart des marchés immobiliers canadiens a probablement offert une certaine protection, en absorbant une partie de la demande perdue avant qu’un important déséquilibre entre l’offre et la demande se matérialise. Le marché aperçoit maintenant la lueur d’une reprise. L’amélioration des conditions économiques contribue à rétablir la confiance du marché et les évaluateurs externes retirent progressivement de leurs évaluations immobilières le libellé d’admissibilité concernant la COVID-19.

Au deuxième semestre de l’année, le ralentissement économique pourrait continuer de toucher différemment les divers segments immobiliers, certains se stabilisant ou se rétablissant plus rapidement que d’autres. La longue durée des baux commerciaux pourrait offrir une protection contre les fluctuations du marché à court et à moyen terme. Les immeubles à logements multiples et les immeubles industriels pourraient être soutenus par des fondamentaux immobiliers exceptionnellement solides et des facteurs stimulant la demande à long terme, tandis que les commerces de détail, les hôtels et certains segments du marché des immeubles de bureaux pourraient subir des répercussions plus marquées.

Investir dans l’immobilier reste intéressant étant donné la faiblesse des taux d’intérêt. Avant tout rajustement des prix, le taux de capitalisation de l’indice des fonds immobiliers de base de MSCI était de 4,4 % supérieur au taux des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans, à la fin du deuxième trimestre de 2020.¹

Au deuxième trimestre de 2020, les conditions économiques incertaines et les défis posés par la distanciation sociale ont créé un contexte difficile pour la location de bureaux. L’absorption nette des immeubles de bureaux à l’échelle nationale a chuté à 1,9 million de pieds carrés (pi²), tandis que le taux d’inoccupation moyen a augmenté de 50 points de base (pb), passant de 10,3 % à 10,8 %. Ce ralentissement de l’activité sur le marché intervient après un très bon premier trimestre au cours duquel l’absorption nette avait atteint 3,2 millions de pieds carrés, un record pendant le cycle.

Le marché immobilier canadien jouit d’un avantage concurrentiel en raison des politiques accommodantes du pays en matière d’immigration et de travailleurs étrangers, qui sont particulièrement intéressantes pour les sociétés technologiques devenues de plus en plus dépendantes d’une main-d’œuvre qualifiée venant de l’étranger, pour alimenter la croissance. Plus particulièrement, les marchés de bureaux de Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa ont tiré profit de la forte demande du secteur technologique – le taux d’inoccupation moyen des bureaux du centre-ville dans ces marchés restait bas, à seulement 4,5 %, à la fin du deuxième trimestre.² Même si les sociétés technologiques ne seront pas épargnées par le ralentissement économique, les protocoles de distanciation physique liés à la COVID-19 auront probablement pour effet de stimuler l’économie numérique et d’assurer la forte croissance du secteur à long terme.

En raison de la COVID-19, les fondamentaux de la demande de bureaux seront mis à l’épreuve. L’expérience de télétravail généralisée suscitée par la pandémie pourrait prouver que de nombreux employés peuvent continuer de travailler de leur domicile et être productifs. Bien que, selon nous, les employeurs seront plus enclins à accorder des aménagements des conditions de travail, nous sommes d’avis que les priorités, comme préserver la culture d’entreprise et entretenir la collaboration et la créativité nécessiteront de regrouper les employés dans un seul endroit. Des bureaux adéquats peuvent aider à attirer les employés talentueux, à établir une crédibilité et à donner une image de prestige. La réduction de la densité à l’intérieur des espaces de bureaux et l’augmentation des espaces réservés aux interactions sociales et aux travaux de groupe peuvent aider à compenser certaines des répercussions négatives associées à la COVID-19.

Bien qu’il soit difficile de déterminer si la demande de bureaux sera grandement affectée, nous nous attendons à voir des changements structurels dictés par la demande. Par exemple, la volonté de réduire le temps de transport ainsi que certaines contraintes économiques pourrait entraîner une reprise de la demande de bureaux dans les marchés de banlieue. 

Le marché immobilier industriel est le mieux protégé contre un repli lié à la COVID-19. Au deuxième trimestre de 2020, sept des dix principaux marchés suivis par CBRE ont affiché une absorption nette positive. Au deuxième trimestre, l’absorption nette a reculé de 0,3 million de pieds carrés et le taux d’inoccupation moyen a augmenté de 20 pb, passant de 2,1 % à 2,3 %, à l’échelle nationale. Malgré le ralentissement de la demande, les loyers demandés ont continué d’augmenter, le loyer net moyen demandé par pied carré grimpant de 5,5 % depuis le début de l’année.

La constitution progressive des réseaux de distribution du commerce de détail et de plateformes de traitement des commandes du commerce électronique a contribué à maintenir la demande d’espaces industriels de la part des locataires actuels et des nouveaux locataires. Les grands entrepôts à hauts rayonnages ainsi que les petits entrepôts à rayonnages moins hauts proches des zones urbaines, qui peuvent servir d’installations de livraison de proximité, profitent particulièrement de la demande provenant du commerce électronique. Du côté de l’offre, le marché industriel a connu des contraintes au cours des dernières années. En conséquence, ce marché a connu un taux d’inoccupation exceptionnellement faible et une croissance rapide des loyers.

Dorénavant, le marché de l’immobilier industriel pourrait connaître une augmentation de la demande, en raison de changements structurels dans les chaînes manufacturières et d’approvisionnement. Étant donné que la COVID-19 crée des obstacles au commerce mondial et perturbe les chaînes d’approvisionnement, les entreprises vont probablement privilégier la fabrication locale et l’accumulation de stocks sur les marchés locaux à l’impartition et l’importation de l’étranger. Ces changements pourraient soutenir la demande nette à long terme pour l’immobilier industriel.

La COVID-19 et les exigences en matière de distanciation sociale ont eu l’effet le plus marqué sur le secteur des immeubles commerciaux. Les ventes des détaillants de produits de première nécessité, comme les épiceries et les pharmacies, n’ont relativement pas baissé, tandis que les ventes des magasins de matériel récréatif sont presque au point mort et connaîtront probablement une reprise anémique. La faiblesse des ventes de matériel récréatif ainsi que les préoccupations sanitaires liées aux centres commerciaux ont eu une incidence sur les fondamentaux du marché. Bien que le taux d’inoccupation de la plupart des types de centres commerciaux soient restés relativement stables, nous avons constaté une absorption fortement négative en ce qui concerne les centres commerciaux, pour lesquels le taux d’inoccupation a augmenté de 150 pb depuis le début de l’année, passant de 1,7 % à 3,2 %.

La croissance des ventes au détail restera probablement anémique pour le reste de l’année, sous l’effet du taux de chômage élevé et de la perte de confiance des consommateurs. Le segment des magasins de détail risque d’être le plus durement touché à court terme, en raison des fermetures forcées et de la réduction des heures d’ouverture. À long terme, le commerce électronique continuera d’exercer des pressions sur les magasins de détail, mais il s’agira probablement d’une transformation dont le rythme sera modéré. Cette situation est attribuable à l’engorgement des infrastructures logistiques, au manque d’entrepôts modernes à proximité des centres urbains et aux importants investissements requis pour moderniser les systèmes de gestion des stocks et de livraison. Selon nous, les détaillants se tourneront vers une stratégie à réseaux multiples et les magasins de détail feront partie intégrante de la stratégie globale de vente.

Malgré le ralentissement économique, les immeubles multirésidentiels ont continué de faire preuve d’une résilience impressionnante, avec un taux d’inoccupation stable et un taux de perception des loyers élevés. Au deuxième trimestre de 2020, le taux d’inoccupation de la plupart des marchés étaient faibles, à l’exception de Calgary et d’Edmonton, où il a atteint près de 4,0 %. À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation moyen des immeubles à logements multiples dans les principaux marchés suivis par CoStar³ est resté inchangé à 1,5 %. En plus de ce faible taux d’inoccupation, le taux de perception des loyers des immeubles multirésidentiels a le moins diminué par rapport aux autres types de propriétés. Selon le sondage de RealPAC, au mois de mai, 94,0 % des loyers résidentiels ont été perçus, soit le taux de perception des loyers le plus élevé parmi tous les types de propriétés.

Les perspectives du marché des immeubles locatifs à logements multiples sont équilibrées, car l’offre et la demande pourraient être limitées à court terme. En ce qui concerne la demande, le ralentissement de la formation des ménages, la limitation de l’immigration et une croissance plus graduelle des salaires pourraient ralentir l’augmentation du nombre de locataires. En ce qui concerne l’offre, les interruptions de travail et les restrictions dans le domaine de la construction retardent l’achèvement des travaux et ralentissent le rythme de mise en marché des nouvelles unités résidentielles. Selon une récente étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, les mises en chantier au Canada pourraient connaître un repli au deuxième semestre de 2020 par rapport à l’année précédente, allant de 51,0 % en Ontario à 75,0 % au Québec⁴.

Bien que l’accession à la propriété soit généralement un facteur de risque pour la demande de logements locatifs, elle ne l’est pas dans le contexte actuel. Le resserrement de la réglementation sur les prêts hypothécaires fait en sorte qu’il est plus difficile pour les Canadiens d’acheter leur première maison, gardant un plus grand nombre de personnes sur le marché de la location.

1 MSCI, Banque du Canada et Gestion de placements Manuvie, deuxième trimestre 2020. 2 CBRE, deuxième trimestre 2020. 3 CoStar couvre les marchés suivants : Grand Calgary, Grand Edmonton, Grand Ottawa, Grand Toronto, Grand Vancouver et la région élargie du Grand Toronto. 4 Perspectives du marché de l’habitation 2020 — Numéro spécial, SCHL, 27 mai 2020.