La COVID-19 pourrait entraîner trois changements structurels dans l’immobilier commercial

Bien que l’humanité ait été constamment confrontée à des épidémies – peste noire en 1348, épidémie de choléra dans les années 1820 et apparition du sida dans les années 1980 – ces dernières ne présentent aucune ressemblance avec ce que nous vivons actuellement¹. Même en 2003, lorsque le SRAS a été détecté, les déplacements internationaux ainsi que le commerce mondial des matières premières et des produits n’avaient pas l’ampleur de ces dernières années². Le réseau interdépendant des transports, qui transporte les êtres humains et les marchandises dans le monde d’un pôle commercial à l’autre, a permis à la COVID-19 de se propager beaucoup plus loin et beaucoup plus rapidement qu’elle n’aurait pu le faire il y a 10 ou 20 ans.

L’histoire ne présente aucune situation ressemblant à celle que nous vivons actuellement.

Nous collaborons avec nos collègues, nos locataires et nos investisseurs à distance pour ralentir la propagation de la maladie et nous continuons d’assumer nos obligations fiduciaires dans la gestion des portefeuilles immobiliers commerciaux.

Nous portons également une attention particulière aux marchés financiers pour surveiller le flux de nouvelles opérations (aucune), les transactions conclues (peu nombreuses), les transactions non exécutées (plusieurs), la détermination des prix (trop tôt) et le financement des emprunts (momentanément interrompu). Bien que la plupart des segments du marché subiront des perturbations à court terme, certains types de propriétés ne sont pas en aussi bonne posture que d’autres.  Les biens immobiliers liés aux secteurs de l’hôtellerie et des services, y compris les hôtels et les centres commerciaux, pourraient être les plus vulnérables dans l’immédiat, tandis que les complexes commerciaux dont le principal locataire est une épicerie semblent mieux lotis. À long terme, la normalité de 2021 et des années suivantes ne reflétera probablement pas celle de 2019. Selon nous, la COVID-19 pourrait mener à au moins trois changements structurels sur le marché de l’immobilier commercial aux États-Unis.

Les sociétés multinationales établies aux États-Unis pourraient réévaluer leur chaîne d’approvisionnement, ce qui pourrait les mener à rapatrier la fabrication des produits et des composants essentiels. Les sociétés pourraient aussi revoir leur plan de continuité des activités, en particulier les fonctions administratives essentielles qui ont migré à l’étranger. De nombreuses équipes de direction pourraient également choisir de protéger leurs stocks ou d’augmenter leurs capacités redondantes. Bien que la livraison juste-à-temps, une tendance de longue date, ait permis de réduire les coûts d’entreposage, elle a également réduit la marge de manœuvre en cas de problèmes des chaînes d’approvisionnement mondiales éloignées. La pandémie de COVID-19 a rendu les risques plus évidents : la perturbation de la chaîne d’approvisionnement d’une société peut rapidement entraîner une perturbation de ses activités.

Si le rapatriement de certaines activités et la mise en place d’activités redondante avaient effectivement lieu, la demande industrielle de certains marchés américains pourrait fortement augmenter. Les fabricants pourraient privilégier des endroits moins chers où la main-d’œuvre est plus abordable. Les marchés intérieurs, comme ceux près de Chicago, Dallas et Phoenix, par exemple, pourraient dégager de meilleurs rendements que les marchés côtiers bien établis, comme ceux du nord du New Jersey ou de Inland Empire dans le sud de la Californie. Un transfert, des marchés côtiers vers le centre du pays, se solderait probablement par un avantage net pour l’ensemble du segment des propriétés industrielles aux États-Unis, particulièrement pour les entrepôts modernes de grande surface dans les centres logistiques bien établis du centre-ouest, du sud-ouest et du sud-est ayant accès aux chemins de fer, aux autoroutes nationales et au transport aérien commercial.

Bien que la migration des magasins traditionnels vers le commerce électronique soit une tendance qui existe déjà depuis un certain temps, la situation causée par la pandémie de COVID-19 pourrait rendre la survie des détaillants relativement faibles difficile voire impossible. Presque du jour au lendemain, le magasinage en ligne est passé de pratique à nécessaire pour bon nombre d’entre nous, accélérant la croissance de la part de marché du commerce en ligne dans l’ensemble commerce de détail. De nombreux immeubles de commerce de détail pourraient fermer leurs portes et être reconvertis; les centres commerciaux dont le principal locataire est une épicerie et les centres commerciaux offrant une expérience aux clients pourraient s’en sortir relativement bien, mais ils seront obligés de s’adapter. Les épiceries pourraient devenir des centres de distribution ou être réaménagées pour permettre à la fois la livraison et la collecte. Encore une fois, cela serait un avantage pour le segment industriel – notamment pour les entrepôts modernes de grande surface et les centres de traitement de proximité proches des zones densément peuplées.

Si la plus grande expérience de télétravail de l’histoire révèle finalement que les employés peuvent être tout aussi productifs en travaillant de la maison, de nombreux employeurs pourraient être plus enclins à proposer des aménagements des conditions de travail qui n’obligent pas les employés à se rendre au bureau chaque jour. Si tel est le cas, nous nous attendons à une augmentation de l’utilisation des centres d’affaires dans les immeubles multirésidentiels et de la demande pour les logements à deux chambres ou avec un espace pouvant servir de bureau à domicile.

Des modalités de travail plus flexibles pourraient également réduire les exigences en matière d’espace de bureau et, par conséquent, la demande pour les immeubles de bureaux du centre-ville. Par contre, la crise causée par la COID-19 a attiré l’attention sur les risques pour la santé que présentent les espaces de travail ouverts et partagés, ce qui pourrait amener certaines sociétés à revenir à des bureaux fermés, augmentant les besoins d’espace de bureaux par habitant, toutes choses étant égales par ailleurs. De plus, certains avantages de la camaraderie sur le lieu de travail ne peuvent tout simplement pas exister à distance, et de nombreuses entreprises conserveront probablement leurs bureaux afin de maximiser la mobilisation des employés et de perpétuer la culture d’entreprise.

La question la plus pertinente est peut-être de savoir si la densité de la population rendra la vie et le travail dans les grandes villes inacceptables. La longue lutte de New York pour ralentir la propagation de la COVID-19 souligne les risques causés par la forte densité de la population, comme aucun autre événement récent ne l’a fait. De nombreuses entreprises vont être amenées à réfléchir s’il est judicieux ou non de maintenir une forte présence dans les mégacentres; il est possible qu’un plus grand nombre de sièges sociaux migrent vers les banlieues dans les années à venir. Les préoccupations persistantes en matière de santé publique et l’évolution des préférences culturelles pourraient aussi pousser les locataires résidentiels vers des immeubles moins densément peuplés, privilégiant les banlieues aux centres-villes, ce qui augmenterait la demande de logements dans des immeubles moins haut au détriment des gratte-ciels.

Bien que certains segments soient actuellement en meilleure posture que d’autres, nous nous attendons à des changements structurels importants dans la façon dont les gens perçoivent et utilisent presque tous les types de propriétés et y investissent.

Bien que nous ne connaissions actuellement pas tout, nous devons présumer que les répercussions sur le secteur de l’immobilier commercial seront considérables. Bien que certains segments soient actuellement en meilleure posture que d’autres, nous nous attendons à des changements structurels importants dans la façon dont les gens perçoivent et utilisent presque tous les types de propriétés et y investissent, avec d’innombrables microchangements en cours de route. Les gestionnaires immobiliers ayant des mandats restreints et d’anciens portefeuilles pourraient ne pas être en mesure d’effectuer des transactions suffisamment rapidement pour s’adapter à l’évolution du marché. Par conséquent, les stratégies offrant plus de souplesse pourraient être mieux placées pour tirer profit des changements structurels qui se profilent à l’horizon.

1 The Black Death and the Transformation of the West, David Herlihy, 1997. 2 who.int/ith/diseases/sars/fr/, 2020.