Effet des cycles économiques et des cycles de crédit du marché immobilier sur l’immobilier commercial
Les cycles économiques et les cycles de crédit du marché immobilier à l’échelle nationale étant soumis à des dynamiques différentes, nous croyons que les investisseurs dans le crédit immobilier privé peuvent bénéficier d’une analyse nuancée de la conjoncture du marché.
Alors que les banques centrales commencent à abaisser les taux, les valeurs de l’immobilier commercial restent volatiles; en effet, les transactions se normalisent, mais les marchés du crédit immobilier sont toujours exposés à des pressions diverses, même si les taux de capitalisation moyens commencent à plafonner et à diminuer. La possibilité de prêter à des taux rajustés favorables demeure, et il s’avérerait avisé pour les investisseurs dans les marchés du crédit immobilier de tenir compte des nuances structurelles de la dynamique actuelle du marché ainsi que de celles des prêts sur mesure visant à atténuer les risques dans le cadre d’une approche de placement rigoureuse.
Les baisses de taux attendues insufflent un regain d’optimisme au secteur de l’immobilier commercial
En 2024, on remarque une amélioration constante du volume de transactions, malgré la volatilité des tendances liées aux taux de capitalisation, selon l’indice MSCI¹. En septembre, la Réserve fédérale américaine a réduit son taux directeur de 50 points de base (pb), puis de 25 pb à deux autres reprises, soit en novembre et en décembre, et devrait continuer de le faire en 2025. Ces baisses ont nourri l’optimisme des acteurs de l’immobilier commercial. Bien que le cycle de ce marché semble avoir entamé un nouveau chapitre, les cycles économiques à l’échelle nationale et celui de l’inflation pourraient aller à l’encontre des tendances du marché de l’emploi.
Nous faisons soigneusement une distinction entre les dynamiques intra-cycliques, car les cycles de crédit de l’immobilier commercial diffèrent de ses cycles de revenus et de prix. Pour analyser les occasions et les risques de placement avec précision, nous sommes d’avis qu’une approche sophistiquée tirant parti des décalages temporels dans ces différents cycles est requise. Si l’assouplissement des politiques monétaires entraîne une augmentation des transactions, le marché du crédit immobilier commercial pourrait demeurer sous pression, de diverses formes, même si les taux de capitalisation moyens diminuent.
Le cycle des tensions sur le marché de l’immobilier commercial
Déjà suivie grâce aux rapports des marchés boursiers, une succession d’événements typique lors des récessions économiques transfère les tensions macroéconomiques aux marchés du crédit immobilier commercial. Nous nous concentrons ici sur les marchés des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (TACHC). Cotés en bourse, ces titres représentent l’élément le plus transparent et le plus accessible des marchés du crédit immobilier commercial, bien que d’autres prêteurs du secteur affichent des dynamiques similaires.
Découlant du ralentissement économique, les contraintes liées au service de la dette touchent d’abord les locataires d’espaces commerciaux, puis les propriétaires d’immeubles lorsque les flux de trésorerie s’amenuisent. À mesure que le service de la dette diminue, les propriétaires fonciers doivent combler l’écart à même des fonds propres pour éviter de se retrouver en défaut de paiement. Pour les porteurs d’obligations, un prêt en difficulté entraîne un effet immédiat, car le rehaussement de crédit des obligations de premier rang se détériore et des pertes sont subies.
Cycles économiques, tensions sur les marchés des TACHC et taux de capitalisation en immobilier commercial
Il faut du temps pour que les tensions sur les marchés des TACHC se manifestent. Les cycles économiques (moment des récessions), les cycles de prix en immobilier commercial (taux de capitalisation) et les cycles de tensions sur les marchés des TACHC (mesurés à l’aide de trois indicateurs différents) ont tous atteint leur sommet à des moments différents. Par exemple, la récession précipitée par la crise financière mondiale s’est terminée en juin 2009, alors que les taux de capitalisation en immobilier commercial ont atteint leur apogée au milieu de l’année suivante. Le marché des TACHC nous sert à illustrer comment les cycles de crédit en immobilier commercial sont différents des cycles économiques nationaux et des tendances des prix en immobilier commercial, compte tenu de la disponibilité et de la transparence relatives des données concernant ces titres.
Les défaillances sur les TACHC et la part des prêts TACHC en gestion spéciale n’ont pas culminé avant le milieu de l’année 2012, tandis que le volume des saisies (propriétés saisies par les prêteurs qui n’ont pas été vendues aux enchères, tel que mesuré par l’inventaire des biens immobiliers détenus) a continué de croître jusqu’en 2014 avant de commencer à diminuer.
Signes de tension pour d’autres types de prêteurs en immobilier commercial
L’augmentation des charges réglementaires a amené les banques à ralentir le pas en matière de prêts pour l’immobilier commercial. Elles détiennent tout de même encore la plus grande part (38 %) parmi les prêteurs de ce secteur totalisant 4,7 billions de dollars. Bien que les périodes soient légèrement différentes par rapport au marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, le suivi des tensions sur les prêts bancaires peut témoigner des tendances générales en matière de faillites bancaires. En effet, alors que la récession entraînée par la crise financière mondiale s’est terminée en 2009, à la mi-année, les faillites bancaires ont culminé en 2010. Si ces dernières ont été moins nombreuses dans le cycle actuel, les taux de défauts de paiement sur des prêts bancaires dans le secteur immobilier commercial sont en hausse.
Défauts de paiement en immobilier commercial et faillites bancaires
Étant donné que les États-Unis ne sont pas encore entrés en récession, le cycle économique actuel pourrait être différent et l’atterrissage en douceur visé par la Réserve fédérale pourrait bien se concrétiser. Nous pensons que les cycles économiques, les cycles du marché de l’immobilier commercial (tels que définis par les facteurs de revenu et d’appréciation) et les cycles de crédit de ce même secteur sont soumis à des dynamiques différentes. Cela signifie que les marchés du crédit en immobilier commercial risquent de demeurer sous différentes formes de pression, même si les taux de capitalisation moyens commencent à plafonner et à baisser, ouvrant ainsi la porte à des prêts à des taux rajustés favorables. Les investisseurs en crédit immobilier privé bénéficieront d’une analyse minutieuse de la conjoncture du marché et des structures de prêts sur mesure visant à atténuer le risque.
1 MSCI RCA, US Capital Trends, publié en décembre 2024.
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