Concevoir les occasions : l’avenir de l’immobilier repose sur la souplesse
Points à retenir
- Dans un monde qui change rapidement en raison de l’évolution de la demande des consommateurs et des progrès technologiques, la gestion des investissements immobiliers doit s’adapter pour continuer d’offrir aux investisseurs un excellent rendement.
- Bien que l’immobilier ne soit pas traditionnellement considéré comme une catégorie d’actif présentant une grande souplesse, des occasions lucratives s’offrent à ceux qui peuvent, de façon créative, adapter les biens existants.
- Les investisseurs qui souhaitent tirer profit de ces possibilités de réaménagement s’associent à des promoteurs immobiliers chevronnés pour créer de nouvelles occasions de rendement.
L’immobilier, une évolution constante
Comment l’immobilier demeure-t-il un investissement pertinent dans un monde où les besoins changent? Il change en même temps que lui. L’immobilier doit être considéré avec souplesse – c’est un actif qui peut être réaménagé en fonction de l’évolution de l’urbanisation et de la technologie, et des forces imprévues qui façonnent le monde qui nous entoure.
« Cette souplesse que les biens immobiliers peuvent apporter est une option intégrée qui peut être exercée pour générer de la valeur ajoutée à partir d’actifs existants. »
L’immobilier ne répond pas uniquement aux exigences d’aujourd’hui; il devrait en même temps pouvoir répondre aux exigences de demain tout en étant prêt à faire face aux imprévus grâce au réaménagement. Cette souplesse que les biens immobiliers peuvent apporter est une option intégrée qui peut être exercée pour générer de la valeur ajoutée à partir d’actifs existants.
Les terrains de stationnement d’hier sont aujourd’hui des centres de vie, de travail et de jeux
La souplesse de l’immobilier n’est pas un nouveau concept; en fait, elle peut être observée partout en Amérique du Nord avec l’essor, ces dernières années, des projets d’aménagement à usage mixte sur des terrains dont le zonage a récemment été modifié. Bon nombre de ces projets consistent en la transformation de terrains de stationnement, construits dans le cadre d’anciens complexes de bureaux, en de nouveaux actifs productifs de revenus.
Cette optimisation de l’immobilier grâce à la conversion de terrains de stationnement s’est accélérée au milieu des années 2010, lorsque les ventes de terrains de stationnement ont bondi et atteint de nouveaux sommets. En raison de la croissance de la demande et des revenus de location, les promoteurs immobiliers à la recherche de nouvelles occasions de création de valeur se sont rendu compte que les terrains de stationnement urbains pouvaient être convertis en immeubles multirésidentiels à forte densité¹.
Ventes de terrains de stationnement aux États-Unis
Il y a plusieurs années, dans les banlieues d’Atlanta, en Géorgie, nous avons transformé un terrain de stationnement faisant partie d’un de ses complexes de bureaux en un immeuble multirésidentiel qui a généré d’importants avantages économiques et sociaux à long terme pour la collectivité locale. En tant qu’investissement, ce réaménagement a créé de la valeur par la densification. Il a fait grimper le revenu net d’exploitation en combinant diverses utilisations, a diversifié le risque en combinant les sources de demande (bureaux et immeubles résidentiels) et a offert une meilleure protection contre le risque lié à un marché unique. Bien que la modification du zonage à cette fin comporte souvent des défis, la collaboration avec le gouvernement local pour atteindre un objectif commun s’avère souvent utile si le projet vise la création d’un écosystème bénéfique pour la collectivité. À Atlanta, par exemple, ce projet a permis de réduire la demande de logements accumulée à laquelle la ville était confrontée.
L’augmentation de la valeur des investissements peut provenir des améliorations opérationnelles
Réaménager les propriétés pour une utilisation optimale répond souvent à la question suivante : « Que peut-on faire d’autre pour augmenter la valeur offerte aux investisseurs? » Notre équipe de gestion immobilière répond à cette question en cherchant d’abord des occasions dans les portefeuilles existants. De l’installation d’un système de piles à la fine pointe de la technologie, construit par Tesla pour économiser l’énergie dans une propriété en Californie², à la mise à niveau des systèmes des propriétés en Asie pour créer des immeubles durables, écoénergétiques et intelligents, le réaménagement permettant de réaliser des économies crée des améliorations opérationnelles, tout en entraînant des changements positifs sur les plans économique, social et environnemental.
Dans le cas des nouveaux projets, il peut être nécessaire d’améliorer la manière de faire. Par exemple, l’installation d’un système de chauffage et de climatisation géothermique dans les nouveaux projets est coûteuse au départ, mais devrait réduire les émissions de dioxyde de carbone de 75 % à 85 % par rapport à l’installation de produits pétroliers et gaziers classiques³.
L’effet Amazon crée de nouveaux modèles d’affaires et des occasions
Après une analyse interne, la prochaine étape dans l’optimisation des actifs consiste à analyser la dynamique des marchés externes et à déterminer les forces qui façonnent le monde. Actuellement, en raison de la croissance rapide du commerce électronique, le secteur de l’immobilier connaît un véritable changement cataclysmique. L’adoption relativement progressive du magasinage en ligne il y a des années a été accélérée pendant la pandémie de COVID-19. La croissance du commerce électronique a été avancée de 10 ans⁴, entraînant un changement rapide du paysage urbain qui crée de nouvelles occasions.
Créer une nouvelle source de valeur avec des propriétés obsolètes tout en remettant en question les concepts d’aménagement traditionnels
L’adoption d’Amazon par une multitude de gens change non seulement les habitudes de consommation, mais aussi les attentes des consommateurs quant à la rapidité avec laquelle leurs achats arrivent à leur porte. Le désir de recevoir rapidement les biens achetés augmente l’attrait des propriétés industrielles, en particulier les installations de proximité proches des grands centres urbains.
« Comme les États-Unis sont aux prises avec des entrepôts vieillissants qui ne répondent plus aux besoins des locataires du secteur de la logistique, cette obsolescence crée des occasions de réaménagement. »
Cet effet Amazon transforme des bâtiments obsolètes en centres d’entreposage et de distribution de pointe qui remettent en question le concept de l’entrepôt industriel traditionnel. Ces entrepôts ne ressemblent pas à ceux qui ont été construits par le passé, et la demande a dépassé l’offre de propriétés industrielles de pointe sur le marché actuellement. Comme les États-Unis sont aux prises avec des entrepôts vieillissants qui ne répondent plus aux besoins des locataires du secteur de la logistique⁵, cette obsolescence crée des occasions de réaménagement pour ceux qui sont prêts à tirer profit de cette tendance.
Portrait des entrepôts aux États-Unis, selon l’âge des bâtiments
Par exemple, en partenariat avec le promoteur immobilier Broccolini, nous avons récemment terminé la construction d’une installation de distribution d’un million de pieds carrés pour Amazon à Scarborough, en Ontario. Cette installation moderne, qui a remplacé plusieurs terrains de stationnements et immeubles désuets, comprend des intégrations intelligentes dans les systèmes et repose sur des outils de planification avancés pour soutenir le développement durable et améliorer l’expérience des clients⁶. Elle devrait accélérer les délais de livraison et a permis la création de 700 emplois pour la collectivité locale⁷.
Les centres commerciaux d’hier sont une feuille de papier blanche sur un immeuble de premier ordre
Étant donné qu’Amazon pousse les consommateurs vers le magasinage en ligne, les centres commerciaux deviennent moins pertinents, voire complètement démodés dans certains cas. En février 2020, la fréquentation des centres commerciaux canadiens avait déjà diminué de 40 % par rapport à l’année précédente, une tendance qui a été exacerbée par la pandémie de COVID-19⁸. Les propriétaires, prisonniers du modèle d’affaires traditionnel du commerce de détail, se trouvent à la croisée des chemins : comment amener les clients à revenir dans les centres commerciaux?
Pour trouver la réponse, il faut peut-être regarder les centres commerciaux comme des feuilles de papier blanches lorsque l’on réinvente l’espace pour créer le maximum de valeur. Dans de nombreux centres urbains, les centres commerciaux sont bâtis sur des terrains de premier ordre. Certains promoteurs, conscients du potentiel de ces espaces, planifient déjà de réaménager les centres commerciaux existants pour permettre un usage mixte⁹. Toutefois, d’autres occasions moins traditionnelles s’offrent également. Les centres commerciaux sont souvent situés dans des centres urbains denses et ils disposent de nombreux quais d’expédition et d’un vaste espace de stationnement. Dans cette optique, les centres commerciaux peuvent être réaménagés pour répondre à un éventail de nouvelles demandes, notamment :
- Installations de proximité qui réduisent les délais de livraison
- Installations industrielles partagées adaptées au nouveau contexte du commerce de détail
- Centres de divertissement, les milléniaux préférant les expériences à toute autre chose
Les installations de stockage de données sont au cœur de la transformation numérique mondiale
Bien que la croissance du commerce électronique crée d’importantes occasions, elle met aussi en évidence la façon dont la transformation numérique façonne le monde. Les médias sociaux, la diffusion en continu de vidéos, l’infonuagique et le commerce électronique ne font pas que changer la vie quotidienne, ils mettent aussi les infrastructures de données mal adaptées à rude épreuve. D’ici 2025, on estime que 463 milliards de gigaoctets de données seront générés chaque jour à l’échelle mondiale¹⁰.
L’accélération de la transformation numérique entraîne une augmentation de la demande de stockage de données et d’installations de pointe – de vastes centres où la température et le taux d’humidité sont contrôlés et qui hébergent des serveurs de données et l’équipement auxiliaire nécessaire pour assurer la sécurité et le bon fonctionnement de l’infrastructure. Les centres de données nécessitent d’importants investissements immobiliers, et l’aménagement de nouveaux terrains ainsi que le réaménagement d’actifs existants seront essentiels pour un secteur qui offre aux investisseurs un rendement intéressant à long terme.
Bien que la demande pour les centres de données soit perceptible à l’échelle mondiale, l’Asie-Pacifique présente des occasions particulièrement lucratives – une tendance observée par nos collègues dans cette région. L’Asie élargie devrait être l’économie affichant la croissance la plus rapide à l’échelle mondiale et, selon un récent rapport de Cisco, elle héberge près de la moitié de tous les serveurs de données à l’échelle mondiale¹¹.
La demande immobilière du futur dépend des mégatendances qui façonnent le monde
Les derniers mois ont également révélé une autre tendance qui façonne le monde plus rapidement que prévu. Non seulement la pandémie de COVID-19 a accéléré la demande de biens immobiliers destinés aux sciences de la vie aux États-Unis, mais elle a aussi souligné l’importance du secteur compte tenu du vieillissement de la population mondiale et de la nécessité d’une médecine personnalisée¹². Il s’agit d’une mégatendance qui attire de plus en plus l’attention et dans le cadre de laquelle le travail à domicile n’est pas possible.
Dix principaux pays en ce qui concerne la recherche en sciences de la vie, en 2019
Source : https://www.natureindex.com/annual-tables/2020/country/life-sciences. En fonction des données portant sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2019.
Le secteur des sciences de la vie a des besoins uniques d’espaces uniques. Il faut des bureaux, des laboratoires secs, des entrepôts à température contrôlée, entre autres¹³. Ces locaux attirent en général des professionnels très instruits et bien payés, habitués aux commodités haut de gamme (restaurants, divertissement, magasins de luxe, etc.). La ville de New York, par exemple, estime qu’elle peut prendre les mesures nécessaires pour répondre aux besoins du secteur. Les politiques du gouvernement local offrent du soutien aux entreprises de biotechnologie en démarrage pour le réaménagement coûteux des espaces existants¹⁴.
Bien que le secteur immobilier des sciences de la vie en soit à ses débuts, les occasions de croissance, d’innovation et de réaménagement qu’il présente sont séduisantes. Les tendances qui paraissent être des créneaux aujourd’hui pourraient devenir lucratives et généralisées un jour ou l’autre.
Même si l’immobilier ne semble pas changer, il change – avec la bonne approche
Bien que l’immobilier ne soit pas traditionnellement considéré comme un actif polyvalent, l’histoire montre qu’il peut l’être si on l’aborde avec une certaine souplesse. En découvrant continuellement de nouvelles options au sein des portefeuilles – certaines sont évidentes dès le départ et d’autres se manifestent en cours de route –, ceux qui disposent de l’expertise créent de nouvelles occasions de valeur avec des actifs existants. L’urbanisation, le besoin d’un avenir durable, l’évolution des besoins et des modes de vie des consommateurs ainsi que les soins de santé ne sont que quelques exemples de tendances qui changent le monde à une vitesse fulgurante. Bien que de telles tendances rendent certaines industries obsolètes, la capacité d’adaptation qu’elles exigent en immobilier crée des occasions pour les investisseurs qui s’associent à des gestionnaires immobiliers chevronnés et ouverts d’esprit.
Comme l’avenir de l’immobilier dépend de l’adaptation aux nouvelles tendances, il faut se poser la question suivante : quels sont les terrains de stationnement d’hier qui peuvent être optimisés pour répondre aux forces qui façonneront le monde de demain?
1 « Investors See Value in Urban Parking Lots—as Future Multifamily Buildings, » National Real Estate Investor, 13 février 2020. 2 manulifeim.com/realestate/fr/sustainability/our-views, 2020. 3 « Environmental Benefits of Geothermal Heat Pumps », Dandelion Energy, 21 février 2020. 4 « COVID-19 pandemic accelerated shift to e-commerce by 5 years, new reports says », techcrunch.com, 24 août 2020. 5 « Old US Warehouses Not Meeting Current Needs », Material Handling & Logistics, 8 avril 2018. 6 « Modern warehouses adapt to the new reality of e-commerce », supplychaindive.com, 8 janvier 2019. 7 « Gestion de placements Manuvie annonce l’achèvement du nouveau centre de traitement d’Amazon à Toronto », Gestion de placements Manuvie, 8 décembre 2020. 8 « The future of the mall: Building a new kind of destination for the post-pandemic world », Deloitte, janvier 2020. 9 « Two High-Rise Residential Towers Coming To SmartCentres Thornhill », Urban Toronto, 4 août 2020. 10 « How much data is generated each day? », World Economic Forum, 17 avril 2019. 11 « Playing defense: Investors looking to data centres », JLL, 10 juin 2020. 12 « Covid drives historic demand for life sciences real estate and these REITs, report says, » cnbc.com, 9 octobre 2020. 13 « Thriving Life Sciences Sector Demands Strategic Real Estate », lifescienceleader.com, 27 juillet 2020. 14 « In a Battered New York Office Market, Life Science Is Flourishing », The New York Times, 27 octobre 2020.
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