Immeubles sains : indispensables du jour au lendemain

Matthew Warner (MW) : Bonjour à tous. Je m’appelle Matt Warner et je suis gestionnaire de portefeuille, Actions de l’immobilier à Gestion de placements Manuvie. À Manuvie, nous savons que les immeubles ont une incidence considérable sur notre santé et notre bien-être. La pandémie de COVID-19 a rehaussé les attentes à l’égard d’environnements intérieurs sains, et la prise de décisions axée sur des immeubles au sein desquels la priorité est accordée aux gens et aux répercussions sociales représente une occasion en or pour les promoteurs, les investisseurs et les locataires. Aujourd’hui, avec l’aide de M. Joseph Allen, expert en immeubles sains de renommée mondiale, nous discuterons des neuf fondements d’un immeuble sain élaborés dans le cadre du programme 9 Foundations of a Healthy Building, de la façon dont les propriétaires et les investisseurs peuvent préparer leur milieu de travail à un retour sain et sécuritaire, et des facteurs économiques des investissements dans des immeubles sains, bâtissant ainsi l’argumentaire en faveur de l’immobilier sain. La présentation d’aujourd’hui vous est proposée par Institutional Real Estate, Inc., en partenariat avec Gestion de placements Manuvie. Pendant la première partie, nous écouterons ce que M. Allen a à dire sur le sujet, et la deuxième partie sera réservée aux questions et réponses. Vous remarquerez qu’il y a une fonction de questions et réponses au bas de votre écran. Veuillez soumettre vos questions en tout temps pendant la présentation, et nous en aborderons le plus grand nombre possible dans la deuxième partie. À titre de rappel, cette séance est enregistrée et sera envoyée au début de la semaine prochaine aux personnes qui se sont inscrites au cas où vous manqueriez quelque chose ou que vous vouliez transmettre cette présentation à un collègue. La vidéo sera également disponible sur irie.com. Si vous souhaitez recevoir un exemplaire gratuit du livre de M. Allen intitulé Healthy Buildings: How Indoor Spaces Drive Performance and Productivity, veuillez soumettre une question en utilisant le prénom et le nom de famille que vous avez utilisés pour vous inscrire à l’événement. Un membre de notre équipe communiquera ensuite avec vous pour coordonner la livraison.

 

J’aimerais maintenant vous présenter M. Joseph Allen. M. Allen est chef de la direction et fondateur de 9 Foundations et professeur agrégé à la Harvard T.H. Chan School of Public Health, où il dirige le programme Healthy Buildings. Avant de se joindre à la faculté à Harvard, il a passé plusieurs années dans le secteur privé, dirigeant des équipes de scientifiques et d’ingénieurs pour étudier et résoudre des centaines de problèmes liés à la qualité des environnements intérieurs. Ses recherches universitaires portent sur le rôle essentiel que joue l’environnement intérieur dans notre santé globale. Avec l’aide de M. Allen et de son équipe de 9 Fondations, l’équipe Immobilier de Gestion de placements Manuvie a élaboré un guide sur le retour au bureau, qui donne un aperçu clair de la façon dont nos immeubles devraient être gérés dans l’environnement en évolution rapide actuel. Ce guide comprend des lignes directrices sur le comportement des employés, sur les normes en matière de communication et sur la mise à niveau des systèmes opérationnels. Notre équipe à Manuvie continue de collaborer avec M. Allen, et nous sommes heureux de l’avoir parmi nous aujourd’hui pour en apprendre davantage sur les immeubles sains et sur la façon dont ils sont devenus indispensables du jour au lendemain. M. Allen, je vous remercie et vous souhaite la bienvenue.

 

M. Joseph Allen (JA) : Merci beaucoup, Matthew. Je vous remercie de cette aimable introduction. Je suis heureux d’être ici et je tiens à remercier l’IREI pour cette invitation. Ce fut un plaisir de travailler avec l’équipe de Manuvie et avec toute l’équipe Immobilier de Gestion de placements Manuvie pendant ces quelques mois pour élaborer ce guide de retour au bureau. Ça me ramène à mon travail de consultant dans le cadre des enquêtes médico-légales sur les immeubles malsains, et en dix ans ou plus, il est devenu assez évident pour moi que nous savons ce qu’il faut faire pour assurer la sécurité des gens dans les environnements intérieurs. En fait, nous savons ce qu’il faut faire non seulement pour assurer la sécurité des gens, mais aussi pour aider ces derniers à prospérer.

 

En plus de le faire avec Manuvie, je travaille avec des organisations de tous les horizons, de la biotechnologie aux finances, en passant par les écoles primaires et secondaires, les universités, le système carcéral, les tribunaux, les services de police et les grandes entreprises de divertissement. Donc, en réalité, tout commence par les fondements de la science. Mais ce dont nous parlons vraiment aujourd’hui, c’est d’une idée plus large d’immeubles sains et des nouvelles normes à cet égard, ainsi que de l’analyse de rentabilisation des immeubles sains.

 

L’un des coauteurs du livre, John Macomber, est professeur à la Harvard Business School, et nous avons fait équipe au cours des dernières années pour présenter un argumentaire en faveur des immeubles sains. Je vous présenterai les arguments en faveur de la santé, certainement, mais également ceux en faveur de la rentabilité. Je vais donc m’en tenir à ces deux aspects pour que nous ayons suffisamment de temps pour la période de questions et réponses.

 

Mais commençons par une vue d’ensemble. Je ne vais pas passer en revue tous les grands changements mondiaux, dont aucun n’est plus important que la pandémie actuelle, bien sûr, mais pensons à où nous en étions avant la pandémie. La croissance rapide de la population, qui s’approche des neuf milliards d’habitants dans le monde, l’urbanisation rapide – c’est la première fois dans l’histoire que plus de gens vivent dans les villes qu’à la campagne. Ces forces entrent en collision, créant des tensions sur nos écosystèmes naturels. Nous avons un climat changeant et, parlant de croissance démographique et d’urbanisation, l’Inde à elle seule ajoutera 400 millions de personnes aux villes d’ici 2050. Pour mettre les choses en perspective, je me trouve actuellement à Boston, et c’est l’équivalent d’ajouter une ville de la taille de Boston toutes les trois semaines d’aujourd’hui jusqu’en 2050. Il y a donc des changements massifs, que ce soit dans les définitions de la santé, dans nos immeubles ou même dans la nature même de la planète. Et enfin, comme on peut le voir en 10, nos valeurs changent, d’une bonne façon à mon avis, et à juste titre.

 

Passons maintenant au cas précis des immeubles. Je commence la plupart de mes présentations en posant la question suivante : pourquoi ne tenons-nous pas compte des 90 % du temps que nous passons à l’intérieur? Il y a deux aspects à cela. Premièrement, nous sommes une espèce d’intérieure; nous passons 90 % de notre temps à l’intérieur. Je vais vous demander de faire une petite expérience. Prenez votre âge, et multipliez-le par 0,9. La réponse équivaut au nombre d’années que vous avez passé à l’intérieur. J’ai 45 ans, et j’ai passé 40 ans de ma vie dans des écoles, des bureaux, chez moi, dans des avions, des voitures. Et de nos jours, il me semble que je passe 99 % de mon temps, sinon plus, dans cette pièce même. Pourtant, nous passons le plus clair de notre temps à étudier des choses qui concernent les 10 % restantes, comme la pollution de l’air extérieur. Nous avons même des protections pour ces 10 % du temps que nous passons à l’extérieur. Nous avons des choses comme les normes nationales de qualité de l’air ambiant. Il n’y a pas de normes semblables pour ces 90 % de notre temps. Il n’y a pas de normes nationales de qualité de l’air intérieur. Il devrait pourtant y en avoir. L’autre partie de ces 90 % dont nous ne tenons pas compte, c’est le véritable coût d’exploitation des entreprises. Je sais que je m’adresse à un groupe de personnes futées, je n’ai donc pas besoin d’en parler longuement, mais on parle bien sûr ici des gens à l’intérieur des immeubles. Pourtant, si on pense à ce que nous avons fait jusqu’à maintenant, nous avons surtout accordé la priorité aux immeubles écologiques, qui ont beaucoup d’avantages importants, comme la réduction de la consommation d’eau et d’énergie et la réduction des déchets. Mais cela représente peut-être 1 % de ce coût de 10 %. Le véritable coût, et l’orientation du mouvement des immeubles sains, c’est de saisir la valeur des 90 %, c’est-à-dire des gens et de l’endroit où ils passent leur temps.

 

Réfléchissez à ceci : comment savons-nous ce que nous savons sur les saines habitudes de vie? Comment savons-nous que faire de l’exercice est bon pour nous? Nous le savons tous, nous devons bouger au moins 30 minutes par jour, ou quelque chose comme ça. Nous savons tous que ceci est un repas sain. Nous savons tous que nous devons manger sainement pour être en santé. Nous savons tous que la pollution atmosphérique extérieure est mauvaise pour nous. Nous savons tous que fumer la cigarette est mauvais pour nous. Mais comment savons-nous tout cela?

 

Je dirais que la plupart de ce que nous savons sur les saines habitudes de vie vient de vastes études de cohortes épidémiologiques qui suivent des dizaines de milliers de personnes pendant des décennies afin d’observer leurs comportements et leurs actions, et les résultats de ces derniers sur leur santé. On observe qui a un cancer, qui n’en a pas, qui a une maladie cardiaque et qui n’en a pas. Et nous avons beaucoup appris de ces études. L’étude de Framingham, l’étude sur la santé des infirmières – à laquelle des dizaines de milliers, voire des centaines de milliers d’infirmières ont participé –, la fameuse étude des « six villes » de Harvard sur la pollution atmosphérique. Ce sont des études vraiment importantes, mais qu’ont-elles en commun à part le fait d’avoir suivi des dizaines de milliers de personnes au fil du temps? Aucune d’entre elles ne parle de l’endroit où nous passons tout notre temps. Aucune d’entre elles ne parle du rôle des immeubles et de ces 90 % de notre vie.

 

C’est en fait une lacune flagrante dans notre compréhension de ce que cela signifie de mener une vie saine. Très peu de gens pensent aux immeubles et se disent que la qualité de l’air intérieur est aussi importante que de faire de l’exercice et bien manger. Ce n’est qu’une arrière-pensée. Espérons que la pandémie change cette situation. Nous avons devant nous une occasion en or. Alors, qu’est-ce qui est important quand on pense à l’endroit où nous passons 90 % de notre temps? Eh bien, il y a beaucoup de choses qui sont importantes.

 

Mon équipe de Harvard a publié il y a quelques années un rapport intitulé 9 Foundations of a Healthy Building, et c’était en réponse à des conversations avec des chefs de file de l’industrie. Il y a de nombreuses années, je participais à une table ronde sur l’immobilier et j’ai mentionné que nous perdons de vue la simplicité avec laquelle nous pouvons avoir des immeubles sains et qu’il n’y a que quelques facteurs à prendre en considération. Et tout un tas de gens m’ont alors demandé de quels facteurs il s’agissait. Et c’est à ce moment-là que j’ai réalisé qu’il y avait une déconnexion. Nous avions probablement des décennies d’innovations en matière de science en santé publique qui n’avait pas pénétré le marché. J’ai donc rédigé ce rapport, en soulignant les neuf fondements d’un immeuble sain et leur influence sur la santé, en apportant certaines des preuves scientifiques sur lesquelles nous nous sommes appuyés pour rédiger notre rapport.

 

Je vais donc commencer par parler de deux de ces fondements, ceux que vous voyez en haut : la ventilation et la qualité de l’air. Il y a quelques années, nous voulions examiner l’incidence de la qualité de l’air intérieur sur la productivité des travailleurs. Nous avons lancé une série d’études appelées « Cog FX Studies », nommées ainsi pour la fonction cognitive, et dans la première étude, nous avons recruté des travailleurs du savoir. Vingt-quatre travailleurs du savoir ont passé six jours avec nous sur une période de deux semaines, dans une pièce remplie de cubicules (comme vous pouvez le voir en haut à droite). Ils faisaient leur quart de travail normal, soit de 9 h à 17 h, et ils étaient logés et nourris pendant toutes ces deux semaines. Ils n’avaient aucune idée de ce que nous faisions et, à la fin de chaque journée, nous leur administrions une batterie de tests mesurant leur fonction cognitive.

 

Ce qu’ils ne savaient pas, c’est qu’à partir de l’étage d’en dessous (illustrée en bas à droite), nous changions de façon très subtile trois variables de l’air qu’ils respiraient : nous augmentions la quantité d’air extérieur et réduisions la concentration de CO₂ et la charge chimique provenant des émissions de COV (composantes organiques volatiles) – les effluents gazeux qui se dégagent du nettoyage à sec, des produits de soins personnels, des tapis, des meubles en bois, des nettoyants de surface, etc. C’était donc un environnement très contrôlé, et nous prenions également en compte d’autres facteurs, tels que la consommation de caféine, la qualité du sommeil, le salaire et l’éducation.

 

Et les résultats sont vraiment dramatiques et choquants. Ou ils devraient à tous le moins l’être pour la plupart des gens. Dans neuf domaines de fonction cognitive de plus haut niveau, nous avons constaté que lorsque les gens passent du temps dans un environnement intérieur optimisé en ce qui touche trois variables – que la plupart des immeubles peuvent contrôler en ce moment –, il y a des répercussions importantes et spectaculaires dans tous les domaines qui sont pertinents pour les entreprises, soit l’intervention en cas de crise, la façon dont on aborde les problèmes et les tâches, la façon dont on recherche et utilise l’information, et l’étendue de notre réflexion et de notre approche stratégiques. Ces répercussions sont représentées par la barre vert foncé, et la barre marron représente les résultats dans les immeubles de bureaux conventionnels. Donc, en ce qui touche la qualité de l’air intérieur, des ajustements mineurs peuvent avoir de grandes répercussions sur la fonction cognitive.

 

Nous voyons aussi les effets du CO₂. Ici, l’axe horizontal représente la concentration de dioxyde de carbone. À titre de référence, un immeuble de bureaux typique a environ 1 000 parties par million de CO₂, et nous avons commencé à voir des effets négatifs vers ce niveau. D’ailleurs, j’ai un détecteur de CO₂ dans mon bureau, et il affiche actuellement entre 1 000 et 1 100 parties par million, ce qui est élevé. Ce sont des niveaux supérieurs à ceux auxquels nous commençons à observer des effets négatifs. Auparavant, nous pensions que c’était des niveaux bénins qui ne nous affectaient pas vraiment. Je me sens bien et j’espère que je m’en sors bien dans ma présentation, mais reste que le niveau de CO₂ est élevé dans mon bureau en ce moment, et nos recherches montrent que cela a un impact sur mes capacités à prendre des décisions et sur ma fonction cognitive. Je vais donc ouvrir ma fenêtre et voir si la deuxième moitié de la présentation est meilleure. Mais je vais vous montrer les données, puis nous regarderons le détecteur vers la fin de la présentation pour voir si les concentrations de CO₂ diminuent, mais c’est ce qui devrait se produire.

 

Alors, passons maintenant à quelque chose que tout le monde connaît et dont tout le monde parle : les avions. Pendant de nombreuses années, j’ai fait des recherches sur la qualité de l’air dans les avions et, en 2013, j’étais l’auteur principal d’un rapport de la National Academy sur la transmission des maladies infectieuses dans les avions. Donc, je connais assez bien la ventilation des avions. Voici un graphique montrant un vol typique. La ligne rouge représente la pression, donc pendant l’embarquement il n’y a rien, puis la pression change pendant l’ascension et le vol de croisière. Mais portez votre attention sur la ligne bleue en pointillés. Il s’agit de la concentration de CO₂. Je vous disais plus tôt que 1 000 parties par million était un niveau trop élevé. Et si vous regardez en bas de l’axe Y – l’axe vertical –, on se trouve dans les 1 200 à 1 800 parties par million. Et regardez cette très forte concentration à l’embarquement. Pendant nos essais sur la ventilation dans les avions, il était très courant pour nous de voir une concentration de CO₂ de 2 500 parties par million.

 

Réfléchissons maintenant à ce qui se passe quand on monte à bord d’un avion. Peut-être que certaines personnes n’ont pas pris l’avion depuis un certain temps, mais rappelez-vous qu’il s’agit très souvent d’un vol en plein milieu de la journée. On s’assoit à notre siège, puis on est fatigué alors on s’endort, et il n’y a pas de ventilation. Les avions sont rarement munis d’un système de ventilation à l’embarquement et au débarquement. Je vais m’en tenir à parler de la fonction cognitive, mais j’ai beaucoup écrit sur les immeubles, la COVID-19 et les avions aussi. Les compagnies aériennes doivent s’assurer d’avoir un système de ventilation à l’embarquement et au débarquement, surtout en pleine pandémie, pour les raisons que l’on connaît. Mais restons-en à la productivité.

 

Dans le cadre de l’étude Cog FX, nous avons étudié les employés de bureau, mais également les pilotes. Nous avons fait voler 30 pilotes de ligne commerciaux actifs dans un tout nouveau simulateur de vol A320. La personne à l’arrière à gauche est notre scientifique, un évaluateur professionnel de la FAA, et nous avons soumis les pilotes à des vols de trois heures répétés, aléatoires et à l’aveugle. La seule chose que nous avons changée d’un vol à l’autre était le niveau de dioxyde de carbone dans la cabine de pilotage. Nous avons testé la performance des pilotes en vol à l’égard de 21 manœuvres avancées, y compris des situations comme une panne moteur dans le cas d’un avion monomoteur en plein vol. On a tous vu ces vidéos effrayantes d’un décollage raté ou d’un moteur en feu ou qui s’arrache en plein vol. Et en faisant ces tests, nous avons découvert que les pilotes qui respiraient l’air contenant des concentrations de CO₂ plus élevées étaient plus susceptibles d’échouer aux manœuvres de vol avancées – y compris les collisions en vol –, tous les autres facteurs étant encore une fois contrôlés. Voici un exemple de décollage interrompu. Le pilote représenté par des points verts fait du bon travail, reconnaît qu’il y a un problème et ralentit l’avion. Le pilote représenté par des points rouges a de la difficulté, prend trop de temps à agir et échoue la manœuvre même s’il suit les mêmes protocoles que la FAA américaine. J’en parle parce que nous avons tous été assis dans un avion où la ventilation ne fonctionnait pas et en avons subi les effets. Et cette étude démontre que ce que nous avons observé chez les employés de bureau s’étend à toutes sortes d’activités. On parle du rendement réel de pilotes de ligne commerciaux actifs. Je ne vous dirai pas quel était le taux d’échec, mais ce que je peux vous dire, c’est que la qualité de l’air est importante, dans les avions et partout ailleurs.

 

Revenons aux immeubles et à la fonction cognitive des travailleurs et des répercussions de la qualité de l’air intérieur sur le rendement. L’autre partie des 90 % dont nous n’avons pas tenu compte, ce sont les répercussions commerciales d’une meilleure qualité de l’air intérieur. Je vais vous parler de la deuxième analyse que nous avons faite dans le cadre de notre étude Cog FX. Nous savions qu’il y aurait de la résistance face à l’adoption des immeubles sains, et il convient donc de se demander combien il en coûte pour créer un immeuble sain ayant une meilleure ventilation. Nous avons donc créé un modèle pour les immeubles de bureaux commerciaux et tous les différents types de typologies d’immeubles et de systèmes mécaniques aux États-Unis. Le fait que ce soit aux États-Unis n’est pas vraiment important; nous voulions simplement avoir une vaste représentation géographique qui comprend toutes les zones climatiques.

 

Nous estimons qu’il en coûterait, dans le pire des cas, 40 $ par personne par année pour obtenir un taux de ventilation plus élevé. Dans le cas des immeubles qui utilisent des technologies écoénergétiques, cela se réduit à quelques dollars par personne par année. Lorsque l’on demande aux gestionnaires des installations ce qu’ils pensent qu’il en coûte pour y arriver, ils surestiment le montant par 3 à 10 fois, soit environ 100 $ par personne par année. Notre pire scénario étant de 40 $ et notre meilleur scénario étant de quelques dollars par personne si on parle de systèmes écoénergétiques, il s’agit parfois d’une surestimation de cent fois le coût réel. Et c’est un élément important, parce que c’est là que la conversation s’est arrêtée dans le passé. Les gens disaient que ça ne serait pas possible, que c’est trop cher, que ça n’entre pas dans le budget des installations. Les directeurs des installations ne se préoccupent pas nécessairement de la productivité des travailleurs. La plupart d’entre eux ne sont pas chargés de cela et se préoccupent seulement de l’économie d’énergie.

 

Nous modélisons maintenant les résultats obtenus dans le cadre de l’étude Cog FX à l’aide de données sur l’emploi. Tous nos travaux à ce sujet ont fait l’objet d’une évaluation par les pairs et ont été publiés. J’ai aussi écrit quelques articles à ce sujet dans le Harvard Business Review. Ce que nous constatons, c’est que les avantages sont de l’ordre de 6 000 $ à 7 000 $ américains par personne par année, par rapport à un investissement de quelques dollars par personne par année. C’est une sous-estimation grossière de ce qu’on pourrait tirer de ces améliorations, parce que nous savons qu’il y a encore plus d’avantages à des taux de ventilation plus élevés : une réduction de l’absentéisme chez les travailleurs – j’en parlerai dans un instant –, une réduction de la transmission des maladies infectieuses. Donc, c’est vraiment une grossière sous-estimation. Le président et chef de la direction d’une grande entreprise m’a déjà dit « Même si vos calculs étaient erronés de deux ordres de grandeur, cela en vaudrait quand même la peine ». Et il avait raison sur un point : si nos calculs n’étaient pas bons, cela en vaudrait quand même la peine, mais il avait tort sur ce dernier point : nos calculs ne sont pas erronés de deux ordres de grandeur.

 

Parlons maintenant du livre. C’est vraiment généreux de la part de Manuvie d’offrir le livre à quiconque soumet une question dans le cadre de cette présentation, alors je pense que vous devriez en profiter. Il contient beaucoup de bons renseignements, en tout cas nous l’espérons. Nous y parlons de cette étude, donc vous pourrez en apprendre davantage à ce sujet, mais nous parlons aussi de l’analyse de rentabilité. Vous voyez ici un balado que nous avons enregistré avec Harvard Business Review, intitulé « Is the Healthiest Building in the World Worth the Rent? ». J’ai fait équipe avec John Macomber, professeur en administration des affaires à Harvard et coauteur du livre, et je vais vous parler de certaines des réflexions présentées dans ce dernier.

 

Il contient quelques exemples réels d’immeubles, mais dans ce cas-ci, il s’agit d’une entreprise fabriquée de toute pièce, soit l’entreprise Health & Wealth Inc., qui compte 40 employés, un salaire annuel moyen de 75 000 $, une masse salariale en pourcentage des revenus de 50 % et des revenus au double des salaires. Nous avons suivi la règle empirique donnée par JLL, soit la règle du 3/30/300 : pour chaque 3 $ de services publics, on compte 30 $ de loyer et 300 $ de salaire. Et donc, nous avons créé une base pro forma pour cette entreprise valant 6 millions de dollars, puis nous avons modélisé ce qui se passe quand nous commençons à mettre en place certaines des stratégies d’immeubles sains. Nous l’expliquons plus en détail dans le livre. À gauche, on voit ce qui se passe si l’entreprise adopte toutes les technologies les plus écologiques et réduit sa consommation d’énergie de 20 %. C’est remarquable, significatif et important. On économise ainsi environ 6 000 $ sur le coût des services publics, et c’est génial. En bas à droite, on peut voir que l’incidence nette sur le revenu après impôt est inférieure à un demi pour cent. C’est vraiment bon pour l’environnement et nous devons mettre ces changements en œuvre, mais du point de vue des affaires, les répercussions sont mineures. Et de nombreuses organisations ont déjà saisi toutes les solutions faciles pour augmenter les revenus. Il est difficile de trouver d’autres façons d’économiser 20 % de plus en énergie. Qu’arrivera-t-il si nous modifions un autre paramètre? Dans ce cas-ci, ajoutons un facteur sur la paie, soit une différence de 1 %. On peut voir le changement net en bas à droite. Nous approchons maintenant d’une augmentation de 2 % du revenu net après impôt. Mais ce changement est-il raisonnable?

 

Eh bien, nous pouvons examiner d’autres études, et c’est ce que nous avons fait dans le livre. Dans le cadre de son étude, notre collègue Don Milton a examiné l’absentéisme des travailleurs en ce qui a trait aux stratégies en matière d’immeubles sains, et il a constaté que les employés des entreprises qui ont adopté ces stratégies ont manqué 1,6 jour de travail de moins. Et quelles sont les stratégies en matière d’immeubles sains de cette étude? On parle de taux de ventilation plus élevés. Si on fait le calcul, à 250 jours de travail par année à ce salaire et environ deux jours manqués en moins selon l’étude de M. Milton, on arrive facilement à 1 %. Donc, même avec 1 %, les coûts énergétiques sont couverts et on obtient une augmentation nette de près de 2 %.

 

Allons encore plus loin et faisons intervenir la fonction cognitive des travailleurs, sur laquelle mon équipe et d’autres ont travaillé. J’aimerais clarifier que je mentionne quelques études ici, mais la littérature sur le sujet est vraiment abondante et est compilée depuis des décennies. Disons donc qu’il y a une augmentation de la productivité de 2 %. Est-ce raisonnable? Eh bien, les résultats des tests de fonction cognitive dans le cadre de l’étude Cog FX ont doublé. C’est-à-dire que le rendement des travailleurs a doublé simplement en changeant quelques-uns de ces facteurs. Alors, disons qu’on parle de 2 %. En bas à droite, on peut voir un changement net de 9 %.

 

Et ça, c’est l’élément clé. Si nous commençons à nous occuper de la santé et de la productivité des travailleurs, les répercussions seront significatives, car les travailleurs représentent évidemment la plus grosse dépense de tout l’immeuble. Et pourtant, le mouvement des immeubles sains n’a pas été adopté au même titre que celui des immeubles écologiques. Parlons maintenant des coûts associés à de l’énergie supplémentaire et à des taux de ventilation plus élevés. Ajoutons ces coûts au modèle, à la ligne des services publics. Il n’y a pas vraiment d’impact réel sur les bénéfices. Ces coûts sont peu élevés par rapport à tout le reste.

 

Maintenant, l’une des choses dont nous parlons dans le livre et qui, à mon avis, est très importante, c’est l’un des obstacles à l’adoption du mouvement des immeubles sains, et c’est même parfois perçu comme un élément contre-productif. Si je suis propriétaire d’un immeuble et que je développe un immeuble sain, pourquoi devrais-je dépenser davantage si tous les bénéfices vont aux locataires? En effet, ce sont les locataires et leurs employés qui en bénéficient. Eh bien, comme nous l’expliquons tout au long du livre, les bénéfices sont assez nombreux pour être partagés. Donc, dans notre entreprise fictive, si le loyer dans l’immeuble sain était 10 % plus élevé, l’entreprise pourrait absorber cette augmentation et quand même en retirer des bénéfices grâce à l’impact net global énorme sur son revenu net après impôt.

 

Et on peut même pousser cela encore plus loin. Un autre président et chef de la direction qui poursuit des stratégies d’immeubles sains et qui voit cette stratégie comme une garantie nous disait : « Dans un marché à la hausse, j’obtiens les bénéfices, et dans un marché à la baisse, j’ai quand même les locataires. » Et c’est ce qui se passe actuellement. Donc, toutes choses étant égales par ailleurs, dans quel immeuble allez-vous retourner? Dans un immeuble sain ou dans un immeuble qui ne l’est pas? Je pense que vu le contexte actuel, très peu de travailleurs retourneront dans un immeuble qui n’est pas sain. Les normes et les attentes ont complètement changé.

 

Allons encore plus loin. Et si notre étude Cog FX sous-estimait grossièrement les avantages des immeubles sains? Si on retourne aux neuf fondements d’un immeuble sain et a ces facteurs qui influencent notre santé, je vous ai jusqu’à maintenant parlé de ventilation et d’une augmentation de la productivité de 2 %. Je vais ajouter un autre pour cent pour tous les autres fondements, et je vais citer d’autres études pour justifier cet ajout. À Harvard, nous avons étudié l’incidence de la température. Il s’avère que les gens prospèrent davantage dans une fourchette de températures assez réduite. Lorsqu’on s’écarte ces températures, par exemple lorsqu’il y a des cibles à la baisse en ce qui touche la température et la santé thermique, nous avons constaté une baisse de 2 % du débit des travailleurs du savoir dans le cadre de notre étude. Il s’agissait surtout de jeunes travailleurs du savoir âgés de 20 à 25 ans. Le Lawrence Berkeley National Lab a mené une étude qui a révélé une diminution de 10 % de la productivité relative en dehors des conditions thermiques privilégiées. Nous ajoutons donc à la ventilation un autre des neuf fondements d’un immeuble sain, soit la santé thermique.

 

Je viens de vous faire part de deux études sur les dizaines qui montrent les avantages sur la productivité, même lorsqu’il ne s’agit que d’une légère amélioration. Et je ne parle même pas de l’éclairage, de la conception biophilique, de la qualité de l’eau, des concentrations de particules, des matériaux sains, de l’acoustique et de tous ces autres facteurs qui influent sur notre santé. Nous commençons à nous concentrer sur ces facteurs. Vous pouvez voir en bas à droite que nous pouvons avoir un impact énorme sur le rendement des entreprises. J’ai seulement effleuré la surface ici, mais si vous obtenez un exemplaire gratuit du livre, vous comprendrez mieux les avantages de la stratégie d’immeubles sains.

 

Maintenant, passons au sujet du jour. Nous avons parlé des immeubles en ce qui a trait à la productivité et à la santé, mais ils ont également un impact dans la lutte contre les maladies. Ils peuvent favoriser une bonne santé et devraient être une composante active de la stratégie de chaque entreprise contre la transmission des maladies. Ce n’est rien de nouveau. Ce que vous voyez à l’écran, c’est un éditorial que j’ai écrit avec un collègue en décembre 2019 au sujet de la puissance des immeubles sains pour faire favoriser la santé de tous, et nous y abordions également la question des pandémies. La question n’a jamais été de savoir si cela se produirait, mais plutôt quand cela se produirait. Nous ne savions pas qu’un mois plus tard, une pandémie prendrait naissance en Chine, mais nous savions que lorsqu’une pandémie se produirait, les immeubles joueraient un rôle clé.

 

Voici le problème – n’ayez pas peur, je n’entrerai pas dans les détails pour cette diapositive, c’est uniquement pour vous donner une vue d’ensemble. Il s’agit d’un historique sur cent ans des taux de ventilation dans les immeubles. La ventilation cible dans le cadre des immeubles sains est représentée par la ligne rouge en pointillés. Les taux de ventilation de tous les endroits où vous allez, que ce soit dans un magasin, un restaurant, une école ou un stade intérieur, sont fixés par le même organisme de normalisation, et ils sont trop peu élevés. Ils sont inférieurs à ce que nous savons être un niveau qui favorise la santé. Ces normes ont marqué le début de l’ère des immeubles malsains. Et nous étions collectivement au courant de cela, et c’est ce qui me préoccupe.

 

J’ai écrit mon premier article sur le nouveau coronavirus, « Healthy Buildings Need to Be the First Line of Defense Against this Virus », le 9 février 2020, sachant que les normes de ventilation actuelles n’étaient pas suffisantes pour nous protéger contre ce virus. L’an dernier, il y a presque un an jour pour jour, j’ai écrit cet article dans le New York Times qui souligne la même chose. Si les immeubles sont mal gérés, ils peuvent contribuer à la propagation des maladies, mais lorsqu’ils sont bien gérés, ils peuvent être des outils importants pour réduire la propagation. En fait, c’est l’un des outils les plus importants, parce que nous savons que la transmission aérienne à distance, soit au-delà de six pieds, peut se produire. À l’intérieur, s’ils ne sont pas supprimés de l’air, les aérosols respiratoires s’accumuleront.

Ce n’est pas nouveau, nous le savons depuis longtemps, mais nous avons pris une autre direction. Il y a 160 ans, Florence Nightingale écrivait : « […] l’air frais provenant d’une fenêtre ouverte est le seul moyen de défense dont une véritable infirmière dispose ».

 

Au cours des cent dernières années, et particulièrement lors de la crise énergétique mondiale de la fin des années 1970, nous avons commencé à resserrer les enveloppes budgétaires des immeubles et nous avons oublié toutes les leçons apprises au cours des décennies précédentes, à savoir que nous devions faire entrer plus d’air extérieur. Nous avons étouffé l’approvisionnement en air des immeubles, ce qui a entraîné une augmentation du syndrome des immeubles malsains. Ce n’est vraiment pas une surprise, c’est très facile de faire le lien entre ces deux choses.

 

Avant de clore le sujet de la COVID, je tiens à placer les immeubles sains dans le contexte d’autres éléments importants. Comme je l’ai fait avec Manuvie, il faut parler d’une approche de défense à plusieurs niveaux. Aucune stratégie en soi n’est suffisante, tout comme la stratégie d’immeubles sains en soi ne l’est pas. Il faut donc superposer tous les moyens de défense : le travail à domicile, faire revenir les gens au bureau, les tests et le dépistage dans la mesure du possible, les mesures d’ingénierie comme les stratégies d’immeubles sains, une meilleure ventilation, une meilleure filtration, des mesures administratives comme la réduction de la densité et la dispersion des gens, et bien sûr, le port du masque. Et il y a définitivement de la lumière au bout du tunnel, on est en train de passer à travers. Les vaccins sont sûrs et efficaces, et c’est tout un miracle; les choses s’annoncent bien.

 

J’aimerais terminer en parlant de cette grande question : comment savoir que les choses fonctionnent? Lorsqu’on met en œuvre des stratégies d’immeubles sains, la seule vraie façon de savoir si ça fonctionne est de prendre le pouls de l’immeuble. L’an dernier, mon coauteur et moi avons écrit cet article intitulé « Who Guarantees Your Safe Workplace Return? » à la Harvard Business School, et nous y parlons de ces facteurs, ainsi que de la mesure et du suivi des indicateurs de rendement en matière de santé. On en parle également dans notre livre. Je n’essaie pas vraiment de faire l’éloge de notre livre ici, je veux seulement vous dire où vous pouvez trouver les renseignements si vous voulez approfondir les concepts que je mentionne.

 

Donc, l’idée des indicateurs de rendement en matière de santé vient des indicateurs clés de performance, mais avec l’avantage qu’ils touchent directement à la santé. Cette grille est conçue selon ces indicateurs. Au-dessus de la ligne horizontale, on retrouve tout ce qui a trait aux gens. Nous pouvons suivre les indicateurs avancés et les indicateurs tardifs, comme le bonheur, les demandes et les congés de maladie. Et sous la ligne horizontale, on retrouve tout ce qui a trait à l’immeuble. Mes indicateurs préférés sont les indicateurs avancés, qui se trouvent en bas à gauche. Nous savons que si nous concevons et exploitons les immeubles correctement dès le départ, le rendement des immeubles stimulera le rendement humain et, en fin de compte, le rendement de l’entreprise. En d’autres mots, nous pouvons avoir une incidence sur la partie supérieure de ce graphique, c’est-à-dire les gens, en faisant attention à ce qui se trouve dans la partie inférieure, c’est-à-dire les immeubles.

Et cela inclut de prendre le pouls des immeubles.

 

Et parlant de prendre le pouls, mon détecteur indique maintenant moins de 1 000 parties par million, ce qui est très bien. Ma fenêtre est ouverte, et je sens que mon esprit est un peu plus aiguisé à mesure que le taux de CO₂ diminue. Pour revenir à ce que je disais, ce sont des éléments de base que nous connaissons depuis longtemps, et ce n’est pas difficile à mettre en œuvre. Si cela vous intéresse d’en entendre davantage sur les détecteurs et sur l’orientation du marché pendant la période de questions, je serai heureux d’en parler, parce qu’il y a eu un grand mouvement dans ce domaine au cours des dernières années, mouvement qui s’est accéléré tout récemment.

 

Pour terminer, le changement à l’égard des attentes est en marche, et les gens posent maintenant des questions à propos de leurs immeubles. Cela peut sembler étrange, mais c’est vrai. Dans le livre, nous donnons quelques exemples en parlant du site Web Glassdoor. Glassdoor est un endroit où les gens discutent de toutes sortes de choses au sujet de l’entreprise pour laquelle ils travaillent, tant les bonnes que les mauvaises. Ils parlent en grande partie de la culture d’entreprise, des salaires, des titres et des patrons. Certaines personnes se plaignent, d’autres écrivent des choses positives. C’est un peu comme Yelp, mais pour le travail.

 

 Et si on regarde ce que les gens disent sur Glassdoor, on se rend compte qu’ils parlent aussi de leur immeuble. Voici quelques exemples tirés du livre. Les gens disent des choses comme « Il y a une odeur d’égout. Comment peut-on se concentrer? » « La température est inconfortable, j’ai envie de quitter mon emploi. » « Comment se fait-il que la direction ne prête pas attention à la qualité de l’air dans cet immeuble? » Et ces commentaires sont maintenant rattachés aux marques. Avant la pandémie, je pense que certaines entreprises auraient tout simplement balayé les plaintes des employés du revers de la main.

 

Mais regardez certains de ces commentaires qui sont maintenant publiés au sujet des immeubles, les bons comme les mauvais. Le premier commentaire est négatif : « En quoi ce bureau est-il différent d’un bateau de croisière infecté par un virus? » Si c’est de votre entreprise dont on parle, ce commentaire va vous suivre, et chaque futur employé qui fera une recherche sur votre entreprise le verra, et ce sera peut-être un indicateur pour lui que vous n’avez pas pris la situation au sérieux. Si on regarde le deuxième commentaire, on peut voir que la santé et la sécurité de l’ensemble de la main-d’œuvre sont de la plus haute importance. La personne mentionne qu’elle ne pourrait pas espérer mieux. Donc, les gens analysent la gestion de leur immeuble et partagent ce qu’ils apprennent.

 

Nous avons parlé de quelques-uns des neuf fondements d’un immeuble sain, mais nous pourrions passer une heure ou deux sur chacun d’entre eux pour regarder les données scientifiques sur la façon dont ils influencent non seulement la santé des travailleurs, mais aussi leur productivité. Et ce qu’on doit retenir, c’est que les décisions que nous prenons aujourd’hui au sujet de nos immeubles auront une influence énorme sur notre santé et notre productivité pendant des décennies à venir. Je vous remercie de m’avoir invité à faire cette présentation. Je suis impatient de répondre à vos questions, et je vais maintenant céder la parole à Matthew. Merci.

 

M. W. : Excellent, merci, M. Allen. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les inscrire dans la zone de questions et réponses au bas de l’écran. M. Allen, nous avons reçu quelques questions sur les chiffres pro forma. Lorsqu’on songe à mettre en œuvre des stratégies d’immeubles sains, y a-t-il des coûts initiaux en matière de dépenses en immobilisations que les propriétaires doivent prendre en considération pour obtenir certains de ces avantages, par exemple les taux de ventilation plus élevés ou une meilleure filtration de l’air?

 

J. A. : Oui, c’est une excellente question qui revient souvent, surtout en ce qui concerne une nouvelle conception. Des études ont été faites sur les dépenses en immobilisations – et pas seulement sur les charges d’exploitation – et, pour les nouveaux immeubles, on estime que cela dépend de certains facteurs. Par exemple, certains immeubles datent de quelques années et sont les premiers sur lesquels nous avons travaillé, ce qui a entraîné une certaine prime. Mais le coût peut varier de 1 % à 5 % ou 6 % du coût des dépenses en immobilisations, selon la stratégie choisie. Cela dit, je vais vous parler de ce que nous faisons à Harvard et vous donner un exemple. Nous avons un nouveau pavillon des sciences qui a ouvert ses portes et nous venons de publier un gros communiqué de presse à ce sujet. Il sera mis en ligne en septembre. Nous avons introduit des stratégies d’immeubles sains dans ce pavillon et avons utilisé des matériaux plus sains. Nous avons été en mesure de le faire sans coût supplémentaire et sans incidence sur le calendrier du projet, le rendement des matériaux et l’esthétique. Ce domaine évolue rapidement et, comme c’est généralement le cas, plus les stratégies d’immeubles sains seront adoptées, plus il y aura d’outils et de technologies disponibles, et plus les dépenses en immobilisations diminueront considérablement. Nous le constatons d’ailleurs déjà.

 

M. W. : Parfait. Pour faire suite à ce que vous venez de dire, pouvez-vous nous dire s’il y a des limites à la rénovation des immeubles existants ou s’il y a des choses à savoir pour les clients qui souhaitent mettre en œuvre ces stratégies dans des immeubles existants?

 

J. A. : Oui, c’est une très bonne question. Certains pourraient penser à tort que les immeubles sains ressemblent tous aux tout nouveaux immeubles brillants qui sont construits dans les plus grandes villes du monde, que ce sont tous de grands projets. En réalité, on peut prendre des immeubles existants et les transformer en immeubles sains, et je le sais par expérience. Comme je l’ai dit dans mon introduction, avant de me joindre à la faculté à temps plein à Harvard, j’étais consultant. J’avais un poste à temps partiel à Harvard, où je faisais surtout de la consultation sur les immeubles, tant sur les immeubles sains que sur les immeubles malsains, malheureusement. Il n’y avait pas un seul immeuble que nous ne pouvions pas transformer en immeuble sain avec un peu d’attention. Certains d’entre eux étaient vraiment parmi les pires immeubles malsains. On parle de concentrations de cancer et d’autres maladies, d’éclosions dans des hôpitaux où des gens sont morts. Et dans chacun de ces cas, on aurait pu penser qu’il s’agissait de problèmes insolubles. Mais en réalité, il faut simplement prendre le temps qu’il faut et se concentrer sur la base, comme les systèmes mécaniques et la qualité de l’eau. On peut ainsi réhabiliter n’importe lequel de ces immeubles pour s’assurer qu’il fonctionne de manière optimale.

 

De plus, je pense qu’il est vraiment important, dans le cas des immeubles existants, de prendre le pouls de l’immeuble. Je ne parle pas d’une évaluation annuelle rapide et rudimentaire de la qualité de l’air intérieur. Je parle d’une véritable évaluation de la situation de l’immeuble pour comprendre ce qui manque pour avoir un immeuble sain et voir s’il y a quelque chose qui ne fonctionne vraiment pas et qui nécessite une attention particulière. Il faut par exemple déterminer s’il y a des dommages causés par l’eau ou de la moisissure, ou des COV (des composantes organiques volatiles) bizarres dans les échantillons d’air qui indiquent qu’il y a quelque chose d’inhabituel dans cet immeuble. Dans l’affirmative, nous devons y prêter attention. La seule façon de savoir tout cela est de prendre le pouls de l’immeuble, de faire une évaluation pour s’assurer qu’il a un rendement optimal. Ensuite, on peut commencer à dépenser intelligemment dans un immeuble existant. Lorsqu’on sait où se situent les problèmes, on peut mieux tirer parti des ressources existantes et corriger tout ce qui n’est pas au point.

 

M. W. : Parlant d’évaluation, il y a eu des questions au sujet des détecteurs. Pourriez-vous nous en dire plus à ce sujet? Il semble qu’il y ait eu beaucoup d’améliorations dans ce domaine. J’imagine qu’un détecteur peut donner une bonne idée du pouls d’un immeuble.

 

J. A. : Oui, c’est certain. Et il y a récemment eu une prolifération de détecteurs instantanés moins coûteux. Cela dit, le suivi de la qualité de l’air l’intérieur ou la prise du pouls d’un immeuble devrait comprendre deux éléments. Il y a d’abord les mesures traditionnelles de la qualité de l’air intérieur. Je suis hygiéniste industriel. Mon rôle est d’anticiper, de reconnaître, d’évaluer et de prévenir les dangers. Les entreprises qui n’ont pas d’hygiéniste industriel autorisé devraient en embaucher un rapidement, surtout en ce moment en raison de la pandémie. Je disais donc qu’il y a des techniques traditionnelles pour mesurer la qualité. On peut par exemple prendre un échantillon d’air et un échantillon d’eau et les envoyer à un laboratoire. Le laboratoire ne peut mesurer qu’un certain nombre de choses, mais ça donne quand même un aperçu. Il y a également de nouveaux détecteurs instantanés qui permettent de mesurer une poignée de paramètres de façon fiable et en temps réel. Ces appareils se développent rapidement en ce moment. Ils peuvent mesurer le dioxyde de carbone – qui est un bon indicateur pour la ventilation –, la température, l’humidité, les concentrations de particules, les COV, l’éclairage, l’acoustique. Et il y en a de nouveaux appareils qui sont en train de sortir, j’en ai d’ailleurs vu un nouveau aujourd’hui.

 

Donc, la technologie avance dans cette direction. J’en ai parlé avec beaucoup de clients, et ceux qui n’adoptent pas cette stratégie dès maintenant seront poussés à le faire de toute façon, parce que la technologie ne s’arrêtera pas là. Bientôt, nous allons tout mesurer sur nos téléphones ou sur un détecteur à 100 $. Et les gens en parleront, comme ils le font actuellement sur Glassdoor. Le détecteur de CO₂ que je vous ai montré tout à l’heure, je l’ai également montré sur CNN en novembre ou en décembre, et l’entreprise a tout de suite tout vendu. À l’heure actuelle, dans tous les médias sociaux, on trouve des gens qui ont ce détecteur ou un autre modèle, et qui montrent du doigt les entreprises. Honnêtement, beaucoup de gens les utilisent à mauvais escient, parce que c’est plus complexe que le simple niveau de CO₂. D’ailleurs, mon détecteur affiche actuellement 880 parties par million. Donc, les gens les utilisent à mauvais escient, mais cela n’a pas nécessairement d’importance. De nos jours, un client pourrait dire à une compagnie aérienne qu’il est dans un de ses avions et que le taux de CO₂ est de 1 800 parties par million, et qu’il a entendu dire que ce n’est pas sécuritaire. Ou un autre client pourrait dire à un magasin de détail qu’il va écrire sur Twitter que son niveau de CO₂ est trop élevé. C’est ce qui se passe actuellement, et cela va se produire de plus en plus à l’avenir.

 

De nombreuses entreprises commencent donc à mesurer eux-mêmes la qualité de l’air intérieur au moyen de bons protocoles, de sorte que si une telle situation se produit, elles peuvent se défendre. Elles peuvent répondre qu’elles mesurent également la qualité de l’air intérieur en temps réel et rassurer les clients en leur disant que si elles voient quelque chose qui ne respecte pas les normes, elles prendront les mesures nécessaires. C’est quelque chose que les entreprises devront maîtriser très rapidement, parce que la technologie évolue et les appareils coûtent de moins en moins cher. Maintenant que tout le monde est au courant des répercussions de la qualité de l’air intérieur et des raisons pour lesquelles une bonne qualité est importante pour la santé, particulièrement en temps de COVID, les gens commencent à mesurer ces choses et à demander des comptes.

 

M. W. : Parfait. Dans notre propre portefeuille, particulièrement du côté des bureaux, de plus en plus de locataires songent à retourner au bureau dans un avenir rapproché compte tenu des nouvelles positives concernant les vaccins et le nombre de cas. Voyez-vous la même tendance du côté de vos clients? Et au-delà de cela, quels sont, selon vous, les défis pour ce qui est d’amener les entreprises en général à revenir au bureau et à utiliser pleinement leurs locaux à nouveau?

 

J. A. : Oui, j’ai constaté un véritable changement, surtout au cours des derniers mois. Je pense qu’au début, de nombreuses entreprises étaient très satisfaites de pouvoir faire la transition vers un modèle de travail à domicile tout en restant assez productives. J’ai entendu beaucoup de cadres supérieurs d’entreprises parler de nouvelle culture, et les premiers mois, ça peut fonctionner, mais comment accueillir et encadrer les nouveaux employés, comment maintenir cette culture quand tout le monde travaille de chez soi? Je vois un changement marqué à cet égard, et certaines organisations avec lesquelles je travaille planifient un retour au bureau pour bientôt et mesurent les paramètres dont nous avons parlé dans ce but précis. Elles ont des contrôles en place et prennent des décisions fondées sur la science.

 

Il est certain que nous voyons l’impact de quelques facteurs différents en ce qui a trait à la baisse du nombre de cas et, comme de plus en plus de personnes à risque sont vaccinées, nous verrons de moins en moins de cas, d’hospitalisations et de décès. Nous avions l’habitude de prédire qu’il y avait un certain nombre de cas, puis trois semaines plus tard, on voyait un certain nombre d’hospitalisations, puis un certain nombre de décès la semaine suivante. Eh bien, si on enlève les personnes à risque, il y aura encore des cas qui circuleront, mais il s’agira surtout de personnes à faible risque qui ne feront plus l’objet d’un suivi, ce qui veut dire que les cas confirmés d’hospitalisation et de décès diminueront. Donc, les gens se sentent moins stressés, comme on peut le voir dans les sondages qui sont publiés. Pas plus tard que ce matin, j’en ai vu un autre sur le niveau de stress des gens par rapport au virus. L’un des grands défis auxquels font face les entreprises, c’est qu’il y a des personnes qui ne feront rien tant que tout le monde n’aura pas été vacciné, que nous n’aurons pas atteint l’immunité collective et que ce virus n’existera plus, ce qui ne se produira pas.

 

Je vois de plus en plus d’entreprises parler de l’importance d’une stratégie de communication. Comment communiquer les changements apportés? Comment rendre visibles des améliorations invisibles? Si une entreprise apporte des améliorations à la ventilation, personne ne peut le voir. Les gens verront le nettoyage supplémentaire et les mesures d’hygiène, mais ils ne peuvent pas voir une meilleure ventilation et une meilleure qualité de l’air, donc il faut trouver une façon de communiquer ces changements. Et donc, nous voyons des entreprises parler de formations et de communications destinées à rendre ces gens à l’aise.

 

M. W. : Il y a quelques questions concernant le transport en commun, ce qui semble être une autre préoccupation, surtout à Boston où nous nous trouvons. Évidemment, la plupart des gens comptent là-dessus pour se rendre au travail. Avez-vous une idée de ce qui est fait à cet égard pour apaiser les inquiétudes?

 

J. A. : Oui, je pense que c’est une grande préoccupation pour les gens, mais le vaccin devrait aider. J’ai examiné la ventilation du métro, et la situation est très bien. Le problème se pose dans un endroit comme New York. J’ai vécu à New York pendant un certain temps et, à l’heure de pointe, le métro est congestionné et il n’y a pas d’alternative. Je conseille donc aux organisations d’être vraiment flexibles. Je pense qu’il y en a beaucoup qui essaieront de faire en sorte que tout le monde ne commence pas à la même heure, n’aillent pas dîner à la même heure et ne se retrouvent pas dans les ascenseurs en même temps à la fin de la journée. Donc, en offrant de la souplesse, on peut non seulement désengorger les halls d’entrée et l’espace, mais on peut également décongestionner les transports en commun.

 

Cela dit, si je devais prendre le métro ou un autobus actuellement, je ne m’en ferais pas trop, à condition bien sûr que tout le monde porte un masque. N’oublions pas que la stratégie la plus efficace et la plus importante, plus que la ventilation et la filtration, est le port du masque par tous, parce qu’il s’agit d’un moyen de défense à la source et d’une double couche de protection. Si je porte mon masque et que vous portez le vôtre, nous avons chacun un filtre efficace à 70 %, pour un effet combiné de 91 %. Et c’est plus efficace que toute stratégie de gestion de l’espace et que toute ventilation ou filtration. Une autre chose par rapport aux avions qui affichent des taux élevés de CO₂. J’ai écrit un article à ce sujet suite à une étude, et en fait, la qualité de l’air dans les avions est vraiment très bonne. La partie la plus sûre de votre voyage en termes de transmission de virus est lorsque les systèmes de ventilation de l’avion et de votre siège fonctionnent. On compte vingt changements d’air par heure, la moitié de l’air passant dans des filtres à haute efficacité (HEPA), et il y a très peu de circulations entre les espaces. C’est le temps passé à l’embarquement qui me préoccupe le plus, et il y a probablement des éléments du voyage qui sont plus inquiétant que l’avion, comme les restaurants à l’aéroport et les endroits visités à l’arrivée.

 

M. W. : Une question qui est intéressante, c’est lorsqu’on pense aux enjeux et aux possibilités associés aux immeubles sains du point de vue de l’équité et de l’inclusion. Je pense que certains des premiers gestionnaires à adopter la stratégie d’immeubles sains avaient des immeubles haut de gamme de catégorie A. Comment pensez-vous que l’adoption de cette stratégie pourra se faire à plus grande échelle et inclure une plus grande diversité d’immeubles?

 

J. A. : Je suis content que vous mentionniez cet aspect. C’est une chose à laquelle je pense constamment, parce que si c’est ce qui se produit, le mouvement va certainement échouer. Ce serait certainement un échec si la stratégie d’immeubles sains n’était adoptée que par les gestionnaires d’immeubles haut de gamme qui ont des budgets illimités. Il y a toujours des pionniers, et l’idée est de savoir comment tirer des leçons et s’assurer que la stratégie soit accessible à tous. La devise de l’équipe des immeubles sains de Harvard est la suivante : « La santé de tous les gens, dans tous les immeubles, partout, chaque jour ». La clé de tout cela et la raison pour laquelle nous commençons avec cette base de données probantes, c’est que nous produisons des données scientifiques qui montrent que des immeubles sains donnent de meilleurs résultats. Ensuite, nous travaillons sur plusieurs fronts. Nous essayons d’abord d’entrer par le biais du marché, de sorte que ces changements deviennent la norme. Il n’y a rien de spécial là-dedans, cela ne nécessite pas de déployer de grands efforts. Mon but est de bientôt ne plus avoir de travail en ce qui a trait aux immeubles sains parce que tout le monde aura fait le saut.

 

Nous devons ensuite faire en sorte que les organismes de normalisation adoptent ces normes afin que les paramètres soient codifiés. Prenons l’exemple de la ventilation. L’organisme de normalisation en ce qui touche la ventilation est l’ASHRAE. Lorsque l’ASHRAE établit une norme qui n’est pas fondée sur la santé, les répercussions se font sentir partout. Dans les logements, les logements abordables, les maisons unifamiliales, les écoles. D’ailleurs, ces dernières sont pour la majorité sous-ventilées. Cela se répand partout parce que c’est ce qui devient la norme et c’est ce qui est respecté, et les gens se disent que cette norme doit être acceptable alors qu’en réalité, elle ne l’est pas. Donc vous avez tout à fait raison, le mouvement d’immeubles sains doit être équitable et je pense que la façon d’y arriver, c’est de s’assurer que ces solutions et ces outils atteignent tout le monde dans les différents marchés et que nous influencions les politiques qui ont mené au développement d’immeubles malsains.

 

J’ai parlé de ventilation, mais cela touche tous les aspects. Nous avons besoin de normes sur l’éclairage, sur ce qui est un matériau acceptable et sur les produits chimiques qui se trouvent dans ces matériaux que nous mettons ensuite dans les immeubles. Si on regarde les écoles, sur lesquelles j’ai beaucoup travaillé, il y a des systèmes que nous pouvons mettre en place dans certaines d’entre elles. Certaines n’ont même pas d’eau courante. Il y a donc beaucoup de chemin à faire, et j’espère que les fonds de relance qui arrivent seront utilisés pour trouver des solutions dans des endroits qui n’ont jamais eu les ressources pour le faire, comme ces écoles sans eau courante. Et c’est ce qui se passe dans de nombreux pays, cela représente vraiment une occasion de bien faire les choses. Il y a actuellement des milliards de dollars qui circulent, et il faut les investir dans ce genre de solutions.

 

M. W. : Vous avez parlé d’autres types de propriétés, comme les écoles, les maisons et les immeubles à appartements, en fait, tout ce qui n’est pas un immeuble de bureaux. Entendez-vous des dialogues sur les stratégies d’immeubles sains dans les immeubles à appartements et dans d’autres types de propriétés dans lesquelles les propriétaires institutionnels investissent?

 

J. A. : Absolument. Je me concentre beaucoup sur la productivité des entreprises et des travailleurs, et je pourrais facilement consacrer une heure de plus à d’autres types d’immeubles, y compris les immeubles à appartements résidentiels, où les paramètres sont un peu différents. Nous avons mené des recherches sur les stratégies d’immeubles sains et sur leur incidence sur la qualité du sommeil. La plupart des gens passent probablement un tiers de leur vie à dormir dans une boîte de 10 pieds sur 10 pieds. Et ce que les gens veulent, c’est généralement d’avoir un bon oreiller et un bon matelas. Mais qu’en est-il de la qualité de l’air lorsqu’on dort huit heures par jour dans la même pièce? Et pourtant, ce n’est qu’une arrière-pensée pour les gens. On doit donc penser à des stratégies d’immeubles sains non pas en termes de productivité et de fonction cognitive – ce qui est quand même important –, mais plutôt en termes de santé mentale, de qualité du sommeil et de bien-être.

 

Nous savons que les neuf fondements d’un immeuble sain influencent également ces facteurs, et beaucoup de gens utilisent maintenant le même espace pour le travail et leur vie personnelle, ce qui est un autre élément à prendre en considération. Nous venons de lancer une nouvelle étude à Harvard intitulée « Home Work ». Elle est conçue pour déterminer comment le travail à domicile influence la santé mentale, la santé physique et la productivité, en reconnaissant qu’il n’y a souvent plus de séparation et en essayant de comprendre le rôle que joue l’immeuble dans tout cela. Donc c’est absolument vrai, j’aurais dû mentionner plus tôt, lorsque j’ai parlé de l’immobilier commercial, que ces règles et principes sont universels. Ils s’appliquent également aux écoles, et j’ai fait des heures de présentations à ce sujet. Une meilleure ventilation et des stratégies d’immeubles sains améliorent le rendement des élèves aux tests de mathématiques et de lecture et réduisent les crises d’asthme. Je vous ai montré l’exemple d’un avion, et les mêmes principes fondamentaux s’appliquent à l’air intérieur dans les écoles, les maisons, les bureaux et autres espaces. Certaines études montrent d’ailleurs des répercussions importantes à cet égard.

 

M. W. : Parfait. Certaines personnes aimeraient en savoir plus sur ce que vous avez dit plus tôt sur le fait que la création d’espaces plus sains peut permettre de réduire les charges d’exploitation, mais qu’elle peut également être source d’intérêts conflictuels, particulièrement en ce qui concerne les changements climatiques et les objectifs à l’égard des émissions de carbone. Pouvez-vous nous en dire plus à ce sujet?

J. A. : Oui, c’est un point important en ce moment. Alors, pourquoi y a-t-il un conflit entre la santé et l’efficacité énergétique? Permettez-moi de commencer en énonçant ce qui, selon moi, est un gros problème. Nous ne pouvons pas avoir des immeubles écoénergétiques au détriment de la santé humaine. C’est ce qui se produit depuis longtemps, mais ce n’est pas la seule option. Il n’est pas nécessaire de choisir entre l’énergie et notre santé. Nous pourrions avoir des immeubles parfaitement écoénergétiques, mais où personne ne se présenterait, ce qui ne serait d’aucune utilité.

 

On nous a présenté ce faux choix entre l’énergie et la santé, mais la réalité, c’est qu’on peut avoir les deux. Pensons à l’adoption de systèmes écoénergétiques dans les immeubles, ce qui est un impératif. Les changements se passent davantage du côté du réseau que des immeubles, mais dans tous les cas, les immeubles devront bientôt être dotés de systèmes énergétiques qui ne polluent pas, qui n’utilisent pas les combustibles fossiles. Si nous n’y parvenons pas, nous aurons éventuellement de gros problèmes, et lorsqu’on en arrivera à cela, le coût marginal d’un immeuble qui consomme plus d’énergie diminuera. L’impact environnemental associé à cette consommation d’énergie est moindre. Et nous devons donc garder cela à l’esprit que nous construisons des immeubles qui ont une durée de vie de 50 à 100 ans. En ce qui touche les technologies écoénergétiques des nouveaux systèmes, on peut certainement arriver à réduire l’énergie tout en améliorant la qualité de l’air intérieur.

 

Une autre chose que tout gestionnaire d’immeuble devrait faire, c’est une mise en service, que ce soit une mise en service rétroactive ou mise en service continue. La mise en service, c’est l’équivalent de faire une mise au point de sa voiture, sauf qu’on parle ici des systèmes de l’immeuble. Le Lawrence Berkeley National Lab montre que la plupart des immeubles peuvent économiser en moyenne de 15 à 20 % d’énergie s’ils sont soumis à une première mise en service. Il y a donc des solutions faciles, et ce qu’il faut savoir au sujet de la mise en service, c’est que c’est non seulement positif du côté de l’énergie, mais aussi du côté de la qualité de l’air intérieur. Une mise en service permet au système de mieux fonctionner et de donner les résultats voulus. Mais on constate parfois de la négligence dans les immeubles au fil du temps. Ce sont là des stratégies clés pour essayer de réduire le conflit entre l’énergie et la santé à l’avenir.

 

M. W. : Je sais que LEED a amélioré son processus d’évaluation de la qualité de l’air intérieur grâce à un système de pointage. On retrouve également Fitwel et WELL parmi les organismes de certification. Que pensez-vous de l’analyse comparative qui pourrait se faire à l’avenir par rapport aux immeubles sains?

 

J. A. : C’est un point important. Dans le livre, nous avons consacré tout un chapitre à la certification des immeubles sains, reconnaissant que le mouvement des immeubles écologiques – qui a connu un succès foudroyant et qui a pris de l’importance au cours des vingt dernières années et plus – s’est principalement concentré sur le gaspillage d’énergie et d’eau, mais avec un volet sur la qualité de l’air intérieur. Les systèmes d’évaluation des immeubles écologiques regardent un peu la qualité de l’air intérieur, mais ils ne mettent pas l’accent sur les immeubles sains. Ce n’est qu’un élément parmi tant d’autres. Il était donc inévitable qu’il y ait une augmentation en ce qui a trait à la certification des immeubles sains, et nous parlons particulièrement de deux des plus importants organismes de certifications, Fitwel – créé par l’organisation CDC aux États-Unis et maintenant administré par un organisme sans but lucratif – et WELL, qui est une société à but lucratif de certification d’immeubles appartenant à Delos. Leurs tarifs sont différents, et leur approche respective est très différente en ce qui concerne la définition d’un immeuble sain. Et ce qui est clair, c’est que le marché se dirige vers la bonne direction et que les gens ont de plus en plus la volonté de démontrer que leur immeuble est sain.

 

Comment peuvent-ils le démontrer? Il n’y a pas de vainqueur incontestable. Je pense qu’il y a de la place pour tous ces organismes et d’autres encore et, dans notre livre, nous sommes plutôt neutres, nous ne sommes pas là pour élire un vainqueur. Mais nous établissons certains principes à l’égard de la certification d’un immeuble sain et de ce qu’il faut rechercher. Il faut absolument que les normes de certification soient objectives, flexibles et fondées sur des données scientifiques solides. Regardez ce qui s’est passé au cours de la dernière année avec les données scientifiques qui changeaient presque chaque minute relativement au virus. Ces normes doivent donc être flexibles. Je crois que nous devons intégrer la prise du pouls des immeubles, et nous écrivons dans le livre que le chapitre au sujet de la certification sera celui qui deviendra désuet le plus rapidement, parce que ces deux organismes de certification évoluent et qu’il y en aura probablement d’autres.

 

Voici ce qui me paraît peut-être la partie la plus importante de ce chapitre sur la certification. Lorsque nous parlons de santé, il faut aborder la question différemment. Si on souhaite faire un immeuble écologique et qu’on se trompe dans nos calculs énergétiques, ce n’est pas génial. Mais si on se trompe dans nos calculs en matière de santé, c’est un problème. On n’a qu’à penser à ce qui s’est passé avec Elizabeth Holmes et Theranos. Promettre un immeuble écoénergétique et ne pas arriver à remplir sa promesse est une chose, mais promettre un immeuble sain et rater sa cible en est une autre, car il s’agit de la santé des gens. Ce qui m’encourage, c’est que je vois des entreprises qui prennent cela très au sérieux et qui suivent la science de près pour que leurs employés, leurs visiteurs et leurs clients soient en sécurité et prospèrent dans leurs immeubles.

 

M. W. : Excellent. Eh bien, je pense que nous arrivons à la fin de cette présentation. Nous vous remercions beaucoup de votre temps, Monsieur Allen. Nous remercions également les participants de leur présence et de leurs excellentes questions. Nous ferons un suivi auprès des gens qui ont demandé à recevoir le livre. Je l’ai d’ailleurs bien aimé, c’est effectivement une préoccupation actuelle et je crois que les propriétaires, les locataires et les employés vont consacrer beaucoup d’attention à cette question à l’avenir.

 

J. A. : Merci beaucoup. J’ai beaucoup aimé les questions et je vous remercie de m’avoir invité.

 

M. W. : Excellent, merci à vous.

Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement du portefeuille. Le nouveau coronavirus (COVID-19) perturbe ainsi considérablement les activités commerciales à l’échelle mondiale. Une crise sanitaire ainsi que des épidémies et pandémies futures pourraient avoir, sur l’économie mondiale, des répercussions qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques préexistants, qu’ils soient politiques, sociaux ou économiques. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.

Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.

Les renseignements fournis ne tiennent pas compte de la convenance des placements, des objectifs de placement, de la situation financière ni des besoins particuliers d’une personne donnée. Nous vous invitons à évaluer la convenance de tout type de placement à la lumière de votre situation personnelle et à consulter un spécialiste, au besoin.
Le présent document est réservé à l’usage exclusif des personnes ayant le droit de le recevoir aux termes des lois et des règlements applicables des territoires de compétence; il a été produit par Gestion de placements Manuvie et les opinions exprimées sont celles de Gestion de placements Manuvie au moment de la publication, et pourraient changer en fonction de la conjoncture du marché et d’autres conditions. Bien que les renseignements et analyses aux présentes aient été compilés ou formulés à l’aide de sources jugées fiables, Gestion de placements Manuvie ne donne aucune garantie quant à leur précision, à leur exactitude, à leur utilité ou à leur exhaustivité, et n’accepte aucune responsabilité pour toute perte découlant de l’utilisation de ces renseignements ou analyses. Le présent document peut comprendre des prévisions ou d’autres énoncés de nature prospective portant sur des événements futurs, des objectifs, des stratégies de gestion ou d’autres prévisions, et n’est à jour qu’à la date indiquée. Les renseignements fournis dans le présent document, y compris les énoncés concernant les tendances des marchés des capitaux, sont fondés sur la conjoncture, qui évolue au fil du temps. Ces renseignements peuvent changer à la suite d’événements ultérieurs touchant les marchés ou pour d’autres motifs. Gestion de placements Manuvie n’est nullement tenue de mettre à jour ces renseignements.

Ni Gestion de placements Manuvie, ni ses sociétés affiliées, ni leurs administrateurs, dirigeants et employés n’assument de responsabilité pour quelque perte ou dommage direct ou indirect, ou quelque autre conséquence que pourrait subir quiconque agit sur la foi des renseignements du présent document. Tous les aperçus et commentaires sont de nature générale et ponctuelle. Quoiqu’utiles, ces aperçus ne remplacent pas les conseils d’un spécialiste en fiscalité, en placement ou en droit. Il est recommandé aux clients de consulter un spécialiste qui évaluera leur situation personnelle. Ni Manuvie, ni Gestion de placements Manuvie, ni leurs sociétés affiliées, ni leurs représentants ne fournissent de conseils dans le domaine de la fiscalité, des placements ou du droit. Le présent document a été préparé à titre informatif seulement et ne constitue ni une recommandation, ni un conseil professionnel, ni une offre, ni une invitation à quiconque, de la part de Gestion de placements Manuvie, relativement à l’achat ou à la vente d’un titre ou à l’adoption d’une stratégie de placement, non plus qu’il indique une intention d’effectuer une opération dans un fonds ou un compte géré par Gestion de placements Manuvie. Aucune stratégie de placement ni aucune technique de gestion des risques ne peuvent garantir le rendement ni éliminer les risques. La diversification ou la répartition de l’actif ne sont pas garantes de profits et n’éliminent pas le risque de perte. À moins d’indication contraire, toutes les données proviennent de Gestion de placements Manuvie. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.

Gestion de placements Manuvie

Gestion de placements Manuvie est le secteur mondial de gestion de patrimoine et d’actifs de la Société Financière Manuvie. Nous comptons plus de 100 ans d’expérience en gestion financière au service des clients institutionnels et des particuliers ainsi que dans le domaine des régimes de retraite, à l’échelle mondiale. Notre approche spécialisée de la gestion de fonds comprend les stratégies très différenciées de nos équipes expertes en titres à revenu fixe, actions spécialisées, solutions multiactifs et marchés privés, ainsi que l’accès à des gestionnaires d’actifs spécialisés et non affiliés du monde entier grâce à notre modèle multigestionnaire.

Le présent document n’a été soumis à aucun examen de la part d’un organisme de réglementation des valeurs mobilières ou autre et il n’a été déposé auprès d’aucun organisme de réglementation. Il peut être distribué par les entités de Manuvie ci-après, dans leurs territoires respectifs. Des renseignements supplémentaires sur Gestion de placements Manuvie sont accessibles sur le site www.manulifeim.com/institutional/ca/fr

Australie : Hancock Natural Resource Group Australasia Pty Limited, Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Brésil : Hancock Asset Management Brasil Ltda. Canada : Gestion de placements Manuvie limitée, Distribution Gestion de placements Manuvie inc., Manulife Investment Management (North America) Limited et Marchés privés Gestion de placements Manuvie (Canada) Corp. Chine : Manulife Overseas Investment Fund Management (Shanghai) Limited Company. Espace économique européen Manulife Investment Management (Ireland) Ltd., qui est habilité et régie par l’organisme Central Bank of Ireland. Hong Kong : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Indonésie : PT Manulife Aset Manajemen Indonesia. Japon : Manulife Investment Management (Japan) Limited. Malaisie : Manulife Investment Management (M) Berhad 200801033087 (834424-U). Philippines : Manulife Asset Management and Trust Corporation. Singapour : Manulife Investment Management (Singapore) Pte. Ltd. (société inscrite sous le numéro 200709952G). Corée du Sud : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Suisse : Manulife IM (Switzerland) LLC. Taiwan : Manulife Asset Management (Taiwan) Co., Ltd. Royaume-Uni : Manulife Investment Management (Europe) Limited, qui est habilitée et régie par l’organisme Financial Conduct Authority. États-Unis : John Hancock Investment Management LLC, Manulife Investment Management (US) LLC, Marchés privés Gestion de placements Manuvie (États-Unis) SARL et Hancock Natural Resource Group, Inc. Vietnam : Manulife Investment Fund Management (Vietnam) Company Limited.

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