Les prix de l’immobilier commercial et les risques climatiques
La construction et l’exploitation des immeubles représentent 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre (GES), ce qui signifie que l’immobilier sera très probablement le point de mire pour les gouvernements, les entreprises et les investisseurs qui veulent atteindre la carboneutralité ou d’autres objectifs liés au climat. Entre les grands ouragans et les feux de forêt, les changements climatiques mettent aussi les actifs immobiliers face à des phénomènes météorologiques extrêmes de plus en plus intenses et fréquents. De plus, les entreprises locataires demandent maintenant des immeubles plus durables pour atteindre leurs propres objectifs d’émissions, satisfaire les attentes en matière de durabilité de leurs employés et attirer les talents.
C’est irréfutable : comme c’est le cas pour plusieurs aspects dans nos vies, les changements climatiques affectent de façon considérable les marchés immobiliers.
Les changements climatiques affecteront probablement tous les actifs immobiliers, mais pas de façon égale
Il faut l’admettre, toutes choses étant égales par ailleurs, on peut difficilement dire que l’introduction d’une prime de risque climatique plus élevée n’aura pas d’incidence sur les prix des immeubles commerciaux. Cependant, il est important de noter que la question des prix et du risque climatique est un sujet complexe et qu’il y a beaucoup d’incertitude autour de la réglementation et des dépenses en capital reliées aux changements climatiques. De plus, nous pensons que dans ce cas-ci (immobilier et risque climatique), toutes choses ne seront pas égales par ailleurs.
Le risque climatique est systémique et inévitable dans le marché immobilier, mais, selon nous, son incidence sur les évaluations ne sera pas la même pour tous les secteurs, toutes les régions et tous les immeubles. Certaines mesures peuvent aussi aider les propriétaires d’actifs à composer avec les changements climatiques, et il y aura des occasions à saisir pour ceux qui se sont préparés pour un avenir plus durable.
Les changements climatiques peuvent aussi présenter trois occasions à long terme
Dans le monde de l’investissement, les changements climatiques ont souvent une connotation négative. Après tout, les risques physiques et de transition représentent des défis importants pour l’économie, en particulier pour les actifs immobiliers. Cependant, les changements climatiques ne sont pas qu’une histoire de risques et de défis. En effet, nous pensons qu’il existe trois éléments négligés qui peuvent compenser au moins en partie l’éventuelle baisse des prix qui suit l’augmentation de la prime de risque climatique.
- Une plus grande demande pour les bâtiments écologiques et résilients
- Le resserrement de l’offre sur le long terme
- Les nouvelles sources de revenus
1 Une plus grande demande pour les bâtiments écologiques crée un environnement relativement favorable
Il est essentiel d’atteindre la carboneutralité pour combattre les changements climatiques et limiter la hausse des températures mondiales à moins de 2 °C et de nombreuses sociétés et organisations de différents secteurs se sont engagées à réduire leurs émissions de GES. Si elles veulent une chance de réussir et d’atteindre ces objectifs d’émissions de plus en plus ambitieux, elles devront se montrer soucieuses de l’environnement dans leurs décisions immobilières, que ce soit en tant qu’acheteurs, locataires ou prêteurs. Elles aideront ainsi à faire grimper la demande pour les bâtiments durables relativement à celle pour des immeubles non écologiques.
Des primes vertes sur les loyers et les prix commencent déjà à apparaître partout sur le marché immobilier. Par exemple, sur les grands marchés asiatiques comme Hong Kong, Séoul et Singapour, les immeubles de bureaux de catégorie A qui se conforment à des certifications de durabilité comme LEED ont des loyers jusqu’à 28 % plus élevés que ceux de leurs pairs non certifiés.
Pendant ce temps, sur les marchés immobiliers européens les plus importants, les primes sur les prix des immeubles de bureaux avec une note environnementale sont jusqu’à 29 % plus élevées que celles de bâtiments similaires sans note. De plus, l’écart entre ces prix a considérablement grandi depuis le début de 2019, ce qui indique que la durabilité prend de plus en plus d’importance dans le secteur immobilier.
La durabilité prend de l’importance dans le secteur immobilier
Écart entre les prix de vente des bureaux avec une note de durabilité et ceux des bureaux sans note
Source : MSCI, de mars 2016 à mars 2023. À Londres, les notes de durabilité sont basées sur les bureaux qui ont une certification BREEAM ou LEED, et à Paris, sur les certifications BREEAM, LEED, HQE ou BBC.
Pour les prêteurs, il est de plus en plus urgent de décarboniser leurs portefeuilles de prêt et d’atteindre leurs objectifs d’émissions de GES. Cela signifie qu’ils seront de plus en plus réticents à prêter à des bâtiments à forte intensité de carbone et de plus en plus attirés par des transactions axées sur la durabilité. En d’autres termes, nous pensons qu’avec le temps, les bâtiments écologiques bénéficieront de meilleurs écarts d’emprunt et de conditions plus favorables que les bâtiments non durables.
En résumé, les locataires sont prêts à payer pour plus de durabilité, les acheteurs y accordent de la valeur, et les prêteurs en ont besoin. Avec une telle demande venant d’autant de participants du marché, les actifs immobiliers bien placés devraient voir leurs évaluations augmenter.
2 Les facteurs climatiques ralentissent la croissance de l’offre
Pour les gestionnaires immobiliers, la clé pour assurer un revenu stable et solide et une appréciation constante du capital à long terme, c’est la capacité à fixer les prix. Après la crise financière mondiale, le secteur de la construction immobilière a mis du temps à se rétablir, ce qui a engendré des déséquilibres entre l’offre et la demande grâce auxquels les gestionnaires immobiliers ont pu augmenter les loyers, maintenir des taux d’occupation sains et négocier une hausse des prix de vente au fil du temps. Dans le secteur immobilier, la limitation de l’offre est un moteur essentiel du pouvoir de fixation des prix, et nous estimons que la transition vers un avenir plus durable aidera à restreindre l’offre sur le long terme, pour deux raisons :
● Premièrement, le resserrement de la réglementation et des codes du bâtiment accélèrent l’obsolescence. Les actifs obsolescents sont des immeubles qui ne sont plus conformes aux normes, ne peuvent plus être loués et sont donc exclus du marché. Par exemple, le Royaume-Uni exige maintenant que tous les immeubles locatifs commerciaux aient une note de rendement énergétique de E ou plus, sur une échelle de A à G, sans quoi ils ne peuvent pas être loués. En 2019, New York est devenue la première ville au monde à instaurer des limites d’émissions de carbone sur tous les bâtiments neufs et existants de plus de 25 000 pieds carrés.
La liste de contraintes ne cesse de s’allonger et, selon nous, ce n’est que le début. Étant donné l’importance constante de la décarbonisation, il est très probable que les décideurs du monde entier continueront d’adopter des réglementations climatiques de plus en plus strictes qui auront une incidence sur le secteur immobilier. Par conséquent, les gestionnaires immobiliers doivent faire un choix qui devient de plus en plus difficile : investir et apporter les améliorations nécessaires, ou abandonner les actifs obsolètes. Pendant ce temps, les propriétaires d’actifs conformes à ces normes pourraient voir leur pouvoir de fixation des prix s’accroître.
● Deuxièmement, l’augmentation des coûts de construction et des délais d’exécution retarde l’arrivée des nouvelles offres. Les coûts de construction peuvent varier en fonction du niveau de certification de durabilité, mais les constructions écologiques sont généralement plus coûteuses que celles d’immeubles traditionnels. Par exemple, au Royaume-Uni, les bâtiments écologiques qui ont une note BREEAM« Vraiment bon» ou « Excellent » coûtent 5 à 19 % plus cher à construire que les bâtiments non certifiés. Les délais de construction sont aussi 11 % plus longs dans ces cas.
La construction d’immeubles écologiques offre habituellement des avantages financiers à long terme qui profitent au rendement du capital investi (par exemple, les factures énergétiques moins élevées et les primes sur les loyers), mais ce type d’immeuble exige un investissement initial plus important, ce qui a tendance à freiner l’offre nouvelle et donc à limiter la concurrence. Les gestionnaires immobiliers déjà présents sur les marchés des bâtiments écologiques peuvent donc se montrer plus fermes dans leurs offres et pendant la négociation contractuelle avec les locataires, ce qui leur permet d’augmenter les revenus.
3 Les propriétaires immobiliers peuvent tirer parti de leurs actifs pour générer des revenus d’activités écologiques
Des magasins aux appartements, en passant par les bureaux et les entrepôts, l’immobilier est présent dans presque tous les aspects de notre économie. Cette présence physique unique offre aussi aux gestionnaires immobiliers l’occasion d’utiliser leurs bâtiments pour fournir des solutions climatiques.
Par exemple, les propriétaires de complexes résidentiels peuvent installer des panneaux solaires sur les toits pour aider leurs locataires à réduire leurs factures grâce à l’énergie renouvelable, tout en vendant l’électricité excédentaire à des sociétés de services publics proches pour générer des revenus supplémentaires.
Le marché des véhicules électriques personnels (VÉ) représente une autre source de revenus supplémentaires. Le nombre de VÉ grandit de façon exponentielle et le déploiement de l’infrastructure de recharge publique n’arrive pas à tenir le rythme. Les propriétaires immobiliers sont en excellente position pour combler ce manque. En installant des bornes de recharge sur place, les gestionnaires immobiliers peuvent tirer profit de nouvelles sources de revenu, attirer des locataires et augmenter le taux d’occupation.
Ce type d’initiative demande un investissement important, mais nous pensons qu’avec un peu de créativité, les gestionnaires immobiliers pourront élargir leurs revenus en exploitant un large spectre d’occasions liées au climat, à un coût financièrement logique sur le long terme.
Une augmentation de la prime de risque semble inévitable à mesure que la question de la décarbonisation mondiale prend de l’importance et que les événements climatiques gagnent en intensité et en fréquence. Mais, toutes choses ne seront pas égales par ailleurs. Nous pensons que la transition climatique servira aussi à faire augmenter les primes sur les loyers et les prix de certains actifs immobiliers, tout comme elle limitera l’offre en général et créera des flux de revenus plus diversifiés.
Les gestionnaires immobiliers avertis pourront gérer les risques climatiques
Du point de vue du risque/rendement, nous pensons que le plus inquiétant n’est pas l’introduction d’une prime de risque climatique plus élevée, car elle pourra être en partie compensée par les occasions liées au climat. Le plus inquiétant est en fait le risque de dépréciations majeures en raison du changement climatique. L’International Renewable Energy Agency estime que d’ici 2050, jusqu’à 10 800 milliards de dollars (d’actifs immobiliers pourraient être dépréciés prématurément.
Cependant, nous pensons que les gestionnaires immobiliers peuvent prendre des mesures significatives pour prendre les devants et limiter les dépréciations futures. Plus précisément, nous croyons que la décarbonisation des actifs actuels et l’intégration des facteurs climatiques comme paramètres clés du processus d’évaluation seront très utiles pour éviter la perte de capital.
1 Décarbonisation des actifs actuels
Le changement climatique est l’un des plus grands défis actuels pour les gestionnaires immobiliers, et de nombreux bâtiments devront être améliorés et rénovés pour mieux endurer ses effets. Mais, ces modifications ont un prix et pour préserver le profil de risque/rendement de leur stratégie, les gestionnaires immobiliers doivent éviter de dépenser sans réfléchir sous prétexte de se protéger des changements climatiques. Leurs programmes de dépenses en capital doivent être méthodiques.
Il est donc essentiel de cartographier, de comprendre et de déterminer les risques physiques et les risques de transition de chaque actif afin de concevoir des programmes de dépenses en capital adaptés sur mesure qui pourront gérer les facteurs de risque hautement prioritaires.
Exemples de programmes de dépenses en capital que nous avons établis pour atténuer les risques climatiques
|
Prévision des risques climatiques |
Programmes de dépenses en capital |
Bâtiment A |
Type de risque : risque de transition Augmentation des prix de l’énergie et des taxes sur le carbone |
Nous avons investi dans des systèmes de contrôle innovants pour exploiter l’immeuble plus efficacement.
Cela inclut 150 000 $ pour acheter une technologie de contrôle du bâtiment, qui permet l’optimisation des installations de chauffage, de ventilation et de climatisation, en tenant compte de l’espace occupé en temps réel, ce qui permettra d’économiser de l’énergie et d’émettre moins de GES. |
Bâtiment B |
Type de risque : risque physique Haut risque d’inondations |
Nous avons investi 80 000 $ dans des systèmes de barrières anti-inondation.
Nous avons aussi mis en place des plans de gestion d’urgence qui indiquent les étapes clés que les équipes de gestion immobilière doivent suivre pour contenir les urgences, protéger les occupants du bâtiment et prévenir ou réduire les dommages matériels. |
Source : À titre indicatif seulement.
Près de 80 % des bâtiments actuels existeront toujours en 2050, ce qui signifie que les rénovations ciblées garderont une place essentielle dans les programmes de dépenses en capital des gestionnaires immobiliers au cours des prochaines décennies. Les rénovations se concentreront surtout sur les quelque 65 % de l’énergie utilisée par l’éclairage et les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation; il pourrait aussi être rentable d’améliorer l’isolation, les infrastructures qui soutiennent les énergies renouvelables sur place et les travaux pour une consommation plus efficace.
Dans certains cas, l’évaluation des risques physiques et de transition conclura qu’il vaut mieux se départir du bâtiment. Tous les actifs ne sont pas construits pour l’avenir. Cependant, nous pensons qu’avec des programmes de dépenses en capital sur mesure et des rénovations ciblées, il est possible d’éviter la plupart des dépréciations dues aux changements climatiques, à condition de procéder de façon méthodique et proactive.
2 Adaptation du processus d’évaluation aux changements climatiques
On ne peut pas remanier un portefeuille immobilier du jour au lendemain. Chaque décision a des conséquences à long terme et il est donc essentiel de choisir le bon emplacement et le bon bâtiment. Nous pensons que l’intégration des facteurs climatiques au processus de contrôle préalable et d’évaluation peut favoriser les bonnes décisions sur le long terme.
Par exemple, un marché en manque d’eau ne pourra pas supporter autant de densité (c.-à-d., plus de logements, d’écoles et d’hôpitaux pour accommoder une plus grande population) que les autres marchés au fil du temps. Selon nous, il existe un certain nombre de villes dans cette situation, et l’avantage concurrentiel qu’elles peuvent avoir aujourd’hui diminuera avec les années, car la construction de nouveaux bâtiments nécessaire à son évolution sera restreinte par le manque de ressources en eau.
Les effets des changements climatiques ne se sont pas encore fait pleinement sentir, mais l’ajout des risques physiques et de transition au processus de sélection des bâtiments et des marchés durant la phase d’évaluation pourrait aider les investisseurs à bien estimer la valeur exposée aux risques climatiques. Ils pourront ainsi composer des portefeuilles immobiliers plus résilients.
L’évaluation des facteurs climatiques permet de mieux gérer les risques liés au climat
Source : Gestion de placements Manuvie, 2023. À titre indicatif seulement.
Soyons clairs : nous ne recommandons pas aux gestionnaires immobiliers de se désinvestir de toutes les zones géographiques ou d’ignorer tous les actifs exposés à des risques physiques et de transition liés aux changements climatiques. Cela dit, nous jugeons important de garder l’œil sur tous les risques impliqués, d’être compensés pour ces risques et de tenir compte de la diversification climatique au moment d’ajouter de nouveaux actifs.
Ceteris non paribus
Des événements climatiques aux nouvelles réglementations, en passant par les attentes de durabilité accrue des locataires, les effets des changements climatiques et de la transition vers une économie à faibles émissions de carbone se font de plus en plus sentir sur le marché immobilier. Nous pensons que les gestionnaires immobiliers qui prennent une approche proactive plutôt que réactive seront mieux placés pour gérer les risques climatiques.
Sur le plan de la valorisation, nous croyons qu’il ne faut pas suivre aveuglément le principe de « toutes choses étant égales par ailleurs » lorsqu’on considère les risques climatiques et les prix de l’immobilier. Les risques physiques et de transition représentent peut-être le plus grand défi à long terme pour le secteur immobilier d’aujourd’hui, mais nous pensons qu’il existe des facteurs favorables structurels qui pourront compenser au moins partiellement les effets d’une éventuelle augmentation de la prime de risque climatique. L’augmentation de la demande pour la durabilité, le resserrement de l’offre et les nouvelles sources de revenus sont des occasions liées au climat, et nous pensons qu’elles pourront soutenir les prix à long terme pour les gestionnaires immobiliers qui savent tenir compte des facteurs climatiques.
Renseignements importants
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
Les renseignements fournis ne tiennent pas compte de la convenance des placements, des objectifs de placement, de la situation financière ni des besoins particuliers d’une personne donnée. Nous vous invitons à évaluer la convenance de tout type de placement à la lumière de votre situation personnelle et à consulter un spécialiste, au besoin.
Le présent document est destiné à l’usage exclusif des destinataires dans les territoires qui sont autorisés à le recevoir en vertu des lois en vigueur. Les opinions exprimées dans le présent document sont celles de l’auteur ou des auteurs. Elles peuvent être modifiées sans préavis. Nos équipes de placement peuvent avoir des opinions différentes et par conséquent prendre des décisions de placement différentes. Ces opinions ne reflètent pas nécessairement celles de Gestion de placements Manuvie ou de ses sociétés affiliées. Bien que les renseignements et analyses présentés dans le présent document aient été compilés ou formulés à l’aide de sources jugées fiables, Gestion de placements Manuvie ne donne aucune garantie quant à leur précision, à leur exactitude, à leur utilité ou à leur exhaustivité, et n’accepte aucune responsabilité pour toute perte découlant de l’utilisation des renseignements ou des analyses présentés. Le présent document peut comprendre des prévisions ou d’autres énoncés de nature prospective portant sur des événements futurs, des objectifs, des stratégies de gestion ou d’autres prévisions, et n’est à jour qu’à la date indiquée. Les renseignements fournis dans le présent document, y compris les énoncés concernant les tendances des marchés des capitaux, sont fondés sur la conjoncture des marchés, qui changera au fil du temps. Ces renseignements peuvent changer par suite d’événements ultérieurs touchant les marchés ou pour d’autres motifs. Gestion de placements Manuvie n’est nullement tenue de mettre à jour ces renseignements.
Ni Gestion de placements Manuvie, ni ses sociétés affiliées, ni leurs administrateurs, dirigeants et employés n’assument de responsabilité pour quelque perte ou dommage direct ou indirect, ou quelque autre conséquence que pourrait subir quiconque agit sur la foi des renseignements du présent document. Tous les aperçus et commentaires sont de nature générale et ponctuelle. Quoiqu’utiles, ces aperçus ne remplacent pas les conseils d’un spécialiste en fiscalité, en placement ou en droit. Il est recommandé aux clients de consulter un spécialiste qui évaluera leur situation personnelle. Ni Manuvie, ni Gestion de placements Manuvie, ni leurs sociétés affiliées, ni leurs représentants ne fournissent de conseils dans le domaine de la fiscalité, des placements ou du droit. Le présent document a été préparé à titre informatif seulement et ne constitue ni une recommandation, ni un conseil professionnel, ni une offre, ni une invitation à quiconque, de la part de Gestion de placements Manuvie, relativement à l’achat ou à la vente d’un titre ou à l’adoption d’une stratégie de placement, non plus qu’il indique une intention d’effectuer une opération dans un fonds ou un compte géré par Gestion de placements Manuvie. Aucune stratégie de placement ni aucune technique de gestion des risques ne peuvent garantir le rendement ni éliminer les risques. La diversification ou la répartition de l’actif ne sont pas garantes de profits et n’éliminent pas le risque de perte. À moins d’indication contraire, toutes les données proviennent de Gestion de placements Manuvie. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.
À propos de Gestion de placements Manuvie
Gestion de placements Manuvie est le secteur mondial de gestion de patrimoine et d’actifs de la Société Financière Manuvie. Nous comptons plus d’un siècle d’expérience en gestion financière au service des clients institutionnels et des particuliers et dans le domaine des régimes de retraite, à l’échelle mondiale. Notre approche spécialisée de la gestion de fonds comprend les stratégies très différenciées de nos équipes expertes en titres à revenu fixe, actions spécialisées, solutions multiactifs et marchés privés, ainsi que l’accès à des gestionnaires d’actifs spécialisés et non affiliés du monde entier grâce à notre modèle multigestionnaire.
Le présent document n’a été soumis à aucun examen de la part d’un organisme de réglementation des valeurs mobilières ou autre et il n’a été déposé auprès d’aucun organisme de réglementation.
Il peut être distribué par les entités de Manuvie ci-après, dans leurs territoires respectifs. Des renseignements supplémentaires sur Gestion de placements Manuvie sont accessibles sur le site manulifeim.com/institutional
Australie : Manulife Investment Management Timberland and Agriculture (Australasia) Pty Ltd, Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Canada : Gestion de placements Manuvie limitée, Distribution Gestion de placements Manuvie inc., Manulife Investment Management (North America) Limited et Marchés privés Gestion de placements Manuvie (Canada) Corp. Chine : Manulife Overseas Investment Fund Management (Shanghai) Limited Company. Espace économique européen : Manulife Investment Management (Ireland) Ltd. est régie et réglementée par l’organisme Central Bank of Ireland. Hong Kong : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Indonésie : PT Manulife Aset Manajemen Indonesia. Japon : Manulife Investment Management (Japan) Limited. Malaisie : Manulife Investment Management (M) Berhad, numéro d’inscription : 200801033087 (834424-U). Philippines : Manulife Investment Management and Trust Corporation. Singapour : Manulife Investment Management (Singapore) Pte. Ltd. (société inscrite sous le numéro 200709952G). Corée du Sud : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Suisse : Manulife IM (Switzerland) LLC. Taïwan : Manulife Investment Management (Taiwan) Co. Ltd. Royaume-Unis : Manulife Investment Management (Europe) Limited, qui est régie et réglementée par l’organisme Financial Conduct Authority. États-Unis : John Hancock Investment Management LLC, Manulife Investment Management (US) LLC, Manulife Investment Management Private Markets (US) LLC et Gestion de placements Manuvie Agriculture et terrains forestiers Inc. Vietnam : Manulife Investment Fund Management (Vietnam) Company Limited.
Manuvie, Gestion de placements Manuvie, le M stylisé, et Gestion de placements Manuvie & M stylisé sont des marques de commerce de La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers et sont utilisées par elle, ainsi que par ses sociétés affiliées sous licence.
2964133
