Contrer la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt grâce aux investissements agricoles
Un coup du passé – vraiment?
- Les pressions inflationnistes devraient peser sur la rentabilité financière des agriculteurs, mais les prix des produits de base restent à des niveaux records.
- Les terres agricoles peuvent afficher un rendement stable et résilient dans différents cycles économiques.
- L’évolution des taux d’intérêt et la forte volatilité des marchés au cours des dernières décennies ont poussé les investisseurs à s’intéresser aux catégories d’actif à faible risque et générant un revenu.
Une nouvelle ère : hausse des pressions inflationnistes en période de resserrement de la politique monétaire
L’économie mondiale et les marchés des capitaux ont connu une forte volatilité au cours des derniers mois, avec une hausse des pressions inflationnistes et le début du resserrement monétaire. Pendant deux mois consécutifs (janvier et février 2022), la hausse des prix à la consommation aux États-Unis s’est accélérée et a attend son rythme le plus rapide en 40 ans, l’augmentation des prix (mesurée par l’IPC) atteignant 7,5 % et 7,9 % par rapport à l’année précédente. L’IPC fondamental, après l’exclusion des composantes volatiles comme les aliments et l’énergie, a également augmenté au rythme annuel de 6,4 % en février 2022. La surchauffe actuelle de l’économie a poussé la Réserve fédérale des États-Unis (Fed) à relever les taux d’intérêt, alors proches de zéro, pour la première fois depuis 2018. D’autres facteurs de risque, comme les conflits géopolitiques, devraient encore faire grimper l’inflation et les taux d’intérêt.
L’inflation atteint son plus haut niveau en 40 ans, mais reste bien inférieure à son sommet précédent
Variation mensuelle de l’IPC et de l’IPC fondamental par rapport à l’année précédente
Source : FRED, au 10 mars 2022. IPC désigne l’indice des prix à la consommation.
En cette période d’incertitude, il est important d’adopter une perspective historique de la relation entre le rendement des terres agricoles, l’inflation et les taux d’intérêt pour avoir une vision d’avenir.
La Fed a relevé les taux d’intérêt en mars 2022
Taux effectif quotidien des fonds fédéraux aux États-Unis
Source : FRED, au 23 mars 2022.
Les investissements dans des terres agricoles génèrent d’excellents rendements réels : revue des rendements passés
Les terres agricoles, en tant que catégorie d’actif, ont attiré l’attention des investisseurs au cours des trois dernières décennies. L’indice Farmland du National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) a initialement été créé pour mesurer le rendement des investissements dans les terres agricoles détenues et exploitées par le secteur privé aux États-Unis. Il est largement considéré comme un indicateur approprié du rendement des investissements dans des terres agricoles aux États-Unis. Depuis la création de l’indice NCREIF Farmland en 1991, les terres agricoles aux États-Unis ont généré un rendement annuel moyen de 10,7 %, ce qui correspond au rendement moyen des marchés boursiers américains et internationaux – le rendement annuel moyen de l’indice S&P 500 a été de 12,6 % et celui de l’indice MSCI Monde, de 8,0 %, au cours de la même période1. Les terres agricoles ont également affiché une performance stable au cours de différentes périodes durant les trois dernières décennies, avec un rendement annuel de 8,4 % au cours des années précédant l’éclatement de la bulle technologique (1991-1999), de 14,4 % au cours de la période précédant la crise financière mondiale (2000-2008), et de 9,8 % pendant la période de reprise prolongée qui a suivi la crise financière mondiale (2009-2021). Comparativement au taux d’inflation moyen de 2,4 % par année au cours des 30 dernières années, les terres agricoles ont procuré aux investisseurs un excellent rendement réel.
Les investissements dans les terres agricoles ont généré des rendements positifs sur différentes périodes depuis 1991
Rendements moyens de l’indice NCREIF Farmland (%)
Source : Indice NCREIF Farmland, au 31 décembre 2021. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice.
Les investisseurs recherchent des catégories d’actif susceptibles d’offrir un rendement supérieur à l’inflation pour protéger leurs rendements des pressions inflationnistes. Par le passé, les terres agricoles ont toujours été considérées comme une protection appropriée contre l’inflation. Le rendement des terres agricoles a généralement évolué dans la même direction que le taux d’inflation, avec une faible corrélation entre le rendement de l’indice NCREIF Farmland et l’IPC de 0,6, de 1991 à 2021.
Le rendement des terres agricoles a, par le passé, affiché une corrélation positive avec l’inflation
Corrélation entre l’indice NCREIF Farmland et l’IPC par période
Source : Indice NCREIF Farmland, au 31 décembre 2021. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice.
La corrélation par période entre le rendement des terres agricoles et l’inflation illustre la relation entre le taux de rendement des terres agricoles et le taux d’inflation. Au cours des deux premières périodes (de 1991 à 1999 et de 2000 à 2008), le rendement des terres agricoles a affiché une corrélation positive avec l’inflation, les coefficients de corrélation étant de respectivement 0,20 et 0,28. Au cours de ces deux périodes, les terres agricoles ont généré un excellent rendement, alors que la croissance économique était vigoureuse et l’inflation, supérieure à 2,5 % par année. Après la crise financière mondiale (de 2009 à 2021), cette corrélation est devenue négative, affaiblissant la corrélation globale pendant toute la période sur laquelle le rendement de l’indice NCREIF Farmland a été calculé.
Corrélation dynamique entre le rendement des terres agricoles et le taux d’inflation
La corrélation entre le rendement des terres agricoles et l’inflation a toujours présenté un modèle dynamique, comme en témoigne l’analyse de la corrélation sur des périodes mobiles. Bien que la corrélation ait été principalement positive sur des périodes mobiles, elle est brisée sur certaines périodes d’un an et est devenue négative (p. ex., durant la période qui a suivi la crise financière mondiale).
La corrélation entre le rendement des terres agricoles et l’inflation montre une tendance dynamique aux connotations positives.
Rendement de l’indice NCREIF Farmland et IPC
Source : FRED, au 10 mars 2022. IPC fait référence à l’indice des prix à la consommation.
La corrélation généralement négative de 2009 à 2021 et la corrélation négative survenue à deux reprises au cours de cette période pourraient être attribuées au fait que le rendement des terres agricoles a évolué en direction inverse de l’inflation. La reprise économique qui a suivi la crise financière mondiale a été peu vigoureuse, l’inflation ayant été inférieure à la cible de 2 % au cours de 7 des 13 dernières années. Parallèlement, les terres agricoles ont affiché un excellent rendement au cours de la même période, surtout de 2011 à 2015, l’indice NCREIF Farmland ayant enregistré un rendement à deux chiffres pendant cinq années consécutives. L’écart entre l’excellent rendement des terres agricoles et la faible croissance économique a contribué à la corrélation négative au cours de la période et a réduit la corrélation positive globale de 1991 à 2021. Par conséquent, une corrélation négative peut être due à la capacité d’une catégorie d’actif à dégager un rendement supérieur à la faible croissance de l’économie lorsque l’inflation est inférieure à la cible.
Comparaison du contexte actuel avec les périodes précédentes de forte inflation
La comparaison du contexte actuel à la période précédente de forte inflation permet d’examiner les similarités, ou les différences, dans les causes de l’inflation, ainsi que leur incidence potentielle sur le rendement des actifs. La dernière période de forte inflation a eu lieu de 1979 à 1981, lorsque la variation annuelle des prix a atteint en moyenne 11,7 %. Les facteurs qui ont contribué à la hausse de l’inflation au cours de cette période et ceux qui contribuent à l’inflation actuelle sont différents : actuellement, les principales composantes inflationnistes sont de loin les prix de l’essence, des véhicules usagés et des services publics. Ces prix sont soutenus par la hausse du coût de l’énergie et la perturbation des chaînes d’approvisionnement et ont un effet démesuré sur le taux d’inflation. En revanche, au cours de la précédente période d’inflation, la hausse des prix était répartie sur un plus large éventail de composantes, couvrant l’énergie, les produits de base et les aliments.
Les problèmes touchant les chaînes d’approvisionnement et l’énergie ont un effet démesuré sur l’inflation actuelle
Augmentation de l’IPC pour certaines composantes, de 1979 à 1981 (moyenne) et 2021 (%)
Source : Macrobond, au 15 mars 2022.
Hausse de l’inflation et son incidence potentielle
La montée des pressions inflationnistes devrait peser sur la rentabilité financière des agriculteurs au cours de la prochaine année. Les prévisions du ministère de l’Agriculture des États-Unis concernant les coûts de production du maïs et du soja pour la récolte de 2022 font état d’une augmentation des dépenses en carburant et en énergie (7,4 %), en produits chimiques (6,3 %) et en engrais (9,5 %). Ces trois catégories de dépenses ont représenté au total 59 % du coût total de production du maïs et 47 % du coût total de production du soja en 2020. Ajoutant à l’incertitude, les prix des engrais devraient augmenter en raison de l’invasion de l’Ukraine par la Russie et du fait que celle-ci est un important exportateur d’engrais. En revanche, bien que les prévisions concernant les coûts ont atteint des records, les prix des produits de base restent également élevés : en amortissant l’effet de la hausse des coûts, l’augmentation des prix des produits de base et l’augmentation de la superficie devraient absorber une partie des répercussions négatives, ce qui laissera des marges relativement bonnes aux exploitants.
Le coût de production augmentera en raison de la hausse des prix du carburant, des engrais et des produits chimiques
Augmentation du coût de production du maïs et du soja aux États-Unis de 2020 à 2022 (prévisions, en %)
Source : Macrobond, au 15 mars 2022.
Évolution au fil du temps : relation entre les taux d’intérêt et le rendement des terres agricoles
Aux États-Unis, les taux d’intérêt devraient être relevés plusieurs fois en 2022 et en 2023, jusqu’à ce que le taux des fonds fédéraux atteigne 2 % d’ici la fin de 2023. La relation entre les taux d’intérêt et le rendement des terres agricoles est complexe et évolue au fil du temps. Il ne semble pas y avoir de relation linéaire entre les deux après examen des taux moyens par période : lorsque les taux d’intérêt sont passés d’en moyenne 5,1 % entre 1991 et 1999 à 3,3 % entre 2000 et 2008, le rendement de l’indice NCREIF Farmland a augmenté de 6 % sur une base annuelle, passant de 8,4 % à 14,4 %, respectivement. Cependant, au cours de la période suivant la crise financière mondiale (de 2009 à 2021), les taux d’intérêt et le rendement des terres agricoles moyens annuels ont diminué.
Relation non linéaire entre les taux d’intérêt et le rendement des terres agricoles
Rendement de l’indice NCREIF Farmland et taux d’intérêt moyens par période (%)
Source : FRED, au 23 mars 2022.
En divisant les données sur le rendement selon les périodes définies précédemment, il ne semble pas y avoir de corrélation entre le rendement des terres agricoles et les taux d’intérêt. Bien que la corrélation globale de 1991 et 2021 soit légèrement négative (-0,05), elle a été augmentée par la corrélation très négative observée au cours de la période suivant la crise financière mondiale, pendant laquelle le coefficient de corrélation était de -0,50. Tandis que le taux effectif des fonds fédéraux a été ramené proche de zéro au cours de la période qui a suivi la crise financière mondiale – la Fed demeurant déterminée à adopter une politique monétaire extrêmement accommodante – le rendement des terres agricoles a grandement augmenté en raison de la forte demande de produits et de terres agricoles. L’absence de variation systématique du rendement des terres agricoles en réponse aux fluctuations des taux d’intérêt témoigne de la stabilité et de la résilience du rendement des terres agricoles à différents stades du cycle économique.
La corrélation entre le rendement des terres agricoles et les taux d’intérêt a varié au fil du temps.
Rendements de l’indice NCREIF Farmland et taux d’intérêt
Source : FRED, au 23 mars 2022.
La hausse des taux d’intérêt peut souvent être associée à une baisse de la valeur des actifs; néanmoins, d’autres facteurs contribuent également à la fluctuation de la valorisation des actifs, surtout en ce qui concerne les terres agricoles. La comparaison des taux d’intérêt moyens et de l’augmentation de la valeur de l’indice NCREIF Farmland, mesurée par la moyenne mobile sur une période de cinq ans, montre une déviation intéressante par rapport à la corrélation négative théorique. Pendant certaines périodes, les taux d’intérêt et le taux d’appréciation des terres agricoles ont évolué en sens inverse, comme cela a été le cas de 2011 à 2019. Toutefois, pendant certaines périodes, les taux d’intérêt et le taux d’appréciation ont évolué dans la même direction. Par exemple, au cours de la période allant de 2004 à 2010, la moyenne mobile sur cinq ans des taux d’intérêt et d’appréciation a évolué dans la même direction. Ces observations, qui s’écartent de la théorie, suggèrent que d’autres facteurs entrent dans la détermination de l’augmentation de la valeur des terres agricoles.
La relation entre l’appréciation de la valeur des terres agricoles et les taux d’intérêt n’est pas constante
Moyennes mobiles sur cinq ans des taux d’intérêt et des taux d’appréciation de l’indice NCREIF Farmland
Source : FRED, au 23 mars 2022.
Le marché des terres agricoles repose sur les concepts économiques fondamentaux de l’offre et de la demande : lorsque l’intérêt des investisseurs pour les terres agricoles augmente, la valeur de celles-ci tend à augmenter. La comparaison entre les moyennes mobiles sur cinq ans des taux d’intérêt et du nombre de propriétés de l’indice NCREIF Farmland confirme l’intérêt croissant des investisseurs pour les terres agricoles. Bien que les taux d’intérêt moyens soient passés d’une fourchette de 4 % à 5 % dans les années 1990 à un creux peu de temps après la crise financière mondiale, le nombre de propriétés au sein de l’indice NCREIF Farmland a été multiplié par plus de six depuis sa création, passant de 197 à la fin de 1991 à 1 260 au quatrième trimestre de 2021. L’évolution des taux d’intérêt et la forte volatilité des marchés au cours des trois dernières décennies ont incité les investisseurs à rechercher des catégories d’actif à faible risque et productrices de revenus.
L’intérêt des investisseurs institutionnels pour les terres agricoles a augmenté
Moyennes mobiles sur cinq ans des taux d’intérêt et du nombre de propriétés de l’indice NCREIF Farmland
Source : FRED, au 23 mars 2022.
Nouvelle ère de forte inflation et évolution de la conjoncture monétaire : les perspectives prometteuses des terres agricoles malgré les défis à court terme
L’incidence à court terme de l’inflation et des risques géopolitiques dans certaines régions devrait avoir une incidence sur la production agricole et la rentabilité. L’augmentation des coûts des principaux intrants de la production agricole, comme les engrais, le carburant et l’énergie, devrait peser sur les résultats financiers du secteur agricole, ce qui devrait être partiellement compensé par l’augmentation des prix des produits agricoles et la réduction des problèmes touchant les chaînes d’approvisionnement. Par le passé, malgré l’augmentation des pressions inflationnistes, les terres agricoles ont toujours procuré aux investisseurs une protection contre l’inflation. Les terres agricoles peuvent procurer aux investisseurs un rendement supérieur à l’inflation, comme en témoigne la corrélation positive avec l’IPC observée entre 1991 et 2008. De plus, en période de faible inflation, comme celle qui a suivi la crise financière mondiale, période pendant laquelle le rendement des terres agricoles et l’inflation ont affiché une corrélation négative, les terres agricoles continuent d’offrir aux investisseurs un excellent rendement. Le rendement des terres agricoles devrait également rester positif, malgré le fait que le taux des fonds fédéraux devrait atteindre 2 % d’ici la fin de 2023. Les données antérieures ont montré que le rendement des terres agricoles n’est pas déterminé uniquement par les taux d’intérêt et que la catégorie d’actifs a su attirer l’intérêt des investisseurs dans différents contextes de taux d’intérêt2.
Les terres agricoles restent une catégorie d’actif attrayante. L’intérêt croissant des investisseurs pour les objectifs non financiers, comme les aspects environnementaux et sociaux de leurs investissements, crée une demande supplémentaire pour les terres agricoles : l’intégration de la production agricole aux innovations technologiques donne à l’agriculture une place de premier plan dans les solutions climatiques naturelles. Cela offre aux investisseurs des terres agricoles des occasions supplémentaires, tout en suscitant l’enthousiasme pour cette catégorie d’actif.
1 Macrobond, au 1er mars 2022. 2 Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.
Une version de cet article a été initialement publiée dans Global AgInvesting.
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