Entreposage industriel à l’extérieur : un potentiel peu conventionnel
Les importants changements structurels survenus du côté de la demande pendant l’essor du commerce électronique ont fortement transformé le marché de l’immobilier industriel et stimulé l’innovation dans les actifs spécialisés améliorant l’efficacité de la chaîne d’approvisionnement.
Messages clés
- Les changements survenus du côté de la demande pendant l’essor du commerce électronique ont entraîné des modifications importantes au niveau de l’offre, qui ont eu une incidence sur les stratégies de placement dans l’immobilier industriel. Face au manque d’offre et à la nécessité d’une plus grande efficacité, les stratégies de localisation et les biens immobiliers industriels eux-mêmes ont été amenés à évoluer rapidement.
- La perturbation croissante de la chaîne d’approvisionnement a incité les distributeurs à se tourner vers des solutions alternatives d’entreposage en intérieur et en extérieur, qu’ils ont commencé à adopter de manière plus systématique. Ainsi, l’entreposage frigorifique, les terminaux routiers et les sites d’entreposage industriel à l’extérieur (EIE) sont devenus des sous-secteurs essentiels du marché de l’immobilier industriel.
- L’EIE joue un rôle de plus en plus important dans le processus de la chaîne d’approvisionnement puisqu’il offre une solution d’entreposage alternative pour des types particuliers de marchandises et garantit aux distributeurs un meilleur accès aux ports et aux ménages grâce à des points de transfert supplémentaires qui facilitent les livraisons.
- Le commerce électronique demeure l’un des principaux moteurs de la demande industrielle et d’EIE, et sa présence dans le secteur devrait s’accroître. La très forte croissance et le bon taux d’occupation sont des différenciateurs clés qui rendent les sites d’EIE de plus en plus attrayants aux yeux des industriels.
Intensification de l’innovation en matière de produits dans le secteur de l’immobilier industriel
La gestion de la chaîne d’approvisionnement et le rapprochement des réseaux de distribution sont devenus un enjeu essentiel pour le marché de l’immobilier industriel pendant la pandémie, après l’essor du commerce électronique qui a déclenché un changement structurel important du côté de la demande sur le marché neuf ans plus tôt. L’évolution des tendances démographiques, des modes de consommation et de la stratégie d’approvisionnement, ainsi que les décisions stratégiques urgentes visant à atténuer les risques à court terme liés à la chaîne d’approvisionnement, sont à l’origine de phénomènes importants du côté de l’offre sur le marché de l’immobilier industriel. Voici quelques exemples :
- Croissance des marchés émergents offrant de nouveaux centres industriels;
- Application accrue de la stratégie en étoile;
- Expansion des sous-secteurs industriels ou de l’immobilier industriel de niche/alternatif.
La croissance des marchés industriels émergents a reflété les mouvements migratoires nets de la pandémie. En raison du déplacement de la population vers les marchés de la Ceinture de soleil et des Rocheuses, passant d’environnements urbains plus denses à des zones davantage suburbaines/exurbaines, le besoin de produits industriels supplémentaires s’est fait sentir. De plus, la croissance record des ménages s’est traduite par un pic de l’activité de commerce électronique au pays, en plus de l’augmentation de la demande mondiale dans ce secteur. Cette demande a largement dépassé le stock de produits industriels existant dans de nombreux marchés à proximité des ports et à forte croissance, ce qui a conduit à l’extension des entrepôts secondaires. Les marchés industriels établis dans des zones stratégiques, à proximité de ports fluviaux et maritimes, et dans le centre des États-Unis, ont continué à servir de plaques tournantes. Cependant, confrontés à un manque d’offre et à la nécessité d’une efficacité accrue, les utilisateurs ont commencé à tirer parti des entrepôts secondaires le long des principaux réseaux de distribution vers les centres de population émergents. La stratégie de localisation des industriels a été amenée à évoluer rapidement, et les biens immobiliers industriels eux-mêmes aussi.
Les pressions exercées sur la chaîne d’approvisionnement débouchent sur des solutions innovantes
Dans un premier temps, l’offre de produits du marché industriel traditionnel (c’est-à-dire les entrepôts et les espaces de distribution) s’est accélérée afin de répondre à la demande. Cependant, les perturbations croissantes de la chaîne d’approvisionnement ont entraîné des retards et l’approche « au cas où » des utilisateurs d’entrepôts en réponse à la pression de déploiement des marchandises a conduit à la constitution de stocks afin de répondre aux attentes des consommateurs, ce qui a donné lieu à des niveaux records de consommation et de développement des entrepôts. Ces pressions croissantes sur la chaîne d’approvisionnement ont rapidement été aggravées par d’autres facteurs, tels que l’augmentation des coûts de construction et les pénuries de main-d’œuvre, qui ont ensuite ralenti la livraison des nouveaux entrepôts. Les organisations et les acteurs de la gestion de la chaîne d’approvisionnement ont également évolué afin de garantir l’efficacité de la distribution et ont commencé à explorer des solutions de manière plus dynamique. L’une des principales évolutions a concerné les solutions alternatives d’entreposage en intérieur et extérieur, que les distributeurs ont commencé à exploiter davantage de manière systématique.
De nouveaux actifs pour répondre à la demande d’amélioration de l’efficacité des chaînes d’approvisionnement
Les immeubles de services industriels sont des actifs spécialisés ou des zones construites à cet effet qui complètent l’espace industriel traditionnel en améliorant l’efficacité de la chaîne d’approvisionnement. Au-delà des entrepôts conventionnels et des espaces de distribution, les entrepôts frigorifiques, les terminaux routiers et les sites d’EIE sont devenus des sous-secteurs essentiels du marché de l’immobilier industriel.
Détermination du marché, types et sous-types de biens immobiliers
Déjà présents dans une niche de l’espace industriel, les sites d’EIE ont commencé à attirer l’attention lorsque les prestataires de services logistiques et les distributeurs se sont efforcés de gérer des chaînes d’approvisionnement de plus en plus compliquées pendant et après la pandémie.
L’EIE englobe plusieurs types d’utilisations, notamment les suivants :
- Entreposage général à court terme de produits de consommation;
- Stationnement pour camions, remorques et flottes;
- Entreposage de machines plus lourdes, de matériaux de construction et de conteneurs.
Afin de compléter la disponibilité limitée des entrepôts, l’EIE a pris une place plus importante dans le processus de la chaîne d’approvisionnement en offrant une alternative d’entreposage pour des types particuliers de marchandises et en permettant aux distributeurs de se rapprocher des ports et des ménages grâce à des points de transfert supplémentaires qui facilitent les livraisons. Les sites d’EIE sont généralement situés à proximité des ports maritimes et fluviaux, des installations intermodales/ferroviaires et des aéroports, et souvent dans des zones intercalaires plus denses où l’offre est limitée. La localisation est primordiale.
Tendances du marché industriel et dynamique de l’EIE
Le marché de l’EIE étant encore considéré comme quelque peu alternatif (bien que la part des investisseurs institutionnels augmente), son historique de données sur les marchés est relativement limité. Cependant, les moteurs de la demande et de l’offre d’EIE cadrent avec ceux du marché industriel ou leur sont étroitement liés. Bon nombre des facteurs économiques et démographiques que nous prenons en compte dans le cadre d’études de marché pour analyser les tendances du marché industriel s’appliquent également à l’EIE (par exemple, la formation des ménages, les dépenses de consommation, etc.).
Les moteurs de la demande et de l’offre d’EIE cadrent avec ceux du marché industriel ou leur sont étroitement liés.
L’Industrial Employment Aggregate établi par Oxford Economics est un indicateur de l’embauche sur le marché industriel représentant les emplois dans les secteurs manufacturiers, des services de transport et des services collectifs, et constitue également un indicateur valable de l’activité de l’EIE.
Croissance de l’emploi sur le marché industriel aux États-Unis
La croissance de l’emploi industriel, qui a terminé l’année 2023 en hausse de près de 2 % par rapport à l’année précédente, est en recul par rapport à la croissance de 4 % enregistrée l’année d’avant, mais dépasse toujours sa moyenne décennale de 1,4 %.1 On s’attend à ce que les salaires augmentent à un rythme nettement plus lent durant les cinq prochaines années. Cela reflète probablement les différentes mesures d’efficacité du travail, à la fois en termes de coûts de main-d’œuvre et d’automatisation accrue.
Dans un contexte de réduction de l’emploi, les fondamentaux industriels risquent de ralentir légèrement si l’on en croit la confiance des entreprises. Toutefois, la richesse des ménages semble en mesure de continuer à stimuler la demande de produits, ce qui profitera aux marchés industriels et de l’EIE. L’augmentation des salaires a été en moyenne de 2,3 % au cours des dix dernières années et de plus de 4 % en 2023, les prévisions tablant sur une augmentation de 3,7 % par an jusqu’en 2028.1
Le commerce électronique demeure l’un des principaux moteurs de la demande industrielle et d’EIE. Si le taux de croissance des ventes en ligne en tant que part du total des ventes au détail s’est stabilisé depuis la pandémie, la présence du commerce électronique dans le secteur va continuer à s’accroître. Les ventes au détail totales pour 2023 ont augmenté de 2,1 %, dont 1 118,7 milliards de dollars (15,4 %) pour les ventes en ligne, qui ont augmenté de 7,6 % l’année précédente et de 163 % au cours de la dernière décennie.1
Ventes au détail en ligne en pourcentage des ventes totales
De même, nous pouvons tirer parti d’un historique plus long des données fondamentales de l’exploitation industrielle (par exemple, les taux d’inoccupation et d’absorption, le loyer) pour analyser le marché et le potentiel de rendement pour l’EIE. Après une accélération du marché industriel et de ses sous-secteurs pendant la pandémie, le marché de l’immobilier commercial industriel entre maintenant dans une période de normalisation :
- À court terme, nous avons assisté à une contraction de certains marchés qui s’est manifestée par une baisse des loyers, un ralentissement de la demande et une augmentation du taux d’inoccupation, reflétant les tendances macroéconomiques. Alors que le marché du travail demeure en croissance, l’embauche et l’augmentation des salaires ralentissent, ce qui se traduit par des modes de consommation des entreprises et des particuliers plus stratégiques. Les entreprises et les ménages cherchent en effet à gérer leurs budgets.
- Dans le même temps, les marchés des centres industriels traditionnels continuent d’enregistrer de bons rendements, en particulier les zones intercalaires où l’offre est limitée.
- Les marchés industriels à forte croissance qui ont émergé en raison de l’augmentation de la migration nette, où les promoteurs se sont rapidement concentrés sur l’amélioration des conditions et la réduction des barrières à l’entrée, sont aujourd’hui confrontés à un risque d’offre excédentaire, notamment en ce qui concerne les grandes surfaces.
La demande est en train de ralentir, après avoir atteint des sommets historiques, en particulier pour les grands utilisateurs. L’offre devrait atteindre un niveau record cette année, mais le rythme des livraisons devrait ralentir. (L’incidence sur l’EIE n’est pas non plus très pertinente, car ces grandes surfaces sont souvent situées dans des endroits éloignés et n’ont pas nécessairement le même objectif d’entreposage que l’EIE, qui dépend beaucoup de la localisation.)
Offre et demande industrielles globales aux États-Unis
Le taux d’inoccupation industrielle aux États-Unis a augmenté et atteint 5,7 % à la fin du quatrième trimestre de 2023, contre 3,9 % un an plus tôt, et après un creux de 3,8 % observé au deuxième trimestre de 2023. Les loyers demandés augmentent de 6,4 % par an, ce qui est inférieur au pic de 11,2 % atteint en milieu d’année 2022, mais reste supérieur de 310 points de base à la moyenne à long terme. En outre, sur de nombreux marchés, la croissance des loyers de l’EIE semble dépasser la croissance globale des loyers industriels d’environ deux fois en moyenne. Les loyers de l’EIE ont augmenté de près de 30 % au cours des quatre dernières années et le taux d’inoccupation est passé de 2 % à 3 % au niveau national.
Reflétant sa croissance locative exceptionnelle et son bon taux d’occupation, le rendement de l’EIE bénéficie aujourd’hui de quelques différenciateurs clés par rapport à d’autres solutions industrielles :
OFFRE LIMITÉE
L’EIE n’a pas connu le même essor de l’activité d’approvisionnement et d’aménagement que les centres d’entreposage et de distribution traditionnels. Bien que l’offre d’entrepôts et d’espaces de distribution soit limitée sur les marchés industriels intercalaires et à proximité des ports, il existe un certain potentiel de réaménagement et de rénovation. Le marché de l’EIE est intrinsèquement limité en raison du zonage prohibitif existant et des restrictions de zonage de plus en plus importantes, des recettes fiscales plus faibles et de la quasi-absence d’occasions d’aménagement de nouveaux sites. En outre, lors du récent essor des projets d’aménagement, une grande partie des terrains d’EIE ont été réaffectés à la construction d’entrepôts et d’espaces de distribution. Selon Green Street, environ un tiers des sites intercalaires seront probablement réaménagés au cours de la prochaine décennie. |
EMPLACEMENT STRATÉGIQUE ET CONSIDÉRATIONS RELATIVES À LA LOCATION
Alors que les utilisateurs du commerce électronique, les distributeurs et les prestataires logistiques cherchent à améliorer l’efficacité de leurs portefeuilles immobiliers et de leurs chaînes d’approvisionnement, nombre d’entre eux redimensionnent leurs locaux afin de tenir compte du ralentissement de la migration nette et des changements dans la consommation et souhaitent conserver la souplesse nécessaire pour répondre de manière proactive aux moteurs de la demande. Les sites d’EIE sont habituellement loués à des locataires uniques et offrent une solution à court terme, généralement bien située, qui nécessite moins d’investissements et de gestion qu’un espace construit. |
DEMANDE EXCÉDENTAIRE
L’EIE bénéficie également d’une partie de la demande excédentaire à court terme qui ne peut être satisfaite dans les principaux marchés des centres industriels en raison d’un taux d’inoccupation record. Alors que le taux d’inoccupation augmente sur certains marchés avec une grande proportion de grandes surfaces, les marchés présentant plus de barrières à l’entrée avec de petits et moyens utilisateurs continuent d’enregistrer un bon taux d’absorption. C’est pourquoi ces utilisateurs continuent à rechercher des sites d’EIE supplémentaires dans des endroits clés afin de réduire les coûts de transport. En outre, avec l’utilisation d’entrepôts et de systèmes de distribution plus petits, en particulier sur les marchés de la Ceinture de soleil, les utilisateurs sont de plus en plus contraints d’envisager d’autres stratégies de localisation afin de maintenir l’efficacité de la distribution. Selon CoStar, au cours des 12 derniers mois, sur certains de ces marchés, le volume des locations de petites surfaces a approché le volume total enregistré au cours des quatre années précédant la pandémie. En dehors de la Ceinture de soleil, sur les marchés où les activités manufacturières de pointe se développent, sous l’impulsion des industries des semi-conducteurs et des véhicules électriques, les espaces d’entreposage sont également réaffectés afin de répondre à ces besoins, ce qui incite les utilisateurs à se tourner vers l’EIE. |
INFRASTRUCTURES
L’approvisionnement en eau et en électricité ainsi que les infrastructures locales deviennent des facteurs encore plus importants dans l’expansion de la superficie et de l’accès. L’EIE est une solution viable pour les utilisateurs qui n’ont pas forcément besoin de privilégier l’accès à l’eau et à l’électricité ou qui ne peuvent pas investir le capital nécessaire pour obtenir un site doté de ces caractéristiques, mais qui ont tout de même besoin d’un accès ou d’un point de transfert. |
Les fondamentaux du marché cible sont positifs
D’un point de vue géographique, les marchés industriels à forte croissance de la Ceinture de soleil ont été parmi les plus performants pendant et juste après la pandémie. De nombreux sous-marchés au sein de ces marchés montrent maintenant une normalisation, et dans certains cas, une contraction; cependant, cela reflète en grande partie une activité de l’aménagement record, et, encore une fois, se concentre fortement dans le segment des grandes surfaces. En revanche, les barrières élevées à l’entrée pour l’EIE et l’offre limitée – ainsi que les différenciateurs mis en évidence précédemment – signifient que ce segment de ces marchés et micromarchés continue d’afficher de bons résultats, en particulier dans les métropoles plus anciennes de la Ceinture de soleil dotées d’infrastructures bien développées, telles qu’Atlanta, Dallas/Fort Worth, Nashville et Jacksonville, qui sont stratégiquement positionnées pour afficher des rendements exceptionnels. Ces marchés industriels étaient déjà très performants avant la pandémie, chacun bénéficiant à sa manière de l’essor du commerce électronique. Dans le cas présent, l’EIE continue d’intéresser les utilisateurs industriels en tant que solution d’expansion alternative dans des conditions de marché industriel relativement tendues.
Les principaux facteurs de croissance du marché industriel et de l’EIE sont les suivants :
- Emplacements stratégiques avec accès aux principaux centres de population;
- Combinaison de grands accès interétatiques, maritimes, portuaires intérieurs et intermodaux;
- Croissance économique et démographique solide;
- Climat d’affaires favorable et délocalisations d’entreprises;
- Main-d’œuvre abondante et bon marché;
- Barrières à l’entrée moins nombreuses (à l’exception de l’EIE).
L’EIE continue d’intéresser les utilisateurs industriels en tant que solution d’expansion alternative dans des conditions de marché industriel relativement tendues.
La migration nette et la croissance des ménages devraient stimuler l’EIE
Nous pensons que le marché de l’EIE est prêt à poursuivre sa croissance, en particulier dans les principaux marchés de la Ceinture de soleil. Les moteurs de l’activité du marché industriel établis avant la pandémie et qui ont pris de l’ampleur au cours de cette période ne devraient pas changer. En outre, les mouvements migratoires nets qui ont favorisé l’expansion des marchés en étoile industriels émergents du secteur tertiaire pendant la pandémie ralentissent, au profit des marchés mieux établis de la Ceinture de soleil. Les tendances seront quelque peu divergentes, reflétant les variations de l’offre par marché, à la fois en termes absolus et relatifs et par rapport à la part de marchandises qui sera ajoutée aux stocks. Le flux migratoire net attendu et la croissance des ménages qui devrait continuer à stimuler l’augmentation de l’emploi et des salaires devraient soutenir ces centres industriels et les marchés complémentaires d’EIE.
1 Oxford Economics, données au 1er trimestre de 2024
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