Actifs réels : ne laissez pas les conditions actuelles compromettre votre succès à long terme

Pourquoi augmenter ou initier une allocation aux actifs réels maintenant?

En raison de la récente baisse de valeur de la plupart des actifs à risque, on observe que de nombreux investisseurs hésitent à investir dans des actifs réels privés : en effet, il n’est pas toujours facile de vendre des placements dont la valeur a périclité. Pourtant, en ce qui concerne la répartition des actifs et la gestion des risques, nous soutenons depuis toujours que le moment présent est le meilleur pour prendre des décisions stratégiques et positionner les portefeuilles en vue du succès à long terme. Pourquoi?

Pour constituer un portefeuille bien diversifié et bénéficier d’une évolution en douceur au fil du temps, il est important d’investir dans des classes d’actifs dont le rendement est différent sous les mêmes conditions de marché. Il est tentant d’investir dans les actifs réels uniquement par l’entremise du marché public, compte tenu du récent repli du marché des actions, mais il est préférable de ne pas céder à cette tentation. En effet, les actifs réels publics ont bien des caractéristiques en commun avec les actifs réels privés, mais ils n’offrent pas les mêmes avantages sur le plan de la diversification.

Dans le passé, les actifs réels privés ont été un bien meilleur complément aux actions mondiales que les actifs réels publics. Il ne faut donc pas oublier que si une répartition stratégique reposant sur des actifs réels publics peut sembler intéressante dans notre conjoncture, les portefeuilles axés uniquement sur de tels actifs n’auront pas les mêmes profils risque-rendement que ceux qui contiennent des actifs réels privés. De plus, les marchés financiers sont imprévisibles. Il peut être hasardeux de chercher le point d’entrée idéal, et cela ne constitue pas une bonne gestion du risque.

Source : Gestion de placements Manuvie, du 31 décembre 2007 au 30 juin 2022. Le secteur immobilier public est représenté par l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed. Le secteur des infrastructures publiques est représenté par l’indice Dow Jones Brookfield Global Infrastructure Composite. Le secteur agricole public est représenté par l’indice composé S&P Global Agribusiness. Le secteur des terrains forestiers publics est représenté par l’indice S&P Global Timber and Forestry. Le secteur immobilier privé est représenté par l’indice MSCI Global Quarterly Property. Le secteur des infrastructures privées est représenté par l’indice Burgiss Infrastructure. Le secteur agricole privé est représenté par l’indice NCREIF Farmland Property. Le secteur des terrains forestiers privés est représenté par l’indice NCREIF Timberland Property. Les rendements trimestriels sont calculés en dollars américains.

Agriculture (+4,1 %), infrastructures (+3,5 %), immobilier (+2 %) et terrains forestiers exploitables (+5,1 %) : les actifs réels privés ont enregistré d’excellents rendements au cours du premier semestre de 2022 par rapport aux actions (-20 %) et aux obligations (-13,9 %) mondiales¹. Mais, s'agissant d’actifs réels, ce type de protection du capital n’est pas inhabituel.

Grâce à des flux de trésorerie prévisibles, à des actifs tangibles sous-jacents et à leur rôle essentiel dans notre économie et notre société, l’histoire des actifs réels privés montre qu’ils protègent le capital quand le marché s’effondre, et c'est le cas depuis la crise financière mondiale jusqu’à la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine. Le secteur agricole, en particulier, n’a affiché qu’un seul trimestre négatif depuis 2007, à savoir un recul insignifiant de 0,1 % au premier trimestre de 2020, en pleine pandémie de COVID-19.

Malgré la hausse des préoccupations suscitées par la croissance mondiale et l’inflation, nous pensons que la capacité des actifs réels à composer avec le risque baissier les rend particulièrement intéressants.  

Source : Gestion de placements Manuvie, du 31 décembre 2007 au 30 juin 2022. Le secteur immobilier privé est représenté par l’indice MSCI Global Quarterly Property. Le secteur des infrastructures privées est représenté par l’indice Burgiss Infrastructure. Le secteur agricole privé est représenté par l’indice NCREIF Farmland Property. Le secteur des terrains forestiers privés est représenté par l’indice NCREIF Timberland Property. Les rendements trimestriels sont calculés en dollars américains.

Si la diversification, la protection du capital et l’amélioration de l’accessibilité et de la liquidité sont les principaux arguments évoqués en faveur des actifs réels privés, nous sommes également d’avis que les conditions actuelles du marché (conflit Russie-Ukraine, taux d’inflation élevé, recherche de carboneutralité, resserrement de la politique monétaire) sont propices à l’apparition de facteurs favorables encore inconnus qui propulseront les actifs réels vers de nouveaux sommets.

Sélectionnez  un actif réel ci-dessous pour en apprendre sur ces facteurs favorables.

Les investisseurs immobiliers ont réalisé des gains en capital exceptionnels en 2021 (18 % dans le cas du marché américain²), mais il ne faut pas oublier que l’immobilier est essentiellement une catégorie d’actifs qui génère des revenus, et qu’en fait, ces revenus représentent depuis longtemps plus de 75 % de ses rendements totaux³. Il faut absolument protéger ce potentiel de revenus (surtout par l’entremise de hausses du loyer et de taux d’occupation élevés). Nous estimons que la hausse actuelle des coûts de construction et de financement pèsera sur l’offre, aidant ainsi les propriétaires d’actifs immobiliers à continuer de fournir d’importants revenus aux investisseurs.

Depuis la crise financière mondiale et la lente reprise de la construction qui lui a fait suite (2010-2013), les propriétaires d’actifs immobiliers ont profité de déséquilibres favorables entre l’offre et la demande et d’un grand pouvoir de fixation des prix. En revanche, la faiblesse des coûts de financement a permis aux promoteurs immobiliers de rattraper leur retard ces dernières années, et ces déséquilibres ne sont pas aussi marqués qu’ils l’étaient. Pour maintenir de bons taux d’occupation, les propriétaires immobiliers doivent proposer une offre plus concurrentielle, ce qui se traduit généralement par des dépenses d’investissement plus élevées, des négociations contractuelles plus difficiles avec les locataires et une pression sur les marges.

Les hausses des taux d’intérêt (malgré leur incidence défavorable sur les valeurs immobilières à court terme) et des coûts de construction n’ont pas forcément des effets délétères pour les propriétaires immobiliers à moyen et à long terme. En fait, elles les favorisent en ce qui concerne l’offre, puisqu’elles ralentiront l’activité de construction, limiteront l’offre et réduiront les déséquilibres entre l’offre et la demande.

Du côté de la demande, il faut savoir que l’immobilier constitue une immense catégorie d’actifs, et que la réalité n’est pas la même pour tous les types de biens. En conséquence, malgré le déclin de l’offre nouvelle, attribuable au ralentissement de l’activité de construction, les données fondamentales touchant la demande en ce qui concerne chaque type et sous-type de biens produiront sans doute des variations du taux de rendement dans les différents secteurs de l’immobilier. À titre d’exemple, même si nous croyons que les tendances du travail à domicile et du commerce électronique continueront de poser des difficultés pour les bureaux et les commerces physiques, nous sommes également d’avis que les sous-segments des sciences de la vie (bureaux) et des épiceries (commerces) demeurent attrayants.

Il est à noter que nous prévoyons une forte demande dans le secteur industriel alors que les entreprises reconstituent leurs stocks. En effet, compte tenu des perturbations de la chaîne d’approvisionnement à l’échelle mondiale, les ruptures de stock sont monnaie courante, et malgré l’amélioration de la situation, les choses ne sont pas revenues à la normale d’avant la pandémie.  De plus, nous pensons que de nombreuses entreprises chercheront à garder davantage de produits en stock à titre de précaution afin d’améliorer la résilience de leur chaîne d’approvisionnement, ce qui stimulera encore plus la demande au cours des prochaines années.

La hausse des taux d’intérêt fait certainement des vagues dans le secteur de l’immobilier. Elle suscite des inquiétudes quant aux valorisations à court terme, mais nous pensons que les propriétaires immobiliers bien capitalisés et bien positionnés pourront en profiter à long terme. Les revenus constituent la majeure partie des rendements totaux de l’immobilier, et nous pensons que l’augmentation potentielle du pouvoir de fixation des prix, qui est alimentée par un déséquilibre plus marqué entre l’offre et la demande, aidera les propriétaires à déterminer le montant de leurs loyers, à maintenir les taux d’occupation et, en fin de compte, à continuer de générer des revenus.

Étant donné qu’il compte bon nombre d’actifs qui sont protégés de façon inhérente contre l’inflation et qui ont un excellent pouvoir de fixation des prix, le secteur des infrastructures est souvent envisagé d’un œil favorable en période d’inflation. Cependant, même si les marges et les flux de trésorerie sont protégés par la génération de revenus réglementés et indexés sur l’inflation, les propriétaires d’infrastructures sont touchés par toute flambée inflationniste. En fait, en raison de la hausse des taux afférente, il est désormais beaucoup plus coûteux d’avoir recours à l’endettement pour financer l’expansion des actifs et les nouveaux projets. D’après nous, cela présente des chances intéressantes pour les investisseurs privés qui sont actifs dans le domaine des infrastructures.

Pour juguler l’inflation galopante, la Réserve fédérale américaine et la plupart des banques centrales du monde ont augmenté les taux à un rythme jamais vu depuis des dizaines d’années. Cette forte hausse des taux a des répercussions sur l’infrastructure en particulier, car ce secteur dépend fortement du marché des titres de créance pour financer les projets de très grande envergure qui la caractérisent. Compte tenu de la hausse des taux, les propriétaires d’infrastructures (entreprises, gouvernements ou sociétés d’État) qui cherchent à mettre un actif en valeur ou à construire un nouvel actif pourraient décider qu’un partenariat avec des investisseurs privés susceptibles de fournir des capitaux propres est préférable à l’endettement, qui leur coûterait plus cher.

Il faut aussi savoir que les propriétaires d’infrastructures ne disposent pas de la même marge de manœuvre qu’autrefois pour contracter des dettes supplémentaires : en effet, la pandémie de COVID-19 a obligé nombre d’acteurs publics et privés à émettre des montants substantiels de titres de créance pour maintenir l’économie (gouvernements) ou leurs activités (entreprises). Pour citer un exemple, le gouvernement américain, qui est le plus grand propriétaire d’infrastructures au monde, a vu son ratio dette-PIB bondir de plus de 20 % en 2020. Ces titres de créance ont certes été mis dans un contexte de taux moins élevés et seront donc plus faciles à rembourser, mais il n’en reste pas moins qu’aucun emprunteur ne souhaite perdre le contrôle de son bilan. Compte tenu des niveaux d’endettement record et de la hausse des taux d’intérêt, nous pensons que pour le moment, les gouvernements feront preuve de prudence dans leur gestion de la dette. 

Entre-temps, le réseau d’infrastructures est vieillissant et largement sous-financé : selon une estimation de l’American Society of Civil Engineers (ASCE), le déficit d’infrastructure des États-Unis à la fin de 2020 s’élèverait à près de 2 600 milliards de dollars. Si l’on ajoute à cela le rôle crucial que jouent les actifs d’infrastructure dans bien des aspects de la vie (fourniture d’eau, d’électricité et de services Internet pour les maisons et les entreprises, entre autres services essentiels), il s’ensuit que les propriétaires d’infrastructures ne sont pas en mesure de stopper leurs investissements en attendant une baisse éventuelle des taux d’intérêt. Au contraire, ils sont obligés d’augmenter leurs taux d’investissement : selon l’ASCE, si les États-Unis continuent d’investir à leur rythme actuel, cela coûtera au pays 10 000 milliards de dollars de PIB et plus de trois millions d’emplois d’ici 2039. 

Au cours de la dernière décennie, la propriété des infrastructures à l’échelle mondiale a considérablement changé. Les investisseurs privés jouent un rôle plus important et acquièrent des actifs auprès des gouvernements et des grandes sociétés. Nous croyons que cette tendance devrait se poursuivre, voire s’accélérer, car le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt, d’endettement élevé et de sous-financement des infrastructures est favorable pour les acheteurs et les investisseurs privés, qui peuvent intervenir et fournir du capital grandement nécessaire.

Même si l’augmentation du coût des intrants et la volatilité du prix du bois d’œuvre constituent des obstacles à court terme pour les investisseurs du secteur forestier, nous croyons que le virage carboneutre contribuera au succès à long terme de cette catégorie d’actif. À notre avis, un nombre croissant d’entreprises, des producteurs de pétrole aux promoteurs immobiliers, se tourneront vers les produits forestiers pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre (GES), ce qui se traduira par des revenus plus diversifiés, une demande accrue et, ultimement, une catégorie d’actifs plus résiliente pour les investisseurs en terrains forestiers.

Au cours des dernières années, des pressions croissantes s’exercent sur les entreprises pour qu’elles réduisent leurs émissions de GES. La Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis propose même que toutes les sociétés publiques rendent compte de leurs émissions de GES (en anglais seulement). Bien que les promesses d’atteindre la carboneutralité abondent déjà, on peut dire sans se tromper que si la SEC réussit, le nombre d’entreprises soucieuses de l’environnement augmentera de façon considérable et les répercussions financières du non-respect des engagements seront bien plus importantes.

Les entreprises peuvent toujours faire des recherches, mettre au point des solutions à plus faibles émissions et les déployer, mais acheter des crédits carbone (en anglais seulement) est un moyen beaucoup plus rapide de réduire les émissions de GES déclarées et d’atteindre leurs cibles. Le marché des crédits carbone existe depuis des décennies, mais à mesure que les efforts de décarbonisation se multiplient, la demande annuelle de ces crédits devrait atteindre de 1,5 à 2 gigatonnes de dioxyde de carbone d’ici 2030, soit 20 fois plus que le niveau de 2020. En tant qu’important puits de carbone, les terrains forestiers devraient être bien positionnés pour profiter de cette forte demande de crédits carbone. Du point de vue des investisseurs, cela peut se traduire par une combinaison de revenus qui se diversifie en s’éloignant de la vente traditionnelle de récoltes forestières et qui est donc moins sensible aux fluctuations des prix du bois d’œuvre.

Source: McKinsey, 2021.

Toutefois, les arbres n’ont pas nécessairement à demeurer dans le sol pour faciliter le virage carboneutre. D’un point de vue environnemental, le bois massif est aussi un matériau de construction beaucoup plus écologique que le béton et le ciment (dont la fabrication représente 8 % des émissions mondiales de GES [en anglais seulement]). Dans le cadre de projets de construction en bois massif, le bois stocke le carbone pendant toute la durée de vie du bâtiment, ce qui retarde son entrée dans l’atmosphère. En plus, l’utilisation de bois massif plutôt que de matériaux de construction traditionnels réduit les émissions pendant la construction, ces réductions allant jusqu’à 69 % (en anglais seulement). C’est pourquoi nous croyons que les promoteurs immobiliers et d’autres entreprises opteront de plus en plus pour le bois d’œuvre lorsqu’ils construiront des entrepôts, des bureaux et des immeubles en copropriétés, entre autres, afin de réduire leur empreinte carbone.

Les constructions en bois massif (en anglais seulement) sont de plus en plus populaires, mais nous croyons que ce n’est qu’un début. Les nouvelles technologies et les progrès réalisés en matière de codes du bâtiment permettent maintenant aux constructeurs d’utiliser des structures en bois pour une plus grande variété de projets, même des gratte-ciel. Le plus haut bâtiment en bois massif est une tour de 25 étages à Milwaukee (en anglais seulement), et un projet de tour en bois de 80 étages a été proposé à Chicago (en anglais seulement). Pour les investisseurs du secteur forestier, cela signifie une demande plus diversifiée et plus forte pour le bois d’œuvre à mesure que son utilisation s’étend au-delà des maisons et des petits bâtiments. 

Traditionnellement, les propriétaires de terrains forestiers tiraient leur revenu presque exclusivement de la vente des récoltes de bois; aujourd’hui, ils peuvent toucher un revenu pour ne pas couper leurs arbres. Par le passé, les récoltes de bois étaient utilisées presque exclusivement par le marché de l’habitation; aujourd’hui, elles servent à construire des gratte-ciel. Nous croyons que cette évolution, combinée à la volonté des entreprises et des gouvernements de réduire les émissions de GES, a créé de nouvelles occasions pour les investisseurs du secteur forestier.

En perturbant considérablement la chaîne d’approvisionnement en aliments essentiels comme le blé et en intrants clés comme les engrais, le conflit entre la Russie et l’Ukraine a fait en sorte que la sécurité alimentaire mondiale est très menacée et que l’industrie agricole est dans une situation délicate. Cependant, ces conditions difficiles devraient également inciter les agriculteurs à s’adapter et à trouver des moyens d’améliorer le rendement de leurs cultures tout en limitant les dépenses liées aux intrants. Autrement dit, si le conflit et ses répercussions persistent, les agriculteurs devront, encore une fois, faire plus avec moins, et nous croyons que cela créera des occasions pour les investisseurs privés, car les agriculteurs chercheront probablement à obtenir de l’expertise en matière de gestion et des capitaux pour adopter de nouvelles technologies et bâtir des infrastructures plus efficaces.

La dépendance des agriculteurs à l’égard des engrais leur cause actuellement du mal, car les prix ont plus que doublé au cours des deux dernières années (en anglais seulement), mais c’est aussi un excellent exemple de la façon dont les agriculteurs ont dû faire plus avec moins et s’adapter au changement. L’utilisation d’engrais est un moyen pour les agriculteurs de compenser l’urbanisation massive qui dure depuis des décennies. En d’autres termes, les produits fertilisants ont contribué à améliorer le rendement des cultures et la production alimentaire globale, malgré la migration de certains travailleurs vers les villes et la conversion de terres agricoles à des fins industrielles ou résidentielles. En fait, on estime que sans l’utilisation d’engrais, la population mondiale ne serait que de 3,5 à 4 milliards de personnes (en anglais seulement).

Les agriculteurs n’ont jamais hésité à utiliser tous les outils à leur disposition – les engrais, la robotique, la génétique – pour faire constamment évoluer leurs processus. Nous croyons que les perturbations à la chaîne d’approvisionnement causées par le conflit pourraient forcer le secteur de l’agriculture à accélérer le rythme auquel cette évolution se produit à l’heure actuelle.

Compte tenu des facteurs fondamentaux, comme la forte demande d’aliments sains, l’augmentation du revenu par habitant dans les économies en développement et la perturbation des exportations de cultures de l’Ukraine et de la Russie, nous croyons que les prix des cultures demeureront élevés, du moins à moyen terme. Le principal défi pour les agriculteurs n’est donc pas nécessairement de générer des revenus, mais plutôt de gérer les dépenses et de protéger leur marge. À mesure que le prix des intrants augmente, les agriculteurs devront peut-être envisager des solutions de rechange et de nouvelles approches avant qu’il ne soit trop tard.

Plus facile à dire qu’à faire. Pour réduire leur consommation d’énergie et leur dépendance à l’essence et au diesel, par exemple, les agriculteurs peuvent opter pour des tracteurs électriques, ce qui nécessiterait un capital important. La dépendance à l’égard des engrais est encore plus compliquée, car il existe une forte relation entre le rendement des cultures et l’utilisation d’engrais, et les solutions de rechange pourraient ne pas être aussi efficaces pour le moment. Par conséquent, pour réduire l’utilisation d’engrais, ils devront mettre en œuvre de nouveaux processus et construire des infrastructures plus efficaces afin de réduire le gaspillage d’engrais et des systèmes d’irrigation pour recycler les nutriments, ce qui nécessiterait également beaucoup de capital et d’expertise en gestion. Les investisseurs privés peuvent fournir les deux, et nous croyons que les agriculteurs pourraient de plus en plus envisager des partenariats pour contrôler leurs coûts de production. 

Du point de vue des placements, l’agriculture est en bonne position pour naviguer dans le contexte actuel, principalement grâce au prix élevé des cultures. Cependant, du point de vue opérationnel, le conflit entre la Russie et l’Ukraine a exercé des pressions supplémentaires sur les agriculteurs du monde entier, les obligeant à combler un écart alimentaire tout en faisant face à la hausse du coût des intrants. Il existe des solutions, mais elles ne sont pas bon marché ni faciles à mettre en œuvre, et pour en faire plus avec moins cette fois-ci, les agriculteurs pourraient devoir se fier à l’expertise et aux capitaux d’investisseurs privés.

1 Les actions mondiales sont représentées par l’indice MSCI AC World. Les obligations mondiales sont représentées par l’indice Bloomberg Global-Aggregate. Le secteur immobilier privé est représenté par l’indice MSCI Global Quarterly Property. Le secteur des infrastructures privées est représenté par l’indice Burgiss Infrastructure. Le secteur agricole privé est représenté par l’indice NCREIF Farmland Property. Le secteur des terrains forestiers privés est représenté par l’indice NCREIF Timberland Property. Les rendements sont calculés en dollars américains. 2 Gestion de placements Manuvie, 2021. Le marché immobilier américain est représenté par l’indice NCREIF Fund Index – Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE). 3 Gestion de placements Manuvie, NFI-ODCE, de 1978 à juin 2022. 4 Au mois de juin 2022.