Placements immobiliers favorisant la régénération
Lorsque les investisseurs adoptent une perspective inclusive à l’égard de l’immobilier américain, ils peuvent découvrir une occasion d’une ampleur exceptionnelle de retombées sociales durables à la recherche de rendement. Le cœur de l’occasion est la régénération socioéconomique – une facilitation globale de meilleurs résultats sociaux grâce à des stratégies axées sur le profit qui, selon nous, peuvent préserver et créer une valeur d’actif immobilier à long terme pour les investisseurs et les communautés.
Malgré une croissance à long terme enviable, l’économie américaine n’a pas profité de la même manière à tous les groupes de la société américaine. La croissance favorise de manière disproportionnée les personnes à valeur nette élevée, qui ont bénéficié non seulement d’emplois mieux rémunérés, mais aussi de la création de richesse liée à la possession d’une propriété et d’actifs financiers. Par conséquent, l’accentuation des inégalités socioéconomiques est devenue l’un des plus grands enjeux de notre époque.
Nous considérons comme essentielle la contribution du secteur privé menée par le marché pour faire face à cet enjeu en immobilier, et estimons qu’elle n’a été suffisamment exploitée par le passé. Le déploiement de capitaux sur des micromarchés insuffisamment approvisionnés et mal desservis a le potentiel de produire à la fois un taux de rendement du marché corrigé du risque pour les investisseurs et des résultats sociétaux positifs pour un groupe plus important de parties prenantes.
Grâce à une philosophie d’investissement délibérément inclusive, nous pensons que les investisseurs immobiliers privés à la recherche de rendement peuvent jouer un rôle significatif dans la lutte contre le risque systémique posé par les inégalités socioéconomiques. Un ensemble de disparités limite le développement humain en réduisant l’accès aux services de base tels que la santé et l’éducation; il nuit également au sentiment d’appartenance des gens à la communauté et alimente une méfiance généralisée à l’égard des institutions. Compte tenu de ces réalités, l’approche régénératrice décrite dans cet article devrait être guidée par un impératif socioéconomique qui donne la priorité aux investissements favorisant un développement économique centré sur l’être humain, en particulier dans les communautés historiquement mal approvisionnées et mal desservies. Nous pensons que les investisseurs motivés par la recherche du profit peuvent obtenir un taux de rendement du marché en comblant ce fossé fondamental entre l’offre insuffisante et la demande existante et émergente.
Pourquoi l’investissement dans l’immobilier inclusif est-il judicieux sur le plan financier?
Les préoccupations relatives aux inégalités et aux disparités ne s’arrêtent pas aux questions morales. La recherche révèle que la diminution de la mobilité socioéconomique et la persistance des disparités socioéconomiques étouffent la demande générale et limitent la croissance économique. Le principal moteur de la demande de l’économie américaine est la consommation privée, qui représente environ 70 % de la croissance du PIB. Les familles à revenu faible et moyen ont tendance à consacrer une part beaucoup plus importante de leurs revenus à la consommation, mais leur part du revenu global aux États-Unis a chuté au cours des 50 dernières années.
Les ménages à revenu moyen ont perdu beaucoup de terrain au cours des cinq dernières décennies
Répartition du revenu des ménages américains, selon la catégorie (%)
Source : How the American middle class has changed in the past five decades, Pew Research, 20 avril 2022.
La recherche laisse croire que les dépenses supplémentaires des ménages résultant de l’augmentation de la richesse et de l’équité patrimoniale peuvent stimuler la croissance économique. Une classe moyenne forte et en expansion est corrélée à la croissance de l’emploi, des revenus et de la formation des ménages, qui stimule la consommation de biens et de services et se traduit à son tour par une demande de biens immobiliers. L’amélioration de la stabilité socioéconomique et de la mobilité des ménages à faible revenu pourrait stimuler le potentiel économique et la demande immobilière, en particulier dans les régions où l’offre de logements accessibles et d’autres biens et services est historiquement insuffisante.
L’accessibilité au logement diminue, les risques climatiques augmentent
Aux États-Unis, les familles sont de plus en plus souvent exclues des marchés de l’immobilier résidentiel. À la fin de 2022, les États-Unis avaient connu la plus forte détérioration sur trois ans de l’accessibilité à la propriété. Après la montée en flèche des prix de l’immobilier pendant la pandémie, en partie alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, un grave choc de taux a fait en sorte que les taux d’intérêt hypothécaires ont plus que doublé. Les constructeurs d’habitations résidentielles ont ralenti la construction de nouvelles propriétés, réduisant encore plus l’offre, ce qui a entraîné une hausse de 30 % du prix médian des propriétés existantes. Le coût des logements locatifs a également été touché; l’inabordabilité des logements locatifs a atteint un niveau record en 2023 avec une augmentation de la part des ménages à charge – définis comme des ménages consacrant plus de 30 % de leur revenu au loyer et aux services publics –, qui est passée à 50 %. Les enseignants, les pompiers et d’autres travailleurs essentiels n’ont souvent pas les moyens de se loger convenablement à proximité de leur travail.
L’accès à des logements abordables ou accessibles – dont l’offre est déjà largement insuffisante – est encore aggravé par l’évolution des modèles de promotion immobilière, tant au chapitre du type de logement que de l’emplacement. Par exemple, la migration nette sans précédent vers les marchés de la Ceinture de soleil pendant la pandémie a entraîné des niveaux records d’ensembles domiciliaires. Cependant, pour justifier un nouvel ensemble domiciliaire, les promoteurs doivent généralement demander des loyers à l’avant-plan du marché, à des niveaux supérieurs à ceux de la majorité de la demande locative, c’est-à-dire à des niveaux accessibles pour les ménages à revenu moyen et faible.
Il convient également de noter l’importance de la promotion immobilière sur les marchés à haut risque du point de vue climatique. Les changements climatiques confrontent les populations et les urbanistes à des scénarios actuels et futurs alarmants. Vivre dans des villes qui se réchauffent pose de graves risques pour la santé et le bien-être, tandis que la concentration de logements, d’entreprises et d’infrastructures rend les zones sujettes aux risques de sinistres catastrophiques et de pertes encore plus vulnérables. De Boston à Miami et de Tampa à Galveston, l’élévation du niveau de la mer, exacerbée par l’affaissement des sols s’accélère plus rapidement que le taux moyen dans le monde entier.
Les risques environnementaux ne sont pas ressentis de la même manière par tous. L’héritage des pratiques racistes et désormais illégales en matière de logement, telles que l’exclusion systématique aux États-Unis, a littéralement laissé des parties de certaines villes en proie à la chaleur extrême dans ce que l’on appelle les îlots de chaleur urbains, alors que les quartiers plus aisés restent plus frais grâce à la présence d’espaces verts. Des recherches du Proceedings of the National Academy of Sciences (PNAS) ont montré que les minorités raciales et les populations urbaines économiquement défavorisées sont confrontées à des « inégalités environnementales sur trois échelles géographiques : les quartiers dans lesquels elles vivent, les quartiers limitrophes et les quartiers qu’elles visitent » par rapport aux populations majoritairement blanches et plus aisées. Par conséquent, l’accessibilité au logement, bien que mauvaise pour tout le monde, est pire pour les personnes économiquement défavorisées dans les villes qui ne consacrent pas de ressources substantielles à l’offre de logements accessibles. La crise du logement et de l’environnement est ainsi vécue de manière disproportionnée au-delà des frontières raciales et de classe. Il est donc essentiel que les investisseurs responsables envisagent les changements climatiques sous l’angle de l’équité, en intégrant des stratégies de transition énergétique et de résilience climatique intentionnellement équitables afin de soutenir une transition plus juste.
Le rôle de l’immobilier favorisant la régénération dans les communautés prospères
Dans ce contexte, nous voyons une occasion générationnelle de retombées sociales significatives pour les investisseurs en facilitant un logement plus abordable, en favorisant une résilience climatique et en encourageant la transformation socioéconomique.
En tant qu’investisseurs privés œuvrant pour un avenir plus durable de l’environnement bâti, nous voyons de nombreux avantages à adopter une approche globale des stratégies d’investissement axées sur le rendement :
- Logements pour les ménages à revenu moyen et mixte – L’offre de logements destinés aux ménages à revenu moyen et mixte est un élément essentiel d’une approche de l’immobilier favorisant la régénération. Aux États-Unis, l’offre de logements locatifs abordables pour les ménages à revenu moyen et faible est largement insuffisante. Remédier au déséquilibre entre l’offre et la demande à ces niveaux de revenus constitue une occasion de retombées sociales systémiques pour les investisseurs : favoriser la connexité économique devrait conduire à des niveaux plus élevés de mobilité socioéconomique au fil du temps. Les lotissements à revenu mixte déconcentrent effectivement la pauvreté, en permettant aux logements au taux du marché de contribuer à faire baisser les loyers des logements plus abordables. En outre, les systèmes scolaires publics peuvent bénéficier de la présence de ressources plus importantes et la tolérance à l’égard des différences culturelles, sociales et raciales peut être encouragée.
- L’immobilier axé sur la santé – Nous savons que les résultats en matière de santé sont étroitement liés au statut socioéconomique. Parmi les obstacles qui empêchent les populations à faibles revenus d’accéder aux soins de santé figurent le coût global et la complexité de l’assurance maladie aux États-Unis, les niveaux potentiellement plus faibles de connaissances en matière de santé et la méfiance – ou en raison des différences de langage, l’inaptitude à communiquer adéquatement – envers les professionnels de la santé2. L’amélioration de la disponibilité des soins de santé, et plus particulièrement de la « proximité des prestataires et des établissements de soins par rapport à une personne », pourrait favoriser un meilleur accès aux soins primaires, ce qui s’est avéré être en corrélation avec de meilleurs résultats en matière de santé et la baisse des coûts de santé globaux3. Un lotissement à revenu mixte qui cherche simultanément à établir des établissements de soins de santé de qualité à proximité ou à portée des transports publics pourrait favoriser des résultats plus équitables en matière de santé.
- Une alimentation saine et des services essentiels grâce à un commerce de détail axé sur la nécessité – Il a été bien documenté que l’accès à une alimentation saine est l’une des clés d’une population en bonne santé et de la réduction des inégalités systémiques. L’accès à une alimentation saine est un domaine qui fait actuellement l’objet de nombreuses innovations, notamment créer de meilleurs écosystèmes locaux pour la distribution des aliments et faire appel au système de santé pour développer le potentiel de l’alimentation en tant que médicament et produire des modèles de prescription pour lutter contre les maladies liées à l’alimentation et les maladies chroniques. L’efficacité de ces innovations pourrait être améliorée en augmentant le nombre de centres de vente au détail à vocation communautaire axés sur l’épicerie dans les zones à faible accès alimentaire, à proximité de populations denses et de transports publics.
- Améliorer l’environnement bâti pour favoriser la résilience climatique – Nous intégrons des considérations durables sur le plan environnemental dans toutes nos pratiques d’investissement et de gestion de l’actif dans l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier. Par conséquent, lorsque nous envisageons des projets immobiliers favorisant la régénération, nous cherchons à atténuer l’obsolescence de l’environnement bâti – qu’il s’agisse de projets résidentiels ou d’entrepôts d’industrie légère – ainsi que les risques liés à la réglementation et à la réputation. L’immobilier durable a le potentiel de réduire les coûts d’exploitation, d’améliorer considérablement l’expérience de vie dans le contexte des changements climatiques et d’augmenter la valeur des actifs tout en renforçant la fidélisation des locataires.
- Accès au capital pour les promoteurs locaux sans envergure – Un autre aspect important de l’investissement immobilier favorisant la régénération consiste à intégrer de manière proactive les perspectives et l’expertise des personnes qui vivent et travaillent dans les micromarchés dans lesquels nous investissons. Les promoteurs immobiliers engagés au niveau local, qui ont entretenu des relations avec les acteurs communautaires et politiques, sont idéalement positionnés pour favoriser un consensus lorsqu’ils réalisent des investissements immobiliers qui contribuent à la revitalisation de ces communautés. Ils sont également bien outillés pour cerner les risques qui doivent être atténués afin de générer un taux de rendement du marché corrigé du risque pour ces investissements immobiliers. Dans ce cas, nous soutenons le potentiel de changement transformateur par le biais de coentreprises avec des promoteurs immobiliers qui ont fait leurs preuves, mais qui n’ont jamais pu accéder à des capitaux suffisants pour développer leur plateforme d’investissement.
L’urgence socioéconomique ne fait nul doute
Le besoin d’investissements immobiliers favorisant la régénération est évident et constituera une partie importante d’un effort collectif entre les secteurs public, privé et à but non lucratif pour atteindre les objectifs de développement durable (ODD) définis par les Nations Unies. Mais comme l’indique le Rapport sur les objectifs de développement durable de 2023 des Nations Unies, la promesse implicite dans les ODD « est en péril », soulignant l’élargissement des écarts économiques et l’effet inégal de la crise climatique comme enjeux particulièrement préoccupants. Avec un déficit de financement mondial estimé à 4 000 milliards de dollars par an pour atteindre les ODD d’ici 2030, nous voyons un gouffre de risque béant, mais une occasion essentielle pour les capitaux privés de faire la différence en favorisant la santé et le bien-être et des occasions économiques inclusives en investissant dans des villes durables.
Il est encourageant de constater que le nombre et la taille moyenne des investissements à retombées sociales des investisseurs et des prêteurs ont augmenté de façon spectaculaire ces dernières années, en raison du retard et de l’inversion des progrès dans la réalisation des objectifs mondiaux de durabilité.
L’investissement à retombées sociales prend considérablement d’ampleur depuis quelques années
Croissance de l’actif géré axé sur les retombées sociales
Source : Global Impact Investing Network (GIIN) 2023 GIINSight – Impact Investing Allocations, Activity Performance. Remarque : Ces données représentent un sous-ensemble de 88 personnes ayant répondu au sondage annuel auprès des investisseurs à retombées sociales de 2018 et ayant participé aux dossiers GIINSight pour 2023. Entre 2017 et 2022, l’actif géré axé sur les retombées sociales a connu un taux de croissance annuel moyen de 18 %.
Investir de manière inclusive : soutenir une croissance globale grâce à des investissements axés sur le rendement
Nous pensons qu’investir en mettant l’accent sur la durabilité environnementale et sociale peut à la fois atténuer les risques d’investissement et améliorer le potentiel de rendement corrigé du risque sur des horizons à moyen et long terme. Pour remédier à une promotion immobilière qui aggrave involontairement les inégalités socioéconomiques préexistantes, nous voyons un potentiel de régénération dans la priorité donnée à un développement économique centré sur l’humain, y compris des projets équitables orientés vers les transports en commun à proximité des noyaux d’emploi. En observant les zones métropolitaines des États-Unis, nous voyons de nombreux exemples de micromarchés aux fondamentaux solides où la demande existante et émergente n’a pas été satisfaite par une offre adéquate. Il s’agit également des secteurs sur lesquels les investissements institutionnels axés sur le développement durable peuvent avoir des effets multiplicateurs positifs, notamment l’accès à des logements abordables, à de meilleurs soins de santé, à une alimentation plus saine, à des services essentiels, ainsi qu’à des infrastructures de transport et d’emploi.
Les investissements immobiliers inclusifs qui visent des résultats socioéconomiques plus équitables pour toutes les parties prenantes de la société soutiennent la consommation à grande échelle et renforcent la demande à long terme. Grâce à l’investissement à retombées sociales, nous pouvons non seulement atténuer les risques, mais aussi augmenter le rendement potentiel des investissements axés sur le profit en investissant à la fois dans les lieux et les personnes qui les occupent.
1 Bien qu’elle continue de refléter une ségrégation raciale et des déséquilibres de pouvoir, Atlanta offre un exemple de transformation urbaine positive grâce au développement de communautés à usage et à revenu mixtes. Voir Urban Redevelopment and Housing Values: A Case Study of the Atlanta Beltline, TriCollege Libraries Institutional Scholarship, 2018. 2 Voir Barriers to Health Care Access for Low Income Families: A Review of Literature, 2018. 3 Health Care Access | CDC.
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