L’avenir de l’immobilier : tendances et strategies en matière de technologies de l’information

Les opinions exprimées dans le cadre de ce balado sont celles des intervenants au moment de l’enregistrement et peuvent changer selon l’évolution du marché et d’autres conditions. Ce balado n’est diffusé qu’à titre informatif. Son contenu ne constitue ni une recommandation ni un conseil, impartial ou de quelque nature que ce soit, et ne doit pas être interprété comme tel à l’égard de tout produit ou titre.

Stewart (00:00): Bienvenue à un autre épisode du balado InsuranceAUM.com. Je m’appelle Stewart Foley et je serai votre hôte. Bonjour et bienvenue. C’est un plaisir de vous avoir avec nous. Et c’est la veille de l’Action de grâce. Je veux donc sortir. Je sais que vous entendrez ce balado après l’Action de grâce, mais je tiens à souhaiter à tout le monde une heureuse Action de grâce. Et merci à notre public de nous avoir écoutés. Le sujet d’aujourd’hui est l’immobilier, et je m’en réjouis. Nous n’avons pas parlé d’immobilier depuis un moment, et nous accueillons aujourd’hui Maggie Coleman, cheffe des placements, Immobilier, Amérique du Nord, Gestion de placements Manuvie. Nous sommes ravis de vous recevoir, Maggie. Je regrette que vous ne soyez pas au sommet de votre forme. Je vous remercie donc de votre persévérance et de votre présence parmi nous aujourd’hui.

Maggie (01:07): Eh bien, je suis ravie d’être ici et je souhaite à tous une joyeuse fête de l’Action de grâce! C’est la période de l’année où les enfants sont à la maison et apportent des microbes, en même temps que les vacances.

Stewart (01:19): Oui, cela me semble étrangement familier. Avant de parler d’immobilier, nous aimerions savoir où vous avez grandi et quel a été votre premier emploi, pas le plus chic, et dites-nous un peu comment vous êtes arrivée là où vous êtes aujourd’hui.

Maggie (01:37): J’ai grandi à Indianapolis, Indiana. Ma famille du Midwest est originaire du Tennessee et du Kentucky. Plusieurs membres de ma famille vivent donc dans le Midwest et dans la région du Sud-est. J’ai fait mes études à l’université de l’Indiana et mes études supérieures à l’université de Chicago. Mon premier emploi, lorsque j’étais étudiante, consistait à vendre des chaussures G.H. Bass au centre commercial Glendale à Indianapolis.

Stewart (02:04): Wow.

Maggie (02:04): Il y a longtemps, les nouvelles chaussures en daim de G.H. Bass étaient très populaires, alors j’ai vendu des chaussures. C’était mon premier emploi.

Stewart (02:13): Bien. Avant d’aller plus loin, tout d’abord, j’ai assisté pour la première fois à l’Indy 500 l’année dernière, et c’était un événement extraordinaire.

Maggie (02:23): C’est un événement extraordinaire.

Stewart (02:24): Un événement extraordinaire, et j’ai été surpris par la facilité avec laquelle on pouvait y entrer et en sortir. Plus de 300 000 personnes environ assistent à cet événement. Et c’était vraiment formidable. Nous sommes aussi tous les deux diplômés de l’université de Chicago, donc nous pourrons échanger nos idées plus tard.

Maggie (02:42): Excellent.

Stewart (02:43): Oui. Mais c’est vraiment génial.

Maggie (02:45): Oui, Indianapolis est une ville formidable. Je pense que les organisateurs ont fait beaucoup d’efforts lorsqu’ils ont organisé le Super Bowl. Et oui, l’Indy 500 est l’événement phare de chaque année, qui attire des gens de partout.

Stewart (02:55): Partout.

Maggie (02:55): ... Et c’est une source de fierté pour nous tous, « Hoosiers », comme on appelle les gens de l’Indiana.

Stewart (02:59): Je vous dirai que je suis un grand adepte de course automobile et que je pourrais regarder deux gars faire la course avec des tondeuses à gazon dans le stationnement. Sans aucun scrupule. Je n’attendais pas grand-chose de cette course et de l’événement dans son ensemble, en raison de l’engouement qu’il suscite. Absolument pas. Et je me disais que ça ne pouvait pas être si génial que ça. Mais cela a été exceptionnel. La course a été exceptionnelle, l’expérience a été exceptionnelle. C’était vraiment, vraiment bien. J’encourage tout le monde, même si vous n’êtes pas un amateur de course passionné, à assister à cet événement, c’est tellement intéressant. C’est formidable.

Maggie (03:36): Oui, c’est une belle journée.

Stewart (03:38): Et aussi, les Bass Weejuns étaient les chaussures de prédilection quand j’étais au secondaire, ce qui, je pense, revient à dire que c’est la première chaussure. Personne parmi les autres écoliers ne pouvait s’offrir ces chaussures, et pourtant, c’était la chaussure cool, c’était la Bass Weejun.

Maggie (03:57): Ouais, il fut un temps, où G.H. Bass, qui proposait des chaussures en cuir et en daim, était très à la mode, donc oui.

Stewart (04:07): Oh oui, oui. Et si vous aviez ces chaussures, vous étiez bien plus branché que moi, c’est certain.

Maggie (04:15): Eh bien, je les vendais! Je les vendais.

Stewart (04:17): Exact. Absolument, je comprends. Mais quand je suis allé à l’université, je me suis dit, wow, mes chaussures, je dois améliorer mon niveau de chaussures. C’est un peu triste. Pouvez-vous nous parler un peu de l’environnement macroéconomique actuel? Au lendemain des élections, il se passe beaucoup de choses, beaucoup de volatilité, beaucoup de brouhaha en tout cas. Comment cela influence-t-il vos décisions en matière de placement dans le secteur de l’immobilier?

Maggie (04:45): Je peux vous dire que c’est une période intéressante pour la gestion des placements immobiliers. C’est une période très intéressante pour Manuvie, en particulier. Permettez-moi de vous donner un peu de contexte. J’occupe ce poste depuis un peu plus d’un an, après avoir passé plus de 15 ans dans le secteur du conseil et des placements immobiliers. J’ai donc traversé deux ou trois cycles, et le fait d’assumer ce rôle en plein changement de cycle m’a vraiment fascinée sur le plan intellectuel. Mais je pense aussi que c’était un moment unique pour réfléchir à la possibilité de mettre à l’échelle une stratégie et une plateforme à la manière dont Manuvie cherche à mettre à l’échelle les actifs réels, et en particulier l’immobilier. Un nouveau responsable mondial de l’immobilier, Mark Feliciano, arrivé il y a deux ans, a vraiment remanié les stratégies et la plateforme pour les adapter à l’échelle. C’est un moment très intéressant pour ce processus qui s’inscrit dans un environnement macroéconomique marqué par une forte volatilité et des enjeux de liquidité.

Ainsi, si l’on considère le capital et les capitaux qui ont afflué dans l’immobilier à un moment où le marché se redéfinit, où nous traversons une période de manque de liquidité, où les taux d’intérêt sont plus élevés, où le marché des prêts se replie et, comme nous l’avons évoqué au début de nos discussions, où il y a un manque de visibilité en termes de valorisation, c’est une période tout à fait singulière. Dans l’immobilier, après la crise financière mondiale, environ 46 % de l’attribution et de l’analyse de l’attribution ont été imputés à la compression des taux de capitalisation. Ainsi, en éliminant une dette peu coûteuse et ces liquidités du marché, il faut maintenant réfléchir aux facteurs qui vont stimuler le rendement. Il s’agit donc de croissance des revenus à long terme, d’expertise opérationnelle, de création d’alpha et de différenciation dans la façon dont vous envisagez l’immobilier.

Comme je l’ai dit, c’est un moment privilégié pour effectuer des placements. Et si vous avez des liquidités, vous pouvez être un fournisseur de solutions pour les opérateurs, les promoteurs et les partenaires, qui ont d’excellents antécédents, d’excellents projets, mais qui sont coincés dans ce contexte de taux d’intérêt élevés et ce problème de refinancement créé par le repli des marchés des prêts. Cette situation influe donc sur nos décisions en matière de placement, dans la mesure où elle nous incite à investir des capitaux dans ce contexte. Nous examinons l’ensemble de la gamme des risques. Nous recherchons des points d’entrée qui nous permettent d’obtenir des rendements supérieurs maintenant, sans prendre de risque supplémentaire. Il y a donc beaucoup de choses à faire, mais je pense que nous sommes en période de renouveau, ce qui rend la situation vraiment passionnante et intéressante.

Stewart (07:40): Oui, il semble que ce soit un moment idéal pour être acheteur ou déployeur de capital. À long terme, quelles sont les meilleures possibilités et quels sont les éléments sur lesquels nous devons nous montrer prudents?

Maggie (07:57): Je pense que le secteur de l’immobilier est en transition en termes de perspectives depuis un certain temps. Nous sommes très attentifs à la façon avec laquelle le secteur de l’immobilier et de l’environnement bâti a évolué dans les secteurs en expansion. Et si l’on combine cela avec, encore une fois, ce que les commanditaires recherchent, à savoir une diversification des rendements, une ouverture sur la liquidité et, là encore, une croissance des revenus et de l’alpha, nous pensons que cette occasion se trouve vraiment dans l’analyse des secteurs immobiliers portant sur la manière dont nous utilisons l’environnement bâti, les endroits où nous contribuons à la croissance des revenus à plus long terme et une demande peut-être mal comprise. Je veux dire par là que nous sommes axés sur la recherche, c’est-à-dire que nous adoptons une approche à la fois macroéconomique et microéconomique pour étudier les marchés, et que nous élargissons notre champ d’action à tous les secteurs de l’immobilier. Ainsi, les secteurs industriel et multirésidentiel ont connu des résultats remarquables, mais au-delà de ces secteurs phares, l’utilisation spécifique peut conduire à ce que l’on appelle traditionnellement des secteurs nichés.

On parle alors de l’entreposage industriel extérieur, au sein du secteur industriel, au sein du secteur résidentiel, de l’accessibilité en termes de logement, de la location de maisons unifamiliales, des maisons mobiles, de la réflexion sur ces secteurs de manière plus large. Et puis, bien sûr, on parle d’occasions à long terme et d’autres secteurs nichés, de l’entreposage en libre-service, des centres de données, de tous ces secteurs qui sont vraiment motivés par de vastes thèmes macroéconomiques en tête de tous les esprits lors de toutes les conférences sur l’immobilier. Il s’agit de la démographie, de la numérisation et de l’IA. Le processus de démondialisation en cours, le rapatriement du secteur manufacturier, la restructuration de la chaîne d’approvisionnement, qui a une incidence sur le secteur industriel et la vente au détail, et tous ces facteurs ont étendu la portée du secteur dans une perspective de placement. C’est donc sur le long terme que nous nous réjouissons. Et puis, à court terme, ces points d’entrée qui, comme vous l’avez dit, permettent de déployer des capitaux dès maintenant, vous donnent vraiment l’occasion de trouver les bons partenaires et, encore une fois, d’obtenir des rendements améliorés à ce moment précis en tant que source de liquidité pour les placements dans l’ensemble du secteur.

Stewart (10:23): Il est intéressant, je l’ai mentionné avant notre entretien, que lors de notre réunion annuelle en juin, nous avons réuni une table ronde de cinq personnes sur l’immobilier et personne n’a évoqué la notion d’immobilier de bureaux. Les choses se passent-elles ainsi, quelqu’un a-t-il déjà dû vendre quelque chose? Ou bien attendons-nous de voir comment les choses se dérouleront? Parce qu’il semble qu’il n’y ait pas beaucoup de ventes dans ce domaine. Pouvez-vous nous éclairer sur ce qui se passe actuellement?

Maggie (10:58): Ainsi, nous n’avons pas redéfini la notion d’immobilier de bureaux. Personnellement, et après avoir passé beaucoup de temps avec notre équipe Recherche, Monde, nous pensons que l’immobilier de bureaux a sa place dans un portefeuille diversifié. Nous avons donc une vue d’ensemble sur laquelle nous travaillons chaque année. Ainsi, la perspective de l’immobilier de bureaux, à mon avis, présente de nombreuses caractéristiques similaires à celles qu’a connues le commerce de détail il y a 10 ou 15 ans avec la transition vers le commerce électronique. On assiste donc à une transition au sein de l’immobilier de bureaux. C’est vrai. Je pense qu’il y a eu un manque de précision et de clarté en ce qui concerne l’évaluation, parce qu’il n’y a pas eu énormément de volume d’échanges et d’opérations. Nous possédons des immeubles de bureaux, nous avons vendu des immeubles de bureaux récemment, et je pense que de notre point de vue, il s’agit toujours d’une analyse par actif. S’agit-il d’un bien immobilier qui serait considéré comme standard ou non?

S’agit-il d’un bien immobilier qui pourrait être cédé à un utilisateur, à un propriétaire-utilisateur? Y a-t-il une possibilité de transformation? Et encore une fois, tous ces thèmes, selon moi, dans les discussions sur les immeubles de bureaux, sont en quelque sorte des vagues. Il y a donc eu une grande vague de discussions sur la façon dont tous les immeubles de bureaux pourraient être convertis en immeubles multirésidentiels. Puis, nous avons entendu dire qu’il ne s’agissait pas d’une solution universelle pour tous les immeubles de bureaux. Parfois, cela fonctionne, parfois non. Certaines personnes ont obtenu d’excellents résultats dans la transformation d’espaces de bureaux; d’autres ont connu des difficultés. De nouveaux espaces de bureaux sont construits dans des marchés très porteurs et sont loués dans des endroits comme New York à des prix records. Il y a donc clairement un intérêt pour les nouveaux espaces de bureaux de haute qualité sur les marchés qui soutiennent la croissance des loyers. Encore une fois, il s’agit d’une analyse par actif pour les acquisitions et les cessions de bureaux et la constitution de portefeuilles. Je ne pense pas que cette question ait été au centre de toutes les discussions.

Je pense que l’on a beaucoup parlé du retour au bureau pendant la période qui a suivi la pandémie, et je crois que les gens ont fini par se lasser du sujet, mais je pense qu’il s’agit encore une fois d’une situation hybride. Nous sommes donc de retour quatre jours par semaine et la plupart des gens sont de retour entre trois et quatre jours par semaine. Il y a, je pense, une réflexion sur l’occupation en théorie par rapport à l’occupation réelle dans les bureaux. Mais je pense que ce phénomène n’a certainement pas disparu. Il ne disparaîtra pas. Je crois que les choses deviendront un peu plus élaborées et que les propriétaires de portefeuilles devront rapprocher chaque actif de bureau de ce qu’il représente au sein de leur portefeuille et de l’ensemble des occasions qui s’offrent à eux. Mais encore là, nous n’avons pas fait de compromis. Nous faisons des placements dans des immeubles de bureaux neufs et dans des immeubles de bureaux de la nouvelle économie. Ainsi, notre perspective à long terme est que ces actifs auront leur place dans un portefeuille.

Stewart (14:03): Pour répondre à votre question, j’habite en banlieue d’Austin et il y a des grues.

Maggie (14:08): Oui.

Stewart (14:08): Il y a des grues à Austin.

Maggie (14:10): Oui. Et des sièges sociaux sont relocalisés à Austin. Et je pense que lorsque les gens échangent avec leurs équipes, il y a la camaraderie, il y a la formation des jeunes membres de l’équipe, et tout cela se passe dans le cadre du bureau. Comme je l’ai dit, j’ai des enfants en bas âge. J’aime aller au bureau. Je suis plus productive. Je fais partie de ces personnes qui sont plus productives dans un bureau. Je pense donc que cette question a fait couler beaucoup d’encre, mais la conciliation se fera au cas par cas, actif par actif. Et je pense que les commanditaires reconnaissent les difficultés liées à la valorisation. Je crois que beaucoup des grands fonds Odyssey ont été restreints en raison de questions de valorisation, mais les commanditaires comprennent les défis posés par les valorisations, et je pense qu’ils recherchent des liquidités dans cette perspective et qu’ils essaient vraiment de connaître les chiffres réels, afin de pouvoir remettre les pendules à l’heure et aller de l’avant.

Stewart (15:04): J’apprécie vraiment votre volonté d’en parler de manière aussi approfondie. Merci infiniment. Lorsque vous pensez à la gestion des risques dans le portefeuille, pouvez-vous nous parler de votre approche et de la situation actuelle du portefeuille en termes de tolérance au risque?

Maggie (15:22): Quand on pense à la gestion des risques, je pense qu’elle s’étend de l’approche du risque à la constitution du portefeuille. Encore une fois, il me semble que nous avons fait d’énormes changements au sein de notre propre portefeuille pour diversifier les catégories d’actifs dans l’immobilier, pour soutenir une partie de la gestion du risque et pour atténuer une part des écarts de rendement grâce à la diversification. Du point de vue du processus de placement et de la gouvernance, Manuvie dispose d’un processus de gestion des risques assez rigoureux qui, je pense, se reflète dans nos portefeuilles et dans la façon dont nous prenons nos décisions de placement. Cela signifie qu’il faut tenir compte du risque au niveau du portefeuille et de l’actif, qu’il s’agisse du risque de revenu, du risque d’obsolescence ou d’un programme de risque climatique et de facteurs ESG assez détaillé qui existent depuis longtemps au sein de Manuvie pour l’ensemble de la plateforme immobilière. Ces éléments sont donc imbriqués dans notre recherche et notre stratégie, dans nos opérations, dans nos décisions de placement et dans la gestion de nos portefeuilles.

En fin de compte, nous examinons nos portefeuilles tous les trimestres et nous procédons à une analyse des cellules de maintien du risque. Une fois encore, nous évaluons continuellement le risque dans cette chaîne de rétroaction que nous avons créée dans notre processus. Il s’agit certainement d’un élément central de notre travail. Encore une fois, je pense que dans le secteur de l’immobilier en général, à ce stade du cycle, la diversification des revenus et des secteurs est un moyen de gérer le risque. Tout au long du cycle de risque, nous avons des stratégies qui sont de nature fondamentale, et d’autres qui sont de nature opportuniste. Et nous pensons, encore une fois, à cette capacité actuelle. Si vous pouvez être attentif en tant que fournisseur de liquidités et mettre en place les bons points d’entrée, vous serez bien récompensés pour avoir maintenu le cap sur cette partie du spectre des risques et vous pourrez gagner quelques centaines de points de base supplémentaires, peut-être sans prendre de risques supplémentaires. Je pense donc que vos rendements rajustés au risque sont actuellement très élevés, compte tenu de la volatilité et du manque de liquidités sur les marchés immobiliers.

Stewart (17:43): Vous avez mentionné les facteurs ESG il y a un instant. Il est intéressant de constater à quel point un sujet comme celui-là est parfois politisé et qu’il est question de développement durable, d’investissement à retombées sociales et ainsi de suite. Je pense que d’une manière ou d’une autre, les résultats des élections sont liés à cela. Alors, comment intégrer le développement durable ESG et l’investissement à retombées sociales? Comment l’intégrez-vous dans votre processus?

Maggie (18:10): Manuvie est une société canadienne de longue date qui opère sur les marchés canadiens. Nous sommes là depuis plus de 100 ans. Nous sommes présents en Amérique du Nord et dans la région Asie-Pacifique. J’en parle parce que je pense que les facteurs ESG font partie de notre philosophie d’investissement depuis très longtemps. Du point de vue de l’immobilier, les considérations liées aux facteurs ESG et les indicateurs de rendement sont désormais ancrés assez profondément dans notre diligence raisonnable. Je pense que j’ai mentionné le niveau d’attention accru autour des risques climatiques. Nous tenons ainsi compte du risque climatique dans toutes nos décisions de placement, mais d’une manière générale, je dirais que 90 % de notre portefeuille mondial est certifié par une agence indépendante en matière de construction écologique. Nos deux fonds canadiens obtiennent la certification de bâtiment 100 % écologique. Notre compte général, notre bilan, a été classé premier par le GRESB Amérique du Nord en termes de diversification, dans les secteurs diversifiés. Atteindre de tels niveaux fait donc partie de notre ADN depuis longtemps.

Nous avons des objectifs accrus, je crois, de 40 %, en matière de limitation des gaz à effet de serre d’ici 2035. Nous faisons donc évoluer ces objectifs en fonction de notre empreinte écologique. C’est donc une tradition de longue date que nous avons mise en œuvre au fil du temps, indépendamment de la politique et des changements d’administration. Je pense qu’il est important que les commanditaires le reconnaissent, et je pense qu’il y a beaucoup à dire sur les grands titres. Mais je pense qu’en fin de compte, cela influe sur le rendement. Ainsi, quand les commanditaires peuvent comprendre ce que ces risques que nous évaluons peuvent causer pour les sorties ou le rendement, je pense qu’il est vraiment important pour eux de pouvoir endosser les facteurs ESG et comprendre comment ils peuvent améliorer le rendement, ainsi que les considérations à prendre en compte pour atténuer le risque.

Stewart (20:02): C’est très utile et je pense réellement qu’il est vrai que l’on ne peut pas atteindre les objectifs que l’on s’est fixés si l’on a commencé à y voir récemment. Il faut que ce soit ancré dans votre entreprise. Et je pense qu’il est intéressant que vous disiez que la politique n’est pas un élément du programme. C’est ce que nous faisons. Donc, quand on regarde ce qui se passe aujourd’hui, c’est une question un peu difficile, mais quel est le principal défi auquel vous devez faire face aujourd’hui et comment le relevez-vous? Nous en avons encore quelques-uns, mais je voudrais vous donner l’occasion de parler des défis à venir.

Maggie (20:38): Je pense que chaque gestionnaire de placements est confronté à une multitude de défis, et il est donc difficile de dégager le principal d’entre eux. Il y a deux choses qui nous préoccupent le plus en ce moment. D’une part, nous avons des objectifs ambitieux pour développer notre plateforme à l’échelle mondiale. Il s’agit donc de savoir comment se distinguer sur le marché. Comment permettre à vos portefeuilles et à vos plateformes de se différencier? Nous avons évoqué un peu la manière dont nous procédons en augmentant notre exposition aux secteurs alternatifs.

En fin de compte, je crois qu’il s’agit aussi de prendre du recul et, pour chaque décision, de traiter vos commanditaires et vos partenaires selon une approche axée sur le partenariat. Cela implique donc des décisions difficiles et qui, du reste, auront une portée à long terme, mais qui pourront se répercuter sur le court terme. Il s’agit donc de trouver un équilibre entre la volonté de ne pas freiner la croissance et la gestion de ce que nous appelons, comme je l’ai dit, une approche fondée sur le partenariat, et qui fait partie de notre ADN. Ainsi, je ne crois pas qu’il s’agisse vraiment d’un défi immédiat. Il s’agit simplement d’une philosophie constante. Nous réfléchissons donc beaucoup à ce que signifie la gestion au jour le jour. Par ailleurs, comme je le mentionnais, je crois qu’il y a les défis liés à la volatilité, les défis liés à la gestion des risques dont nous avons parlé, que nous connaissons et auxquels nous sommes très, très, très attentifs à l’heure actuelle.

Stewart (22:15): C’est formidable, merci. Quels sont donc les secteurs émergents ou ceux qui, selon vous, représentent de bonnes occasions pour les cinq ou dix prochaines années? Quelles sont, selon vous, les perspectives en dehors des États-Unis?

Maggie (22:34): Au-delà des États-Unis, nous nous concentrons fortement sur la région Asie-Pacifique et sur la croissance de cette région. Cette dynamique s’explique en grande partie par les changements démographiques que connaissent ces marchés et par l’institutionnalisation croissante de certains secteurs, notamment les centres de données, les logements multirésidentiels et résidentiels. Nous avons abordé brièvement le thème du logement et du logement abordable, qu’il s’agisse de logements locatifs multifamiliaux ou unifamiliaux, de maisons préfabriquées ou de maisons mobiles. Tous ces éléments se manifestent à l’échelle mondiale. Par conséquent, cette priorité accordée à l’accessibilité et aux conditions de vie constitue une source de demande à long terme dans le monde entier, et en particulier dans la région Asie-Pacifique.

De même, l’évolution vers des noyaux régionaux pour le secteur industriel se manifeste également en Asie. Il s’agit donc de thèmes similaires, mais les marchés émergents sur lesquels nous nous concentrons actuellement, en plus de l’Amérique du Nord, sont ceux de l’Asie-Pacifique. Sur le plan de la recherche, comme je l’ai indiqué, nous procédons à une analyse de la demande au niveau du micromarché, c’est-à-dire bloc par bloc. Il faut donc parfois se pencher sur le tableau d’ensemble de ce qui est en train d’émerger, mais aussi trouver des sous-marchés et des endroits où la demande est tout simplement mal comprise. C’est là que se trouvent les occasions d’accéder à des données uniques ou à des données sur des secteurs qui n’ont pas été institutionnalisés, et de commencer à rassembler ces données.

Stewart (24:17): C’est intéressant parce que je suppose que lorsque vous avez parlé des marchés émergents, il s’agissait de ceux situés en dehors des États-Unis. Mais y a-t-il des régions à l’intérieur des États-Unis qui, selon vous, représentent également des occasions émergentes?

Maggie (24:28): Oui. La situation varie d’un secteur à l’autre et, comme je l’ai dit, d’un bloc à l’autre. Je pense qu’il y a beaucoup de communautés qui n’ont pas eu, par exemple, accès à des soins médicaux de qualité ou à des sources d’alimentation de qualité. Il peut y avoir de bonnes raisons de construire une épicerie, un commerce de détail ou un cabinet médical. Là encore, il s’agit d’aller au-delà des manchettes sur la surabondance de l’offre sur tel ou tel marché et de comprendre où l’offre a disparu, où l’offre a fait défaut, et où se trouve la demande. C’est pourquoi nous nous intéressons à l’émergence des données plutôt qu’aux thèmes qui font l’objet des manchettes. Nous sommes présents sur tous les marchés, dans le sud des États-Unis (« Sun Belt »), le long de la côte et au Canada. Notre approche des marchés canadiens est régionale et selon moi, nous passons beaucoup de temps à réfléchir à la croissance de l’immigration qui a des répercussions sur une partie de la demande canadienne. Il s’agit donc pour nous d’obtenir des données sur ce que nous pensons être des occasions émergentes.

Stewart (25:27): Excellent. J’ai beaucoup appris sur l’immobilier aujourd’hui. Je suis vraiment reconnaissant que vous ayez pris le temps de nous parler.

Maggie (25:34): C’est un plaisir. Oui.

Stewart (25:35): J’ai quelques questions amusantes à vous poser avant de terminer. D’habitude, je pose cette question un peu différemment, mais la voici : quel est votre meilleur conseil pour faire progresser les choses et soutenir la prochaine génération de leaders dans les placements? L’une des choses que nous faisons n’a pas encore été annoncée officiellement, mais je pense que lorsque je le dirai, elle le sera. Nous travaillons à l’obtention du titre de gestionnaire d’actifs d’assurance agréé. En effet, bien que les assurances représentent 30 % des actifs investis dans le monde, on ne trouve nulle part la possibilité d’apprendre à gérer cet argent. Nous avons donc un partenaire et nous travaillons actuellement à l’élaboration d’un programme de formation à cet effet.

Je pense qu’une partie du défi lié à la diversité, à l’équité et à l’inclusion réside dans le fait qu’il ne s’agit pas tant d’offrir des programmes différents aux gens que de leur faire connaître les possibilités qui s’offrent à eux. J’ai grandi sans savoir que tout cela existait. Je ne savais pas qu’il existait des investisseurs institutionnels dans l’immobilier. Je n’avais aucune idée de l’existence de la gestion des actifs d’assurance. Vous voyez? Et pour une raison ou une autre, je l’ai découvert. Mais il semble que la question soit de faire prendre conscience aux gens des possibilités qui s’offrent à eux. Mais que pensez-vous de la prochaine génération?

Maggie (26:59): Je suis entièrement d’accord avec vos commentaires, et il est intéressant de noter que je n’avais pas conscience de la nature de ce secteur et que je ne connaissais rien à l’immobilier commercial lorsque j’ai débuté dans ma carrière. En plaisantant, si vous demandez à mes parents ce que je fais, ils n’en ont aucune idée. Cela ne faisait tout simplement pas partie de notre famille. Personne n’était gestionnaire de placements, personne ne faisait fructifier l’argent. Ma mère était directrice d’une école secondaire, mon père était avocat. Tout le monde suivait donc cette voie. Vous obteniez un diplôme de fin d’études et vous deveniez enseignant ou je ne sais quoi d’autre.

Stewart (27:31): C’est la même chose pour moi. Ma grand-mère est la seule personne à avoir terminé l’école secondaire et j’ai été la suivante. Mon grand-père est allé à l’école jusqu’en huitième année et était charpentier. Et puis, il m’a dit : « Va à l’université. » Et j’ai dit : « D’accord. » Je me spécialise dans la finance et il ne comprend pas pourquoi nous ne travaillons plus ensemble.

Maggie (27:57): Oui, en effet, en effet. Oui, c’est très amusant. Il n’y avait donc pas de feuille de route pour moi lorsque j’ai commencé à travailler dans ce domaine. Encore une fois, j’essaie de m’assurer que lorsque je parle aux jeunes, ce qui compte, c’est de trouver ce qui vous donne envie de vous lever le matin et de savoir ce que vous aimez faire et comment vous aimez passer vos journées. Un jour, un mentor m’a dit : « Comment aimez-vous passer vos journées? Le titre ou le secteur d’activité n’ont pas d’importance, mais comment veux-tu te présenter chaque jour et qu’est-ce que tu aimes faire? Aimes-tu être seule? » Je suis une personne très extravertie, mais aussi quantitative. Je me suis donc frayé un chemin dans ce secteur assez vaste et j’ai accepté de nouvelles fonctions pour parvenir à ce qui me passionne vraiment.

Les placements, la collaboration avec les commanditaires et la réflexion sur les grandes questions relatives à la constitution d’un portefeuille, mais aussi la recherche approfondie d’un actif que l’on peut toucher, sentir, évaluer et dire qu’il s’agit d’une bonne affaire immobilière, voilà ce qui m’intéresse. J’ai donc eu la chance de pouvoir combiner tout cela. Je pense que, pour faire avancer les choses, il faut d’abord se rendre disponible pour parler aux gens qui se débrouillent seuls. D’autre part, je m’assure que lorsque nous procédons à des recrutements, nous nous adressons à des institutions qui ont ou qui n’ont peut-être pas de services immobiliers. Pendant longtemps, de nombreuses facultés d’administration n’ont pas abordé la question de l’immobilier. Il y avait peut-être quelques cours sur l’immobilier, mais ce n’était pas vraiment une priorité. Mais le mentorat est évidemment un élément important. Se rendre disponible, mais aussi, je pense, mettre au défi la prochaine génération pour qu’elle s’engage dans des rôles qu’elle ne comprend peut-être pas, qu’elle ne connaît peut-être pas, et qu’elle se mette vraiment à l’épreuve.

Je crois que c’est là que la magie s’opère et où l’on peut évoluer dans un cadre vraiment intéressant, nouveau, et sortir de sa zone de confort. Et c’est probablement le cas pour la gestion des placements immobiliers et pour de nombreux secteurs. Mais je pense qu’il faut vraiment remettre en question l’idée qu’il faut attendre d’être sollicité, et plutôt viser ce que l’on veut, en demander plus et viser ce que l’on veut être dans deux ans, et faire en sorte que les gens vous aident à y parvenir. Il n’y a donc probablement rien de surprenant là-dedans. Tout est question de coordination pour collaborer avec la nouvelle génération et pour essayer d’être présent et visible. Mais effectivement, c’est une période passionnante et je pense que c’est vraiment le moment idéal pour investir, comme je l’ai mentionné. Donc, si vous évoluez dans ce secteur, soyez attentifs à cette prochaine phase du cycle.

Stewart (30:37): C’est bien. C’est inspirant. Je trouve que tout cela est très inspirant, et je vous en remercie. Enfin, le dernier point amusant : vous pouvez dîner ou souper avec jusqu’à trois invités. Vos invités peuvent être des personnes vivantes ou décédées. La question est de savoir avec qui vous aimeriez le plus dîner.

Maggie (30:56): Oh, c’est une bonne question. Avec qui aimerais-je dîner? La personne qui me vient immédiatement à l’esprit est mon arrière-grand-père maternel, originaire d’Elkton, dans le Tennessee, et fils à la fois d’esclave et de propriétaire d’esclaves. Il a eu 12 enfants et c’est ainsi qu’a commencé cette sorte d’arbre généalogique. Mais j’aime entendre ce qu’il a vécu en élevant cette grande famille qui a finalement donné naissance à ma grand-mère et comprendre quelle était la perspective à l’époque. Il serait donc fascinant d’avoir accès à ce genre d’histoire familiale. La deuxième personne serait probablement Muhammad Ali.

Stewart (31:41): Et voilà!

Maggie (31:42): Comme une force de la nature et une quête incessante de l’excellence. Ce sont les deux personnes qui me sont venues à l’esprit. Puis, je me suis dit qu’il fallait que j’en trouve une troisième qui soit vraiment fascinante. Mais je ne pense à personne d’autre qu’à ces deux-là.

Stewart (31:55): C’est une excellente réponse. Très bien, j’aimerais juste vous dire un grand merci. J’ai vraiment aimé faire votre connaissance. C’est vraiment agréable. L’un des aspects des balados, c’est qu’ils sont beaucoup plus qu’un livre blanc. Vous ne lisez pas un texte, vous parlez simplement de votre marché. Mais en fin de compte, ça fait vraiment plaisir de savoir qu’il y a des gens si gentils dans ce secteur, si compétents et si accomplis, et que nos invités sont de plus en plus compétents au fil du temps. Vous êtes une personne remarquable et vous nous avez apporté énormément de connaissances dans le secteur de l’immobilier. Merci beaucoup d’avoir participé à cette édition. Ce fut un grand plaisir pour moi.

Maggie (32:39): Je vous remercie. Ça m’a fait plaisir. Et joyeuse fête de l’Action de grâce.

Stewart (32:43): Oh, merci. Oui, joyeuse fête de l’Action de grâce à vous. C’est demain. Oui, parfait. Nous vous souhaitons, ainsi qu’à tous ceux qui nous écoutent, une joyeuse fête de l’Action de grâce. Nous avons accueilli aujourd’hui Maggie Coleman, cheffe des placements, Immobilier, Amérique du Nord, Gestion de placements Manuvie. Merci de votre attention. Si vous avez des idées de sujets pour un balado, écrivez-moi à l’adresse Stewart@insuranceaum.com. Nous vous invitons à nous attribuer une note, à nous suivre ou à formuler des commentaires sur Apple Podcast, Spotify, Amazon, en fait, partout où vous écoutez vos émissions préférées. Je m’appelle Stewart Foley. Au plaisir de vous retrouver lors du prochain balado d’Insuranceaum.com.

Avertissement : Les opinions exprimées dans le cadre de ce balado sont celles des intervenants lors de l’enregistrement et peuvent changer selon l’évolution du marché et d’autres conditions. Ce balado n’est diffusé qu’à titre informatif. Son contenu ne constitue ni une recommandation ni un conseil, impartial ou de quelque nature que ce soit, et ne doit pas être interprété comme tel à l’égard de tout produit ou titre.

Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à l’économie, à la politique, à la réglementation et aux marchés.  Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués sur les marchés émergents. Le risque de change est le risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.

Les renseignements fournis ne tiennent pas compte de la convenance des placements, des objectifs de placement, de la situation financière, ni des besoins particuliers d’une personne donnée. Nous vous invitons à évaluer la convenance de tout type de placement à la lumière de votre situation personnelle, et à consulter, au besoin, un spécialiste.

Ce document est réservé à l’usage exclusif des personnes ayant le droit de le recevoir en vertu des lois et des règlements applicables des territoires de compétence. Les vues exprimées sont celles de l’auteur ou des auteurs et celles-ci peuvent changer sans préavis. Nos équipes chargées des placements peuvent avoir des opinions différentes et, par conséquent, prendre des décisions de placement différentes. Ces opinions ne reflètent pas forcément celles de Gestion de placements Manuvie ni de ses sociétés affiliées. Bien que les renseignements et analyses figurant dans ce document aient été compilés ou formulés à l’aide de sources jugées fiables, Gestion de placements Manuvie ne donne aucune garantie quant à leur précision, à leur exactitude, à leur utilité ou à leur exhaustivité et se dégage de toute responsabilité pour toute perte découlant de l’utilisation de ces renseignements ou analyses. Ce document peut comprendre des prévisions ou d’autres énoncés de nature prospective portant sur des événements futurs, des objectifs, des stratégies de gestion ou d’autres prévisions et n’est à jour qu’à la date indiquée. Les renseignements fournis dans ce document, y compris les énoncés concernant les tendances des marchés des capitaux, sont fondés sur la conjoncture, laquelle évolue au fil du temps. Ces renseignements peuvent changer à la suite d’événements ultérieurs touchant les marchés ou pour d’autres motifs. Gestion de placements Manuvie n’est nullement tenue de mettre à jour ces renseignements.

Ni Gestion de placements Manuvie, ni ses sociétés affiliées, ni ses administrateurs, dirigeants et salariés n’assument de responsabilité pour quelque perte ou dommage direct ou indirect, ou quelque autre conséquence que pourrait subir quiconque agit sur la foi des renseignements du présent document. Tous les aperçus et commentaires sont de nature générale et ponctuelle. Quoiqu’utiles, ils ne remplacent pas les conseils d’un spécialiste en fiscalité, en placement ou en droit. Il est recommandé aux clients de consulter un spécialiste qui évaluera leur situation personnelle. Ni Manuvie, ni Gestion de placements Manuvie, ni leurs sociétés affiliées, ni leurs représentants ne fournissent de conseils dans le domaine de la fiscalité, des placements ou du droit.  Le présent document a été produit à titre indicatif seulement et ne constitue ni une recommandation, ni un conseil professionnel, ni une offre, ni une invitation à quiconque, par Gestion de placements Manuvie et en son nom, relativement à l’achat ou à la vente d’un titre ou à l’adoption d’une stratégie de placement, non plus qu’il indique une intention d’effectuer une opération dans un fonds ou un compte géré par Gestion de placements Manuvie. Aucune stratégie de placement ni aucune technique de gestion des risques ne peut garantir le rendement ni éliminer les risques, peu importe la conjoncture du marché. La diversification et la répartition de l’actif ne sont pas garantes de profits et n’éliminent pas le risque de perte dans quelque marché que ce soit. À moins d’indication contraire, toutes les données proviennent de Gestion de placements Manuvie. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.

Gestion de placements Manuvie

Gestion de placements Manuvie est la marque du secteur de gestion mondiale de patrimoine et d’actifs de la Société Financière Manuvie. Notre mission est de rendre les décisions plus simples et d’aider les gens à vivre mieux en donnant aux épargnants les moyens de bâtir un avenir meilleur. Au service de plus de 19 millions de particuliers, d’institutions et de participants à des régimes d’épargne-retraite, nous estimons que notre portée mondiale, nos activités complémentaires et la puissance de notre société mère nous permettent d’aider les épargnants à exploiter les tendances mondiales émergentes. Nous offrons aux clients l’accès à des solutions de placement publiques et privées couvrant les actions, les titres à revenu fixe, les actifs multiples, les placements non traditionnels et le développement durable, comme le capital naturel, pour les aider à prendre des décisions financières éclairées et à atteindre leurs objectifs de placement. Les produits ne sont pas tous offerts dans tous les pays. Pour de plus amples renseignements, veuillez consulter le site gpmanuvie.ca.

Ce document n’a été soumis à aucun examen de la part d’un organisme de réglementation en matière de valeurs mobilières ou autre et n’a été déposé auprès d’aucun organisme de tel type. Il peut être distribué, s’il y a lieu, par les entités de Manuvie énumérées ci-après dans leurs territoires respectifs. Des renseignements supplémentaires au sujet de Gestion de placements Manuvie sont accessibles sur le site www.manulifeim.com/institutional/ca/fr.

Manulife Investment Management Timberland and Agriculture (Australasia) Pty Ltd., Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Brésil : Hancock Asset Management Brasil Ltda. Canada : Gestion de placements Manuvie limitée, Distribution Gestion de placements Manuvie inc., Manulife Investment Management (North America) Limited et Marchés privés Gestion de placements Manuvie (Canada) Corp. Chine continentale : Manulife Overseas Investment Fund Management (Shanghai) Limited Company. Espace économique européen Manulife Investment Management (Ireland) Ltd., qui est habilitée et régie par la banque centrale d’Irlande. Hong Kong : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Indonésie : PT Manulife Aset Manajmen Indonesia. Japon : Manulife Investment Management (Japan) Limited. Malaisie : Manulife Investment Management (M) Berhad 200801033087 (834424-U). Philippines : Manulife Investment Management and Trust Corporation. Singapour : Manulife Investment Management (Singapore) Pte. Ltd. (Company Registration No. 200709952G) Corée du Sud : Manulife Investment Management (Hong Kong) Limited. Suisse : Manulife IM (Switzerland) LLC. Taiwan : Manulife Investment Management (Taiwan) Co. Ltd. Royaume-Uni : Manulife Investment Management (Europe) Ltd., qui est habilitée et réglementée par la Financial Conduct Authority États-Unis : John Hancock Investment Management LLC, Manulife Investment Management (US) LLC, Manulife Investment Management Private Markets (US) LLC et Manulife Investment Management Timberland and Agriculture Inc. Vietnam : Manulife Investment Fund Management (Vietnam) Company Limited.

Manuvie, Gestion de placements Manuvie, le M stylisé et Gestion de placements Manuvie & M stylisé sont des marques de commerce de La Compagnie d’Assurance-Vie Manufacturers et sont utilisées par elle, ainsi que par ses sociétés affiliées sous licence.

4090505