Immobilier commercial aux États-Unis : Perspectives du marché pour le T1 2019

La croissance du PIB et de l’emploi aux États-Unis s’est accélérée au premier trimestre, mais elle devrait maintenant ralentir

Les principales données économiques américaines du premier trimestre ont été impressionnantes à tous points de vue; la croissance du PIB s’est élevée à 3,2 %¹ et 557 000 emplois ont été créés, ce qui a fait baisser le taux de chômage à 3,8 %, en recul de 10 points de base (pb).² Nous croyons donc que les dépenses de consommation, soutenues par la vigueur des marchés du travail, seront désormais le principal moteur de croissance. Par contre, la croissance enregistrée au premier trimestre a été alimentée par un certain nombre de facteurs – de nature probablement temporaires – et, par conséquent, nous prévoyons que la croissance économique globale devrait ralentir d’ici la fin de l’année.

La croissance du PIB au premier trimestre a été principalement stimulée par les exportations nettes, l’accumulation des stocks et les dépenses publiques, lesquelles devraient toutes diminuer pendant le reste de l’année. La croissance des exportations nettes était attribuable au fléchissement des importations après le sommet de l’an dernier, les entreprises tentant d’exporter leurs produits en prévision de l’imposition imminente de tarifs douaniers. En ce qui concerne l’accumulation des stocks, elle peut stimuler la croissance d’une seule période, mais les entreprises doivent tôt ou tard vendre les stocks accumulés, si bien que les niveaux élevés actuels des stocks pourraient freiner la croissance future. Enfin, les dépenses publiques effectuées au premier trimestre comprenaient surtout des dépenses militaires, lesquelles reposent généralement sur des contrats prévoyant des versements ponctuels et ne sont pas susceptibles de progresser pendant le reste de l’année. Comme tous les principaux moteurs de croissance du premier trimestre sont susceptibles de tourner au ralenti d’ici la fin de l’année, nous croyons que la croissance du PIB devra inévitablement s’essouffler par rapport à son niveau actuel.

La croissance de l’emploi enregistrée au premier trimestre a peut-être été volatile, mais la création globale de 557 000 emplois a témoigné de la vigueur du marché du travail, d’autant plus que le taux de chômage frôle son plus bas niveau en 50 ans. Des données plus récentes indiquent que l’amélioration du marché du travail se poursuit : selon des données préliminaires, quelque 263 000 emplois auraient été créés en avril, ce qui a fait baisser le taux de chômage de 20 pb supplémentaires pour l’établir à 3,6 %.² Pour la première fois dans ce cycle, le resserrement continu des conditions du marché du travail s’est traduit par une forte croissance des salaires, qui oscille au-dessus de 3,0 % depuis octobre 2018.²

Même si les données récentes sur le PIB et l’emploi laissent présager une croissance supérieure à la moyenne, les pressions inflationnistes restent modérées. L’indice des prix à la consommation, mesure de l’inflation qui exclut les catégories plus volatiles des aliments et de l’énergie, a atteint la cible de 2,0 % fixée par la Réserve fédérale américaine (la « Fed ») en mars 2019. Comme les perspectives de la Fed tiennent compte du ralentissement de la croissance économique mondiale et de l’incertitude entourant la politique commerciale, il est maintenant moins probable, selon nous, qu’elle hausse ses taux dans un avenir rapproché.

L’incertitude économique et la flambée des rendements des obligations du Trésor américain à 10 ans, qui ont dépassé les 3,0 % à la fin de l’année dernière, ont amené les investisseurs à quitter le marché, le volume total des placements ayant chuté de 11,0 % sur 12 mois au premier trimestre de 2019. Depuis, cependant, la saine croissance économique et l’abaissement du taux des obligations du Trésor à 10 ans, à 2,5 %, portent à croire que cette tendance pourrait s’inverser.

Le ralentissement des activités d’investissement au premier trimestre a touché tous les types de propriétés, à l’exception des immeubles d’habitation, ce qui a entraîné une baisse des volumes globaux. C’est dans le secteur de l’immobilier lié au commerce de détail que les investissements ont enregistré la plus forte baisse, soit de 16 %, suivis des bâtiments industriels et des immeubles de bureaux, qui ont connu des reculs de 15 % et de 14 %, respectivement. Le volume des transactions touchant les immeubles d’habitation est resté relativement stable, n’ayant augmenté que de 1 % sur 12 mois.

L’incertitude qui a régné à la fin de l’année dernière a incité les investisseurs à se retirer des transactions majeures, de sorte que les activités du premier trimestre de cette année ont été freinées par la baisse des transactions réalisées au sein des portefeuilles et par des entités. En excluant ces dernières, le volume des transactions liées à des actifs individuels a reculé de 8 % sur 12 mois au premier trimestre de 2019.

Malgré le ralentissement des activités, les prix sont demeurés stables, les rendements moyens des transactions ayant baissé légèrement, soit d’environ 5 pb sur 12 mois. Le marché des immeubles d’habitation continue de surclasser l’ensemble du marché, les taux moyens de capitalisation des transactions ayant reculé d’environ 15 pb.

Bien que le rythme global de l’offre demeure modéré, la baisse de l’absorption nette au premier trimestre a entraîné une hausse marginale du taux d’inoccupation, inférieur à 5 pb. Selon les prévisions en ce qui concerne les surfaces mises sur le marché, celles-ci devraient augmenter de 60 % cette année,⁴ mais on s’attend à ce que la demande suive l’évolution de l’offre de nouveaux locaux, ce qui permettra de stabiliser le taux d’inoccupation jusqu’à la fin de l’année.

Dans l’ensemble, l’activité de construction est demeurée stable depuis le début de 2016, la superficie des chantiers en cours en pourcentage du parc immobilier existant se maintenant autour de 1,7 %. Bien que le niveau actuel de l’activité de construction frôle le sommet pour ce cycle, elle est plutôt modérée par rapport aux cycles précédents – dans les années 2000, elle a culminé à un pic deux fois plus élevé que le niveau actuel. L’offre actuelle des chantiers en cours est fortement concentrée dans les grands marchés, en particulier ceux qui sont traditionnellement considérés comme limités sur le plan de l’offre, tels que New York et San Francisco.

La demande de locaux à bureaux continue d’être tributaire de la dynamique du marché du travail. Étant donné que le taux de chômage chez les titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme de niveau supérieur frise le creux historique de 2,1 %5 et que les baby-boomers commencent à quitter le marché du travail, la disponibilité de travailleurs diplômés sera le principal facteur limitant la croissance de l’emploi et du marché des immeubles de bureaux au cours des 10 prochaines années. Comme on peut s’y attendre, les marchés marqués par une croissance plus robuste de la population diplômée en âge de travailler ont plus de chances d’attirer les employeurs et d’afficher de meilleurs fondamentaux sur le plan de la demande.

La concurrence imposée par l’offre de nouveaux locaux exerce une pression sur la croissance des loyers, qui ne cesse de ralentir depuis les sommets atteints en 2015 et s’établissait à 2,1 % au premier trimestre. Les marchés de l’Ouest sont toujours en tête : San Jose, Seattle, San Francisco et Sacramento figurent parmi les cinq marchés qui affichent la croissance des loyers la plus forte.

La logistique du commerce électronique, qui demeure le principal moteur de la demande dans le segment industriel, représentait 50 % de l’absorption en 2018. Étant donné l’évolution rapide du commerce électronique, la demande de locaux industriels continue de dépasser la croissance économique globale. Parallèlement, l’activité de construction a suivi une tendance à la hausse au cours des deux derniers trimestres et dépassé la demande. Compte tenu d’une absorption nette totale de 24 millions de pieds carrés (pi2) par rapport à des surfaces nettes mises sur le marché de 38 millions de pi2, le taux d’inoccupation a augmenté de 8 pb, à 4,84 %, au premier trimestre de 2019.⁴

La logistique du commerce électronique exige un réseau complexe de locaux industriels, notamment de grands entrepôts régionaux et super-régionaux ainsi que des petits centres de traitement de proximité. Bien que l’offre globale ait été relativement faible au début du cycle, l’offre de grands entrepôts régionaux et super-régionaux devrait rattraper la demande dans la plupart des marchés cette année.

À mesure que la dynamique de l’offre et de la demande s’équilibrera, la croissance des loyers se rapprochera probablement des moyennes à long terme. La croissance annuelle des loyers à l’échelle nationale était de 5,6 % au premier trimestre de 2019, soit environ 80 pb de moins que les sommets atteints en 2018. Certains marchés affichent cependant un grand écart, surtout ceux de Sacramento, d’Inland Empire (en Californie du Sud) et d’Orlando, où la croissance des loyers est supérieure à 9 %.⁴

Même si la croissance des loyers industriels ralentira probablement au cours des prochaines années, on s’attend à ce qu’elle demeure supérieure à celle de tous les autres types de propriétés. Compte tenu des besoins relativement faibles en matière de dépenses en immobilisations, nous croyons que l’immobilier industriel se trouve dans une situation favorable pour générer une croissance supérieure des flux de trésorerie et des rendements du capital investi plus élevés au cours des prochaines années.

Bien que la construction d’immeubles multirésidentiels demeure vigoureuse, l’offre ne suffit toujours pas à répondre à la demande. Au premier trimestre de 2019, la demande d’immeubles multirésidentiels a totalisé 65 000 unités, alors que 55 000 unités nettes ont été ajoutées sur le marché. Ainsi, le taux d’inoccupation à l’échelle nationale a connu une baisse moyenne de 10 pb d’un trimestre à l’autre, pour s’établir à 6 %.

Quoiqu’en hausse ces dernières années, l’offre reste insuffisante aujourd’hui sur les marchés du logement aux États-Unis. Pour répondre pleinement à la demande des nouveaux ménages et remplacer les vieilles unités, il aurait fallu environ 1,4 million d’unités par an au cours des sept dernières années. Or, le nombre total de maisons unifamiliales et d’unités multirésidentielles mises sur le marché a atteint en moyenne moins de 1,0 million d’unités par année.⁴ Des facteurs économiques et liés au mode de vie favorisant la location pèsent de plus en plus lourd et ajoutent de la pression sur l’offre, comme la hausse de l’âge médian du mariage et le pourcentage de personnes vivant seules. Les facteurs économiques limitant l’accessibilité à la propriété comprennent l’augmentation de l’endettement des étudiants et la faible croissance des salaires au cours du cycle économique actuel.

De solides fondamentaux au chapitre de l’occupation ont également contribué à alimenter la croissance des loyers, lesquels ont affiché à l’échelle nationale un taux de croissance moyen de 3,2 % au premier trimestre de 2019.⁴ Étant donné qu’une part disproportionnée de l’offre de locaux haut de gamme est disponible dans les principaux quartiers d’affaires, la croissance des loyers dans ces secteurs demeure inférieure à celle de l’ensemble du marché.

L’activité de construction reste vigoureuse; elle a atteint son plus haut niveau en 20 ans, avec 666 000 unités en construction – l’équivalent de 4 % du parc immobilier actuel. Cependant, elle est très concentrée dans les grands marchés, les 15 marchés principaux représentant la moitié de l’ensemble des chantiers en cours à l’échelle nationale. 

1 U.S. Bureau of Economic Analysis, au 26 avril 2019. 2 US Bureau of Labor Statistics, au 3 mai 2019. 3 Les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du premier trimestre de 2019. Les statistiques relatives aux marchés financiers, notamment le volume des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du premier trimestre de 2019. 4 CoStar, premier trimestre de 2019. 5 U.S. Bureau of Labor Statistics, avril 2019.