Marché immobilier commercial aux États-Unis : perspectives trimestrielles du marché

En mars et en avril, l’économie des États-Unis a enregistré le pire repli en raison de la paralysie forcée visant à contenir la pandémie de COVID-19. De février à avril, un nombre record de 22,2 millions d’emplois ont été perdus et le taux de chômage a grimpé en flèche pour s’établir à 14,7 %, le pire taux depuis la Grande Dépression. En mai et en juin, l’économie a commencé à se redresser, les ordres de fermeture obligatoires ayant été levés et les données préliminaires ont montré que l’emploi avait bondi, affichant un nombre record de 7,5 millions d’emplois¹ durant cette période. Le rebond de l’activité s’est également accompagné d’une reprise dans le secteur manufacturier, l’indice des directeurs d’achat (PMI) a grimpé pour atteindre 52,6 % en juin, indiquant qu’une période d’expansion était en cours pour un deuxième mois consécutif².

Au second semestre, la plupart des indicateurs montrent que l’économie progressera à court terme; cependant, nous ne sommes pas sûrs que la reprise initiale corresponde au plongeon économique. Les exigences en matière de distanciation physique continueront probablement de restreindre les activités commerciales jusqu’à ce qu’un vaccin efficace contre la COVID-19 devienne disponible à grande échelle. Nous nous attendons également à ce que les faillites et les fermetures d’entreprises, entreprises ayant été ébranlées par l’éclosion, maintiennent le taux de chômage à un niveau élevé jusqu’à la fin de 2020 et possiblement jusqu’en 2021.

Les hauts niveaux de transferts de l’État, y compris les mesures de relance et l’augmentation des prestations d’assurance-chômage, ont contribué à atténuer le coup porté par la perte d’emploi sur le revenu personnel. En fait, les transferts totaux ont plus que compensé les pertes de salaire, ce qui s’est traduit par une augmentation nette de 1 000 milliards de dollars du revenu personnel au deuxième trimestre³. Cependant, à mesure que les paiements liés aux mesures de relance prennent fin ou diminuent pendant le reste de l’année, l’incidence de la perte d’emploi sur le revenu personnel deviendra plus évidente. La faiblesse des taux d’intérêt devrait, dans une certaine mesure, venir à la rescousse et favoriser les dépenses de consommation et les investissements des entreprises.

L’éclosion de COVID-19 a entraîné une fuite vers les placements refuges ainsi que la révision rapide du cours d’un large éventail d’actifs, y compris l’immobilier commercial. Au premier semestre, les difficultés économiques ont pesé sur la valeur des actifs immobiliers, les activités d’investissement tombant bien en deçà de la normale. Bien que certaines incertitudes continuent aujourd’hui de planer sur les prix de l’immobilier, l’amélioration des conditions économiques contribue à rétablir la confiance du marché.

Les données préliminaires⁵ indiquent que les volumes globaux des transactions pour les principaux types de propriétés⁶ ont reculé pour atteindre 35 milliards de dollars au deuxième trimestre, ce qui représente une chute spectaculaire de 70 % sur 12 mois. Bien que la plupart des types de propriétés aient connu une baisse semblable d’activités, les investissements dans l’immobilier industriel ont fait légèrement meilleure figure, chutant de 55 % sur 12 mois pour s’établir à 9 milliards de dollars au deuxième trimestre.

Au second semestre, les taux d’occupation continuellement élevés dans la plupart des marchés immobiliers américains offriront vraisemblablement une protection en absorbant une partie de la demande perdue avant que de graves déséquilibres entre l’offre et la demande puissent se matérialiser. La longue durée des baux commerciaux pourrait offrir une protection contre les fluctuations du marché à court et à moyen terme. Les immeubles à logements multiples et les immeubles industriels pourraient être soutenus par des fondamentaux immobiliers exceptionnellement solides et des facteurs stimulant la demande à long terme, tandis que les commerces de détail, les hôtels et certains segments du marché des immeubles de bureaux pourraient subir des répercussions plus marquées.

Il ne fait aucun doute que l’immobilier continuera d’être touché par la pandémie, mais investir dans ce secteur reste intéressant étant donné la faiblesse des taux d’intérêt.

Au deuxième trimestre de 2020, les marchés des immeubles de bureaux ont été considérablement touchés par la COVID-19, car les limitations imposées par la distanciation physique et l’incertitude économique ont plombé les activités de location et l’absorption nette des immeubles de bureaux à l’échelle nationale a chuté pour s’établir à 11 millions de pieds carrés (pi²). Bien que les travaux de construction aient également été retardés en raison des restrictions de travail imposées, les promoteurs ont tout de même réussi à livrer 8 millions de pi² de nouveaux locaux à bureaux. Le taux d’inoccupation national moyen a grimpé de 20 points de base (pb) d’un trimestre à l’autre pour s’établir à 10,1 %.

Malgré le faible volume des activités de location et la hausse du taux d’inoccupation, les loyers des bureaux demandés se sont maintenus, enregistrant une croissance positive sur 12 mois de 1,5 % au deuxième trimestre. Dans l’ensemble, les loyers des bureaux pourraient subir des pressions pendant le reste de l’année, mais les répercussions varieront probablement selon la catégorie d’immeuble. L’importance actuellement accordée à la santé et au bien-être des employés pourrait se traduire par un intérêt accru pour les actifs de grande qualité et bien situés. Par conséquent, les loyers et les taux d’occupation de ces actifs pourraient montrer une plus grande résilience que ceux du reste du marché.

Du côté de l’offre, les activités de construction ont augmenté durant les trois dernières années et atteignent actuellement 161 millions de pi², ce qui correspond à 2,0 % de l’ensemble des immeubles de bureaux. Les nouveaux projets sont concentrés dans les pôles technologiques (Austin, San Jose, San Francisco et Seattle), qui sont mieux placés pour renouer avec la croissance et absorber de nouvelles offres lorsque le dynamisme de l’économie est de retour. L’interdiction en cours de certaines constructions et les obstacles d’ordre logistique repousseront inévitablement les dates d’achèvement, ce qui permettrait d’atténuer l’impact des nouvelles offres sur le marché.

En raison de la COVID-19, les fondamentaux de la demande de bureaux seront mis à l’épreuve. L’expérience de télétravail généralisée suscitée par la pandémie pourrait prouver que de nombreux employés peuvent continuer de travailler de leur domicile et être productifs. Bien que, selon nous, les employeurs soient plus enclins à accorder des aménagements des conditions de travail, nous sommes d’avis que les priorités – comme préserver la culture d’entreprise et entretenir la collaboration et la créativité – nécessiteront de regrouper les employés dans un seul endroit. Des bureaux adéquats peuvent aider à attirer les employés talentueux, à établir une crédibilité et à donner une image de prestige. La réduction de la densité à l’intérieur des espaces de bureaux et l’augmentation des espaces réservés aux interactions sociales et aux travaux de groupe peuvent aider à compenser certaines des répercussions négatives associées à la COVID-19.

Bien qu’il soit difficile de déterminer si la demande de locaux pour bureaux sera grandement affectée, nous nous attendons à voir des changements structurels dictés par la demande. Par exemple, la volonté de réduire le temps de transport ainsi que certaines contraintes économiques pourrait entraîner une reprise de la demande de bureaux dans les marchés de banlieue.

Le marché de l’immobilier industriel a fait preuve d’une grande résilience durant ce repli, la demande de locaux et les activités de location progressant. Cependant, les activités d’aménagement ayant atteint des sommets quasi record, les taux d’inoccupation des marchés ont également continué d’augmenter. Il s’agit du septième trimestre consécutif où l’offre a devancé la demande, l’absorption nette au deuxième trimestre étant de 26 millions de pi² et les surfaces nettes mises sur le marché de 66 millions de pi², ce qui a fait grimper le taux d’inoccupation national moyen de 20 pb pour s’établir à 5,5 %.

Les activités de construction demeurent élevées près des sommets historiques. À la fin du deuxième trimestre, 305 millions de pi² d’espaces industriels étaient en construction, ce qui équivaut à 1,8 % du marché total. L’offre est concentrée dans une poignée de centres de distribution nationaux et régionaux, les cinq principaux marchés représentant un tiers de l’ensemble des espaces en construction.

Malgré la vigueur de l’activité de construction, le marché industriel a connu des contraintes d’approvisionnement durant les dernières années. En conséquence, ce marché a enregistré un taux d’inoccupation exceptionnellement faible et une croissance rapide des loyers. Bien que la croissance des loyers industriels ait ralenti au deuxième trimestre de 2020, le taux de croissance demeure relativement élevé à 3,9 % sur 12 mois.

Le rythme des activités de location se démarque sur ce marché, surtout compte tenu du caractère contraignant de la distanciation physique. Avec la reprise progressive de la demande des consommateurs et de la circulation des biens durant le reste de l’année, nous nous attendons à ce que les entreprises fassent preuve d’une plus grande confiance au titre des contrats de location, ce qui améliorera l’absorption des locaux.

La constitution progressive des réseaux de distribution du commerce de détail et de plateformes de traitement des commandes du commerce électronique a contribué à dynamiser la demande d’espaces industriels de la part des locataires actuels et des nouveaux locataires. Les grands entrepôts à hauts rayonnages ainsi que les petits entrepôts à rayonnages moins hauts proches des zones urbaines, qui peuvent servir d’installations de livraison de proximité, profitent particulièrement de la demande provenant du commerce électronique.

Dorénavant, le marché de l’immobilier industriel pourrait connaître une augmentation de la demande, en raison de changements structurels dans les chaînes manufacturières et d’approvisionnement. Étant donné que la COVID-19, par exemple, crée des obstacles au commerce mondial et perturbe les chaînes d’approvisionnement, les entreprises privilégieront probablement la fabrication locale et l’accumulation de stocks sur les marchés locaux à l’impartition et l’importation de l’étranger. Ces changements pourraient soutenir la demande nette à long terme pour l’immobilier industriel.

Bien que la demande d’immeubles multirésidentiels tende à être moins cyclique que celle d’autres types de propriétés, les pertes d’emplois importantes et les mesures de distanciation physique ne manqueront pas de freiner les activités locatives à court terme. Au deuxième trimestre de 2020, le marché des immeubles multirésidentiels a connu une augmentation nette de 92 000 unités, tandis que la demande s’est chiffrée à 56 000 unités. Par conséquent, le taux d’inoccupation moyen a augmenté, pour le troisième trimestre consécutif, de 20 pb d’un trimestre à l’autre pour s’établir à 6,9 %.

L’activité de construction dans ce secteur se maintient près des sommets historiques. Au deuxième trimestre, 621 000 unités étaient en construction, ce qui équivaut à 3,6 % du parc immobilier actuel.

Au deuxième trimestre, les loyers des immeubles à logements multiples se sont généralement maintenus malgré la hausse du taux d’inoccupation, la croissance du taux de location annuel étant de 0,2 %. Les chiffres moyens peuvent toutefois être trompeurs, car ils masquent les variations entre les types de produits. Par exemple, les produits haut de gamme et chers dans les centres urbains, aux prises avec des conditions de l’offre et de la demande moins favorables, subissent des pressions sur les loyers, tandis que les produits de banlieue moins chers affichent une plus grande stabilité des loyers.

Du côté de la demande, les contraintes économiques combinées à une plus grande flexibilité au travail pourraient rediriger une partie de la demande destinée aux produits haut de gamme et chers dans les centres urbains vers des produits de banlieue qui offrent des unités plus grandes à un prix plus abordable. Ces produits urbains à prix élevé font également face à une concurrence accrue en raison de l’arrivée de nouvelles offres sur le marché, ce qui pourrait exercer des pressions supplémentaires sur la croissance du taux d’occupation et des loyers dans ce segment.

Dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier multifamilial restent favorables. Le programme d’aide du gouvernement fédéral prévoit des versements directs aux ménages à faible revenu, ce qui devrait atténuer les effets sur les revenus locatifs. Les logements locatifs multirésidentiels sont aussi avantagés par plusieurs facteurs de la demande à long terme susceptibles d’atténuer la volatilité du taux d’occupation : l’insuffisance généralisée des options de logement, les difficultés d’accès à la propriété et les tendances démographiques (notamment l’augmentation de l’âge médian du mariage et du nombre de ménages d’une seule personne).

1 US Bureau of Labor Statistics, au 17 juillet 2020. 2 Institute for Supply Management, juillet 2020. 3 Moody’s Analytics, juin 2020. 4 Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du premier trimestre de 2020. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris les volumes des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du deuxième trimestre de 2020. 5 Real Capital Analytics, données préliminaires, au 15 juillet 2020. 6 Les principaux types de propriétés comprennent : les immeubles de bureaux, les immeubles industriels, les commerces de détail et les immeubles d’habitation. Les données ne tiennent pas compte des volumes des transactions pour les terrains d’aménagement et les hôtels et les logements pour personnes âgées.