Immobilier commercial aux États-Unis : Revue du quatrième trimestre de 2018 et perspectives

À 3,0 % en 2018, la croissance économique a été plus dynamique aux États-Unis que dans le reste des pays développés, grâce à la robustesse de la consommation et aux mesures de relance budgétaire. Environ 2,6 millions d’emplois ont en outre été créés cette année.

Les marchés de l’investissement immobilier ont affiché une progression de 15 % qui marque un véritable revirement par rapport au recul de 15 % des deux dernières années. Les prix sont restés relativement stables, si ce n’est que la dynamique de la demande résultant de la croissance du commerce électronique les a poussés dans deux directions opposées dans les segments des bâtiments industriels et du commerce de détail.

Sur les marchés des immeubles de bureaux, l’offre et la demande ont été relativement équilibrées au premier semestre, mais la demande s’est accélérée au deuxième semestre parallèlement au ralentissement du rythme auquel se sont achevés les nouveaux projets. L’augmentation de la demande de locaux pour bureaux a été à l’image de la croissance de l’emploi.

Mue par la croissance du commerce électronique et les exigences bien particulières des entreprises de commerce électronique, la demande est demeurée supérieure à la croissance économique globale sur le marché immobilier industriel. Après avoir atteint un sommet historique en 2017, la croissance des loyers a ralenti en 2018, mais est restée élevée, à 5,4 %¹.

Les fondamentaux du marché des propriétés multirésidentielles sont restés solides en 2018, ce qui a permis à la croissance du loyer moyen à l’échelle nationale d’atteindre 3,1 %. Concentrées sur les grands marchés géographiques, les activités de construction ont atteint leur plus haut niveau en 20 ans, avec 653 000 unités en construction¹.

Les dépenses de consommation vigoureuses et l’augmentation des investissements des entreprises ont donné un coup de fouet à l’économie, dont la croissance a frôlé 3,0 % en 2018 – soit un rythme plus rapide que celui des autres pays développés. Malgré le durcissement de la politique monétaire, le ralentissement de la croissance mondiale et les conflits commerciaux constants, nous pensons que la combinaison de la consommation soutenue et de la relance budgétaire devrait continuer à stimuler la croissance. Les estimations consensuelles corroborent généralement ce point de vue, les prévisions moyennes relatives à la croissance en 2019 laissant toujours augurer un taux supérieur à la tendance, de 2,5 %².

L’expansion économique de la fin du cycle favorise les créations d’emplois dynamiques – Les créations d’emplois sont montées en flèche à 312 000 en décembre, surprenant les analystes qui s’attendaient à un chiffre plus proche de 180 000³. Dans l’ensemble, l’économie américaine a créé 2,6 millions d’emplois en 2018, soit 20,0 % de plus qu’en 2017. Avec un taux de chômage de 3,9 % en décembre 2018, le marché du travail était étroit, ce qui maintient une pression à la hausse sur les salaires, déjà en augmentation depuis la mi-2016. Les dépenses de consommation ont été le principal facteur de croissance – la ferme confiance des consommateurs, en partie étayée par la solidité du marché du travail, qui continue à se traduire par une consommation dynamique. Bien que les données récentes témoignent d’un ralentissement de la croissance des ventes au détail en novembre, les dépenses de consommation sont restées relativement fermes jusqu’ici et ont augmenté de 4,7 % sur 12 mois⁴. La volatilité du marché financier et le gel partiel des services publics ont certes ajouté une certaine incertitude à court terme pour les consommateurs au premier trimestre de 2019, mais la croissance vigoureuse des salaires, la baisse des prix de l’essence, le recul récent des taux d’intérêt et les effets bienfaisants décalés de la réforme fiscale de 2017 devraient créer des conditions propices à la consommation au premier semestre de 2019.

Les investissements des entreprises sont gênés par le ralentissement de la croissance et la montée du coût des capitaux – Dopés par les allégements fiscaux des sociétés et la demande soutenue, les investissements des entreprises se sont intensifiés au premier semestre de 2018. À l’inverse, l’incertitude planant sur le commerce mondial, les taux d’intérêt plus élevés durant la majeure partie de l’année, les inquiétudes suscitées par le ralentissement de la croissance mondiale et la volatilité accrue des actions risquent de freiner les dépenses des entreprises en 2019.

La politique monétaire pourrait apporter un certain allégement, mais étant donné que le double objectif (plein-emploi et stabilité des prix) de la Réserve fédérale américaine est actuellement atteint, la banque centrale a laissé entendre qu’elle se montrerait patiente. Comme il fallait s’y attendre, la modération budgétaire conciliante (annoncée à la fin de 2018) a exercé une pression à la baisse sur les taux d’intérêt, ce qui devrait apporter un certain soulagement progressif. Quelques nuages sombres se profilent toutefois à l’horizon. Alors que la demande intérieure demeure saine, les tensions commerciales qui persistent entre les États-Unis et la Chine – voire désormais l’Europe –, combinées aux incertitudes plus générales d’ordre géopolitique et à un ralentissement de l’économie mondiale, pourraient peser sur la croissance. La croissance américaine pourrait en outre se heurter à un mur budgétaire en 2020, tandis que l’alourdissement de l’endettement des sociétés non financières pourrait poser problème en cas de volatilité des taux d’intérêt.

En 2018, les marchés de l’investissement ont affiché une progression de 15 % qui marque un véritable revirement par rapport au recul cumulé de 15 % des deux dernières années. La croissance enregistrée en 2018 s’est faite au mépris du ralentissement de l’activité causé, vers la fin de l’année, par une montée des taux des obligations du Trésor américain à 10 ans à la jonction de septembre et d’octobre.

Les tendances des placements immobiliers ont été inégales selon le type de propriété, les commerces de détail et les biens industriels menant la marche avec des taux de croissance annuelle de respectivement 30 % et 24 %. Dans le segment des commerces de détail, la croissance s’est principalement appuyée sur les transactions réalisées à l’échelle des entités, alors que les acquisitions de portefeuilles et de bien individuels ont encore diminué, ce qui fait ressortir une certaine hésitation de la part des investisseurs. C’est dans le segment multirésidentiel qu’ont été enregistrés les volumes de transaction les plus élevés ces trois dernières années, et la croissance s’est inscrite à un rythme sain de 10 % en 2018. Le segment des immeubles de bureaux de banlieue a le vent en poupe, grâce aux écarts de taux et au raffermissement des fondamentaux de la demande. Cependant, la croissance des marchés de banlieue a été contrebalancée par un recul des marchés du centre-ville, de sorte que les volumes totaux sont restés inchangés sur 12 mois dans le secteur des immeubles de bureaux.

Dans l’ensemble, les prix sont restés relativement stables en 2018, mais la croissance du commerce électronique étant à l’origine des interactions entre la demande visant les bâtiments industriels et les commerces de détail, les prix ont continué d’évoluer dans deux directions opposées dans ces deux segments. Le taux de capitalisation s’est resserré de 6 points de base (pb) dans le segment des bâtiments industriels et s’est élargi de 5 pb dans celui des commerces de détail en 2018. Les taux de capitalisation sont restés relativement inchangés dans les segments des immeubles de bureaux et des appartements.

Bien que l’offre et la demande d’immeubles de bureaux soient restées relativement équilibrées au premier semestre de l’année, la demande s’est intensifiée parallèlement au ralentissement du rythme auquel se sont achevés les nouveaux projets au deuxième semestre. En 2018, l’augmentation de la demande de locaux de bureaux a été à l’image de la croissance générale de l’emploi, qui s’est aussi accélérée au cours de l’année.

Sur l’ensemble de l’année, l’absorption nette de 68 millions de pieds carrés (pi2) a dépassé la surface nette de 49 millions de pi2 mise sur le marché, ce qui a fait tomber le taux national moyen d’inoccupation des bureaux sous la barre des 10 % pour la première fois depuis 2000. L’offre devrait augmenter considérablement en 2019 et 2020, mais on s’attend également à ce que la demande grimpe et maintienne le taux d’inoccupation à moins de 10 % jusqu’en 2021¹.

Étant donné que le taux de chômage des travailleurs diplômés se situe à un creux quasiment historique de 2,1 %⁶ et que les baby-boomers commencent à quitter le marché du travail, la disponibilité de travailleurs diplômés sera le principal facteur limitant la croissance de l’emploi et du marché des immeubles de bureaux au cours des 10 prochaines années. Naturellement, les marchés marqués par une plus forte croissance de la population diplômée en âge de travailler ont plus de chances d’attirer les employeurs et d’afficher de meilleurs fondamentaux sur le plan de la demande. En outre, dans le

contexte du resserrement du marché du travail, la qualité des espaces de bureaux sera probablement un facteur de plus en plus important pour attirer et retenir les employés de talent. Nous pensons que les actifs de qualité supérieure bien situés attireront une part disproportionnée de la demande.

La croissance des loyers a atteint son point culminant à 6,0 % en 2017, puis est progressivement redescendue vers la moyenne à long terme et s’est limitée à 2,1 % en 2018. En dépit du large écart entre les marchés géographiques, les loyers ont progressé sur presque tous les grands marchés en 2018. Houston et New York ont fait figure d’exceptions, les loyers y reculant de respectivement 0,1 % et 0,6 %¹.

Les activités de construction sont restées stables sur 12 mois, la surface des locaux en construction atteignant 134 millions de pi2 au total – soit l’équivalent de 1,7 % de la surface actuelle – à la fin de 2018¹. Les activités de construction sont extrêmement variables, les trois marchés les plus dynamiques étant ceux de San Jose, San Francisco et Seattle, où les constructions ont représenté plus de 4,0 % du parc immobilier actuel. 

L’immobilier industriel continue de profiter de la logistique du commerce en ligne; il en résulte donc une demande supérieure à la croissance économique dans son ensemble. La demande a été constante en 2018; l’absorption nette totale a été de 227 millions de pieds carrés pour une surface nette mise sur le marché de 211 millions de pieds carrés, ramenant ainsi le taux d’inoccupation moyen à l’échelle nationale à 4,7 %, un taux que l’on n’avait pas vu depuis les années 1980.

Par le passé, la demande dans le secteur industriel a évolué de manière proportionnelle à la croissance économique globale; toutefois, au cours des dernières années, la demande s’est accélérée et le rapport est désormais de 1,3 fois la croissance du PIB.⁷ Ce regain d’appétit est attribuable aux exigences bien particulières des entreprises de commerce électronique : celles-ci ont en effet besoin de grands entrepôts régionaux et super-régionaux et de petits centres de traitement de proximité. Ces fondamentaux de la demande, qui contre toute attente sont élevés, associés à une réponse lente de l’offre au début du cycle, ont entraîné une forte augmentation des taux d’occupation ces dernières années.

La croissance des loyers s’est également accélérée ces dernières années pour atteindre un taux élevé de près de 6,0 % en 2017. Bien que cette croissance ait ralenti en 2018, elle demeure élevée à 5,4 %. Alors que l’on prévoit que l’offre surpassera la demande au cours des trois prochaines années, la croissance des loyers devrait ralentir et revenir aux tendances à long terme. Toutefois, compte tenu des contraintes physiques touchant le développement des installations locales et de proximité ainsi que des centres déjà en place, et du rôle clé qu’ils jouent dans la logistique du commerce en ligne, nous nous attendons à ce que les taux d’occupation continuent d’augmenter et à ce que les fondamentaux soutenant la croissance des loyers s’affermissent dans ces segments.

Sachant que l’offre reste insuffisante sur l’ensemble du marché américain des immeubles résidentiels et que les tendances démographiques appuient la demande, les données fondamentales du marché multirésidentiel demeurent solides. En 2018, la demande d’espaces multirésidentiels s’est chiffrée à 348 000 unités au total, alors que 289 000 unités nettes ont été ajoutées sur le marché. Par conséquent, le taux d’inoccupation moyen à l’échelle nationale a reculé de 50 pb pour s’établir à 6,0 %.

Quoiqu’en hausse ces dernières années, l’offre reste insuffisante sur les marchés du logement aux États-Unis. Pour répondre pleinement à la demande des nouveaux ménages et remplacer les vieilles unités, il aurait fallu environ 1,4 million d’unités par an au cours des sept dernières années. Or, le nombre moyen total d’unités unifamiliales et multirésidentielles achevées a été inférieur à 1,0 million par an6. À mesure que se raffermissent les facteurs liés à l’économie et au mode de vie qui soutiennent la location, la pression qui s’exerce sur l’offre globale s’intensifie. Les facteurs liés au mode de vie comprennent l’augmentation de l’âge médian du mariage et le pourcentage de personnes vivant seules. Les facteurs économiques qui ont érodé l’accessibilité à la propriété comprennent l’augmentation de l’endettement des étudiants et une faible croissance des salaires au cours du cycle économique actuel.

La fondamentaux solides du taux d’occupation ont également favorisé la croissance des loyers, la croissance moyenne à l’échelle nationale s’établissant à 3,1 % en 2018, contre 2,6 % l’année précédente. Toutefois, cette croissance n’a pas été uniforme entre les segments, les unités haut de gamme situées dans les quartiers d’affaires centraux enregistrant une croissance nette réelle des loyers de nulle à négative.

Les activités de construction sont restées élevées, atteignant leur plus haut niveau en 20 ans, avec 653 000 unités en construction – l’équivalent de 4,1 % du parc immobilier actuel –, mais elles ont été très concentrées sur les grands marchés, les 15 marchés principaux représentant la moitié de l’ensemble des constructions en cours à l’échelle nationale.

1 CoStar, quatrième trimestre de 2018. 2 Bloomberg, au 17 janvier 2019. 3 Le New York Times, au 4 janvier 2019. 4 Thomson Reuters Datastream, Gestion d’actifs Manuvie, novembre 2018. 5 CoStar, quatrième trimestre de 2018. Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers. Real Capital Analytics, au quatrième trimestre de 2018. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris le volume des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix. 6 Bureau of Labor Statistics, décembre 2018. 7 CoStar Portfolio Strategy, décembre 2018.