Perspectives du marché immobilier commercial américain : incertitude dans la foulée de la COVID-19

L’ampleur du choc affectant la confiance des consommateurs et les dépenses reste l’une des plus grandes inconnues planant actuellement sur l’économie américaine. La cadence effrénée des suppressions d’emploi devrait pousser le taux de chômage à des niveaux oubliés depuis les années 1930. À la fin d’avril, plus de 30 millions d’Américains avaient demandé des prestations d’assurance-chômage et le taux de chômage atteignait 14,7 %¹. Là encore, la bonne nouvelle, s’il y en a une, est que les données fondamentales sur la consommation aux États-Unis étaient solides jusqu’à la pandémie. En février encore, le taux de chômage était à son plus bas niveau en 50 ans, à 3,5 %, et les salaires ont augmenté régulièrement l’an dernier à un rythme moyen de 3,2 %². Collectivement, les ménages ont épargné davantage au cours des dernières années et avaient un niveau d’endettement relativement faible au début de la crise. Toutes choses étant égales par ailleurs, la faiblesse persistante des taux d’intérêt devrait soutenir les dépenses de consommation.

Les investissements manufacturiers et des entreprises éprouvaient déjà des difficultés, que la pandémie de COVID-19 n’a fait qu’aggraver. En fait, les revenus des entreprises étant susceptibles d’être doublement touchés à court terme, sur le plan de l’offre aussi bien que sur celui de la demande, un recul important de leurs investissements est à prévoir pour le reste de l’année.

Pour faire obstacle à d’autres répercussions économiques, la Réserve fédérale américaine a présenté, le 15 mars, un plan de relance historique combinant une réduction de 100 points de base (pb) du taux des fonds fédéraux (dont le taux effectif tombe ainsi à 0 %) et un nouveau programme d’assouplissement quantitatif d’au moins 700 milliards de dollars, s’accompagnant de prévisions selon lesquelles les taux ne seront pas relevés au cours des prochaines années et d’un certain nombre d’autres mesures qui procureront de la liquidité au marché. La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) procure en outre une aide financière de plus de 2 000 milliards de dollars aux familles et aux petites entreprises. La pertinence et l’efficacité des mesures de relance du gouvernement restent à déterminer, mais le programme offre un semblant d’espoir à un moment où il est nécessaire.

L’épidémie de COVID-19 a poussé les participants vers les valeurs refuges et déclenché une révision des cours d’un large éventail d’actifs. Les biens commerciaux ne feront pas figure d’exceptions. Cependant, les transactions étant essentiellement interrompues, nous ne pouvons pas encore donner de preuve précise d’une réévaluation dans le secteur immobilier privé.

Il est encore difficile de déterminer l’impact qu’aura la pandémie de COVID-19 sur les portefeuilles de placements immobiliers commerciaux. Il se pourrait que le taux d’occupation historiquement élevé observé sur la plupart des marchés immobiliers américains offre une protection en absorbant une partie de la demande perdue avant que de graves déséquilibres entre l’offre et la demande puissent se matérialiser. La longue durée des baux commerciaux peut aussi assurer servir de bouclier contre les fluctuations du marché à court et à moyen terme. En ce qui concerne l’évaluation des biens immobiliers, de nombreux évaluateurs formulent des conditions restrictives et des hypothèses rattachées à la pandémie de COVID-19, ce qui peut entraîner une incertitude encore plus grande que la normale quant à la valeur intrinsèque d’un bien donné.

Tous les secteurs de l’immobilier seront touchés dans une certaine mesure, certains se stabilisant et se rétablissant plus rapidement que d’autres. D’une part, les secteurs multirésidentiel et industriel bénéficient de fondamentaux exceptionnellement solides et de remarquables facteurs de la demande à long terme, de sorte qu’ils pourraient rester mieux protégés; d’autre part, les secteurs des commerces de détail et des hôtels et certains segments du marché des immeubles de bureaux pourraient être plus durement frappés.

La demande de locaux de bureaux devrait diminuer à court terme, les entreprises adaptant leurs plans d’emploi et d’investissement aux nouvelles conditions économiques. Bien que les fondamentaux du marché aient commencé à faiblir au premier trimestre, les répercussions complètes de la pandémie de COVID-19 deviendront sans doute de plus en plus visibles au fil de l’année 2020. Cependant, à long terme, les effets sur la demande seront probablement plutôt neutres, car les entreprises réévalueront la densité de l’espace de bureau à la lumière des nouvelles préoccupations sanitaires.

L’absorption nette des immeubles de bureaux à l’échelle nationale au premier trimestre de 2020 a chuté à 3,5 millions de pieds carrés, soit le plus bas niveau depuis 2011. La superficie de nouveaux locaux offerts se chiffrant à 13,1 millions de pieds carrés, le taux d’inoccupation national moyen a grimpé de 10 pb sur un trimestre pour s’établir à 9,9 %.

Les loyers des bureaux augmentent constamment depuis quelques années et leur taux de croissance annuel moyen à l’échelle nationale s’est établi à 2,4 % au premier trimestre de 2020. La hausse du taux d’inoccupation peut faire pression sur les loyers, mais les actifs de grande qualité bien situés devraient faire preuve de plus de résilience.

Les activités de construction ont augmenté au cours des 12 derniers mois et atteignent actuellement 160 millions de pieds carrés de locaux à bureaux, ce qui correspond à 2,0 % de l’ensemble du marché. Les nouveaux projets sont fortement concentrés dans les pôles technologiques (Austin, San Jose, San Francisco et Seattle), qui sont mieux placés pour renouer avec la croissance et absorber de nouvelles offres lorsque l’économie reprendra la voie de la reprise. L’interdiction de certaines constructions et les restrictions d’ordre logistique repousseront inévitablement les dates d’achèvement, ce qui devrait aussi atténuer l’impact des nouvelles offres. 

Bien qu’il ne soit pas à l’abri des retombées négatives de la pandémie de COVID-19, nous pensons que l’immobilier industriel devrait mieux tirer son épingle du jeu que les autres segments pendant ce repli. Le ralentissement économique freinera la demande d’espace industriel à court terme, mais la situation actuelle aura probablement l’effet inverse sur les facteurs de la demande à long terme dans le secteur, pour deux raisons. Premièrement, la pénétration du commerce électronique s’accélérera probablement, les exigences actuelles en matière de distanciation sociale favorisant la multiplication des opérations de détail en ligne. Cette tendance n’est peut-être que temporaire, mais elle pourrait avoir des effets à long terme, car les consommateurs découvrent ce type de magasinage et se sentent plus à l’aise pour faire des achats en ligne. Deuxièmement, les entreprises s’appuieront probablement davantage sur les fournisseurs locaux pour constituer des réserves d’approvisionnement et de stocks, car les événements actuels font ressortir les vulnérabilités des chaînes d’approvisionnement mondiales et les systèmes de livraison « juste à temps ». Ces deux tendances impliqueraient des espaces d’entreposage et de logistique supplémentaires, ce qui pourrait accroître la demande d’immobilier industriel à long terme.

Malgré les contraintes qu’a eues la distanciation sociale sur les activités locatives en mars, l’absorption nette des locaux industriels au premier trimestre a atteint 30 millions de pieds carrés. Avec une surface nette de 64 millions de pieds carrés mise sur le marché, le taux d’inoccupation national moyen a grimpé de 20 pb sur un trimestre pour s’établir à 5,4 %.

Bien que les loyers industriels aient maintenu un taux de croissance relativement sain au premier trimestre, un ralentissement semble inévitable dans le contexte de la décélération de l’économie et de la hausse du taux d’inoccupation sur le marché. À 4,9 %, la croissance des loyers industriels au premier trimestre de 2020 correspondait au niveau du premier trimestre de 2015.

Grâce à la vigueur de la demande et aux fondamentaux solides de la croissance des loyers, l’activité de construction était, jusqu’à tout récemment, en hausse, atteignant un sommet record de 326 millions de pieds carrés, soit l’équivalent de 1,9 % du marché total au premier trimestre. 

Bien que la demande d’immeubles multirésidentiels tende à être moins cyclique que celle d’autres types de propriétés, les pertes d’emplois importantes et les mesures de distanciation sociale devraient freiner les activités locatives à court terme.

La demande réduite était déjà évidente au premier trimestre et, avec une absorption nette de 65 000 unités – bien en deçà de l’offre nette de 108 000 unités –, le taux d’inoccupation moyen a grimpé de 20 pb, à 6,6 %.

Le programme d’aide du gouvernement fédéral prévoit des versements directs aux ménages à faible revenu, ce qui devrait atténuer les effets sur les revenus locatifs tirés de propriétés multirésidentielles. Les logements locatifs multirésidentiels sont aussi avantagés par plusieurs facteurs de la demande à long terme susceptibles d’atténuer la volatilité du taux d’occupation : l’insuffisance généralisée des options de logement, les difficultés d’accès à la propriété et les tendances démographiques (notamment l’augmentation de l’âge médian du mariage et du nombre de ménages d’une seule personne).

Les loyers des immeubles multirésidentiels ont beau avoir augmenté de façon constante ces dernières années, l’escalade des taux d’inoccupation commence à faire pression sur les loyers. Le taux de croissance annuel des loyers multirésidentiels s’établissait à 1,7 % au premier trimestre de 2020, son taux le moins impressionnant depuis 2012. 

Bien qu’elles aient ralenti l’an dernier, les activités de construction restent proches de sommets historiques. Au premier trimestre, 612 000 unités étaient en construction, ce qui équivaut à 3,6 % du parc immobilier actuel. Compte tenu de la baisse de la demande, les périodes de location initiales de certains nouveaux projets pourraient être rallongées.

1 U.S. Bureau of Economic Analysis, au 29 avril 2020. 2 Federal Reserve Bank of New York, janvier 2020. 3 Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction ainsi que la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du premier trimestre de 2020. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris le volume des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du premier trimestre de 2020. 4 « The State of the Nation Housing », Joint Center for Housing Studies, Harvard University, 2019.