Rendement des placements dans les terres agricoles aux États-Unis : encore des gains en 2022

Points à retenir

• Les prix des cultures et l’appréciation des terres agricoles ont contribué aux bons rendements et aux valorisations intéressantes du secteur agricole américain.
• La hausse du nombre et de la valeur marchande des propriétés reflète l’augmentation des parts détenues par les investisseurs institutionnels.
• Le rendement des terres cultivées aux États-Unis varie considérablement d’une région à l’autre et selon le type de culture.
• La résilience du secteur face à l’inflation et aux taux d’intérêt élevés milite d’autant plus en faveur des placements dans les terres agricoles.

Les rendements enregistrés par le secteur des terres agricoles américaines en 2022 mettent en évidence la demande soutenue pour les produits agricoles et dénotent un fort intérêt pour les biens agricoles de qualité. La hausse des prix des cultures a contribué au rendement en assurant de bons revenus, tandis que les valorisations intéressantes ont donné lieu à l’appréciation des terres agricoles la plus marquée des dernières années. Selon le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries¹ (NCREIF), les terres agricoles américaines détenues par des investisseurs institutionnels ont connu leur meilleure année depuis 2015, l’indice NCREIF Farmland Property (ci-après, l’indice FP) ayant gagné 179 points de base pour atteindre un rendement total annuel de 9,6 %. Ce gain reflète les résultats positifs obtenus tant sur le plan des revenus que de la plus-value, et se situe 70 points de base au-dessus de la moyenne historique décennale.

Source : Indice NCREIF Farmland Property au quatrième trimestre de 2022. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice.

En 2022, l’indice FP mesurait le rendement de 1 315 propriétés distinctes, dont la valeur marchande combinée s’élevait à 15,3 milliards de dollars. Les rendements totaux de l’indice FP sont formés de deux composantes, soit les revenus et la plus-value du capital (ou encore les pertes en capital). En 2022, le rendement attribuable aux revenus des terres agricoles des États-Unis s’établissait à 3,3 %, soit 187 points de base en deçà de la moyenne décennale (5,2 %). La plus-value du capital repose sur des évaluations de la valeur marchande des terres agricoles réalisées par des tierces parties chaque année, lesquelles sont exigées pour toutes les propriétés répertoriées à l’indice FP. En 2022, à la faveur d’évaluations favorables, les terres agricoles ont dégagé une plus-value de 6,2 %, un sommet en neuf ans et 258 points de base au-dessus de la moyenne décennale (3,6 %). La hausse marquée du nombre total de propriétés et de leur valeur reflète la part croissante des placements des investisseurs institutionnels dans cette catégorie d’actif et le regroupement d’entreprises au sein du secteur agricole. 

Le NCREIF établit les rendements agricoles de manière détaillée selon le type de culture : les cultures annuelles comme le maïs, le soya et les légumes doivent être semées chaque année, tandis que les cultures permanentes se composent d’arbres vivaces, d’arbustes ou de vignes qui donnent des noix, des pommes, des canneberges et des raisins de cuve. À la fin de l’année 2022, l’indice FP était composé de 992 propriétés exploitées en culture annuelle, évaluées globalement à 9,4 milliards de dollars et comptant pour 62 % de l’indice, et de 323 propriétés exploitées en culture permanente, évaluées globalement à 5,9 milliards de dollars et comptant pour 38 % de l’indice. 

Source: NCREIF Farmland Property Index, as of Q4 2022. It is not possible to invest directly into an index.

Le NCREIF établit également le rendement des terres agricoles par région. En 2022, la plus importante région sur le plan de la valeur marchande était celle du Pacifique-Ouest (comptant pour 39 % de l’indice), suivie des États du delta du Mississippi (19 %), de la « Corn Belt » (13 %) et des Rocheuses (8 %). Les trois régions les moins importantes, soit les plaines du Sud (2 %), les Appalaches (0,7 %) et le Nord-Est (0,2 %), représentaient ensemble moins de 3 % de la valeur marchande de l’indice FP.

Rendements par région et par type de culture

Les rendements varient de façon importante selon le type de culture. D’une part, les propriétés agricoles en culture annuelle, comptant pour 62 % de l’indice FP en fait de valeur marchande, ont généré un rendement total de 14,4 % en 2022 (en hausse de 339 points de base par rapport à 2021), soit 668 points de base de plus que la moyenne historique décennale de 7,8 %. D’autre part, les propriétés agricoles en culture permanente, représentant 38 % de la valeur marchande de l’indice, ont enregistré un modeste rendement total de 2,6 %, en baisse de 50 points de base par rapport à 2021 et en deçà de la moyenne décennale de 10,7 %.

En 2022, le rendement total annuel des terres cultivées des États-Unis se composait de revenus d’exploitation de 3,8 % (en hausse de 15 points de base par rapport à 2021) et d’une plus-value du capital de 10,4 % (en hausse de 316 points de base par rapport à 2021).  L’augmentation du rendement attribuable aux revenus en 2022 découle de la hausse des prix des cultures, portés par la demande toujours forte dans le créneau des cultures en rangs, tant au niveau national que dans les marchés extérieurs. L’intérêt croissant des investisseurs pour les placements dans les cultures en rangs aux États-Unis a exercé une pression haussière importante sur les taux de plus-value du capital des propriétés agricoles en culture annuelle, dont la valeur a gagné plus du double de l’appréciation moyenne de 4 % observée au cours des dix années précédentes. 

À l’inverse, les propriétés agricoles en culture permanente des États-Unis ont généré un rendement total plus modeste de 2,6 % (en baisse de 50 points de base par rapport à 2021) en raison de diverses difficultés inhérentes au marché, soit le troisième plus bas rendement annuel de l’histoire de l’indice du NCREIF, créé en 1991. Bien que le rendement attribuable aux revenus des cultures permanentes (2,7 %) ait reculé de 186 points de base par rapport à l’année précédente, la plus-value du capital est quant à elle demeurée pratiquement stable, mettant ainsi fin à la baisse des valorisations qui sévissait depuis trois ans. Le rendement mitigé des cultures permanentes traduit la conjoncture difficile attribuable aux perspectives incertaines quant aux prix des fruits et des noix compte tenu des perturbations de l’offre et de la demande à l’échelle mondiale en 2022. Ces perturbations s’ajoutent aux préoccupations croissantes quant à la disponibilité de l’eau dans la région du Pacifique‑Ouest, où se trouvent 84 % des propriétés agricoles en culture permanente répertoriées à l’indice FP, selon leur valeur. 

Source: NCREIF Farmland Property Index, as of Q4 2022. It is not possible to invest directly into an index.

Les amandes, qui comptent pour 18 % des cultures permanentes composant l’indice FP selon la valeur marchande, ont nui au rendement global de ce type de culture. Leur rendement total a fléchi pour la troisième année consécutive, s’établissant à -2,3 % en 2022. Ce recul s’explique par la baisse des prix attribuable aux niveaux des stocks toujours élevés, dans un contexte marqué à la fois par les difficultés rencontrées en matière d’expédition au début de 2022 et par la baisse des valorisations découlant des préoccupations entourant la disponibilité de l’eau en Californie. À l’inverse, les pommes ont généré des rendements totaux de 12,3 % grâce à une plus-value du capital de 8,5 % et à des revenus de 3,7 %.

Les récoltes de pommes décevantes pendant plusieurs années consécutives au Washington ont donné lieu à une raréfaction qui, combinée aux efforts renouvelés pour relancer la demande et rehausser le prix des pommes, a engendré des retombées positives pour les investisseurs.

Bien que les onze régions composant l’indice FP aient généré des rendements positifs en 2022, tant sur le plan des revenus que de la plus-value, les résultats variaient grandement d’un endroit à l’autre. Les régions de la « Corn Belt » (28,0 %), des États du delta du Mississippi (13,1 %), des États lacustres (16,4 %), du Nord-Est (20,0 %) et des plaines du Sud (20,0 %) ont toutes dégagé des rendements totaux de plus de 10 % avec de fortes plus-values du capital et des revenus stables. Parallèlement, la région du Pacifique-Ouest a connu le pire résultat, affichant un rendement total de 2,8 % en 2022, soit 87 points de base de moins que l’année précédente et 686 points de base en deçà du rendement global de l’indice FP. Représentant 84 % de la valeur marchande de la région, les propriétés agricoles en culture permanente n’ont enregistré qu’un rendement total de 1,7 %, neutralisant ainsi le rendement total de 9,2 % dégagé par les propriétés agricoles en culture annuelle.

Résilience et rendement exceptionnel

Nous demeurons optimistes à l’égard des placements dans le secteur agricole américain compte tenu de leur rendement global exceptionnel en 2022.Sur le plan macroéconomique, la résilience du secteur des terres agricoles, dont les rendements ont résisté à l’inflation et aux taux d’intérêt élevés de l’an dernier, conforte la thèse fondamentale favorable aux placements dans cette catégorie d’actif, qui offre aux investisseurs des rendements corrigés du risque stables et à l’abri de l’inflation.

La demande mondiale pour les produits agricoles devrait continuer d’augmenter à l’avenir en raison de l’accroissement de la population et de l’engouement pour les régimes alimentaires sains et nutritifs. La croissance de la demande intérieure et du commerce international pousse à l’optimisme, tandis que les développements récents du marché des crédits carbone pourraient créer une nouvelle source de demande, compte tenu du potentiel des sols agricoles en matière de captage. Du côté de l’offre, les contrecoups de la sécheresse en Amérique du Sud, combinés aux faibles niveaux des stocks à l’échelle mondiale, contribuent à maintenir les prix au-dessus des moyennes historiques. Sur le plan des facteurs défavorables, la pression inflationniste continuera vraisemblablement de peser sur le secteur agricole aux États-Unis en raison des coûts de production, tandis que les incertitudes d’ordre géopolitique et climatique demeurent des facteurs de risque clés qui guettent la production et les flux commerciaux à l’échelle mondiale. Nous anticipons néanmoins que les terres agricoles gérées de manière durable demeureront attrayantes aux yeux des investisseurs qui souhaitent obtenir des rendements positifs tout en maintenant une faible volatilité, et qui cherchent à tirer parti des avantages supplémentaires qu’une solution climatique fondée sur la nature peut offrir.

1 Le NCREIF recueille des données sur le rendement que chaque propriété agricole des États-Unis procure aux investissements institutionnels et combine les résultats aux fins de son indice Farmland Property (l’indice FP). Gestion de placements Manuvie fait partie des investisseurs répertoriés à l’indice FP. Les gestionnaires participants sont tenus de déclarer tous les biens admissibles à l’indice. Le recours à ces données ne constitue pas une offre d’achat ou de vente de biens.