Construction de logements et terrains forestiers aux États-Unis : les deux faces d’une même pièce?
La solide reprise des marchés américains de l’habitation et du bois d’œuvre au début de 2022 s’est depuis atténuée en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’appréciation persistante du prix de la propriété. Notre rapport trimestriel examine les fondamentaux sous-jacents de la catégorie d’actifs qui devraient atténuer la volatilité à court terme et les risques à moyen terme, et rend compte des principaux indicateurs de marché pour le deuxième trimestre 2022.
La performance financière des terrains forestiers aux États-Unis est fortement influencée par les fluctuations des marchés de l’habitation et du bois d’œuvre de résineux. Se dépêtrant de la récession de 2020 induite par la pandémie, le secteur des terrains forestiers a vu ses résultats soutenus en partie par la reprise robuste des marchés américains de l’habitation et du bois d’œuvre de résineux. La dynamique positive de ces marchés s’est prolongée jusqu’au début de 2022, mais s’est rapidement dissipée lorsque la Réserve fédérale américaine a modifié sa politique monétaire et a commencé à relever les taux d’intérêt pour contrer l’inflation galopante. Par conséquent, les perspectives pour les marchés américains de l’habitation et du bois d’œuvre en 2022 devraient évoluer pour devenir les deux faces bien distinctes d’une même pièce. Au cours du premier semestre 2022, les marchés de la construction résidentielle étaient encore soutenus par la forte demande alimentée par le besoin de superficie supplémentaire pour répondre à la nette hausse de la demande d’espace de télétravail, aux consommateurs à la bonne santé financière et à des taux des prêts hypothécaires historiquement bas. Toutefois, vers le milieu de l’année, la hausse rapide des taux d’intérêt et une appréciation obstinément importante du prix de la propriété ont pesé sur l’accessibilité et grandement secoué le moral des acheteurs et des constructeurs. Au milieu de l’année 2022, toute dynamique haussière sur le marché de l’habitation aux États-Unis s’était essoufflée et on observait une correction à la fois sur ce marché et sur celui du bois d’œuvre, ce qui assombrissait les perspectives à court terme concernant les revenus provenant des terrains forestiers.
Le ralentissement de l’activité de construction résidentielle a fait chuter le prix du bois d’œuvre de 54 %, d’un niveau élevé récent de 1 515 $ US par millier de pieds-planche (MBF) pour le douglas vert #2 et le 2x4 de meilleure qualité est passé de XXX début 2022 à 690 $ US/MBF en milieu d’année. De plus, l’incertitude croissante concernant la conjoncture économique s’est immiscée dans le marché du bois d’œuvre et devrait modérer à la fois la demande et les prix pendant le reste de l’année 2022 et jusqu’en 2023. Ces éléments ont engendré des perspectives de plus en plus pessimistes à court terme pour les marchés des produits forestiers et du bois, ce qui amène à se demander si le cycle économique actuel ne risque pas d’accélérer le ralentissement des marchés de l’habitation et des produits du bois comparable à celui qui s’est produit lors de la crise financière mondiale en 2008-2009? Toutefois, l’évaluation de l’état actuel du marché de l’habitation aux États-Unis dans un contexte historique, l’analyse approfondie des fondamentaux sous-jacents du marché et la prise en compte des évolutions du marché comme la demande grandissante en compensation carbone et l’extension majeure de la capacité des scieries en cours dans le sud des États-Unis nous amène à conclure que les investissements dans les terrains forestiers ne sont pas en passe de disparaître. Ces facteurs devraient contribuer à atténuer à la fois la volatilité à court terme et les risques à moyen terme pour les perspectives de rendement des terrains forestiers exploitables.
L’accessibilité à la propriété se dégrade
En avril 2022, les mises en chantier aux États-Unis ont atteint un pic cyclique de 1,8 million d’unités (taux annuel désaisonnalisé), mais la combinaison de la hausse des taux d’intérêt et de la flambée des prix des logements a fait baisser l’accessibilité à la propriété et a eu des répercussions sur la construction d’habitations. Les mises en chantier ont fortement reculé au cours des trois mois suivants, chutant au total de 359 000 unités de mai à juillet, pour s’établir à 1,45 million d’unités. Au cours du premier semestre 2022, les taux hypothécaires sont montés en flèche, le taux moyen d’un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe sur 30 ans aux États-Unis ayant bondi de 259 points de base (pb), passant de 3,11 % à la fin de 2021 à 5,70 % à la fin de juin. L’ampleur et la rapidité de la hausse des taux hypothécaires ont ajouté environ 36,0 %, soit 489 $ US, au paiement hypothécaire mensuel d’un propriétaire moyen potentiel (prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans avec une mise de fonds de 20,0 %) pour une maison de 400 000 $ US, à un moment où les budgets étaient déjà mis à rude épreuve par l’appréciation rapide des prix des maisons.1 Cette puissante combinaison de hausse des taux d’intérêt et d’appréciation des prix des maisons s’est poursuivie à un taux élevé de 18,0 % en glissement annuel en juin, ce qui a fait chuter l’indice d’accessibilité à la propriété logement de la National Association of Realtors à 98,5 en juin, soit une baisse de 31,0 % par rapport à l’année précédente et le niveau le plus bas depuis au moins 1990.
L’accessibilité à la propriété est mise à mal par la hausse des taux d’intérêt et la flambée des prix des habitations
Indice mensuel de l’accessibilité à la propriété, National Association of Realtors
Source : Indice mensuel de l’accessibilité à la propriété, National Association of Realtors, 7 septembre 2022. Article reproduit avec l’autorisation de l’auteur (traduction). Il n’est pas possible d’investir dans un indice.
Certes, l’accessibilité à la propriété s’est rapidement détériorée, mais la situation financière des propriétaires n’est pas aussi tendue qu’à l’époque de la crise financière mondiale. Le fardeau de la dette des ménages, mesuré par les paiements du service de la dette hypothécaire en pourcentage du revenu personnel disponible, reste proche du niveau le plus bas observé au cours des 40 dernières années, et est inférieur de 400 points de base à celui enregistré pendant la crise financière mondiale. De nombreux propriétaires ont probablement profité des taux d’intérêt historiquement bas en 2020-2021 pour refinancer des prêts hypothécaires à taux fixe à des taux exceptionnellement faibles. En outre, les normes de prêt des banques restent beaucoup plus strictes par rapport à la période qui a précédé la crise financière mondiale, l’indice de disponibilité du crédit hypothécaire de la Mortgage Bankers Association se rapprochant des faibles niveaux enregistrés immédiatement après la crise, ce qui se traduit par un profil de risque beaucoup plus faible pour le marché global de la dette hypothécaire. Ces facteurs devraient permettre au marché d’éviter un nouvel effondrement du marché de l’habitation lié à la crise financière mondiale et lui donner la capacité de se redresser plus rapidement.
Les ménages disposent des moyens financiers nécessaires pour faire face aux paiements hypothécaires actuelss
Paiements au titre du service de la dette hypothécaire en pourcentage du revenu personnel disponible, trimestriellement, données désaisonnalisées
Source : Statistiques économiques FRED, au 8 septembre 2022.
La démographie et les contraintes de l’offre soutiennent les perspectives
Même si les mises en chantier devraient continuer à être confrontées à des vents contraires jusqu’à la fin de l’année et en 2023, les données démographiques actuelles et le niveau exceptionnellement bas du parc immobilier continueront à soutenir la demande à moyen et long terme du secteur immobilier aux États-Unis et, par extension, de produits en bois et de bois d’œuvre. Ces données démographiques favorables se maintiennent, quelles que soient les conditions économiques, et le plus grand groupe d’âge aux États-Unis a maintenant atteint l’âge idéal pour l’achat d’une maison.
La construction résidentielle à moyen et long terme sera également soutenue par l’offre limitée de logements. Plus d’une décennie marquée par un déficit en matière de construction a vu les mises en chantier (production) chuter bien en deçà de la demande de logements, créant un important volume de demande en attente, estimé à plus de 4 millions d’unités d’ici la fin du deuxième trimestre de 2022.2 La juxtaposition de données démographiques indiquant une augmentation de la demande de logements et de mises en chantier dont la tendance est actuellement à la baisse fait que le volume du parc immobilier déficitaire pourrait continuer à s’accroître si les mises en chantier baissent davantage, et ce pendant plus longtemps. Cette dynamique devrait soutenir les mises en chantier du cycle actuel à des niveaux bien supérieurs aux seuils atteints pendant la crise financière mondiale et continuer à les soutenir fortement pendant le reste de la décennie.
Outre les fondamentaux positifs de la demande sous-jacente du marché de l’habitation aux États-Unis, la demande à court terme de grumes de sciage pour la production de bois d’œuvre devrait être soutenue, en partie, par l’arriéré croissant de logements en cours de construction, mais non encore achevés. Le nombre de logements en construction a augmenté de 21 % (sur un an) pour atteindre un niveau quasi historique de 1,68 million d’unités en juillet 2022, car les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et le manque de main-d’œuvre ont fortement ralenti le rythme de la construction. Ces maisons étant en voie d’achèvement, elles nécessiteront du bois supplémentaire et viendront soutenir la demande de grumes. À très court terme, la consommation de bois ainsi reportée devrait contribuer à compenser certains des effets négatifs sur la demande de bois d’œuvre et de grumes qui accompagnent la chute des mises en chantier.
Les mises en chantier de logements neufs se maintiennent près de leur niveau historique
Mises en chantier de logements résidentiels neufs en construction aux États-Unis, en milliers d’unités
Source : Construction résidentielle neuve mensuelle, juillet 2022, Bureau du recensement des États-Unis, Secrétariat américain du logement et du développement urbain, 16 août 2022.
Les récents revers et les défis permanents auxquels sont confrontés les marchés du logement et du bois pèseront sur les perspectives à court terme des investissements dans les terrains forestiers exploitables, mais la conjugaison de l’assise financière plus solide des propriétaires, de la démographie sous-jacente favorable et du stock exceptionnellement bas de logements disponibles (parallèlement à un arriéré de maisons en construction) devrait contribuer à limiter l’ampleur et la durée du renversement actuel du marché américain de l’habitation et son impact sur les marchés du bois. De plus, les producteurs de bois d’œuvre misent déjà sur ces solides fondamentaux en prévoyant d’ajouter près de 4,5 milliards de pieds-planche de nouvelle capacité de production de bois d’œuvre jusqu’en 2024 dans le sud des États-Unis, ce qui générera une demande supplémentaire de bois d’œuvre au fur et à mesure que le nouveau volume sera disponible.3 Un soutien et une diversification supplémentaires pour le rendement des placements dans les terrains forestiers exploitables proviendront de la demande en hausse rapide de terrains forestiers exploitables comme solution climatique naturelle pour capturer le carbone et réduire les émissions de gaz à effet de serre. Ces éléments, ainsi que les fondamentaux positifs du marché du logement, devraient aider le marché des terrains forestiers à naviguer sur les eaux agitées à venir et à atteindre ce que nous pensons être un ciel plus clair et des eaux plus calmes à l’horizon.
Indicateurs du marché des terrains forestiers jusqu’au deuxième trimestre 2022
L’accessibilité affaiblit la demande de logements aux États-Unis; les prix du bois d’œuvre reculent
Mises en chantier trimestrielles aux États-Unis (en milliers d’unités) et prix composite du bois d’œuvre résineux aux États-Unis ($ US par millier de pieds-planche)
Source : Random Lengths, juin 2022. Bureau du recensement des États-Unis, juin 2022. MBF = 1 000 pieds-planche. TAD: taux annuel désaisonnalisé. Il n’est pas possible d’investir dans un indice.
Les prix du logement et du bois d’œuvre aux États-Unis au deuxième trimestre traduisent un affaiblissement de la demande, car l’accessibilité a diminué parallèlement aux mises en chantier aux États-Unis au deuxième trimestre, en baisse de 4,0 % par rapport au premier trimestre et de 3,8 % par rapport aux mises en chantier d’un an auparavant. Les prix moyens du bois d’œuvre résineux au deuxième trimestre ont subi une correction après la flambée du premier trimestre, chutant de 35,0 % et revenant plus près des niveaux antérieurs à la pandémie.
Les logements multirésidentiels tirent les approbations de logements en Australie vers le haut, la hausse des prix du bois d’œuvre s’interrompt
Prix du bois d’œuvre de résineux australien en dollars australiens, prix du bois d’œuvre en dollars australiens et unités d’habitation approuvées (en milliers d’unités)
Source : Bureau australien des statistiques, juin 2022. KPMG, décembre 2021. Indufor Asia-Pacific (Australia) Pty Ltd., mars 2022.
Les approbations trimestrielles de logements en Australie, relevés fin juin, ont augmenté de 4,5 % par rapport au trimestre précédent, portées par des approbations de logements multirésidentiels (+7,7 %), malgré les hausses de taux mensuelles consécutives de la Banque de réserve d’Australie depuis mai, et ont conclu sur un ralentissement des prix des logements. La hausse des prix du bois d’œuvre de résineux s’est interrompue, et il n’y a pas de nouvelles données à rapporter pour les droits de coupe de bois d’œuvre ce trimestre.
Accroissement de la rentabilité des producteurs brésiliens de pâte kraft blanchie d’eucalyptus
Pâte kraft blanchie d’eucalyptus ($ US par tonne), BRL par $ US, trimestriellement
Source : Hawkins Wright; Macrobond, août 2022.
Les prix de la pâte kraft blanchie d’eucalyptus (vendue en $ US) au deuxième trimestre ont bondi de 16 % lors du dernier trimestre, atteignant de nouveaux sommets à 1 520 $ US par tonne. Les producteurs brésiliens de pâte kraft blanchie d’eucalyptus bénéficient de leur position à faible coût, renforcée par la dépréciation du BRL à 0,191 par $ US (5,23 BRL par $ US).
La hausse des prix du bois d’œuvre résineux ralentit sur la côte nord-ouest du Pacifique et au sud des États-Unis, et s’inverse en Nouvelle-Zélande
Prix régionaux du résineux sur pied destiné au sciage ($ US par mètre cube)
Source : Fastmarkets RISI, TimberMart-South, New Zealand Ministry of Primary Industries, juin 2022; KPMG, décembre 2021.
La hausse des prix de résineux sur pied au cours du deuxième trimestre a ralenti dans le nord-ouest du Pacifique, avec une augmentation de seulement 1,5 % par rapport au trimestre précédent, après des gains à deux chiffres au cours du premier trimestre. Les prix du pin du sud sur pied ont connu un fléchissement saisonnier au cours du deuxième trimestre, cédant 5,5 %, tandis que les prix du pin de Monterey sur pied de Nouvelle-Zélande ont été touchés par une demande plus faible en Chine et des taux d’expédition historiquement élevés. Cela a entraîné une baisse des prix du bois sur pied de 24 % au cours du deuxième trimestre et de 48 % par rapport aux prix observés il y a un an.
Au deuxième trimestre, les rendements au comptant des terrains forestiers atteignent leur plus haut niveau en 5 ans
Rendements au comptant annualisés des terrains forestiers aux États-Unis (% par année)
Source : NCREIF, juin 2022.
Les rendements au comptant des terrains forestiers aux États-Unis ont atteint 3,1 % (annualisés) au deuxième trimestre, soit 6 points de base au-dessus des niveaux du deuxième trimestre de l’année dernière et 50 points de base au-dessus du rendement moyen des cinq années précédentes. Les prix sur pied élevés et la demande constante de bois ont porté le rendement au deuxième trimestre.
La valeur des terrains forestiers du sud se renforce sur les marchés privés et subit une correction sur les marchés publics
Valeurs trimestrielles des terrains forestiers du sud des États-Unis ($ US par acre)
Source : recherche de Gestion de placements Manuvie, août 2022
La valeur des terrains forestiers privés dans le sud des États-Unis s’est renforcée au cours du deuxième trimestre, atteignant en moyenne 1 881 $ US par acre, soit une augmentation de 4,9 % par rapport au deuxième trimestre de l’année dernière. La valeur moyenne des terrains forestiers exploitables du sud détenus par des propriétaires cotés en bourse, mesurée par la valeur d’entreprise des terrains forestiers par acre équivalent du sud des États-Unis, a diminué de 7,6 % par rapport au deuxième trimestre de l’année dernière. D’importantes corrections, tant dans les prix des produits forestiers que sur les marchés financiers au sens large, ont poussé les valorisations vers le bas.
1 Variation des versements hypothécaires calculée en comparant les paiements hypothécaires à taux fixe sur 30 ans de 320 000 $ US (maison de 400 000 $ US achetée avec une mise de fonds de 20,00 %) au taux fixe moyen sur 30 ans de 3,11 % à la fin de 2021 au taux fixe moyen sur 30 ans de 5,70 % à la fin de juin 2022. 2 Forest Economic Advisers, statistiques sur la demande de logements sous-jacente, mai 2022. 3 Forisk Research, rapport trimestriel Forisk, 2022.
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