Pourquoi investir dans les actifs réels?
Les investisseurs institutionnels sont depuis longtemps intéressés par toute une gamme d’actifs réels leur permettant de renforcer la résilience de leurs portefeuilles. De plus en plus d’investisseurs se tournent aussi vers les actifs réels dans le cadre de leur cheminement vers la carboneutralité.
Que sont les actifs réels?
À Gestion de placements Manuvie, nous considérons les actifs réels comme des investissements corporels ayant une valeur intrinsèque, comme l’immobilier, les terrains, les infrastructures, les produits de base, les métaux précieux et les ressources naturelles. Ils sont également essentiels à la société – l’agriculture, les terrains forestiers et l’immobilier contribuent, de par leur nature, à répondre à des besoins humains de base, en fournissant de la nourriture, des fibres et un abri – tandis que les infrastructures offrent des services essentiels.
Il existe divers actifs réels, mais ils ont tous deux caractéristiques en commun. Généralement accessibles par l’intermédiaire des marchés privés, ils peuvent offrir une prime d’illiquidité par rapport aux principaux investissements des marchés publics. Deuxièmement, leur valeur intrinsèque repose sur quelque chose de concret, durable et essentiel, ce qui les rend généralement moins vulnérables aux fluctuations imprévues de l’inflation, aux préférences des consommateurs et à la croissance mondiale.
Les actifs réels représentent un sous-ensemble d’investissements important et en croissance. Ces actifs constituent une solution de répartition en plein essor pour les investisseurs à la recherche de sources de revenus à long terme, une protection contre l’inflation et un moyen de réduire la volatilité. Une étude de 2024 sur les actifs réels a montré que 64% des fonds de pension, des assureurs et des institutions financières mondiales interrogés prévoient d’augmenter leur allocation aux stratégies d’actifs réels à l’avenir. D’autre part, de nombreux actifs réels conviennent tout naturellement aux investisseurs qui souhaitent investir de façon durable, de manière à contribuer à la société.
Arguments en faveur de l’investissement dans les actifs réels
Les actifs réels privés procurent depuis longtemps aux investisseurs une diversification, des revenus à long terme et une protection contre l’inflation. Par rapport aux marchés publics, les actifs réels peuvent améliorer le profil de rendement d’un portefeuille tout en réduisant la volatilité, car les actifs réels tendent à avoir une faible corrélation avec les autres catégories d’actifs et entre eux.
Rendement historique et écart-type aux États-Unis, de 2001 à 2020
Source: Les données sur les terrains forestiers sont tirées de l’indice NCREIF Timberland, au 31 décembre 2020. Les données sur les terres agricoles sont tirées de l’indice NCREIF Farmland, au 31 décembre 2020. Les données sur l’immobilier commercial sont tirées de l’indice NCREIF Property, au 31 décembre 2020. Les données sur les infrastructures sont tirées de l’indice Burgess Infrastructure, au 31 décembre 2020. Les données sur les actions à petites capitalisations sont tirées de l’indice de rendement total Ibbotson series IA SBBI U.S. Small Stock ($ US), au 31 décembre 2020. Les données sur les actions non américaines sont tirées de l’indice des actions internationales MSCI EAEO, au 31 décembre 2020. Les données sur les obligations de sociétés sont tirées de l’indice de rendement total Ibbotson series IA SBBI U.S. LT Corp ($ US), au 31 décembre 2020. Les données sur les bons du Trésor américain sont tirées de l’indice de rendement total Ibbotson series IA SBBI U.S. 30 Day Tbill ($ US), au 31 décembre 2020. Les données sur les produits de base proviennent du Bureau of Labor Statistics américain, au 31 décembre 2020. Les séries de l’indice S&P 500 proviennent de Standard & Poor’s Financial Services LLC, au 31 décembre 2020. Les données sur les placements privés américains proviennent de l’indice Cambridge Associates Private Equity, au 31 décembre 2020. Les données sur les produits forestiers américains proviennent de la série S&P Composite 1500 Paper and Forest Products, au 31 décembre 2020.
Les investissements dans des actifs réels ont par le passé eu une faible volatilité et procuré des rendements potentiels corrigés du risque attrayants. La gestion efficace des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance permet de réduire au minimum le risque d’investissement et d’assurer la durabilité à long terme des actifs.
Investissements corporels ayant une valeur intrinsèque
Nous résumons ci-dessous quatre types de stratégies d’actifs réels offrant les meilleures occasions : l’immobilier, les infrastructures, les terrains forestiers et les terres agricoles.
Investissement immobilier
L’immobilier s’entend des terrains, des structures sur les terrains ainsi que des droits aériens et souterrains. La plupart des investisseurs voient souvent l’immobilier comme des structures productrices de revenus par l’intermédiaire de loyers contractuels. Les investissements dans les actions immobilières sont habituellement divisés en deux grandes catégories : immobilier résidentiel et immobilier commercial. Les stratégies d’actions vont des stratégies de base aux stratégies opportunistes et peuvent procurer plusieurs avantages potentiels au portefeuille, dont un revenu, la diversification grâce à des actifs ayant une faible corrélation avec d’autres catégories d’actif, une protection contre l’inflation et une protection contre la baisse lorsque les marchés publics sont volatils.
Les investissements immobiliers peuvent convenir à divers profils risque-rendement.
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De base Risque et rendement plus faibles |
De base plus Risque et rendement équilibrés |
Valeur ajoutée Risque et rendement modérés à élevés |
Opportuniste Rendement et risque élevés |
Fourchette de rendement net |
< 8 % |
8 % à 11 % sur un cycle de marché complet |
12 % à 15 % |
15 % à 18 % |
Endettement |
0 % à 30 % |
40 % à 50 % |
50 % à 70 % |
60 % ou plus |
Marchés |
Primaire |
Primaire et secondaire |
Primaire et secondaire |
Primaire, secondaire et émergents |
Amélioration des immobilisations |
Peu/aucune |
Faible à modérée |
Modérée à forte |
Forte |
Les stratégies d’investissement immobilier tirent profit des occasions de croissance du revenu et de plus-value du capital en investissant dans des immeubles commerciaux qui reflètent les besoins en évolution des entreprises, des consommateurs et des occupants. Certaines stratégies peuvent être très particulières, mais d’autres investissent dans des marchés et des secteurs diversifiés, et leurs revenus proviennent de différents types de locataires. Cela permet non seulement aux gestionnaires de tirer parti des tendances du marché pour générer des rendements positifs à long terme, mais cela permet aussi de diversifier les portefeuilles et d’offrir d’autres avantages importants.
L’investissement dans l’immobilier génère depuis longtemps des revenus stables et en augmentation, ainsi qu’une croissance du capital, tout en offrant un potentiel de diversification du portefeuille et une protection contre l’inflation. Tout comme l’économie mondiale, la demande d’actifs immobiliers devrait continuer de croître et d’évoluer.
Investissement dans les infrastructures
Les infrastructures englobent les sociétés et les actifs qui fournissent des services essentiels aux personnes et pour le transport et le stockage des biens, ainsi que de l’énergie, de l’eau et des données. Les actifs d’infrastructure comprennent les réseaux d’électricité, de gaz et d’eau, les centrales électriques, les autoroutes, les chemins de fer, les ports et les tours de télécommunications, qui peuvent avoir peu de concurrence et bénéficier d’une demande stable. En tant que catégorie d’actif hybride, les actifs d’infrastructure combinent généralement certaines des caractéristiques les plus avantageuses de nombreuses autres catégories d’investissements, avec une plus faible volatilité, et ils offrent des occasions au profil risque-rendement très varié.
Les occasions d’investissement dans les infrastructures sont diversifiées
L’investissement dans des actifs d’infrastructure de longue durée peut générer des flux de trésorerie stables, soutenus par des contrats à long terme ou des taux de rendement réglementés corrigés de l’inflation. Ces actifs tendent à offrir une meilleure protection contre les risques macroéconomiques, comme la récession ou l’accélération inattendue de l’inflation. Ces actifs tendent à renforcer la résilience d’un portefeuille face aux replis du marché et, comme la catégorie d’actif continue d’évoluer, l’innovation technologique, l’urbanisation intelligente et la montée de l’économie de réseau transforment les occasions pour les investisseurs institutionnels.
Investissement dans les terrains forestiers
Investir dans les terrains forestiers implique d’investir dans les forêts, une ressource renouvelable qui intègre la planification, la culture, la gestion et l’exploitation des arbres en tant que source durable de fibres et de bois massif pour répondre à un large éventail de besoins humains, y compris l’hébergement, l’emballage et l’hygiène. Les stratégies forestières sont souvent diversifiées par régions, espèces, catégorie d’âge et produits finaux. Cela permet non seulement aux gestionnaires d’actifs de tirer parti des tendances du marché pour générer des rendements positifs à long terme, mais aussi de diversifier les portefeuilles tout en profitant de nombreuses occasions de réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) et d’atténuer les changements climatiques.
Fourchettes de rendement brut nominal potentiel des terrains forestiers
Les terrains forestiers peuvent procurer à la fois un revenu courant et une plus-value du capital, et ils ont la caractéristique unique de constituer une « réserve de valeur » en période de volatilité des marchés. Les investissements dans les terrains forestiers affichent depuis longtemps d’excellents résultats financiers et peuvent offrir une diversification du portefeuille et une protection contre l’inflation, tout en ayant une incidence favorable sur les collectivités mondiales grâce à la gestion durable des terrains forestiers. À titre de solutions naturelles, les forêts peuvent avoir des répercussions favorables sur les plans social et environnemental en séquestrant le carbone, en fournissant un habitat à la faune et en offrant d’autres services écosystémiques, comme de l’eau propre ou des activités récréatives.
La demande mondiale croissante de bois d’œuvre offre aux investisseurs l’occasion de profiter d’une dynamique favorable de l’offre et de la demande, soutenue par de solides facteurs macroéconomiques, y compris l’atténuation des changements climatiques et l’adaptation à ces changements. Le nombre croissant de sociétés à s’engager à la carboneutralité et l’attention mondiale portée aux changements climatiques et aux marchés du carbone créent de nouvelles occasions de gérer les forêts en fonction de la valeur carbone, en plus de la valeur du bois d’œuvre.
Investissement dans les terres agricoles
L’investissement dans les terres agricoles consiste à investir dans des actifs corporels liés à la production, à la transformation, à la distribution et à la commercialisation des cultures, qui sont souvent diversifiés par régions, types de culture et styles de gestion. Investir dans les terres agricoles de base implique d’investir dans des actifs physiques comme des fermes et des améliorations connexes, dont les systèmes d’irrigation et le stockage des grains, ou dans le cas de vergers et de vignobles, les arbres et la vigne. Les terres agricoles sont plantées et gérées de façon durable, et les cultures sont récoltées et vendues comme aliments et fibres durables. L’investissement dans l’intégration verticale (aussi appelée stratégie Farmland Plus ou investissement agricole de base plus) peut réduire la volatilité par rapport à l’investissement dans les cultures seulement et aider à contrôler les coûts de transformation externe tout en améliorant les résultats de commercialisation des cultures.
Fourchettes de rendement nominal total brut potentiel des terres agricoles
L’investissement dans le secteur agricole peut maximiser le rendement total corrigé du risque, générer un revenu, préserver le capital et générer une plus-value à long terme, et il produit d’excellents résultats financiers depuis longtemps. La faible corrélation entre les rendements des terres agricoles et ceux des autres catégories d’actif signifie que les terres agricoles peuvent permettre de diversifier le portefeuille des investisseurs. L’investissement dans les terres agricoles peut aussi offrir une protection modérée contre l’inflation.
À l’instar des terrains forestiers, les terres agricoles peuvent avoir des répercussions favorables sur les plans social et environnemental en séquestrant le carbone, en préservant la biodiversité et en contribuant au dynamisme économique rural. À mesure que la population mondiale augmente, nous nous attendons à ce que la demande de nourriture et de fibres croisse. Les investisseurs peuvent tirer profit de cette tendance en ajoutant des terres agricoles à leur portefeuille pour potentiellement améliorer la diversification et le rendement corrigé du risque, tout en profitant de nombreuses occasions de réduire les émissions de GES et d’atténuer les changements climatiques.
Investir de façon durable pour obtenir des rendements durables
Les actifs réels prennent de plus en plus d’importance aux yeux des investisseurs qui souhaitent investir de façon durable pour améliorer notre climat et notre société. La reconnaissance de l’importance des facteurs ESG pour l’investissement donne l’occasion aux actifs réels de jouer un rôle fondamental dans l’investissement durable pour un monde meilleur. Il est clair que les actifs réels peuvent fournir des solutions à trois des plus grands défis du monde : les changements climatiques, la perte de la nature et l’augmentation des inégalités.
Real assets for real problems
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Changements climatiques |
Perte de la nature |
Augmentation des inégalités |
Terrains forestiers |
Les forêts sont l’une des principales solutions climatiques naturelles. Elles constituent un important puits de carbone. |
La gestion intensive des plantations forestières pour la production de produits forestiers réduit la nécessité de récolter le bois des forêts plus sensibles. |
Peuvent fournir des emplois gratifiants dans les collectivités rurales, permettre de maintenir des espaces ouverts, favoriser les activités récréatives et fournir des ressources en eau propre dans les collectivités rurales. |
Agriculture |
Les terres agricoles peuvent constituer un important puits de carbone. |
L’agriculture durable peut remédier aux carences en nutriments, réduire la vulnérabilité aux ravageurs et aux maladies, et augmenter la capacité de rétention d’eau du sol. |
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Immobilier |
Les améliorations en matière de construction et d’efficacité énergétique, l’utilisation d’autres carburants et les technologies renouvelables peuvent favoriser la réduction des émissions de carbone. |
Nous travaillons à réduire la consommation d’eau, à limiter la lutte contre les ravageurs au moyen de produits chimiques et à exploiter des espaces verts sur les toits, des jardins urbains et des ruches. |
Nous avons besoin de logements et d’immeubles sains et résilients, de politiques responsables pour protéger les travailleurs et d’une mobilisation communautaire des locataires. |
Infrastructure |
L’énergie renouvelable est au cœur de la transition de la société vers une énergie plus propre. |
Nous pouvons évaluer les facteurs liés à la nature, comme l’eau et la biodiversité, lorsque ces éléments sont importants pour le secteur. |
Les infrastructures servent de base aux services nécessaires pour soutenir l’activité socioéconomique. |
En tant qu’investisseurs à long terme dans les actifs réels, nous reconnaissons depuis longtemps le lien entre la gérance environnementale et la gérance financière. Pour nous, une saine gestion est indissociable d’un bon investissement, car elle englobe les activités qui non seulement protègent les investissements, mais aussi celles qui favorisent la solidité et la durabilité des systèmes dont dépendent ces investissements.
Notre longue expérience de l’investissement dans les actifs réels et de leur exploitation nous permet de bien gérer nos activités, de prendre des décisions d’investissement, et d’élaborer et d’offrir des produits et des services financiers, dont des solutions axées sur la nature pour lutter contre les changements climatiques.
« Sans une saine gérance, l’intégrité d’un placement peut être compromise, ce qui peut nuire à la relation entre le gestionnaire d’actifs et le propriétaire des actifs, et au bon fonctionnement des marchés des capitaux. »
Source : Rapport d’intendance 2021, Gestion de placements Manuvie.
Gestion de placements Manuvie investit dans des actifs immobiliers, forestiers et agricoles et les exploite, tout en cherchant à aller plus loin en matière d’investissement durable et de gérance, pour augmenter la valeur des actifs et avoir une incidence positive sur l’ensemble de ses parties prenantes. Dans le cadre de nos investissements dans les infrastructures, nous mettons l’accent sur l’établissement de solides relations avec les sociétés, les promoteurs et nos coinvestisseurs, ce qui permet une approche significative du développement durable et renforce notre influence sur les actifs et les sociétés clés de nos portefeuilles. Nous accélérons le rythme de l’innovation afin de mettre au point des produits qui répondent aux besoins des investisseurs et favorisent un avenir plus durable.
Comment investir dans des actifs réels
Les marchés privés permettent aux acheteurs et aux vendeurs d’effectuer des opérations par voie de négociation directe sans qu’une bourse serve d’intermédiaire. En conséquence, l’achat pur et simple d’un immeuble de bureaux, d’une propriété forestière, d’un parc éolien, ou d’une plateforme intégrée d’une chaîne d’approvisionnement agricole peut être l’option privilégiée par certains investisseurs institutionnels. D’autres investisseurs préfèrent investir par l’intermédiaire d’un compte distinct ou d’un compte en gestion commune auprès d’un gestionnaire d’investissements. Comme il peut être difficile d’accéder à ces catégories, il est essentiel de choisir le bon partenaire possédant l’expertise requise dans toutes les catégories d’actifs réels pour établir une répartition diversifiée à l’échelle mondiale dans une variété d’actifs réels privés.
Risques liés à l’investissement dans les actifs réels
Comme un grand nombre de ces actifs ne sont pas cotés en bourse, l’illiquidité est le principal risque des actifs réels et comprend la transparence et la détermination du prix, car ces actifs ne changent pas fréquemment de mains et leur valeur n’est évaluée que périodiquement. De plus, en raison de l’intérêt croissant des investisseurs, les exigences réglementaires et de transparence à l’égard des placements privés devraient augmenter. Les investisseurs intéressés par les actifs réels privés pourraient avoir intérêt à faire appel à des gestionnaires d’investissements qui possèdent une expérience approfondie de ces marchés très spécialisés, ainsi qu’un processus de gestion des risques rigoureux axé sur les exigences propres à chaque investisseur. Une sélection bien diversifiée de placements privés peut réduire la volatilité d’un portefeuille, et la plupart des risques associés à l’investissement dans les actifs réels peuvent être gérés par la diversification, une planification minutieuse, l’analyse et le contrôle préalable, incluant l’évaluation des facteurs ESG.
Perspectives
Étant donné les prévisions de faible rendement sur les marchés publics, la recherche de sources non traditionnelles de rendement courant et de gains en capital se poursuit. Les sources alternatives de revenu gagnent en importance, alors que de plus en plus d’investisseurs découvrent que les obligations ne rapportent tout simplement pas assez pour répondre aux besoins de distribution de leur portefeuille.
Nous croyons que les investissements dans les actifs réels privés, offrant un rendement potentiellement stable et une diversification intéressante par rapport aux investissements des marchés publics, présentent les atouts nécessaires pour renforcer la résilience des portefeuilles et générer d’excellents revenus. Compte tenu des préoccupations croissantes des investisseurs à l’égard du développement durable et que les actifs réels peuvent contribuer à un environnement plus durable, nous nous attendons à ce que la forte croissance de la demande d’actifs réels privés se poursuive.
Une crise généralisée dans le secteur de la santé, comme une pandémie mondiale, pourrait entraîner une forte volatilité des marchés, la suspension et la fermeture des opérations de change, et affecter le rendement des fonds. Par exemple, le nouveau coronavirus (COVID-19) a considérablement perturbé les activités commerciales à l’échelle mondiale. Les répercussions d’une crise sanitaire ainsi que d’autres épidémies et pandémies qui pourraient survenir à l’avenir pourraient avoir des répercussions sur l’économie mondiale qui ne sont pas nécessairement prévisibles à l’heure actuelle. Une crise sanitaire peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux et économiques préexistants. Cela pourrait nuire au rendement du portefeuille, ce qui entraînerait des pertes sur votre placement.
Les placements comportent des risques, y compris le risque de perte du capital. Les marchés des capitaux sont volatils et peuvent considérablement fluctuer sous l’influence d’événements liés aux sociétés, aux secteurs, à la politique, à la réglementation, au marché ou à l’économie. Ces risques sont amplifiés dans le cas des placements effectués dans les marchés émergents. Le risque de change s’entend du risque que la fluctuation des taux de change ait un effet négatif sur la valeur des placements détenus dans un portefeuille.
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