Utiliser ses REER pour une mise de fonds pour l’achat d’une maison

Mis à jour le 10 juillet 2024. Publié initialement le 11 mars 2024.

Qu’est-ce qu’un REER?

Les régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) sont l’un des moyens les plus populaires d’épargner. Des millions de Canadiens y cotisent chaque année. Les cotisations sont assujetties à un plafond annuel, mais les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés et, surtout, les cotisations sont déductibles aux fins de l’impôt. L’argent qui y est investi est principalement destiné à la retraite, mais les acheteurs d’une première maison peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER pour une mise de fonds dans le cadre du régime d’accession à la propriété.

Combien d’argent avez-vous besoin pour une mise de fonds?

Outre la hausse des taux d’intérêt, les prix des maisons augmentent aussi rapidement. Au cours des trois dernières années seulement, le coût moyen d’une maison au Canada a augmenté de près de 100 000 $, voire davantage dans les grandes villes. Cela rend le financement d’une mise de fonds encore plus difficile.

La mise de fonds minimale pour l’achat d’une maison correspond généralement de 5 % à 20 % du prix total. Si une propriété coûte moins de 500 000 $, le montant le plus bas que vous pouvez verser à titre d’acompte est 25 000 $, soit 5 %. Toutefois, comme le prix moyen d’une maison au Canada est de 704 000 $, vous risquez d’avoir besoin d’un plus gros montant pour acheter une première maison. Dans ce cas, la mise de fonds est calculée comme suit : 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % du montant supérieur à 500 000 $. Si une maison coûte plus d’un million de dollars, la mise de fonds minimale correspondra simplement à 20 % du prix total.

Les mises de fonds inférieures à 20 % nécessitent généralement l’achat d’une assurance prêt hypothécaire. Si vous travaillez à votre compte ou si votre cote de crédit est faible, vous pourriez devoir vous procurer cette assurance, quelle que soit la mise de fonds. Le coût de cette assurance dépend de votre mise de fonds et de votre province, et il se peut que vous deviez ajouter la taxe de vente à la prime d’assurance.

Connaissez-vous le régime d’accession à la propriété?

Le régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, en franchise d’impôt, pour constituer votre mise de fonds. Si vous achetez une maison avec un conjoint ou une conjointe, chacun d’entre vous pourrait être en mesure de retirer des fonds de son REER, pour un total de 120 000 $. Bien que les fonds retirés ne soient pas imposés, ils doivent être remboursés dans le compte dans un délai de 15 ans, généralement à compter de la deuxième année suivant le retrait. Vous devez rembourser au moins un quinzième du montant chaque année (environ 4 000 $ si vous avez retiré 60 000 $), mais ce peut être davantage si vous êtes en mesure de le faire. Si vous remboursez un montant inférieur, ou si vous ne faites pas de remboursement, vous devrez inclure le montant impayé dans votre déclaration de revenus. Ce montant sera alors traité comme un revenu de REER. Notez que l’argent doit se trouver dans votre REER pendant au moins 90 jours avant de pouvoir être retiré dans le cadre du régime d’accession à la propriété.

Frais de clôture

Au moment d’acheter une maison, bien des gens oublient de prévoir une dépense importante : les frais de clôture. Des droits de mutation immobilière doivent être payés à l’achat de toute propriété, mais le montant varie selon la province et la région. Une maison à Toronto peut être associée à des frais plus élevés qu’une maison vendue au même prix dans une autre région. Le régime d’accession à la propriété ne peut pas être utilisé pour payer ces frais, mais vous pourriez être admissible à un crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Les autres dépenses à prévoir peuvent comprendre les frais d’avocat, de recherche de titre, de rajustement de l’impôt foncier et de réparation.

Qu’en est-il du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété?

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est une autre option intéressante pour épargner en vue de l’achat d’une première maison. Ce régime ressemble un peu au REER, mais présente aussi certaines différences clés, à commencer par un plafond de cotisation différent. Le CELIAPP est-il une bonne option pour vous?

Établir un budget pour l’achat d’une première maison

Acheter une maison est probablement l’une des plus grandes décisions financières que vous prendrez dans votre vie, et la première étape est la mise de fonds. Comme ce coût peut se chiffrer en dizaines de milliers de dollars, bien des gens tirent parti de l’argent accumulé dans leur REER. Les acheteurs d’une première maison peuvent utiliser le régime d’accession à la propriété pour retirer un montant déterminé de leur épargne sans payer d’impôt, à condition de respecter les règles du programme, notamment en matière de remboursement. Bien qu’il y ait d’autres coûts associés à l’achat d’une propriété, bénéficier d’un petit coup de pouce pour constituer sa mise de fonds peut s’avérer très utile.