Revue du quatrième trimestre et perspectives du marché immobilier commercial canadien

L’économie canadienne a eu un début difficile en 2021, en raison de la forte augmentation des cas de COVID-19 et de la réimposition de mesures de confinement. Après une progression qui a duré sept mois, les données actuelles indiquent que la reprise économique a calé à l’approche de 2021, les pertes d’emplois se chiffrant à 63 000 en décembre, avec un taux de chômage qui a atteint 8,6 %. Compte tenu de ces difficultés, le taux de chômage restera probablement élevé au cours du premier semestre de l’année. Dans quelque temps, l’administration du vaccin et une météo plus clémente devraient ouvrir la voie à une forte reprise économique au second semestre de 2021.

L’optimisme face à une reprise plus tard au cours de l’année est principalement attribuable au fait que le gouvernement du Canada a obtenu suffisamment de vaccins pour vacciner la majorité des Canadiens d’ici la fin de septembre¹. La majorité des services devraient reprendre leur cours avant cette date, ce qui stimulera l’emploi et les dépenses de consommation au second semestre de l’année. Une grande partie des entreprises semblent être d’accord avec ces prévisions – l’Enquête sur les perspectives des entreprises menée au quatrième trimestre par la Banque du Canada prévoit une nette amélioration de la confiance des entreprises, la plupart d’entre elles anticipant une augmentation des ventes au cours des 12 prochains mois².

Nous nous attendons à ce que la reprise économique prenne la forme d’un K, les différents segments n’évoluant pas au même rythme. Dans le secteur des services, l’hébergement et la restauration, qui dépendent de la mobilité et des interactions sociales des gens, resteront probablement à la traîne du reste de l’économie. En revanche, le secteur manufacturier a déjà renoué avec son niveau d’activité d’avant la COVID-19. Le rapport sur l’emploi de décembre confirme cette tendance, les pertes d’emploi étant uniquement dans le secteur des services, tandis que le secteur manufacturier affiche des créations d’emplois.

Les marchés de l’investissement ont poursuivi leur reprise au quatrième trimestre, grâce à une plus grande clarté des perspectives de l’économie et du marché immobilier. Les données préliminaires de CoStar indiquent que le volume total des transactions a augmenté de 31 % sur un trimestre, tous les types de propriétés faisant état d’une amélioration des ventes, à l’exception des immeubles de bureaux, pour lesquels les ventes ont été stables sur un trimestre³. L’incertitude entourant les répercussions du télétravail et la redistribution de la demande entre les bureaux du centre-ville et les bureaux de banlieue contribuent à la faiblesse des marchés des immeubles de bureaux.

Nous croyons que l’immobilier commercial canadien continue de présenter des occasions intéressantes, et nous nous attendons à ce que ce secteur continue de se redresser tout au long de l’année. Les fondamentaux sains de l’offre et de la demande, la stabilité du revenu et l’appréciation du capital à long terme sont des caractéristiques attrayantes sur ce marché. D’autre part, la faiblesse persistante des taux d’intérêt rend également l’immobilier canadien intéressant – l’écart entre le taux de capitalisation de l’indice des fonds immobiliers de base de MSCI et le taux des obligations du Canada à 10 ans était proche de 430 points de base (pb) à la fin du quatrième trimestre⁴.

Le marché des immeubles de bureaux a connu une baisse historique de la demande après la fermeture des entreprises et le recours massif au télétravail, qui ont fait qu’une surface considérable de bureaux est restée vide pendant la majeure partie de l’année. L’absorption nette des immeubles de bureaux à l’échelle nationale est tombée à 8,3 millions de pieds carrés, soit le niveau annuel le plus bas jamais enregistré. La faiblesse de la demande, combinée à l’arrivée sur le marché de 4 millions de pieds carrés, a entraîné une augmentation de 260 points de base (pb) sur 12 mois du taux d’inoccupation à l’échelle nationale, qui est passé de 10,8 % à 13,4 %.

Parallèlement, de solides fondamentaux soutiennent la demande de bureaux. Le Canada jouit d’un avantage concurrentiel grâce à ses politiques accommodantes en matière d’immigration et de travailleurs étrangers, qui sont particulièrement attrayantes pour les sociétés technologiques qui dépendent de plus en plus d’une main-d’œuvre qualifiée venant de l’étranger pour stimuler la croissance. La forte demande de la part des sociétés technologiques a principalement profité à Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa, et bien que ces sociétés ne seront pas épargnées par le ralentissement économique, les protocoles de distanciation physique liés à la COVID-19 stimulent déjà l’économie numérique, qui devrait soutenir la croissance du secteur à long terme.

Les changements dans la planification des espaces de bureau ont été un facteur de risque pour la demande de bureaux, mais l’incidence qu’ils pourraient avoir n’est toujours pas claire. L’expérience de télétravail généralisée suscitée par la COVID-19 pourrait prouver que de nombreux employés peuvent continuer de travailler de leur domicile et rester productifs. Même si nous sommes d’avis que les employeurs seront généralement plus flexibles quant aux modalités de travail de leurs employés, il est peu probable de voir le rôle des bureaux diminuer au sein des activités des entreprises. Les priorités, comme le maintien des fonctions collaboratives et créatives, nécessitent souvent d’avoir tous les employés sous un même toit, et des bureaux adéquats permettent d’attirer un personnel qualifié, d’établir une crédibilité et de donner du prestige. De plus, les changements dans la planification des espaces de bureaux, y compris la réduction de la densité de l’espace de travail et l’augmentation de l’espace social et collaboratif, peuvent aider à compenser en partie l’incidence de l’adoption du télétravail. Nous nous attendons également à un changement structurel dans l’équilibre de la demande, car la volonté de réduire le temps de transport ainsi que les contraintes économiques pourraient raviver la demande sur les marchés de banlieue.

Le marché de l’immobilier industriel a affiché une forte progression tout au long de 2020, l’absorption nette des bâtiments industriels à l’échelle nationale ayant atteint 18 millions de pieds carrés. La demande de locaux a également suivi une tendance à la hausse tout au long de l’année, l’absorption nette augmentant d’un trimestre à l’autre au deuxième semestre.

La constitution innovante des réseaux de distribution du commerce de détail et de plateformes de traitement des commandes du commerce électronique a contribué à maintenir la demande d’espaces industriels de la part des locataires actuels et des nouveaux locataires. Les grands entrepôts à hauts rayonnages ainsi que les petits entrepôts à rayonnages moins hauts proches des zones urbaines, qui servant d’installations de livraison de proximité, profitent particulièrement de la demande provenant du commerce électronique. En raison des nouvelles contraintes liées à l’offre d’espaces industriels au cours des dernières années, la plupart des marchés ont connu des taux d’inoccupation exceptionnellement faibles, ainsi qu’une croissance rapide des loyers.

Ce secteur pourrait également connaître une forte hausse de la demande attribuable aux changements structurels dans les chaînes de fabrication et d’approvisionnement. Étant donné que la COVID-19 crée des obstacles au commerce mondial et perturbe les chaînes d’approvisionnement, les entreprises vont probablement privilégier la fabrication locale et l’accumulation de stocks sur les marchés locaux à l’impartition et l’importation de l’étranger. Ces changements pourraient soutenir la demande nette à long terme pour l’immobilier industriel.

La COVID-19 et les exigences en matière de distanciation sociale ont eu des répercussions variables sur le secteur des immeubles commerciaux. Les ventes des commerces de détail axés sur les besoins, comme les épiceries et les pharmacies, sont restées relativement stables, tandis que les ventes des entreprises de loisirs ont presque été réduites à néant au début du ralentissement économique et connaissent actuellement une reprise anémique. La faiblesse des ventes de matériel récréatif ainsi que les préoccupations sanitaires liées à la fréquentation des centres commerciaux ont commencé à avoir une incidence sur les fondamentaux du marché. Le taux d’inoccupation des centres commerciaux a augmenté de 110 pb sur 12 mois, ce qui est nettement supérieur à la hausse moyenne totale du taux d’inoccupation sur le marché des commerces de détail, qui n’a été que de 40 pb.

La maîtrise de la pandémie devrait susciter une forte reprise des marchés des commerces de détail au second semestre. Les ventes au détail, en particulier dans le secteur des services discrétionnaires, devraient connaître une forte hausse lorsque la demande refoulée sera libérée – les consommateurs dépenseront plus qu’à l’habitude parce qu’ils n’ont pu dépenser en raison du confinement.

Il est probable qu’à long terme, le commerce électronique continuera d’exercer des pressions sur les magasins de détail, mais cette transformation se déroulera à un rythme modéré. Cette situation est attribuable à l’engorgement des infrastructures logistiques, y compris un manque d’entrepôts modernes disponibles à proximité des centres urbains et aux investissements massifs requis pour moderniser les systèmes de gestion des stocks et de livraison. Il se pourrait que les détaillants se tournent vers une stratégie à réseaux multiples, et les magasins de détail feront partie intégrante de la stratégie globale de vente.

Malgré le ralentissement économique, les immeubles à logements multiples continuent de faire preuve d’une grande résilience, avec un taux d’inoccupation stable et un taux de perception des loyers élevé. Le taux d’inoccupation moyen des immeubles à logements multiples dans les principaux marchés suivis par CoStar⁵ n’a augmenté que de 20 pb sur 12 mois, passant de 1,8 % à 2,0 %. Les conditions sont également tendues sur les différents marchés, à l’exception de Calgary et d’Edmonton, où le taux d’inoccupation est passé à près de 4,0 %.

En plus d’un faible taux d’inoccupation, les revenus de location des immeubles à logements multifamiliaux ont moins été affectés que les revenus des autres types de propriétés. Le sondage de REALPAC sur la perception des loyers a révélé une amélioration continue l’an dernier, les défaillances à l’échelle nationale passant de plus de 8,0 % en avril à moins de 4,0 % en octobre⁶.

Les perspectives du marché locatif pour 2021 restent équilibrées, la demande et l’offre pouvant être limitées à court terme. En ce qui concerne la demande, le ralentissement de la formation des ménages, la limitation de l’immigration et une croissance plus graduelle des salaires pourraient ralentir l’augmentation du nombre de locataires. En ce qui concerne l’offre, les interruptions de travail et les restrictions dans le domaine de la construction retardent l’achèvement des travaux et ralentissent le rythme de mise en marché des nouvelles unités résidentielles.

L’accession à la propriété reste freinée par les prix élevés et le resserrement de la réglementation sur les prêts hypothécaires. Les conditions sont particulièrement difficiles pour les acheteurs d’une première maison, ce qui pourrait en fin de compte obliger un plus grand nombre de personnes à rester dans le marché locatif.

1 « Government secures another 20M COVID-19 vaccine doses from Pfizer », CBC News, 12 janvier 2021. 2 « Enquête sur les perspectives des entreprises – hiver 2020-2021 », Banque du Canada, 11 janvier 2021. 3 CoStar, quatrième trimestre 2020. 4 MSCI, Banque du Canada et Gestion de placements Manuvie, quatrième trimestre 2020. 5 CoStar couvre les marchés suivants : Grand Vancouver, Grand Calgary, Grand Edmonton, Grand Ottawa, Grand Toronto, et la région élargie du Grand Toronto. 6 Sondage sur la perception des loyers, octobre 2020, REALPAC.