Revue du quatrième trimestre de 2020 et perspectives du marché immobilier commercial aux États-Unis
Nos perspectives de l’immobilier commercial aux États-Unis révèlent les dernières nouvelles sur les marchés des immeubles de placement, de bureaux, industriels et multirésidentiels. En savoir plus.
L’économie américaine à un point d’inflexion
Au quatrième trimestre de 2020, la reprise économique a été freinée par la poursuite des mesures de confinement et de distanciation sociale. Notamment, en novembre, les dépenses de consommation se sont contractées, tandis qu’en décembre, les gains sur le marché du travail ont cessé, les emplois non agricoles ayant glissé en territoire négatif pour la deuxième fois de l’année. Bien qu’à court terme, la croissance de l’économie continuera vraisemblablement d’être ralentie par la recrudescence des cas de COVID-19, nous nous attendons à une amélioration des données au deuxième semestre de 2021, en raison de l’arrivée du temps plus chaud et de la campagne de vaccination.
Pour le premier semestre, la croissance risque d’être inégale d’un secteur à l’autre et d’un groupe économique à l’autre. Les secteurs de la fabrication et de la construction devraient continuer d’afficher de bons résultats. Cependant, les services, en particulier l’hôtellerie et la restauration, demeureront sous pression et fonctionneront à capacité limitée.
Au cours de l’année 2021, la politique monétaire devrait rester très accommodante, la Réserve fédérale américaine poursuivant son assouplissement quantitatif et maintenant son taux directeur au niveau actuel. Ce contexte de faiblesse des taux d’intérêt devrait soutenir davantage la valeur des actifs, les dépenses de consommation et les investissements des entreprises.
Indice des dépenses de consommation (indice de janvier = 100)
Source : U.S. Bureau of Economic Analysis, Gestion de placements Manuvie, au 23 décembre 2020.
Taux de chômage (%)
Source : US Bureau of Labor Statistics, au 8 janvier 2021.
Revue des marchés au quatrième trimestre de 2020 et perspectives pour le premier trimestre de 2021
Marché des immeubles de placement¹
Aux États-Unis, le marché des immeubles de placement s’est progressivement redressé depuis la mi-année, quand les volumes de ventes déclarés ont chuté à leur plus bas niveau en dix ans. Le repli actuel est beaucoup moins marqué que celui observé lors de la crise financière mondiale, le volume des transactions ayant diminué d’environ 30 % en 2020. Cela n’est rien en comparaison avec 2009, année où le marché des immeubles de placement a presque été réduit à néant et que le volume des opérations a chuté de 90 % par rapport à son sommet. Une différence fondamentale entre les deux crises est l’incidence sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux. Dans la foulée de la crise financière mondiale, l’indisponibilité du financement par emprunt attribuable à l’évaporation du marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a entraîné des années d’activité limitée et de baisse des prix, en attendant le règlement des prêts douteux. Dans le contexte actuel, la pression sur les prix des actifs est alimentée par l’érosion du revenu net d’exploitation liée aux concessions sur les loyers et au ralentissement de la croissance des loyers plutôt que par l’augmentation des taux de placement.
C’est le secteur des immeubles multirésidentiels qui a suscité le plus d’intérêt au cours des cinq dernières années, et la tendance s’est poursuivie pendant la pandémie. Les actifs multirésidentiels ont été les principaux bénéficiaires de l’activité de placement en 2020, avec 132 milliards de dollars, soit près de 40 % du volume total des opérations. L’immobilier industriel a également été privilégié ces dernières années, la pandémie ne faisant qu’accroître son attrait pour les investisseurs. Il s’est classé deuxième en termes d’activité en 2020, avec un volume de 96 milliards de dollars.
L’incertitude économique a bien entendu influé sur la valeur du capital immobilier, mais mis à part le segment du commerce de détail et celui de l’hôtellerie, qui ont tous deux été durement frappés par les restrictions relatives aux interactions sociales, cette incidence a été jusqu’à présent modérée. Comme prévu, l’augmentation de la demande de placements a favorisé les prix des immeubles multirésidentiels et industriels, dont la valeur du capital est restée stable.
Volumes d’opérations trimestriels (G$ US)
* Données préliminaires.
Source : Real Capital Analytics (RCA), T4 2020.
Marché des immeubles de bureaux¹
La demande d’espaces de bureaux a chuté en 2020, les fermetures d’entreprises et la généralisation du télétravail ayant laissé une part importante de locaux vides pendant la majeure partie de l’année. L’absorption nette des immeubles de bureaux est tombée à 75 millions de pieds carrés en 2020, soit la plus grande perte d’occupation annuelle jamais enregistrée. Même si les restrictions relatives au travail obligatoire et les limitations liées à la distanciation sociale ont freiné la construction, nous avons assisté à un regain d’activité de la part des promoteurs, qui ont réussi à construire 46 millions de pieds carrés de nouveaux locaux à bureaux au cours de l’année. Conjuguée à une faible demande, cette nouvelle offre a fait grimper le taux d’inoccupation moyen de 140 points de base (pb), à 11,20 %.
Fondamentaux de l’offre et de la demande de bureaux
Source : CoStar, T4 2020.
Confrontés à la faiblesse de la demande, les propriétaires se livrent une concurrence féroce pour maintenir leur taux d’occupation. Par conséquent, le loyer moyen à l’échelle nationale a baissé de 1,10 % en 2020. Chose certaine, les loyers des bureaux demeureront sous pression au cours des 12 prochains mois, bien que les répercussions puissent varier en fonction de la catégorie d’immeuble. Il est possible que la nouvelle valeur accordée à la santé et au bien-être des employés se traduise par un intérêt accru pour les actifs de grande qualité et bien situés. Les loyers et les taux d’occupation de ces actifs pourraient donc montrer une plus grande résilience que ceux du reste du marché.
Croissance des loyers des bureaux (%)
Source : CoStar, T4 2020.
En dépit du fait que les activités de construction aient été relativement limitées pendant la reprise, elles ont progressé ces dernières années pour atteindre 157 millions de pieds carrés à la fin de 2020, soit l’équivalent de 1,90 % du parc immobilier actuel. Les pôles technologiques récoltent la plupart des nouveaux projets (Austin, San Jose, San Francisco et Seattle) – ces localités sont mieux placées pour renouer avec la croissance et absorber de nouvelles offres lorsque le dynamisme de l’économie sera de retour. Cependant, en raison de la baisse de la demande et des difficultés logistiques, le rythme de réalisation des nouveaux projets diminuera probablement à court terme. Cela pourrait avoir l’avantage de réduire l’incidence de la nouvelle offre sur le marché.
Bureaux en construction en % du parc immobilier
Source : CoStar, T4 2020.
Les changements dans la planification des espaces de bureaux sont un facteur de risque pour le secteur, mais il est difficile de déterminer si la demande de bureaux sera beaucoup touchée. L’expérience de télétravail généralisée découlant de la pandémie prouve que de nombreux employés peuvent continuer de travailler de leur domicile et rester productifs. Même si nous sommes d’avis que, dans l’ensemble, les employeurs seront plus flexibles quant aux modalités de travail de leurs employés, il est peu probable que le rôle des bureaux diminue au sein des activités des entreprises. Pour faire avancer certaines priorités, comme la préservation d’une culture d’entreprise et le maintien des fonctions collaboratives et créatives, il faut que les employés soient sous un même toit. Par ailleurs, des bureaux adéquats peuvent contribuer à attirer un personnel qualifié, à établir une crédibilité et à donner du prestige. De plus, les changements dans la planification des espaces de bureaux (réduction de la densité de l’espace de travail et augmentation de l’espace social et collaboratif) devraient aider à compenser en partie l’incidence de l’adoption du télétravail. Nous nous attendons également à un changement structurel dans l’équilibre de la demande, car la volonté de raccourcir les déplacements et les contraintes économiques pourraient raviver l’intérêt à l’égard de la banlieue.
Marché des immeubles industriels¹
La popularité du magasinage en ligne continue de stimuler la demande de biens immobiliers industriels. La concurrence entourant la livraison fait en sorte que les détaillants doivent bâtir leur réseau de distribution, ce qui a particulièrement avantagé les entrepôts situés près de zones densément peuplées. La pandémie n’a fait qu’accélérer cette tendance et a accru la demande d’espaces industriels, malgré le ralentissement économique.
L’absorption nette du marché industriel n’a pas été touchée par ce repli, avec une croissance de 27 % en 2020, pour un total de 204 millions de pieds carrés. La pandémie n’a pas non plus tellement ralenti l’afflux constant de l’offre, avec des surfaces nettes annuelles mises sur le marché de 290 millions de pieds carrés, un record.
Fondamentaux de l’offre et de la demande de bâtiments industriels
Source : CoStar, T4 2020.
Les activités de construction demeurent élevées, s’approchant des sommets historiques. À la fin de 2020, 325 millions de pieds carrés d’espaces industriels étaient en construction, ce qui équivaut à 1,90 % du marché total.
Surfaces industrielles en construction en % du parc immobilier
Source : CoStar, T4 2020.
L’offre est toutefois concentrée dans une poignée de centres de distribution nationaux et régionaux, les cinq principaux marchés représentant un tiers de l’ensemble des espaces nouvellement construits. Cette tendance haussière observée depuis deux ans a contribué à la réduction des déséquilibres entre l’offre et la demande, ainsi qu’à la diminution graduelle des loyers industriels. L’imprévisibilité économique n’a fait qu’accentuer le tout, limitant la croissance globale des loyers à son plus bas niveau depuis 2013, à 3,70 %.
Croissance des loyers industriels
Source : CoStar, T4 2020.
Fait très encourageant, la constitution progressive des réseaux de distribution du commerce de détail et de plateformes de traitement des commandes du commerce électronique a contribué à dynamiser la demande d’espaces industriels de la part des locataires actuels et des nouveaux locataires. Les grands entrepôts à hauts rayonnages ainsi que les petits entrepôts à rayonnages moins hauts proches des zones urbaines, qui peuvent servir de centres de livraison de proximité, sont les principaux bénéficiaires de la demande provenant du commerce électronique.
Le marché de l’immobilier industriel pourrait également connaître une augmentation de la demande alimentée par les changements structurels dans les chaînes manufacturières et d’approvisionnement. Étant donné que la COVID-19 crée des obstacles au commerce mondial et perturbe les chaînes d’approvisionnement, par exemple, les entreprises sont susceptibles de se tourner vers la fabrication locale et l’accumulation de stocks dans les marchés voisins. Ces innovations pourraient soutenir la demande nette à long terme pour l’immobilier industriel.
Marché des immeubles multirésidentiels¹
Le rebond marqué enregistré au troisième trimestre a contribué à stabiliser la demande sur 12 mois à l’égard des immeubles multirésidentiels. Ce redressement est attribuable à la demande refoulée au cours du premier semestre de 2020, lorsque les mesures de confinement ont considérablement ralenti l’activité locative. Cependant, la nouvelle offre presque record de 423 000 unités en 2020 s’est répercutée sur le taux d’inoccupation, qui a augmenté de 40 pb pour atteindre 6,90 %.
Bien que la demande d’immeubles multirésidentiels tende à être moins cyclique que celle d’autres types de propriétés, les récentes pertes d’emplois et les mesures de distanciation sociale pourraient continuer de peser sur l’activité locative. Par contre, l’incidence variera sans doute d’un produit à l’autre. Les contraintes économiques combinées à une flexibilité au travail qui n’est pas près de disparaître pourraient rediriger une partie de la demande destinée aux produits haut de gamme et chers dans les centres urbains vers des produits de banlieue qui offrent des unités plus grandes à un prix plus abordable. Les logements urbains à prix élevé font également face à la concurrence des nouvelles offres sur le marché, ce qui pourrait accroître la pression sur le taux d’occupation et la croissance des loyers dans ce segment.
Fondamentaux de l’offre et de la demande d’immeubles multirésidentiels
Source : CoStar, T4 2020.
Dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier multirésidentiel sont positives. Le programme d’aide du gouvernement fédéral prévoyait des versements directs aux ménages à faible revenu, ce qui atténue les effets sur les revenus locatifs tirés de propriétés multirésidentielles. Les logements locatifs multirésidentiels sont aussi avantagés par plusieurs facteurs de la demande à long terme qui atténuent la volatilité du taux d’occupation : l’insuffisance généralisée des options de logement, les difficultés d’accès à la propriété et les tendances démographiques (notamment l’augmentation de l’âge médian du mariage et du nombre de ménages d’une seule personne).
La moyenne nationale des loyers de ce segment est demeurée relativement stable en 2020. Les chiffres moyens peuvent toutefois être trompeurs, car ils masquent les variations entre les types de produits. Par exemple, les produits haut de gamme et chers dans les centres urbains, aux prises avec des conditions de l’offre et de la demande moins favorables, subissent des pressions sur les loyers, tandis que les produits de banlieue moins chers affichent une plus grande stabilité des loyers.
Croissance des loyers multirésidentiels (%)
Source : CoStar, T4 2020.
Même si l’activité de construction a ralenti au cours de la dernière année, elle reste près des sommets historiques. À la fin de 2020, 556 000 unités étaient en construction, ce qui équivaut à 3,20 % du parc immobilier actuel.
Immeubles multirésidentiels en construction en % du parc immobilier
Source : CoStar, T4 2020.
1. Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du troisième trimestre de 2020. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris les volumes des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du quatrième trimestre de 2020.
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