Terrains forestiers et terres agricoles : investir dans des actifs réels aux caractéristiques complémentaires

Les terrains forestiers et les terres agricoles sont des investissements générant un revenu et une plus-value, assortis d’une composante de croissance biologique. La croissance démographique et l’expansion économique font augmenter les besoins en nourriture et en hébergement, et elles sont à l’origine de certaines des principales sources de revenus associées aux investissements dans les terrains forestiers et les terres agricoles. L’augmentation du PIB par habitant et de la population à l’échelle mondiale ainsi que la migration continue des zones rurales vers les zones urbaines contribuent à la croissance de la demande de produits agricoles et forestiers. Cependant, étant donné que l’offre de terrains forestiers et de terres agricoles commercialement exploitables est limitée, la croissance de la population mondiale et l’urbanisation continue mèneront à une agriculture et à une gestion des plantations forestières plus efficaces et plus durables.

Les investissements dans les terrains forestiers et les terres agricoles offrent de bons rendements corrigés du risque semblables ainsi qu’une protection contre l’inflation. Par le passé, les investissements dans les terrains forestiers ont généré des rendements réels totaux (déduction faite de l’inflation) de 4 % à 10 % et des rendements nominaux de 7 % à 13 %. Les rendements nominaux totaux dégagés par investissements dans les terres agricoles ont jusqu’à présent varié entre 6 % et 13 %, ou entre 4 % et 9 % après déduction de l’inflation, le rendement nominal en revenu variant entre 5 % et 8 %. Par le passé, les rendements financiers des terrains forestiers et les terres agricoles ont affiché des similarités mesurables.

Les terrains forestiers et les terres agricoles peuvent permettre d’améliorer le rendement global d’un portefeuille d’actifs mixtes grâce à la diversification qu’ils apportent, en raison de la faible corrélation positive, voire négative par rapport aux actifs financiers traditionnels. La corrélation des rendements des terrains forestiers et des terres agricoles a été en moyenne d’environ 0,63 durant les 25 dernières années; une corrélation certes positive, mais non parfaite.

Le marché américain est le plus vaste et le plus actif au monde pour ce qui est des terrains forestiers, de l’agriculture et d’autres actifs réels. En décembre 2019, les investisseurs institutionnels qui participent aux indices du National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) étaient propriétaires aux États-Unis de terrains forestiers pour une valeur d’environ 23,2 milliards de dollars et de terres agricoles pour une valeur d’environ 11,4 milliards de dollars. Depuis 1991¹, le NCREIF fournit des indices d’actifs réels, qui sont les outils de suivi du rendement de chaque catégorie les plus cohérents; ces indices reflètent la performance des actifs aux États-Unis et donnent un aperçu du marché américain. L’utilisation de cette analyse, de notre expertise interne et, plus récemment, des données disponibles nous permet de formuler des hypothèses concernant les rendements à l’échelle mondiale et par pays.

Selon nous, les terrains forestiers et les terres agricoles sont des investissements à long terme attrayants qui ont jusqu’à présent permis de préserver le capital et d’obtenir un excellent rendement ainsi qu’un revenu courant, tout en affichant un risque faible à modéré et des caractéristiques de diversification favorables. À notre avis, l’ajout à un portefeuille de stratégies d’investissement axées sur les terrains forestiers et les terres agricoles élargit les possibilités d’investissement, tandis qu’une stratégie d’investissement mondiale permet une plus grande souplesse pour investir des capitaux en tirant parti des différences dans la dynamique des marchés régionaux; des marchés non corrélés dans un univers d’investissement élargi peuvent également procurer des avantages en matière de diversification.

Les terrains forestiers et les terres agricoles ont par le passé généré un rendement relativement élevé pour le niveau de risque qu’ils comportent par rapport aux autres catégories d’actif.

Les actifs réels ont dégagé un excellent rendement corrigé du risque, mesuré par le ratio de Sharpe, au cours des 25 dernières années. Les terres agricoles affichent le meilleur rendement corrigé du risque, avec un ratio de Sharpe de 1,30, suivies par l’immobilier commercial, les actions de sociétés fermées et les terrains forestiers, dont le ratio de Sharpe est respectivement de 0,94, 0,86 et 0,71.

Rendement des terrains forestiers et des terres agricoles au fil du temps

Les terrains forestiers et les terres agricoles ont eu tendance à ne pas dégager le même rendement dans des conditions économiques et politiques particulières. Pour illustrer cette différence de rendement, nous avons comparé les rendements sur trois périodes et inclus le rendement des immeubles commerciaux comme référence supplémentaire. L’immobilier commercial est un actif réel qui présente certaines des caractéristiques des terrains forestiers et des terres agricoles et qui affiche une corrélation positive modérée par rapport à ceux-ci, bien qu’il y ait des différences. La première des trois périodes, de 1976 à 1990, est la première période à faire état des rendements synthétiques des terrains forestiers et des terres agricoles; au cours de la période qui va de 1991 à 2009, le NCREIF a commencé à publier les rendements des trois catégories d’actif; et pour finir, la période de 2010 à 2019 est celle qui a suivi la crise financière mondiale.

Sur de longues périodes, le rendement total nominal des propriétés forestières, agricoles et commerciales a, en moyenne, oscillé entre 8 % et 12 %. Pendant la première période, les terrains forestiers ont dégagé un rendement moyen de 15,2 %, soit leur meilleur rendement pour les trois périodes, tandis que les terres agricoles ont affiché leur rendement moyen le plus faible. C’est au cours de cette période qu’a eu lieu la récession agricole des années 1980, tandis que les terrains forestiers ont profité de la monétisation croissante des avoirs fonciers des sociétés de produits forestiers, de l’essor des exportations de grumes vers le Japon et d’un sommet cyclique sur le marché du logement. Au cours des 15 années qui ont précédé la grande crise financière, les terrains forestiers et les terres agricoles ont inscrit des rendements modérés de 12,2 % et de 11,3 %, respectivement.

Dans la foulée de la grande crise financière, le rendement des terrains forestiers a fortement chuté, pour s’établir en moyenne à 4,5 %, sous l’effet de l’effondrement historique des activités de construction résidentielle aux États-Unis et de la reprise exceptionnellement anémique du marché du logement après la crise. Cependant, les rendements des terres agricoles ont été exceptionnellement élevés après la crise financière mondiale, s’établissant en moyenne à 11,1 % et étant peu affectés par le ralentissement économique mondial. Le rendement des investissements dans les terres agricoles a notamment été soutenu par l’inclusion obligatoire aux États-Unis d’éthanol dans la composition du carburant pour voitures et les restrictions commerciales limitant les importations d’éthanol du pays, ainsi que par l’augmentation historique des prix des produits de base suscitée en partie par la sécheresse qui a frappé les cultures en rangs dans le Midwest des États-Unis et par les importations chinoises de produits de base agricoles, y compris les cultures permanentes plus chères, comme les amandes et les pistaches.

Les données sur le rendement du graphique ci-dessus sont résumées dans le tableau ci-après et illustrent la complémentarité des terrains forestiers et des terres agricoles dans un portefeuille bien diversifié.

Constituer d’un portefeuille diversifié pour gérer les facteurs de risque macroéconomique et de marché

Comme c’est le cas pour l’immobilier commercial et les actifs financiers, les terres agricoles et les terrains forestiers sont vulnérables aux facteurs de risque macroéconomique et de marché. Dans le cas des terrains forestiers, l’activité de construction résidentielle est une source importante de demande et un facteur de valeur dominant pour de nombreux investissements. La cyclicité de la demande de logements peut entraîner des fluctuations marquées des prix du bois d’œuvre, mais les propriétaires de terrains forestiers peuvent souvent se permettre de laisser les arbres poursuivre leur croissance et reporter leurs activités de récolte jusqu’à ce que les conditions du marché s’améliorent. Pour ce qui est des investissements dans les terres agricoles, la dynamique du commerce international est importante, y compris les fluctuations des taux de change et les accords commerciaux entre les pays. Les terrains forestiers et les terres agricoles englobent un large éventail de forêts et de cultures (en rangs et permanentes) dont la production s’adresse à une multitude de marchés finaux. Les investisseurs disposent d’un large éventail d’options d’investissement dans les terrains forestiers et les terres agricoles pour constituer un portefeuille diversifié de propriétés qui les protégera de nombreux facteurs de risque.

Outre les facteurs de risque macroéconomique et de marché, les investissements dans les terrains forestiers et les terres agricoles sont également exposés à la possibilité de dommages physiques aux cultures causés par les conditions météorologiques, les ravageurs et les maladies. Ces risques matériels représentent généralement une proportion relativement faible du chiffre d’affaires annuel et peuvent être gérés proactivement en mettant en place des pratiques dans le cadre de l’exploitation des fermes et des plantations forestières, en souscrivant une assurance-récolte pour les propriétés agricoles, et surtout, en diversifiant géographiquement le portefeuille. Dans la plupart des cas, les répercussions des conditions météorologiques (sécheresses, inondations, ouragans, etc.) et de l’apparition de maladies ou de ravageurs sont propres à chaque endroit. Selon nous, un portefeuille de propriétés géographiquement diversifié atténue et limite les dommages associés à ces risques physiques; en outre, la baisse de l’offre résultant d’évènements entraînant des pertes physiques a souvent une incidence positive compensatrice sur la détermination des prix des produits dans la région touchée.

Notre examen du rendement passé et des caractéristiques des investissements dans les terrains forestiers et les terres agricoles suggère que l’intégration de ces deux catégories d’actif dans un portefeuille institutionnel diversifié peut permettre de dégager un excellent rendement corrigé du risque, tandis qu’une stratégie d’investissement mondiale qui tire parti de la dynamique régionale peut offrir d’autres avantages en matière de diversification.

1 Les données sur les propriétés forestières (1987) et l’immobilier commercial (1978) du NCREIF remontent à plus loin. L’indice NCREIF Farmland a été créé en 1991 et est la fourchette de dates communes la plus ancienne utilisée pour cette analyse.