柔軟さが不動産の将来を切り拓く

マイケル・J・マクナマラ
不動産運用チーム・グローバル・ヘッド

主なポイント

• 消費者ニーズの変容と技術の発展を背景に急速な変化を遂げつつある世界で、不動産運用が優れた運用成果を達成し続けるためには、進化する必要があります。
• 従来、不動産は柔軟性が乏しい資産クラスと見なされていましたが、既存資産を独創的に活用することができる投資家は、高収益を上げる機会を得ることが可能です。
• こうした再開発の可能性を活かすことに関心を持つ投資家は大手不動産デベロッパーと連携して、新たなリターン創出の機会となる潜在的な選択肢を掘り起こしています。

世界的なニーズの変容に、不動産はどのように適応しているのでしょうか。ニーズの変容に合わせて不動産も変化しており、不動産について考える際には、柔軟な発想が必要です。不動産は、都市化や技術革新、世界の予期せぬトレンド変化に伴い再開発が可能な資産と考えるべきです。

不動産は現在のニーズを満たすことのみを目的として開発されるわけではありません。同時に将来のニーズにも対応できるよう、再開発の余地を残し、予想外の事態を想定して構想を練る必要があります。

現在および将来のニーズへの対応が可能な不動産のこうした柔軟性は、既存資産の付加価値を高めるために活用可能な、潜在的な選択肢と考えることができます。

不動産の柔軟性は新しい概念ではありません。実際に北米ではこの数年間に新たに利用区分が変更された土地で複合用途での開発ブームが生じています。こうしたプロジェクトの多くで、比較的古いオフィス複合施設の駐車場が新たな収益を生む資産に転換されています。

こうした駐車場からの転換による不動産の最適活用は、駐車場の売却取引が過去最高を更新した2010年代半ばに急速に増加しました。集合住宅への需要と賃料収入が増加したことで、新たな価値創造の機会を追求していた不動産デベロッパーは、都市部の駐車場は高密度の集合住宅として再開発した方がよいと考えました¹。

マニュライフ・インベストメント・マネジメントは数年前に、ジョージア州アトランタ郊外に所有するオフィス複合施設の駐車場を集合住宅に転換し、地域コミュニティーに長期にわたり経済的・社会的に多大な価値をもたらすことができました。投資の観点から見ると、この開発は高密度化による価値を生み出しました。当物件は異なる用途の施設を組み合わせて純営業収益（ NOI：Net Operating Income）を向上させ、オフィスと住宅という異なる需要を組み合わせてリスクを分散し、単一市場のリスクに対する耐性を強化しました。こうした用途の変更は難しい問題を伴うことがありますが、コミュニティーに恩恵をもたらすエコシステムを構築する場合は、現地の自治体と共通の目標に向けて共同で取り組むことが有効です。例えば、アトランタでのプロジェクトは、同地区で高まっていた住宅需要の緩和に寄与しました。

用途に応じた不動産資産の最適利用を考えるとき、まず「価値向上のために他に何かできることはないか」を問うことが有効な場合があります。私たち不動産運用チームは、まず既存のポートフォリオに目を向けて機会を探ることにより、この問いへの答えを求めています。カリフォルニア州の物件の省エネ化を目的としたテスラ社製の最先端バッテリー・システムの導入²を始め、アジアにおける不動産のシステム・アップグレードによる持続可能性とエネルギー効率に優れたインテリジェント・ビルの開発に至るまで、コスト削減を目的とする再開発はオペレーションの改善につながると同時に、経済、社会、環境に望ましい変化をもたらします。

新規開発においても、従来の手法を見直すことで改善が行われることがあります。例えば、新規プロジェクトで地熱暖房・冷房システムの利用に切り替えると、初期費用は増えるものの、ガスや石油を使用する従来の製品を設置する場合と比較して、二酸化炭素排出量は75%から85%削減されます³。

資産そのものの見直しを行ったら、資産を最適に活用するための次のステップは、外部の市場動向を分析し、世界のトレンドを左右する要因を明確にすることです。現在、電子商取引の急速な拡大を背景に、不動産業界に劇的な変化が生じています。オンライン・ショッピングは数年前に登場して以来、比較的緩やかなペースで普及してきましたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミックを契機に加速度的に普及が進み、電子商取引は一気に10年分の成長を遂げ⁴、それに伴い都市の状況が急速に変化し、新たな機会が創出されています。

アマゾンが普及したことで消費者の購買行動が変容しただけでなく、商品の配達スピードに対する消費者の期待にも変化が生じています。迅速な配達を望む声は、特に大都市中心部・近郊の顧客への配送拠点をはじめとする産業用不動産に恩恵をもたらしています。

こうしたアマゾン効果により、かつては時代遅れであった物理的スペースが従来の産業用倉庫の概念を打破する最新鋭の倉庫配送センターに生まれ変わっています。これらはかつて建設されていたような倉庫ではありません。最先端の産業用不動産に対する需要は今や供給を上回るペースで増大しています。

米国は、物流テナントのニーズに対応できない老朽化した倉庫の問題を抱えていますが⁵、こうした廃れた物件は最先端のトレンドを活かせる企業に再開発の機会をもたらしています。

一例として、私たちは先頃、不動産デベロッパーのブロッコリーニ社と共同でオンタリオ州スカボローに100万平方フィートのアマゾン向け配送施設を完成させました。この近代的なビルド・トゥ・コア型施設は、いくつかの老朽化した駐車場とビルを建て替えたもので、システム全体にスマート・インテグレーションを導入し、サステナビリティの支援とカスタマー・エクスペリエンスの向上のために先進的なプラニング・ツールを採用しました⁶。この開発物件は配送時間を短縮しただけでなく、当地域に新たに700人分の雇用を創出しました⁷。

アマゾンが消費者をオンライン・ショッピングへと向かわせたことにより、ショッピング・モールは次第に重要性を失い、場合によっては完全に時代遅れになっています。2020年2月のカナダ国内のモールの集客数はすでに前年比で40%減少していましたが、新型コロナウイルス感染症のパンデミックがこの減少傾向に拍車をかけました⁸。従来型の小売ビジネスモデルに携わるオーナーは岐路に立たされ、どのようにして顧客をモールに呼び戻すかが問われています。

おそらく、モールを真っ白なキャンバスととらえ、空間の価値を最大限に高める方法を再構想する必要があります。多くの場合、都心部のモールは一等地にあります。こうした立地の潜在的可能性に気づいた一部のデベロッパーは、それを活かすために既存のモールを複合用途物件として再開発するプランの策定に着手しています⁹。この他、比較的新しい物件にも再開発の可能性があります。ショッピング・モールはたいてい人口が集中する中心地にあり、多くの商品搬入口と十分な駐車場を備えています。これらを考慮すると、モールは増大しつつある以下のような様々な新しいニーズに合わせて再開発することが可能です。

• 顧客への配送時間を新たなレベルへと加速する最終配送拠点
• 新たな小売環境に即した企業向け共有スペース
  
• モノよりもコト（体験）に価値を見出すミレニアル世代の純粋なエンターテインメント・センター
  

電子商取引の成長は有望な機会を創出する一方で、デジタル・トランスフォーメーション（DX）により世界がいかに変化しているかを明確に表しています。ソーシャル・メディア、ビデオ・ストリーミング、クラウド・コンピューティング、電子商取引により日々の生活は変化していますが、適応していないデータ・インフラは苦境に陥っています。世界で新たに創出されるデータは2025年までに1日当たり4,630億ギガバイトに達すると推測されます¹⁰。

DXが進むにつれ、データストレージの需要も増大します。それに伴い、データ・サーバーと付属機器を格納し、インフラのセキュリティと安全性を確保しながら確実に稼働させるために必要な、広大かつ環境制御された最先端施設の需要も高まります。データセンターは多額の投資を必要とし、また長期にわたり魅力的な投資リターンを提供する同セクターでは、新たな土地開発と既存資産の再開発が不可欠です。

データセンターの需要は世界的に増大していますが、中でも特にアジア太平洋地域は高収益の機会が見込まれ、私たちも注目しています。アジアは世界で最も急速な経済成長が見込まれるだけでなく、シスコによると、世界のデータ・サーバーの半数近くを占めています¹¹。

2020年後半には、予想を上回るスピードで世界に影響を与えているもう1つのトレンドが明らかになりました。新型コロナウイルス感染症のパンデミックは米国におけるライフ・サイエンス関連の不動産需要を加速させただけでなく、世界的な高齢化の進行や個々の患者に合わせたテーラーメイド医療の重視を背景に、同セクターの重要性の高まりを浮き彫りにしました¹²。このメガトレンドはますます大きな注目を集めており、在宅勤務では対応できないトレンドです。

ライフ・サイエンス・セクターには特有のスペースに対する特有のニーズがあります。同セクターはオフィス・スペースからドライ・ラボや温度制御された貯蔵設備に至るまで、あらゆる設備を必要とします¹³。また、一般的に高度な教育を受けて給与水準が高い専門職の人々（レストラン、エンターテインメント、ブランドショップなどに最上級のサービスを好む傾向がある）を惹きつける必要があります。ニューヨーク市などは同セクターが求めるものをすべて提供する用意があると考えています。自治体は、新興バイオテクノロジー企業に対し、既存スペースの再開発にかかる多額の費用について支援する政策を実行しています¹⁴。

ライフ・サイエンス関連の不動産セクターはまだ初期段階にありますが、魅力的な成長、革新および再開発の機会をもたらしています。今はまだニッチと思われるトレンドも、いずれ高収益を生む主流のトレンドとなる可能性があります。

従来、不動産は柔軟性が乏しい資産と見なされていましたが、柔軟な発想によるアプローチが変化をもたらすことを歴史は証明しています。ポートフォリオの中で新たな選択肢（最初から明白なものも、次第に明らかになるものもあります）を見つけ出すことにより、高度な専門知識を有する企業は既存資産から新たな価値を創出する機会を生み出しています。都市化、持続可能な未来へのニーズ、消費者のニーズとライフスタイルの進化、ヘルスケアは世界を急速に変化させているトレンドの一例に過ぎません。こうしたトレンドにより廃れる業種もありますが、そこで不動産に必要とされる適応力は、実績と迅速かつ柔軟なマインドセットを持つ不動産マネージャーと連携する投資家には、投資機会をもたらします。

不動産の将来は新たなトレンドにどう適応できるかにかかっています。「昨日まで駐車場だったスペースを、未来の世界を形づくるために、どのような形で最適化し活用できるか」が問われています。

1 “Investors See Value in Urban Parking Lots as Future Multifamily Buildings,” National Real Estate Investor、2020年2月13日。2 manulifeim.com/realestate/en/sustainability/our-views、2020年。 3 “Environmental Benefits of Geothermal Heat Pumps,” Dandelion Energy、2020年2月21日。 4 “COVID-19 pandemic accelerated shift to e-commerce by 5 years, new reports says," techcrunch.com、2020年8月24日。 5 “Old US Warehouses Not Meeting Current Needs," Material Handling & Logistics、2018年4月8日。6 “Modern warehouses adapt to the new reality of e-commerce,” supplychaindive.com、2019年1月8日。 7 “Manulife Investment Management Announces the Completion of Amazon’s Newest Fulfillment Center,” Manulife Investment Management、2020年12月8日。 8 “The future of the mall: Building a new kind of destination for the post-pandemic world,” Deloitte、2020年1月。 9 “Two High-Rise Residential Towers Coming To SmartCentres Thornhill,” Urban Toronto、2020年8月4日。 10 “How much data is generated each day” World Economic Forum、2019年4月17日。 11 “Playing defense: Investors looking to data centres,” JLL、2020年 6月10日。 12 “Covid drives historic demand for life sciences real estate and these REITs, report says,” cnbc.com、2020年10月9日。 13 “Thriving Life Sciences Sector Demands Strategic Real Estate,” lifescienceleader.com、2020年7月27日。 14 “In a Battered New York Office Market, Life Science Is Flourishing,” New York Times、2020年10月27日。