リジェネラティブ（再生型）不動産投資

オナイ・ペイン
ポートフォリオ・マネージャー
不動産 インパクト投資

投資家が米国不動産を包括的な視点で見ると、リターン追求型のサステナブルなインパクト投資の機会が大きく広がっていることに気づくかもしれません。この投資機会の中核となるのは社会経済の再生であり、利益重視の戦略を通じてより良い社会的成果を幅広く促進することで、投資家と地域社会にとって長期的な不動産資産価値を維持・創造することができると期待しています。

うらやむような長期的な経済成長にもかかわらず、米国経済は米国社会のすべてのグループに等しく利益をもたらしてきたわけではありません。成長は、高賃金の仕事からだけでなく住宅や金融資産の所有による富の創出からも利益を得ている、富裕層の個人が不均衡に恩恵を受けています。その結果、社会経済的不平等の拡大は、現代における最大の課題の一つになっていると言えます。

不動産におけるこの課題に対処するためには市場主導による民間セクターの関与が不可欠ですが、これまでは十分に活用されてこなかったものであると私たちは考えています。供給不足、かつサービスが不十分だった地域に資本を投下することにより、投資家にとっては市場並みのリスク調整後リターンをもたらすとともに、より広範なステークホルダーにとってはポジティブな社会的成果をもたらす可能性があります。

十分にインクルーシブ（包括的）な投資哲学のもと、社会経済的不平等がもたらすシステミック・リスクに対処する上で、リターン追求型の不動産投資家が有意義な役割を果たすことができると信じています。複合的な格差は、医療や教育といった基本的なサービスへのアクセスの制約により人間の発達を制限し、また個人のコミュニティへの帰属意識を損ない、制度に対する広範な不信感を煽ります。こうした現実を踏まえ、本稿で述べる再生アプローチは、特に歴史的に供給やサービスが十分でないコミュニティにおいて、人間中心の経済発展のための投資を優先する社会経済的な要請によって推進されるべきであると考えます。利益重視の投資家は、供給不足と既存および新たな需要との間のこの根本的なギャップに取り組むことで、市場並みのリターンを達成できると私たちは考えています。

包括的な不動産投資が経済的に理にかなっている理由

不公平や格差に対する懸念は、単に道徳的な問題ではありません。リサーチによると、社会経済的流動性の低下と持続的な社会経済的格差が、広範な需要を阻害し経済成長を制限することを示唆しています¹。米国経済の最大の需要牽引役である個人消費は、GDP成長率の約70％を占めます。中低所得世帯は所得に占める消費の割合が高い傾向にありますが、米国の総所得に占める割合は過去50年間で大きく低下しています。

過去50年間で中所得世帯は財政基盤が大きく低下
米国の世帯収入に占める階層別の割合

リサーチによると、富と富のエクイティの増加による家計支出の増加は、経済成長を押し上げる可能性があります²。力強く成長する中産階級は、雇用、所得、世帯形成の成長と相関関係にあり、これが商品やサービスの消費を促進し、ひいては不動産需要につながります。低所得世帯の社会経済的安定と流動性の向上を支援することで、特に歴史的に手頃な住宅やその他の商品・サービスの供給が不十分であった地域において、潜在的な経済力と不動産需要が高まる可能性があります。

住宅取得能力は低下、気候変動リスクは上昇

米国全土で、家計にとって住宅用不動産はますます手が届かなくなっています。米国では2022年末までの3年間で、過去最大の住宅取得能力の低下となりました³。歴史的な低金利にも後押しされた住宅価格の高騰の後、住宅ローン金利が2倍以上となる大幅な金利ショックが起きました。住宅建設業者は新規建設を遅らせ、供給をさらに減らした結果、中古住宅価格の中央値は30％も跳ね上がりました。賃貸住宅の賃料も同様に影響を受け、2023年には賃貸住宅に手が届かない状況が過去最高となり、費用負担の大きい世帯（収入の30%以上を家賃と光熱費に支払っている世帯と定義）の割合は50％に上昇しました⁴。教師や消防士、その他のエッセンシャルワーカーが、職場からの適度な距離の住宅を購入できないことも多くあります。

すでに供給不足が深刻化している手頃な価格の住宅や取得可能な住宅へのアクセスをさらに悪化させているのは、住宅の種類と立地の両面における住宅開発パターンの変化です。例えば、パンデミックの間に、サンベルト市場（米国の北緯36度以南の地域）への純流入がかつてないほど増加したことが、記録的な住宅開発を引き起こしました。しかし、新規開発を正当化するためにデベロッパーは通常、賃貸需要の大半を占める中低所得世帯の居住可能水準よりも高い水準で賃料を設定する必要があります。

また、気候変動リスクが高い市場における開発が多いことも注目が必要です。気候変動は、住民や都市計画担当者に、憂慮すべき現在と未来のシナリオを示しています。温暖化した都市に住むことは健康や福祉に大きなリスクをもたらす一方で、住宅や企業、インフラが集中することで、災害が起こりやすい地域における壊滅的な被害や損失のリスクが大幅に高まります。ボストンからマイアミ、タンパからガルベストンまでの海面上昇は地盤沈下によって加速し、グローバルな平均速度を上回っています⁵。

環境リスクは、誰もが等しく感じているわけではありません。現在では違法となった人種差別的な住宅行政の遺産であるレッドライニングにより、特定の都市では文字通りいわゆる都市型ヒートアイランドが発生して酷暑となっている一方、裕福な地域ほど緑地が多いため涼しいままです。米国科学アカデミー（PNAS）の研究によると、人種的マイノリティや経済的に恵まれない都市住民は、白人や富裕層が多い地域と比較して、「住んでいる地域、隣接する地域、訪れる地域という3つの地理的スケールで環境の不平等」に直面しています⁶。そのため、手頃な住宅がないということは誰にとっても問題ではありますが、取得可能な住宅開発に十分なリソースを投入していない都市における、経済的に不利な立場にある人々にとってはさらに問題なのです。その結果、住宅と環境の危機は、人種や階級の境界を越えて不均衡にもたらされることになります。したがって、責任ある投資家が公平性のレンズを通して気候変動を捉え、十分に公平なエナジートランジションと気候レジリエンス戦略を取り入れてより公正な移行を支援することが重要です。

繁栄するコミュニティにおける再生型不動産の役割

このような背景から私たちは、投資家が、住宅の値ごろ感の向上や気候関連のレジリエンスの確立、社会経済の変革の促進など、世代を超えて有意義な影響を与える機会があると考えています。

建築環境のよりサステナブルな未来を目指すプライベートアセット投資家として、リターン追求型の投資戦略において総合的なアプローチを取ることには、以下のような多くの潜在的なメリットがあると考えます。

• 中低所得世帯向け住宅：中所得世帯向けや所得混在型住宅の開発は、再生型不動産アプローチの重要な部分です。米国では、中低所得世帯向けの手頃な賃貸住宅の供給が大幅に不足しています。こうした所得水準における需給の不均衡に対処することは、経済的なつながりを促進することで、時間の経過とともに社会経済的な流動性が高まると予想され、投資家にとってシステミック・インパクトをもたらす機会となります。所得混在型の開発では貧困を効果的に解消し、市場価格帯の住戸が、より手頃な価格の住戸の賃料引き下げをもたらします。さらに、公立学校システムは、より多くのリソースからの恩恵を受けることができ、文化的、階級的、人種的な違いに対する寛容さを育むことができます⁷

• ヘルスケア志向の不動産：マニュライフ・インベストメント・マネジメントは、健康状態が社会経済的地位と密接に関係していると認識しています。低所得世帯のヘルスケアへのアクセスを阻む障壁には、米国における医療保険の全体的なコストと複雑さ、健康に関するリテラシーの潜在的な低さ、医療専門家に対する不信感、あるいは言語の違いから医療専門家と十分なコミュニケーションがとれないことなどがあります⁸。ヘルスケアの利用しやすさは、より具体的には「医療提供者や医療施設と個人との地理的な近さ」を改善することで、初期医療へのアクセスを向上させることができ、それが健康状態の改善や医療費全体の削減につながることが分かっています⁹。

• 必要性を重視した小売を通じた、適切な食料品と必要不可欠なサービス：健康的な食品へのアクセスが、健康的な人口を維持し、制度的不平等を縮小する鍵のひとつであることはよく知られています。健康的な食品へのアクセスを提供することは、食品流通のためのより良い地域エコシステムの構築や、医療システムを活用して医薬品としての食品の可能性を拡大し、食事関連疾患や慢性疾患に対処するための処方モデルを生み出すなど、現在多くのイノベーションが起きている分野です。こうしたイノベーションの効果は、食料品へのアクセスが低く住宅が密集し公共交通機関に近接した地域に、食料品店を中核とした地域サービスを提供する小売センターの数を増やすことによって高めることができます。

• 気候変動レジリエンスを促進するための建築環境の改善：マニュライフ・インベストメント・マネジメントは、不動産バリューチェーン全体にわたる全ての投資およびアセットマネジメントの実践において、環境的にサステナブルな考慮をプロセスに組み込んでいます。従って、再生型不動産プロジェクトを検討する際には、住宅開発であれ軽工業倉庫スペースであれ、規制や風評リスクとともに、建築環境の陳腐化の軽減を目指しています。環境的にサステナブルな不動産は、運営コストを削減し、気候変動を背景とした生活体験を大幅に改善し、テナントの定着を強化しながら資産価値を高める可能性があります。

• 小規模な地元のデベロッパーのための資本へのアクセス：再生型不動産投資のもう一つの重要な側面は、投資対象となる地域で生活し働く人々の視点や専門知識を積極的に取り入れることです。地域社会や政治的なステークホルダーとの関係を築いてきた地元密着型の不動産デベロッパーは、地域社会の活性化につながる不動産投資を行う際に、コンセンサスを築くのに理想的な立場にあります。また、不動産投資において市場並みのリスク調整後リターンを生み出すために軽減すべきリスクを特定する能力も備えています。私たちは、これまで投資プラットフォーム拡大のための十分な資本を得ることができなかった、実績のある不動産スポンサーとのジョイント・ベンチャーを通じて、変革の可能性を支援しています。

社会経済的な緊急性は明らか

再生型不動産投資の必要性は明らかであり、国連が定めた持続可能な開発目標（SDGs）の達成に向けた官民、非営利セクターが一体となった取り組みの重要な部分となります。しかし、国連は「持続可能な開発目標（SDGs）報告 2023」において、「SDGsに謳われた約束は危機に瀕している」と述べ、特に懸念される分野として、経済格差の拡大と気候危機の不均等な影響が強調されています¹⁰。2030年までにSDGsを達成するためには、世界全体で毎年4兆米ドルの資金ギャップが生じると推定されており、マニュライフ・インベストメント・マネジメントでは、リスクの隔たりはあるものの、民間資本がサステナブルな都市への投資を通じて、健康と福祉、そして包括的な経済機会を育むための変化をもたらす重要な機会があると見ています。

心強いことに、グローバルなサステナブル目標の達成に向けた進捗の遅れや後退の影響もあり、投資家や貸し手によるインパクト投資の件数と平均規模は近年劇的に増加しています。

近年、インパクト投資の配分は大幅に増加
インパクト投資額の伸び

包括的な投資：リターン追求型投資を通じて広範な成長を支援

環境と社会のサステナビリティに焦点を当てた統合的な投資は、投資リスクを軽減し、中長期的なリスク調整後リターンの可能性を高めることができると考えています。意図せずして既存の社会経済的不公平を深めてしまう不動産開発の対策として、マニュライフ・インベストメント・マネジメントは、雇用の拠点に近接した公平な交通指向型プロジェクトなど、人間中心の経済開発を優先することによる再生の可能性を見出しています。米国の大都市圏を見渡すと、ファンダメンタルズが強固でありながら、既存の需要や新たな需要に十分な供給が追いついていない地域の例が多く見られます。このような地域は、サステナビリティを重視した投資によって、手頃な価格の住宅、より良い医療、より健康的な食品、必要不可欠なサービス、交通・雇用インフラへのアクセスなど、プラスの乗数効果が期待できる地域でもあります。

すべての社会的ステークホルダーにとって、より公平な社会経済的成果を生み出すことを視野に入れた包括的な不動産投資は、広範な消費を支え、長期的な需要を強化します。インパクト投資を通じて、リスクを軽減するだけではなく、地域とそこに住む人々の双方に投資することで、利益重視の投資の潜在的なリターンを増大させることができると考えます。